Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia Prof. Jarno Tepora Helsingin yliopisto

Erotettava sale and lease back –järjestely rahoitus- ja vakuusjärjestelynä ja  ulkoistamisjärjestelynä motiivit: käyttöpääoman rahoitus likvidiä varoja yrityksen ydintoimintaan, esim. Kesko ja UPM

Sisältö Ilmiön oikeudellinen kuvaus Oikeusjärjestyksen normisto Sopimukset Pakottava lainsäädäntö Sopimussuhteet Sivullissuhteet ongelmakohtia

I. Sale and lease back -järjestely Kiinteistöleasing-vakuusjärjestely Kaksiasianosaissuhde: rahoittaja / yritysasiakas Kolme oikeustointa – kauppa, vuokra ja osto-optio – muodostavat yhden arvioitavan kokonaisuuden

Jatkuu.. Arvioinnissa merkitystä objektin tyypillä: irtain vai kiinteä omaisuus Panttaussäännösten soveltaminen: Irtain reaaliesine: (1) sopimussuhde; OikTL 37 § ja (2) sivullissuhde -> julkivarmistus -> traditio Kiinteä omaisuus: (1) sopimussuhde MK 2:11 ja (2) sivullissuhde -> ei sitovuutta

Jatkuu… Vakuusluovutusta tarkastellaan omistus-oikeudelle rakentuvana esinevakuutena Avoin vakuustarkoitus – omistus jakautunut luottoaikana Kohde jää rahoittajan omistukseen, jos asiakasyritys ei lunasta kohdetta – OikTL 37 § Vuokrasopimus aito käyttöoikeutta koskeva sopimus

II. Neljä eri vaihtoehtoa kiinteistö Rahoittaja ------------- Asiakasyritys Rahoittaja ostaa kiinteistön asiakkaalta Asiakas vuokraa kiinteistön rahoittajalta Asiakas ostaa kiinteistön vuokrakauden päätyttyä

Jatkuu.. Panttaussäännökset -> ei sitovuutta Vakuusluovutusta koskevat säännökset * MK 2:11 -> ei sitovuutta-> kielletyt ehdot * Vrt. MK 2:2 -> purkava/lykkäävä ehto Yhteenveto  Vaihtoehto A ei oikeusjärjestyksemme mukaan mahdollinen

Vaihtoehto B vuokra + rakennus Rahoittaja ----------------------- Asiakasyritys 1.Asiakas perustaa siirtokelp. maanvuokra- oikeuden rahoittajalle 2.Rahoittaja ostaa rakennuksen asiakkaalta 3.Asiakas vuokraa rakennuksen rahoittajalta 4.Asiakas ostaa rakennuksen vuokrakauden päätyttyä ja maanvuokrasopimus lakkaa

Jatkuu… Rahoittajan näkökulma: MK 14:4.1 2 kohta Maapohjan vuokraoikeus + rakennuksen omistusoikeus itsenäinen kohde Asiakkaan näkökulma: takaisinosto-oikeus rakennukseen (ei sovelleta MK 2:11)  sitoo sopimussuhteessa

Jatkuu… Panttioikeudellisten säännösten perusteella ei jäsenny -> rakennus yksin ei voi olla panttioikeuden kohteena Vakuusoikeudellinen lähestymistapa: * jäsentyy: rahoittaja suojattu kirjauksella * asiakkaan kannalta oleellista on osto-option sitovuus sop.suhteessa; OikTL 37 § ehdolta puuttuu sivullissitovuus

jatkuu… Yhteenveto: Vaihtoehto B tarjoaa rahoittajalle turvaavan järjestelyn kirjausmenettelyllä Asiakasyrityksen kannalta rakennuksen lunastusoikeus /-velvollisuus käytettävissä rahoittajaa kohtaan Oikeus/-velvollisuus ei sido kolmansia

Vaihtoehto C kiint.osakeyhtiön osakkeet Rahoittaja ------------------ Asiakasyritys Asiakasyritys perustaa oy:n ja luovuttaa kiinteistön oy:lle Rahoittaja ostaa koko osakekannan Asiakasyritys vuokraa rakennuksen (LHVL) Asiakasyritys ostaa osakekannan leasingkauden päätyttyä

Jatkuu… Panttioikeudellinen jäsennystapa * osakkeiden traditio rahoittajalla -> sitoo asiakasyrityksen velkojia * takaisinosto-oikeus pätevä, kohteena irtain omaisuus * OikTL 37 §:n lex commissoria kielto * sivullissitovuus / vilpitön mieli

Jatkuu… Vakuusluovutusoikeudellinen jäsennys: * omistusoikeus on jakautunut -> rahoittajalla omistajan hallintaoikeus ja asiakkaalla esineoikeudellinen takaisinotto-oikeus ja vuokraoikeus * takaisinotto-oikeus sitoisi sopimus- ja sivullissuhteessa - oikeustason tarkastelu

Jatkuu.. Toinen jäsennystapa -> rahoittaja saa täyden omistusoikeuden osakkeisiin Asiakkaalla käyttöoikeus vuokraoikeuden perusteella Asiakkaan esineoikeudellinen asema ei ole tässä vahva -> lunastusoikeus katsottava velvoiteoikeudelliseksi (vrt. Rahoitusvakuuslaki 4 §)

Jatkuu… Yhteenveto vaihtoehto C: tarjoaa rahoittajalle turvaavan järjestelyn panttioikeudellisten ja vakuusluovutusta koskevien säännösten pohjalta Asiakkaan näkökulmasta vaihtoehto C mahdollinen; vakuusluovutus tulisi jäsentää niin, että omistusoikeus on jakautunut

Vaihtoehto D Rahoittaja -------------------- Asiakasyritys Rahoittaja ostaa kiinteistön asiakkaalta Rahoittaja luovuttaa kiinteistön perusta-malleen yhtiölle Asiakas vuokraa rakennuksen Asiakas ostaa osakkeet vuokrakauden päätyttyä

Jatkuu… Muistuttaa vaihtoehtoa C Voidaan kysyä: tuleeko asiakkaan tehdä panttausilmoitus (KK 10:1.2) rahoittajalle, kun kiinteä om. on muutettu arvopaperi-muotoon Vai riittääkö, että rahoittaja on alun alkaen sopinut menettelystä

III. OikTL 37 §:n soveltamisalasta OikTL 37 § soveltuu vakuusluovutukseen Selvitettävä -> hyväksytäänkö sale and lease back sellaisena kuin se on laadittu (= aito kauppa, vuokraus ja lunastusoikeus) vai onko kyse kokonaisarvioinnissa vakuusluovutuksesta -> OikTL 37 § tulisi sovellettavaksi Selvitettävä -> kumpi osapuolista on oikeus-toimen kohteena olevan varallisuuden (osakkeiden) omistaja kantaen omistajan riskin

Jatkuu… Jos osakkeiden omistajana pidetään rahoittaja-vuokranantajaa, joka kantaa omistajalle normaalisti kuuluvan riskin -> ei OikTL 37 § tule sovellettavaksi Selvitettävä tarkemmin -> kumpi osapuolista kantaa merkittävimmän taloudellisen riskin esineestä järjestelyn aikana

Jatkuu.. Selvitetään: (1) vuokrasopimuksen sisältöä ja sen mukaan määräytyvää vastuuta esineestä (2) millainen takaisinostovelvollisuus/ - oikeus asiakasyrityksellä on esineeseen

Jatkuu.. Triple net lease –sopimus  siirretään taloudellista riskiä vuokralaiselle * kuluriski on arvioitavissa etukäteen Asiakkaan takaisinostovelvollisuus / aito takaisinosto-optio * ennalta sovittu määrähinta / käypä hinta * Vuokrasumman sitominen vuokranantajan lainakustannuksiin, käytännössä korkoon

Jatkuu.. Kummalle osapuolelle on sälytetty peruskorjausvastuu -> vaikeammin etukäteen määritettävissä * jos vastuu kokonaan tai suurimmaksi osaksi on jyvitetty vuokranantajan maksettavaksi -> julkiselle omistajalle kuuluu myös taloudellinen omistajuus

Jatkuu.. Yhteenveto: OikTL 37 §:n soveltaminen sale and lease back järjestelyyn tulee harkittavaksi, jos (1) asiakkaalla on takaisinosto-velvollisuus, (2) jos takaisinostohinta on ennalta määrätty, (3) jos vuokranmäärä on sidottu vuokranantajan lainakustannuksiin ja (4) jos asiakkaalle on jyvitetty perus-korjausvastuu vuokrasopimuksessa

Oikeuspoliittisia näkökohtia Taloudellinen omistus / juridis-muodollinen omistus Rahoitusinstrumenttien kehittyminen -> omistusoikeuden käyttö monipuolistunut Annettava oikeudellista relevanssia, jos taloudellista riskiä sijoituksen arvon kehittymisessä IFRS-tilinpäätöskäytäntö Kiinteistön ulkoistaminen

IV. Vuokrasopimuksesta Maanvuokran ja huoneenvuokran välisestä suhteesta Vuokrauksen pääasiallisella tarkoituksella merkitystä rajanvedossa Kun rakennus tai sen osa vuokrataan toiselle ja samalla myös maa-alue sen yhteydessä käytettäväksi -> sovelletaan LHVL:ia

V. Vuokrajärjestelyt kiinteistöjen ulkoistamisjärjestelyissä Triple net lease –sopimus * vuokralainen vastaa kaikista mahdollisista kuluista * kannustimet vuokralaiselle Likaiset vuokrasopimukset Douple net lease –sopimus * vuokran lisäksi vakuutukset ja verot * vuokranantaja maksaa ylläpito-/hoitokust. -> ulkopuolinen palvelu

Jatkuu.. Peruskorjausvastuusta sopiminen Vuokralaisella hoitovastuu -> rakennus/ osa palautetaan ”vastaavassa hyvässä kunnossa” Vuokra-aika 10-25 vuotta Peruskorjausvastuusta sovittava -> sitä koskevan riskin jakamista -> merkitystä esineen omistajakysymyksen kannalta

Laki liikehuoneistojen vuokrauksesta (LHVL) LHVL 2 § -> säännökset pääasiassa dispositiivisia -> sopimusvapaus Pakottavat säännökset toisen sopimuspuolen suojaksi -> edellyttävät tämän nimenomaista reagointia Seuraavassa tarkastellaan pakottavia säännöksiä:

Jatkuu… Kuittauskielto LHVL 8 § -> kuittauskielto-ehto on mitätön -> vuokralaisella on oikeus kuitata vuokraansa vastasaamisellaan Laki velan vanhentumisesta (15.8.2003/ 738) korvasi LHVL:n erityissäännökset velan vanhenemisesta -> velat vanhenevat kolmen vuoden kuluessa Velkoja saa käyttää vanhentunutta saata-vaa kuittaukseen (lain 15 §; taannehtiva)

Jatkuu.. Korvaus määräaikaisen sopimuksen päättyessä LHVL 45 §:n nojalla -> arvoa nostaneet muutos- ja korjaustyöt, jos vuokralaisella on ollut oikeus suorittaa työt LHVL 19.1 § -> vuokralaisella oikeus ryhtyä toimenpiteisiin huoneistoa koske-van välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi

Jatkuu.. Jos vuokralaisella on oikeus hankkia kohde takaisin vuokrakauden päätyttyä ennalta määriteltyyn hintaan -> sisältyykö tähän LHVL 45 §:n mukainen korvaus Jos osto-optiota ei ole tai se määräytyy käyvästä arvosta  45 §:n mukainen korvaus tulisi maksaa

Jatkuu.. Sopimuksen purku terveysvaaran perusteella -> LHVL 50 §: ”jos vuokralai-selle tai vuokralaisen palveluksessa ole-van terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen” Esim. kosteushaitta -> homesienet Riski on ilmeinen

Jatkuu.. Triple net lease –sopimus -> vastuu-kysymys Sovittava laatustandardeista -> ulkopuolinen tarkastus ja hyväksyntä Vuokralaiselle asetettava oikealle tasolle kannustimet Sopimuksen purkuoikeus ei riippuvainen vuokranantajan omasta menettelystä Jos vuokranantajan menettelystä-> korvausvastuu; näyttö vuokralaisella

Jatkuu… Sopimuksen purku hallinnan estymisen perusteella -> vuokralaiselle olennainen merkitys -> ei tule juurikaan kysymykseen Sopimuksen purku vuokranantajan vaihtumisen vuoksi * vuokralaisella säännöllisesti kohde hallinnassa -> suojattu

Jatkuu.. LHVL 50 § 3-kohta muu sopimusrikkomus Koskee vain vuokrasopimusta ja sen mukaista vuokrasuhdetta Yleinen sopimuksen purkuperuste -> oleellinen sopimusrikkomus -> kynnys korkealla LHVL:n pakottavat purkuperusteet riittäviä

Jatkuu.. Sopimuksen purku sovitun vakuuden asettamatta jättämisen seurauksena LHVL 7 § LHVL 15 §:n purkuperuste: liikehuoneiston hallinnan saamisen estyminen LHVL 19 §: sopimuksen purkaminen korjaus- ja muutostöiden perusteella LHVL 34 § kohteen myynti-> osto-optio

VI.Tyypillisistä lausekkeista Vuokran sitominen rahoituskustannuksiin LHVL 24 § mahdollistaa vuokran sitomisen indeksiin -> toistaiseksi tai väh. 3 vuotta Sitominen liikevaihtoon -> erityisesti kaupan alalla Liikevaihtosidonnainen vuokra on riskialtis, jos sale and lease back on tapahtunut korkealla vieraalla pääomalla -> vipuvaikutus ei kestä suuria vaihteluja

Jatkuu.. Yleisesti triple net lease –sopimuksissa on sovittu vuokran olevan ensisijaisesti riippu-vainen vuokranantajan rahoituskustannuksista ja vain toissijaisesti se on indeksoitu (pätevä vuodesta 1981) Vuokra jaetaan yleensä pääoma- ja hoito-osaan Voidaanko jossain olosuhteissa ko. sopimus-ehtoa pitää kohtuuttomana ja sovitella LHVL 25 ja 5 §:n perusteella

Jatkuu.. Kanne vuokranmäärän muuttamiseksi ratkaistava kokonaisharkinnalla KKO 1994:96 -> suhdannevaihteluilla ei merkitystä -> sopimustahon kannettava vastuunsa pitkissä sopimuksissa elinkeinoympäristön mahdollisesta muutoksesta maariski

Jatkuu.. Sopimussakkojen käyttö sopimuksen tar-koituksen toteuttamisen varmistamiseksi Vuokralaisen suojaksi säädettyjen pakottavien säännösten kiertämiseksi se ei ole laillinen LHVL 52.3 § -> sopimusehto, jonka mukaan vuokraa maksettaisiin vielä vuokrasopimuksen tultua puretuksi, on mitätön