MK 14 luvun mukaiset vakuusjärjestelyt

Esitys aiheesta: "MK 14 luvun mukaiset vakuusjärjestelyt"— Esityksen transkriptio:

1 MK 14 luvun mukaiset vakuusjärjestelyt
Professori Jarno Tepora Oikeustieteellinen tiedekunta

2 1. LÄHTÖKOHTIA vakuusobjektin ulottuvuus
– ainesosan ja tarpeiston määrittäminen määräalan hyväksikäyttö suoraan vakuutena maapohjan ja rakennuksen/rakennelman hajautus eri käsiin verotuksellisista ja/tai liiketaloudellisista syistä kone-/laitetoimittajan oikeuden kirjaus kiinteistöön murto-osakiinnitysten vakuuspohjan määrittäminen ja parantaminen sallimalla yhteisomistajien/yhteishaltijoiden keskinäisten hallinnan-jakosopimusten kirjaus kiinteistöleasing yhtymystilanteet yksiin käsiin

3 KEINOVALIKOIMA: ainesosan/tarpeiston määrittäminen
määräalan oikeudellisen statuksen tarkistaminen erityisten oikeuksien laajentaminen kirjaamisjärjestelmän hyödyntäminen tiettyjen toimintojen kieltäminen

4 2. ERITYISEN OIKEUDEN KÄSITTEESTÄ MK:SSA
ei materiaalisia säännöksiä MK:ssa kirjaamiseen liittyvät normit MK 10:2 erityisellä oikeudella tarkoitetaan: MK 14:1:n mukaisia kirjattavia oikeuksia; MK 14:2:n mukaisia kirjaamisvelvollisia oikeuksia; MK 14 luvun mukaan kirjaamiskelpoisia muita kuin 14:1:n mukaisia oikeuksia; ja muita MK:n mukaan kirjaamiskelvottomia oikeuksia

5 3. MK 14 LUVUN 1 §:n MUKAAN KIRJATTAVAT ERITYISET OIKEUDET
vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus; eläkeoikeus; metsänhakkuuoikeus; sekä oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä taikka muu näihin verrattava irrottamisoikeus. MK 3:7 ja 14:7 keskenään samanarvoisia oikeuksia omaisuuden vaihdannassa lähtökohtainen sitovuussääntö ekstinktio MK 13:3 saantosuoja MK 13:4.2 koskeeko kaikkia erityisiä oikeuksia? vai ainoastaan MK 14:1:ssä tarkoitettuja erityisiä oikeuksia

6 4. MK 14:2:N MUKAISET KIRJAAMIS- VELVOLLISET ERITYISET OIKEUDET
MK 14:2:ssa tarkoitetut oikeudet verrattavissa omistusoikeuteen esineoikeudellisen suojan saannin suhteen  kirjaamisvelvollisuus MK 14:2:n mukainen oikeus – siirtokelpoinen vuokra- oikeus ja vuokra-alueella olevat rakennukset – saa saantosuojaa erityisen oikeuden oikeata haltijaa kohtaan (MK 14:7.3) varainsiirtovelvollisuus vakuuskäyttö kuten kiinteistön omistusoikeuden osalta

7 5. VAKUUSOBJEKTIN ULOTTUVUUS
kysymys ainesosan ja tarpeiston määrittämisestä kirjaamismahdollisuuden hyväksikäyttö uudet kirjaustyypit: sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (MK14:3) rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus (MK 14:4) ainesosan ja tarpeiston määritys (MK 14:5)

8 6. RAKENTAJAN JA KONE- / LAITE- TOIMITTAJAN OIKEUDEN KIRJAUS
MK 14:4.1 1-kohta kirjauksella sivullissitovuus  kirjauksen merkitys vain sivullissuhteissa selvitettävä: irtain esine vai ainesosa/tarpeisto vaiko aksessiosaanto lainkohdassa on asetettu samaan asemaan omistuksen- pidätysehto, takaisinottoehto sekä leasing ja siihen verrattava KKO 1996:130 ei mahdollista sale and lease back kirjausta

9 ESIMERKKI: MK 14:4.1

10 MK 14:4. 1,1:n mukainen oikeuden haltijan asema voi
MK 14:4.1,1:n mukainen oikeuden haltijan asema voi tosiasiallisesti muodostua heikoksi, jos etusijajärjestyksessä edellä on kiinteistön panttivelkojia kirjaus ei estä ainesosa-/tarpeistosuhteen syntymistä eikä myöskään suojaa aksessiosaannolta kirjaus sinänsä ei estä vilpittömän mielen saantoa KK 11:4 ja 12:4:n pohjalta pelkästään laitetta edelleen luovutettaessa; kun kiinteistö luovutetaan  sitoo kirjattu oikeus luovutuksensaajaa sovelletaan X:n kirjaamiskelpoiseen oikeuteen MK 3:8:n säännöstä kirjauksen merkitys  vahvistaa X:n asemaa ks. MK 7: de facto teoreettinen ongelma systematiikan kannalta ks. MK 3:7 ja 8 sekä 14:7 ja 8

11 7. MAAPOHJAN JA SIIHEN KUULUVAN ESINEEN HAJAUTTAMINEN ERI KÄSIIN
vakuusobjektin ulottuvuutta koskevat kysymykset VarVL 5.1 §:n 3 kohta elinkeinotoimintaan, kiinteistön käyttötarkoitusta palveleva rakennus, rakennelma, kone tai laite voidaan kirjata käyttöoikeuteen kuuluvaksi (MK 14:4.1 2 kohta ja 19:7) kirjauksella rakennuksen omistusoikeuden ja kiinteistön omistusoikeuden ainesosasuhde katkeaa ja syntyy ainesosasuhde rakennuksen omistusoikeuden ja maapohjan käyttöoikeuden välille luovutetun esineen osalta kirjaus tehdään vain parhaalle etusijalle kiinteistöön ja käyttöoikeuteen (MK 14:8.2) ongelmaksi muodostuu se, että käyttöoikeuden osalta kirjausta ei vaadita tehtäväksi parhaalle etusijalle, vaan normaalisti hakupäivän mukaiselle sijalle

12 normaalisti syntyy kaksi itsenäistä vakuuskohdetta:
kiinteistön omistusoikeus ilman luovutettua rakennusta kiinteistön omistaja voi rakentaa uusia rakennuksia  kuuluu kiinteistöön MK 14:2:ssa tarkoitettu siirtokelpoinen käyttöoikeus rakennuksineen, joka on kirjattu kuulumaan käyttö- oikeuteen kohteena joko kiinteistö tai lainhuudatettu määräala taikka MK 14:2:n mukainen käyttöoikeus

13 ESIMERKKI: MK 14: kohta

14 8. HALLINNANJAKOSOPIMUS
määräosan lainhuudatus ja kiinnitys (11.1 , 16:1 ja 2) pakkorealisointivaihe – kohdentaminen hallinnanjakosopimuksen kirjaamismahdollisuus (14:3) hallinnanjakosopimuksen sisältö: (1) kiinteistön alueen hallinnan jako riittääkö pelkän rakennuksen hallinnan jako? Esim. kaksikerroksinen omakotitalo, jossa talon hallinta on jaettu kerroksien mukaan maapohjan ollessa yhteishallinnassa  jos talo kuuluu kiinteistöön, niin pidän mahdollisena, että vain rakennuksen käyttö jaetaan hallintarajalla ja kiinteistö jää yhteiskäyttöön hallinta-alue voi olla useassa eri palstassa kiinteistön käyttö ja hallinta voidaan jakaa paitsi horisontaalisesti, myös vertikaalisesti koordinaatti-pisteiden avulla merenpinnasta vaiheittainen toteuttaminen mahdollista (2) muut määräykset (3) sopimuksen voimaantulo, kesto, lopettaminen

15 mitä MK 14:3:n mukainen kirjaus koskee?
kirjauksen ulottuvuus  oikeus / sopimus rakennusten jakaminen halutulla tavalla jätehuolto, teiden kunnossapito, puiden kaataminen hallinnon järjestäminen hallinnanjakosopimuksen laatimisesta ei pysyvä  max 100 v / toistaiseksi määräys irtisanomisesta purkuperusteet voidaan kirjata vain parhaalle etusijalle kirjauksen edellytyksenä tarvittavat suostumukset koko kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten kohtalo kirjatun sopimuksen sitovuus

16 hallinnanjakosopimus . väline suunnitella asemakaava-
hallinnanjakosopimus  väline suunnitella asemakaava alueella tontin tehokasta käyttöä rakennustoimintaan esimerkiksi ns. kirvesvarsitontin hyötykäyttö sovitaan rakennusoikeuden jakamisesta ja mahdollisesti myös, miten rakennuksenoikeuden myöhempi lisäys jaetaan ESIMERKKI: MK 14:3

17 hallinnanjakosopimuksen kesto
* toistaiseksi / enint. 100 v. maapohjan ja rakennuksen yhteys / ainesosasuhde hallinnanjakosopimuksen sisältö? * kohde on oltava ainakin osaksi kiinteistö, määräala tai siirtokelpoinen ja kirjattu vuokraoikeus säännöksen sanamuodon mukaan * kesto, irtisanomisperusteet, purkuperusteet, hallinto ym kirjausmahdollisuus – vain parhaimmalle etusijalle sitooko hallinnanjakosopimuksen kirjaus kaikki ehdot? MK 3:8, vaikka oikeus on kirjauskelpoinen, lähtökohtana sitomattomuussääntö > tieto synnyttää sitovuuden > kirjaus vahvistaa asemia MK 7:3:n nojalla  systemaattisesti tarkasteltuna ongelmallinen säätämistapa

18 MK 14:5:n MUKAINEN KIRJAUS
kirjauksen avulla kiinteistön omistaja voi määrittää kiinteistöpantti-oikeuden ja yrityskiinnityksen vakuuspohjaa MK 14:5  ei kyse erityisestä subjektiivisesta oikeudesta kirjausperusteena on: kiinteistön omistajan omistama tai myöhemmin saama elinkeinotoiminnassa käytettävä kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva kone tai laite joka on ilmoituksessa yksilöity tai lajiltaan tai muutoin ominaisuuksiltaan määrätty kirjauksen ulkopuolelle jäävät mm. ajoneuvot, rakennukset, kiinteät rakennelmat, koneen/laitteen osat omistuksenpidätysehdoin hankittu kone / laite omistaja toimii mielikuvansa varassa: irtain / aineosa, tarp. aksessiosaantoa koskevat säännöt kirjauksen oikeusvaikutus  sitoo kiinteistökiinnitys- ja yrityskiinnitys-velkojia sekä kiinteistön luovutuksensaajaa kiinteistön vapaaehtoisessa kaupassa voidaan kirjauksesta huolimatta sopia siitä, kuuluuko tietty esine kaupan piiriin kirjaus vain parhaalle etusijalle (MK 14:8.2)

19 CASE-TARKASTELUA Esimerkki monikerroksisesta vakuusobjektien samanaikaisesta käytöstä maanviljelijä A vuokraa omistamansa tilan sekä myy määräalan toisesta tilasta, pinta-alaltaan yhteensä noin 60 ha yritys B:lle golf-kenttää ja muita siihen liittyviä oheispalveluja varten A jatkaa elinkeinotoimintaansa jäljelle jäävällä kiinteistöllä B rakentaa alueelle kentän sekä klubirakennuksen ravintoloineen ja parkkialueineen sittemmin B rationalisoi yritystään ja päättää ulkoistaa ravintola-toiminnan myymällä klubirakennuksen ravintoloitsija C:lle sekä antaa tälle vuokralle alueen klubirakennuksen ympäriltä parkki-alueineen, jotta C voisi rakentaa alueelle lisäksi suunnittelemansa motellin C rakentaa motellirakennuksen niin, että D toimittaa rakennukseen valmiit elementit kuuden vuoden luottokaupalla omistuksenpidätys-ehdoin Kaikki eri tahot A, B ja C haluavat kehittää omaa liiketoimintaansa ja tarvitsevat omaisuuksiaan vakuutena kuin myös toimittaja D.