IRTAIMEN SALE AND LEASE BACK Prof. Jarno Tepora Helsingin yliopisto Oikeustieteellinen tiedekunta

Esimerkki 1: Yrityksessä A toimeenpannaan organisaatiouudistus liike-taloudellisista ja verotuksellisista syistä diffuusiomenettelynä Tämän johdosta yrityksen A:n koneet ja laitteet sekä muu liiketoiminnassa tarvittava varallisuus siirretään uudelle perustetulle yritykselle niin, että holdingtyyppisellä yhtiöllä B on omistus-oikeus liiketoiminnassa tarvittaviin koneisiin ja laitteisiin ja muuhun sille siirrettyyn varallisuuteen B vuokraa välittömästi koneet ja laitteet ja muun liike-toimintaomaisuuden takaisin yritykselle A, joka jatkaa varsinaista operatiivista liiketoimintaa em. koneilla ja laitteilla

Esimerkki 2: Yritys A tarvitsee 2 milj.euron luoton yritystoimintansa uuden toimialan aloittami-seksi. Yrityksellä on 3 milj.euron arvoiset koneet ja laitteet, joita yritys kuitenkin tarvitsee omassa liike-toiminnassaan, jotta yritys voisi jatkaa nykyistä toimintaansa Yritys A ja rahoitusyhtiö B sopivat sale and lease back -järjestelystä niin, että A myy B:lle yrityksen koneet ja laitteet 2 milj.eurolla ja B vuokraa samaiset koneet ja lait-teet välittömästi A:lle sopimuksin, että A maksaa kuuden vuoden aikana vuokrien muodossa 2 milj.euron luoton takaisin korkoineen ja muine luottokustannuksineen A:n vastatessa muutoin koneiden ja laitteiden huollosta ja kunnossapitämisestä Jos A joutuu maksuviivästykseen, B saa ottaa omistamansa koneet haltuunsa suorittaen kuitenkin asianmukaisen tilitysmenettelyn A:lle. Muussa tapauksessa koneiden ja laitteiden omistusoikeus palautuu A:lle vuokrakauden jälkeen vuokrien muodossa tapahtuneen lunastuksen seurauksena

Esimerkki 3: Yritys A tarvitsee 2 milj.euron luoton yritystoimintansa uuden toimialan aloittamiseksi. Yrityksellä on 3 milj.euron arvoiset koneet ja laitteet, joita yritys tarvitsee omassa liiketoiminnassaan, jotta yritys voisi jatkaa nykyistä toimintaansa Yritys A ja rahoitusyhtiö B sopivat sale and lease back -järjestelystä niin, että A myy B:lle yrityksen koneita/laitteita 2 milj.euron arvosta ja B vuokraa samaiset koneet ja laitteet välittömästi A:lle sopimuksin, että A maksaa käyvän vuokran koneista /laitteista 6 vuodelta A:n vastatessa muutoin koneiden/ laitteiden huollosta ja kunnossapitämisestä. Vuokrakauden jälkeen A:lla on oikeus lunastaa koneet/laitteet käyvästä hinnasta. Jos A joutuu maksuviivästykseen, B saa ottaa omistamansa koneet/laitteet haltuunsa suorittaen kuitenkin asianmukaisen tilitysmenettelyn A:lle. Muussa tapauksessa koneiden/laitteiden omistusoikeus palautuu A:lle, jos vuokrat on maksettu ja A käyttää lunastusoikeuttaan

Esimerkki 4: Yritys A omistaa kaksi rahtialusta, jotka se päättää myydä sijoitusyhtiö B:lle alusten käyvästä markkinahinnasta eli 250 milj.eurolla jatkaen kuitenkin alusten käyttöä vuokraamalla alukset takaisin omaan käyttöönsä 10 vuoden vuokra-sopimuksella, koska yritys A:lla oli pitkäaikainen rahti-sopimus molemmille aluksille Vuokrasopimukseen sisältyy optioehto, jonka mukaan A:lla on oikeus halutessaan kolmen kuukauden aikana ennen vuokra-sopimuksen päättymistä ostaa alukset sovitusta laskennallisesta käyvästä hinnasta laskettuna 10 vuoden käytön jälkeen (osto-optio)

VAKUUSLUOVUTUS PANTTAUKSEN NÄKÖKULMASTA vakuusoikeustoimi – dissimulaatio vallitseva kanta  arviointi tapahtuu irtaimen panttausta koskevien sääntöjen mukaan (1) sopimussuhde asiakas-vuokralleottaja on velvollinen luovuttamaan vakuusobjektin luotonantajalle OikTL 37 § lex commissoria -kielto (2) sivullissuhde jos julkivarmistus puuttuu, vakuusluovutusvelkoja ei saa suojaa sivullisia kohtaan, erityisesti asiakas-vuokralleottajan velkojia kohtaan panttausoikeudellinen kokonaisarviointi ei aito kauppa ei aito vuokraus kauppaa, vuokrausta ja takaisinlunastusta arvioidaan yhtenä kokonaisuutena vakuusoikeustoimena, johon sovelletaan panttausta koskevia säännöksiä

OMISTUSOIKEUDELLE RAKENTUVA ESINEVAKUUS (1) Omistusvakuus omistuksenpidätys rahoitusleasing vakuusluovutus (2) Rasitusvakuus panttioikeus pidätysoikeus

OMISTUKSENPIDÄTYS omatyyppinen vakuusmuoto omistuksenpidätysehto  myyjällä on (1) sopimuksen purkuoikeus ja (2) ostajan velkojia ja seuraajia sitova objektin takaisinotto-oikeus omistuksenpidätyksen johdosta syntyy välitila omistusoikeuteen liittyy vahva sivullissitovuus (ks. UL 4:9 ja KonkL 5:6 ja 7) ei vaatimusta julkivarmistuksesta tietyt yleiset perusedellytykset tulee täyttyä, jotta ehto sitoisi sivullisia sovittava nimenomaisesti sovittava ennen esineen hallinnan luovuttamista kohde on riittävästi yksilöity kauppahintasaatavan vakuutena ostajan seuraaja voi saada hyväkseen vilpittömän mielen suojan

OMISTUSOIKEUDEN VAKUUSFUNKTIOSTA RAHOITUSLEASINGISSA erityisrahoitusmuoto kolmikantajärjestely: esineen toimittaja, rahoittaja ja asiakas-vuokralleottaja kaksi erillistä oikeustointa: (1) kauppa ja (2) vuokraus kokonaisjärjestely, jonka kaikki osapuolet tietävät oikeudellinen (muodollinen) omistus / taloudellinen omistus omistusoikeuteen on liitetty erottamisoikeus (separaatio- oikeus)  ks. UL 4:9 ja KonkL 5:6 velkojan omistusoikeus / vuokralleottaja-velallisen muun ulosmittaus- ja konkurssivelkojan saamisoikeus

VAKUUSLUOVUTUS OMISTUSOIKEUDELLE RAKENTUVANA ESINEVAKUUTENA uudenlainen jäsennys esimerkkinä tapaus 3 omatyyppinen vakuusmuoto (vrt. RahoitusvakuusL 4 §) Tapaus 3:n jäsennys voisi olla seuraavanlainen: (1) osapuolet A ja B sopivat avoimesti vakuusjärjestelystä sale and lease back -muodossa (2) osapuolet A ja B ovat tehneet aidon kaupan esineiden käyvästä hinnasta vakuustarkoituksessa  B:llä omistusoikeus vakuus- kohteeseen  omistusoikeutta rajoittaa A:n (i) vuokraoikeus ja (ii) muotoamisoikeus (ei velvollisuus) eli oikeus maksamalla vuokra- kauden jälkeen käyvän laskennallisen kauppahinnan lunastaa omistusoikeus takaisin; (3) A:n ja B:n välisellä vuokrasopimuksella osapuolet ovat aidosti järjestäneet vakuusesineen hallinnan ja käytön luotto- ja vakuusajaksi A:lle (käypä vuokrataso); (4) A:lla on oikeus maksamalla sovitulla tavalla vuokrat ja käyttämällä lunastusoption muodota oikeusasemaansa kohti täyttä omistus- oikeutta (muotoamisoikeus) (5) Jos A joutuu maksuviivästykseen  B:n omistusoikeus, jota on rasittanut A:n vuokra- ja muotoamisoikeus, kehittyy normaaliksi omistusoikeudeksi  B:n on toimitettava asianmukainen tilitys- menettely OikTL 37 §:n vaatimusten täyttämiseksi

VÄLITILAN KUVAUS

OsamKL 1.2 §:n soveltamisala on otettava huomioon Jos sopimuksen tarkoituksena on, että se, jolle esine on luovutettu, on tuleva sen omistajaksi, on tämän lain säännöksiä sovellettava, vaikka sopimusta olisi sanottu vuokra- tai muuksi sellaiseksi sopimukseksi tahi suoritettava maksua korvaukseksi esineen käyttämisestä. aikaisempi tapaus 2 jäsentynee seuraavasti:

OMISTUSOIKEUDELLE RAKENTUVAN VAKUUSLUOVUTUKSEN SITOVUUS (1) Sopimussuhde oikeudet ja velvollisuudet ratkeavat sopimuksen pohjalta jos vuokranmaksu viivästyy  purkautuu sopimus ja ostaja-luotonantajalla on oikeus ottaa esine haltuunsa (otto-oikeus)  tilitysmenettely OikTL 37 §:n täyttämiseksi (2) sivullissuhteet staattinen suoja myyjä-velallisella on käytettävissään ns. omistajan- kanteet jo esineen hallinnan perusteella ostaja-velkojalla on toissijainen oikeus

Dynaaminen suoja (1) ostaja-velkojan suoja myyjä-velallisen pakkotäytäntövelkojia kohtaan muotoamisoikeus  siirtokelpoinen (varallisuusoikeus), jollei toisin ole sovittu irtaimen vuokraoikeus  ei vapaasti siirrettävissä, jollei toisin ole sovittu mahdollista on  muotoamis- ja vuokraoikeus yhdessä siirtokelpoisia  ulosmitattavissa / konk.varallisuutta

(2). myyjä-velallisen suoja ostaja-velkojan pakkotäytäntöönvelkojia (2) myyjä-velallisen suoja ostaja-velkojan pakkotäytäntöönvelkojia kohtaan pakkomyynnin kohteeksi  (1) saatava ja (2) tämän saatavan vakuutena toimiva ehdollinen omistusoikeus vakuusobjekteihin velkojanvaihdos + vakuusobjektien omistajanvaihdos vakuus-tarkoituksessa (3) myyjä-velallisen suoja ostaja-velkojan erityisseuraajaa vastaan myydyn esineen osalta KK 11:4 ja 12:4 ekstinktion edellytykset (hall. + traditio + bf)  käytännössä ei C:llä saantosuojan edellytyksiä rekisteröitävät esineet irtaimen vuokran ja omistajanvaihdoksen välinen suhde

(4) Ostaja-velkojan suoja myyjä-velallisen erityisseuraajaa kohtaan myydyn esineen osalta C:n saantosuojan osalta KK 11:4 ja 12:4 ekstinktion edellytykset A:n esineen tosiasiallinen hallinta (= omistajaolettama) hallinnan luovutus (traditio) C:n bf käytännössä on mahdollista, että C saa saantosuojaa