Luentorunko esinevakuudet ja rahoitus

Esitys aiheesta: "Luentorunko esinevakuudet ja rahoitus"— Esityksen transkriptio:

1 Luentorunko esinevakuudet ja rahoitus
Prof. Jarno Tepora Helsingin yliopisto 2008

2 Esinevakuudet ja rahoitus –luentosarjan sisältö
Rahoitus- ja vakuusjärjestelyjen muutostekijät ja kehityssuuntaukset Esineoikeuden sisäiset vuorovaikutustasot Yrityksen rahoitusmuodot Kuluttaja-asiakas luotonsaajana ja vakuusjärjestely Vakuusoikeuksien systematisointi ja olennaiset tunnusmerkit Sopimukseen perustuvien saatavien panttaus

3 Esinevakuudet ja rahoitus –luentosarjan sisältö (jatkuu)
Osakesalkun (portfolion) panttaus Arvo-osuusjärjestelmä ja arvo-osuuden panttaus Rahoitusyhtiön tarjoamat rahoitusmuodot Omistuksenpidätys Myyntikomissio Konsignaatio Leasingrahoitus Kiinteistöleasing MK 14 luvun mukaiset vakuusjärjestelyt Arvopaperistaminen Projektirahoitus Yrityskiinnitys

4 Rahoitus- ja vakuusjärjestelyjen muutostekijät ja kehityssuuntaukset
Toimintaympäristön muutokset Tuotteistaminen ja sen markkinointi Esimerkkejä: saatavien arvopaperistaminen (esim. subprime-luotot) projektirahoitus Elinkaarirahoitusmalli (infran rakentaminen) osaomistusmallit rakentamisessa Informatisoituminen arvopaperilainsäädäntö kuluttajalainsäädäntö kilpailulainsäädäntö

5 jatkuu Ekologiset tekijät luotonantajan vastuukysymykset
vastuunrajoituslausekkeet Sosiaalistuminen kuluttajamyönteisyys oikeuden väärinkäytön kielto hyvän tavan vastaisen menettelyn kielto muodollisesti erillisen oikeussubjektiuden väärinkäytön kielto

6 2. Hankkeiden projektisoituminen
Hankkeet monimutkaisia ja vaikeita -> sopimusverkosto Kansainvälistyminen -> kansainvälinen yksityisoikeus Riskien hallinnointia -> riskianalyysi -> riskien kohdentaminen Toimijoiden taseen ulkopuolella projektirahoitus esim. laivanrakennus saatavakannan arvopaperistaminen -> kokonaisjärjestely -> vaikuttaa hankkeen juridisen toteuttamisen arviointiin yhtenä kokonaisuutena

7 jatkuu -> intressitahot -> velvoiteoikeudellinen sitovuus
sopimus ja kolmas esineoikeudelliset kollisionratkaisuperusteet esineoikeudellista suojaa täydentävät oikeussuojakeinot oikeuden väärinkäytön kielto hyvän tavan vastaisen menettelyn kielto muusta kuin sopimussuhteeseen perustuvasta huolenpitovelvollisuudesta

8 jatkuu muodollisesti erillisen oikeussubjektiuden väärinkäytön kielto
oikeus vahingonkorvaukseen kolmannelta oikeudellisen määrämistoimen peräyttäminen takaisinsaannilla

9 jatkuu -> riskipositiot -> varallisuuden prosessikäsitys
vastuun asettaminen aikahorisontissa taloudellinen riski sisäistetään juridiikkaan kohtuus ja suhteellisuus kaikkien kokonaisjärjestelyssä mukana olevien intressitahojen toimintamahdollisuuksien luominen ja ylläpitäminen vastavuoroisuuden puuttuminen epänormaalit tapahtumainkulut -> vastuuharkinta

10 Esineoikeuden sisäiset vuorovaikutustasot
Instituutiotaso: esineoikeuden instituutiot Teoriataso: esineoikeudelliset teoriat Periaatetaso: esineoikeudelliset perusperiaatteet Normit: käyttäytymis-,kompetenssi-ym.normit T Henkilötaso: henkilörelaatio X – A – B Y Sopimus tai muu oik.toimi: oikeusasema Oikeustaso: omistus-,pantti-ym.varallisuusoikeus Objektitaso: esineet ja muut objektit

11 Varallisuusobjektien taso
Kiinteät esineet: tila / tontti määräala määräosa yhteiset alueet jne. Ainesosa ja tarpeisto -> juridinen käsite oikeustasolla Lainhuudatusvelvollisuuden piiriin kuuluva -> panttauskelpoinen Kiinnityspäätöksellä ei voi rajata ainesosaa/tarpeistoa kiinnityksen ulkopuolelle -> kiinnitys-> panttikirja Panttaustoimella ei voi myöskään rajata -> panttikirjan hallinnan luovutus pantinsaajalle

12 Irtaimet objektit Irtaimet esineet Epätyypilliset objektit
reaaliesineet, esim. moottorivene, taulu / traditio arvopaperit, esim. asunto-osakkeet, hvk / traditio Kiinnityskelpoiset kulkuvälineet / kiinnitys Epätyypilliset objektit saatavat, esim. kauppahintasaatava, vk /denuntiaatio arvo-osuudet, esim. pörssiosakkeet / kirjaaminen Immateriaalioikeudet, esim. patentti-, malli-, tavaramerkkioikeus / kirjaaminen ja tekijänoikeus / vakuusluovutus

13 Varallisuusoikeuden ominaisuudet
Varallisuusoikeuden ominaisuudet pääsäännön mukaan: Luovutuskelpoinen / siirtokelpoinen Ulosmittauskelpoinen Varallisuusarvoa realisointivaiheessa Pääsäännöstä on lukuisia poikkeuksia eri laeissa ja asiasta voidaan sopia toisin (vrt. kuitenkin MK 2:11) Poikkeuksia ovat mm.: sosiaalisaatavat immateriaalioikeudet ks. PatL 43 §, TekL 28, 42 § käyttöoikeudet

14 Pantinantajan ja pantinsaajan oikeusasema
X  A  B  C Y käyttövalta - lainsäädäntö (KK 10:3) - sopimus X = ns. oikea omistaja A = pantinantaja B = pantinsaaja (sekundus) (KK 11:4 ja 12:4) Y = pantinsaaja (primus) (KK 1:5) T = tertius, yleinen sivullistaho C = edelleenpantinsaaja (KK 10:6)

15 Pantinsaajan/pantinantajan oikeusasema
Käyttövalta (primäärioikeus) Lojaliteettivelvollisuus (esim. KK 10:3) Kompetenssimuodot (sekundäärinen oikeus) Luovutuskompetenssi Reaaliluottokompetenssi Henkilöluottokelpoisuus Testamenttauskompetenssi Perittävyyskelpoisuus Erityisen oikeuden perustamiskompetenssi Tietynasteinen dynaaminen suoja Edellyttää yleensä julkivarmistusta: traditio, kirjaaminen tai denuntiaatio eli panttausilmoitus

16 Yrityksen rahoitus- ja vakuusmuodot
optiolaina osakkeet jvk vaihtovk YRITYS OY osamaksuk.-> kiinteistö maanvuokra * kiinteistökiin * laitoskiinnitys leasing > ulottuvuus ulottuvuus ainesosa/tarpeisto * MK 14:4 ja 5 irtain om Ajoneuvot Yrityskiinnitys * autokiinnitys (ei ha eikä pa) - ulottuvuus * aluskiinnitys (myös rakennusaikainen) * ilma-aluskiinnitys Saatavat Osakkeet ja arvo-osuudet - yksittäisen saatavan panttaus - saatavakannan käyttö vakuutena (= factoring) - saatavien kokoaminen -> arvopaperistaminen -> myynti erillisyhtiölle Immateriaalioikeudet - patentti - tavaramerkki ym.

17 Rahoitusyhtiön palvelut
Rahoitussopimus Investointi Factoring- rahoitus rahoitus YRITYS Leasingrahoitus Myynnin tuki- rahoitus Projekti-/erillisyhtiön hyväksikäyttö Projektirahoitus Arvopaperistaminen

18 Yksityishenkilön rah.vaihtoehdot
verotus Yksityishenkilö julkinen sektori Rahalaitokset Rahoitusyhtiöt Käteispanttaus osamaksukauppa Kiinnitysvak leasingrahoitus Henkilötakaus Panttilainakonttorit Kulutusluottorahoitus käteispantti yhtiöt reaalies./osake luottokorttirahoitus ei henkilökoht.vastuuta

19 Luotto- ja vakuussuhteet
luottosuhde Velallinen < > Velkoja - luottosopimus/vk -> henkilökoht. saamisoikeus panttaussuhde Omistaja < > Panttivelkoja - panttaussopimus -> esinekoht. saamisoikeus takaus-/panttaussuhde toisen velasta Sivullinen < > Vakuusvelkoja - vierasvelkapanttaus-> esinekoht.saamisoikeus - takaus -> henkilökoht.saamisoikeus

20 Vakuustyypit Henkilövakuudet Takaus / pankkitakaus Luottovakuutus
Takuu eli garantia Del credere-sitoumus Remburssi-järjestely First demand –takuusitoumus Kaikki sitoumukseen perustuvia

21 Esine- eli reaalivakuudet
Rasitusvakuudet panttioikeus pidätysoikeus / pidätyspanttioikeus Legaalinen erityinen etuoikeus (esim. meripanttioikeus; ML) Funktionaalisesti arvioituna myös: kuittausoikeus velvoiteoikeudellinen takaisinotto-oikeus

22 2. omistusvakuudet Omistuksenpidätys (esim. osamaksukauppa)
Vakuusluovutus (esim. sale and lease back) Funktionaalisesti arvioituna myös: Rahoitusleasing (vuokralleantaja on vuokraes. omistaja) Myyntikomissio (komissionantaja on esineen omistaja)

23 Panttikelpoinen omaisuus
Jokainen omaisuusobjekti pääsääntöisesti panttikelpoinen, jos se on yksilöitävissä ja on myös yksilöity ja luovutus- ja ulosmittauskelpoinen Lisäksi käytännössä edellytetään, että objektilla on vaihdannallista arvoa realisaatiovaiheessa Panttaustavat: käteispanttaus (sopimus + traditio), esim. osake panttaussopimus + panttauksen rekisteröinti, esim. patentti hypotekaarinen panttaus (kiinnitys + panttaus), esim. kiinteistö denuntiaatiopanttaus (sopimus + panttausilmoitus), esim. saatava

24 Omaisuuden tehokas panttaus edellyttää:
Varallisuusoikeus on panttikelpoinen; ja lisäksi Panttaussopimus pantinantajan ja pantinsaajan välillä (kaksipuolinen oikeustoimi; OikTL 1 luku soveltuu) Saamissuhde (causa) vakuusjärjestelyn tarpeen perustana Panttauskompetenssi (+ oikeuskelpoisuus) Julkivarmistus (=julkisuutta luova lisäakti) oikeussuojan varmistamiseksi kollisioiden varalle (traditio= hallinnan luovutus; kiinnitys = kirjaus julkiseen rekisteriin ja denuntiaatio = panttausilmoitus saamisvelalliselle)

25 Irtaimen omaisuuden panttikelpoisuus
Irtaimen omaisuuden käsitteestä tarkoitetaan oikeutta omistusoikeus ymmärrettynä laajasti (esim. ”omistusoikeus saatavaan”; ”omistusoikeus immateriaalioikeuteen”) rajoitetut esineoikeudet (erityiset oikeudet), esim. siirtokelpoinen maanvuokraoikeus, MK 19:1 Kohteet: Reaaliesineet - kiinnityskelpoiset (esim. kulkuvälineet) - ei kiinnityskelpoiset (esim. tietokone, vene) epätyypilliset objektit: saatavat, yhteisöosuudet, immateriaalioikeudet

26 Irtain omaisuus kiinnityksen kohteena
Yksittäinen esine Kiinnitys vuokraoikeuteen ja vuokra-alueella oleviin vuokramiehen rakennuksiin (ns. laitoskiinnitys; käyttö- oikeuskiinnitys; MK 19 luku) Kiinnitys tontinvuokraoikeuteen, joka on merkitty tontinvuokrarekisteriin (MK 19 luku) -> itse tonttiin ei saa vahvistaa kiinnitystä tontinomistajan toimesta Aluskiinnitys (AlusKiinL) Ilma-aluskiinnitys (L kiinn.ilma-aluksiin) Autokiinnitys (AutoKiinL) ; ei henkilö- eikä pakettiauto Elinkeinonharjoittajan elink.toimintaan kuuluva irt.om. Yrityskiinnitys (YrKiinL) - vaihto-, käyttö- ja sijoitusomaisuus; ei veronpalautus

27 Kiinteä omaisuus vakuuskohteena
Yksilöity varallisuusarvoinen kohde -> tila, tontti, määräosa tilasta/tontista ja määrä-ala -> lainhuudatettu Panttauskompetenssi Panttaussopimus Saamissuhde (causa) Kiinnitys em. kohteeseen -> todistus kiinnityksestä = panttikirja (MK 16:5) Panttioikeus saadaan, kun panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi (MK 17:2) Etusija kiinnityksen hakupäivän mukaan (rasitustodistus)

28 Kirjaamiskelpoisuuden erityiset edellytykset
Tyyppipakkoperiaate MK:ssa luetellaan kirjaamiskelpoiset oikeudet 2) Oikeussuojaperiaate Voidaan kirjata vain oikeuksia, joiden haltijoiden asemaa kirjaus parantaa Informatiivinen kirjaus 3) Täsmällisyysperiaate Sekä kirjaamisen kohteet että kirjattavat oikeudet on yksilöitävä riittävästi 4) Surrogaattiperiaate Oikeudenhaltijan oikeus siirtyy koskemaan alkuperäisen kohteen sijaan tullutta omaisuutta

29 Sopimukseen perustuvien saatavien panttaus
Saatavan pantiksi kelpaavuudesta Yksilöity; esim. kustannussopimukseen per. saatava luovutus- ja ulosmittauskelpoinen (ks. UK 4:8) Vaihdannallista varallisuusarvoa ainakin erääntymisvaiheessa Sopimukseen perustuvan saatavan panttauksen julkivarmistus Arvopaperisaatavat (asiakirjan hallinnan luovutus eli traditio) Saatavat, jotka liittyvät saamisoikeuden osoittavaan asiakirjaan todistelun helpottamiseksi (denuntiaatio saamisvelalliselle) Vailla asiakirjaliityntää olevat saatavat (denuntiaatio saamisvelalliselle) Merkitys suoja saatavan velkojanvaihdosta vastaan suoja pantiksipanijan myöhempiä ulosmittaus- ja konkurssivelkojia vastaan suoja pantiksipanijan myöhempää toiskertaista pantinsaajaa vastaan (kaksoispanttaus)

30 Esimerkkikuvaus: V velallinen VKL 31 § perussuhde 2. oik.toimi
velkoja A  B pantinsaaja luovutuksensaaja 1. panttaus ulosmittaus-/kon- denuntiaatio kurssivelkoja Y pantinsaaja

31 Saatavan panttausilmoituksen oikeudellinen merkitys
Velkoja O  P pantinsaaja - denuntiaatio perussuhde V velallinen P ei saa lähtökohtaisesti parempaa oikeutta kuin oli O:lla V voi esittää väitteitä P:tä kohtaan (väiteoikeus) ennen denuntiaatiota koskevista seikoista - kuittausväite - maksuväite Kuittauskysymys VKL 28 § / 18 § Maksusuojakysymys VKL 29 § P:n vaihdantasuoja O:n velkojia vastaan VKL 31.1 § Saatavan kaksoispanttaus VKL 31.2 §

32 Sopimukseen perustuvan saatavan panttauksen denuntiaatiosta
VKL 3 luku ex analogia VKL 10 § Panttaus / luovutus; samat säännöt soveltuvat Edelleenpanttaus KK 10:6 – reunaehdot samat kuin pantinsaajalla I Panttausilmoitus velalliselle Ilmoituksen tekee joko pantiksipanija tai pantinsaaja Panttausilmoituksen (siirtoilmoituksen) toimittaminen ei muotovaatimusta -> todistelun vuoksi kirjallisesti velallinen on vastaanottanut -> ei velallisen hyväksymistä eikä selonottoa Panttausilmoitus koskee vain jo tapahtunutta panttausta de facto Saatavan ei tarvitse olla erääntynyt eikä edes ansaittu Ei määräaikaa panttaussopimuksen ja denuntiaation välillä panttausilmoitus on tehtävä viimeistään ennen pantiksipanijan konkurssiin asettamista

33 jatkuu - ennen kuin ulosmittauspöytäkirjan mukainen maksukielto on toimitettu velalliselle (UK 3:28,35 ja 39) TakSL 14 § asettaa määräajan – ilman aiheetonta viivytystä -> muutoin oikeustoimi perääntyy Panttausilmoitus on nimenomainen Ilmoituksesta on käytävä ilmi: saatavan panttaus; uuden panttivelkojan nimi; ja yksilöity saatava

34 Pantatun sopimukseen perustuvan saatavan hoito
velkoja pantinsaaja O  P panttaussuhde 8000 e / denuntiaatio Velkasuhde maksusuhde 10000 e V velallinen bf/mf O V relaatiossa tehtävät määräämistoimet Velan anteeksianto ei Kuittaussopimus ei Sopimus saatavan vähentämisestä ei Vapaaehtoinen akordisopimus ei Koron alentaminen kyllä Saatavan kuoletuserien muuttaminen kyllä Erääntymisajan muuttaminen kyllä

35 jatkuu Saatavan vanhentuminen
Valvoa saatavaa koskevan julkisen haasteen tai V:n konkurssin yhteydessä  lojaliteettivelvollisuus velkoja O:lla tai toissijaisesti pantinsaaja P:llä vastuu Irtisanomisoikeus -> pantinantaja-velkojalla kuitenkin niin, pantinsaajan oman saatavan erääntymisen jälkeen oikeus on pantinsaajalla

36 Kaksoispanttaus bf/mf 2. velkoja 1.
P2  O  P1 panttaus panttaus denuntiaatio V velallinen VKL 31.2 § - aikaprioriteetti - ekstinktio P2:n hyväksi, jos bf + denuntiaatio ensin V:lle

37 Perussuhdetta osoittavan sopimusaseman luovutus
2. luovutus velkoja 1.panttaus T < O  P - vuokra - urakka tms. Denuntiaatio denuntiaatio V velallinen hall./kirjaus VKL 31.2 § LHVL 31 § liikehuoneiston vuokra /luovutus AHVL 38 § asuinhuoneiston vuokra/luovutus MVL 12 § maanvuokra / luovutus

38 Wärtsilän Meriteollisuuden konkurssipesän tapaus
P pankki luotto 600 mmk takaus telakka laiv.rak.sop. 650 mmk W  V varustamo saatavan panttaus vastavakuudeksi denuntiaatio T takauslaitos VKL 31.1 § -> denuntiaatio ennen pantiksipanijan konkurssiin asettamista -> TakSL 14 § ilman aiheetonta viivytystä panttauksesta KonkL 4:8 -> konkurssipesän oikeus sitoutua velallisen sopimukseen; ks. myös KauppaL 63 § * Vaihtoehto / lisävakuus -> aluskiinnitys, joka on mahdollinen jo rak.vaiheessa

39 Ansaitsemattoman saatavan panttaus
Syntyperusteeltaan tunnettu; ei fiktiivinen - urakkasopimus - kustannussopimus Panttaus on tapahtunut de facto Pantinantaja-velkojan oma vastasuoritus on yhä tekemättä Panttausilmoitus on mahdollinen, jos - panttaus on jo tapahtunut - saatava on yksilöity riittävästi - määrältään rajattu ns. ansaintaperiaate Ruotsissa HD:n tapaus NJA 1973 s 635 saatavan panttaus on pätevä, mutta sivullissitovuus saavutetaan vähitellen ansaintahetken mukaan vrt. KKO 1976 II 69 irtaimistokiinnitystapaus

40 jatkuu Wärtsilän konkurssitapaus -> laivanrakennussopimukseen perustuvan saatavan panttaus ja sen sivullissitovuus Ei-ansaitun saatavan ulosmittaus -> katsottu, että jos vielä ansaitsematonta saatavaa ei saa ulosmitata -> niin ei myöskään tällainen panttaus ole mahdollista Ulosottolainsäädännössä mahdollistetaan palkan, eläkkeen ja elinkeinotulon ulosmittaus määrätyin edellytyksin Jos omaksutaan ns. ansaintaperiaate -> niin ulosmittaus on mahdollinen

41 Vuokrasaatavan panttaus
Esimerkkitapaus: P Pankki panttaus vuokrasaatavien maksaminen Rahoitusyhtiö R panttausilmoitus kauppa leasingsopimus tav.hall.luov. A  B Kauppias Asiakas VKL 31.1 § -> vapaamuotoinen panttausilm. saamisvelalliselle KK 10:1.2 -> omistajalta vapaamuot./P:ltä kirjallinen omistajan tod.

42 Tapaus KKO 1995:133 omistaja-vuokranantaja
K Oy konk.velkojat luotto panttaus vuokra R Oy kiinteistö x vuokrien maksu V Oy vuokralainen UL 4:29.2 ja UL 6:9.2; uusi ulosottokaari ; UK 4:8 Konkurssiin asettamisen jälkeen erääntyvät vuokrat tulevat konkurssipesälle, koska kiinteistön vuokra on ulosmitattavissa vain yhdessä kiinteistön kanssa KonkL 5:1.3 ->pesään kuuluvan omaisuuden tuotto kuuluu konkurssipesään KonkL 17:6-> panttiomaisuudesta (kiinteistö x) konkurssin ajalta saatava tuotto kertyy panttivelkojalle, jollei toisin ole sovittu-> jos vuokra pantattu?

43 Entä jos kolmikantasopimus?
K Oy konkurssivelkojat luottosopimus vuokrasopimus R Oy maksut V Oy Kolmikantasopimus K Oy – V Oy – R Oy Jos sopimusjärjestely on tehty K Oy:n konkurssin varalta -> järjestely ei sido K Oy:n konkurssipesää Mutta jos sopimusjärjestely on tehty aidosti alun alkaen kolmikantasopimuksena -> niin järjestely periaatteessa sitoo

44 Oikeustapaus KKO 2002:113 Vrt. KKO 1995:133, joka koski kiinteätä omaisuutta Tarkasteltava tapaus koskee osakkeita + niiden tuottoa Tapauksen kuvaus: konkurssi Oy A Ab omistaja-pantinantaja Liik.h.vuok. 4.7.91 Vuokralainen panttaus:osakkeet+tuotto Den A-SSP Oy pantinsaaja Osakkeet oli myyty panttihuutokaupalla Pantattu tuotto eli vuokrasaatavat kuuluivat pantinsaajalle Ks. KonkL 17:6 panttiomaisuuden tuotto-> konk.ajalta pantinsaajalle

45 Laivan rahoitus- ja vakuusjärjestely
Rahoitusvaihtoehtoja on useita; perusratkaisuun vaikuttaa se, omistaako aluksen rakennusaikana telakka vai varustamo-tilaaja Esimerkkitapaus: rahoittaja luotto rakentaja laiv.rak.sop Omistaja/tilaaja R  Telakka <  Varustamo -----– R1 takaus vastavakuus Aluskiinnitys Takuulaitos denunt. Telakka Varustamo Vastavakuudeksi * luoton vakuudeksi - laiv.rak.sop. per aluskiinnitys saatava - yrityskiinnitys

46 Projektirahoitusmalli
Omistajia = sponsorit Telakka Aliurak. 1 Aliurak. 2 luotto aluksen rak.sop. R PROJEKTIYHTIÖ<  Varustamo Alus Vakuusjärjestelyt: Projektiyhtiön osakekanta=alus -> vierasvelkap. Aluskiinnitys Yrityskiinnitys Arvon kaksoispanttaus? -> tässä tapauksessa samalle rahoittajalle voidaan antaa pantiksi sekä osakekantapantti että kiinnityspantit, jolloin lähtökohtaisesti kiinnitykset rasittavat osakepanttia Ks. KKO 1997:146->arvon kaksoispanttaus-> osakkeet/kiinteistö

47 Pantatun saatavan periminen ja realisoiminen
Perimislegitimaatio on panttivelkojalla Odotus- eli vakuusvaihe perityt varat surrogaattina saamisoikeuden sijasta Ylimenevä osuus pantinantaja-velkojalle, jos hän sitä vaatii jo tässä vaiheessa Selvitysvaihe Oikeus periä saatava ja käyttää se pääoman ja korkosaatavan kattamiseen Irtisanomisoikeus Panttivelkojan huolenpitovelvollisuus (lojaliteettiperiaate) -> johtaa yleensä perimään saatavan kuin että saatava myytäisiin Pantatun saatavan realisaatiomyynti -> yleensä alle nimellisarvon KK 10:2, sopimuksin voidaan sopia toisin Ostajasta tulee saatavan (uusi) velkoja

48 Saatavan panttaus ja yrityskiinnitys
YrKiinL 3 § : käyttö-,vaihto- ja rahoitusomaisuus Ansaintaperiaate Ei vielä erääntynyt YrKiinL 4.3 § : käteispanttauskielto Panttausoikeustoimi on sinänsä pätevä Panttaus ei kuitenkaan sido yrit.kiin.velkojaa Poikkeukset kiellosta: arvopaperit, arvo-osuudet ja saatavat Pantattu saatava kuuluu yrityskiinnityksen piiriin -> toissijainen oikeus yr.kiin.velkojalla

49 Panttisaatavan ylijäämäarvon hyödyntämisestä
Saatavan perintä ja ylijäämän tilittäminen pantinantaja-velkojalle - lojaliteettivelvollisuus - OikTL 36 §:n periaatteet Ylijäämän jälkipanttaus - factoring-rahoituksen yhteydessä käytössä samaan konserniin kuuluvien P:n ja R:n kesken - esimerkki: P jälkipantinsaaja ylijäämä rahoitussopimus Ensipantinsaaja R <  M myyjä laskusaatavien panttaus maksu denuntiaatio O1 O2 O3 On VKL 31.1 § ja KK 10:1.2 KKO 1989:53 - jälkipantti-ilmoitus factoringrahoitusyhtiölle R:lle ensipantinsaajana - ei riitä, vaan panttausilmoitus on tehtävä saamisvelalliselle O1,O2 jne. Ruotsissa toisin, vaikka lainsäädäntö samanlainen -> pantausilmoitus ensipantinsaajalle R:lle on riittävä

50 Osakkeen / arvo-osuuden panttaus
Osakkeen panttaus (esim. asunto-osake) siirtosarja + hall traditio Omistaja A  B Pankki ks. osakekirjat + isän.tod. panttaus ks. VKL 13 §, 14 § ja 22 § ks. OYL 3:13, AsOyL 19 § Hall Panttaus A  B erit.yhtiö pankki huom! VKL 22.2 § -> panttaus on tehokas,vaikka osake jää pankille erotettuna pankin muusta varallisuudesta

51 2.arvo-osuuden panttaus
* julkisen yhtiön osake ja/tai joukkovelkakirja Arvo-os.rek. / tilinhoitajayhteisö om.kirj Pant.kirj. Asiakas A  P pankki panttaus Nokia ks. ATL 26 ja 27 § -> panttaus tapahtuu kirjauksella arvo-os.rekisteriin -> pantinsaaja hakee panttauksen kirjausta esittämällä panttaussitoumuksen + luvan pant. Panttauksessa arvo-osuustili (10000 Nokia) pantataan

52 Arvopaperien/arvo-osuuksien panttauksessa olennaisia seikkoja:
1. Kohdeosake, hvk – on riittävästi yksilöity; sama vaatimus koskee arvo-osuutta - kohteena voi olla paitsi itse arvopaperi, myös sen tuotto; arvo-osuuden kohteena pantinantajan tili 2. Yksilöinti tapahtuu panttaussopimuksessa, joka tulisi tehdä kirjallisena todistelun kannalta 3. Arvopaperi/arvo-osuus on luovutus- ja ulosmittauskelpoinen 4. Panttaukseen liittyvä julkivarmistus - traditio, kirjaus, denuntiaatio – tehdään ilman aiheetonta viivytystä panttaustoimen jälkeen (TakSL 14 §) Julkivarmistuksella on useita funktiota täytettävänään: osoittaa vakaata harkintaa pantinantajan puolelta pantinantajalla ei enää disponointimahdol-lisuutta panttauskohteesta pantinsaajaa sitovalla tavalla muiden velkojien osalta panttaustoimi osoittaa aitouden

53 Osakesalkun (portfolion) panttaus
Vakuuskohde: Panttaushetkellä olevat arvopaperit ja arvo-osuudet Myöhemmin tulevat arvopaperit ja arvo-osuudet Myyntisaamiset pantinantajan ostajilta Pankkitilillä olevat jatkuvasti vaihtuvat varat (rahat)

54 Kuvaus osakesalkun panttauksesta
luotto + panttaus asiakas A   P  AV salkunhoitosop Toim.anto.sop. Arvopaperit arvo-os. pankkitili p a n t a t t u * ns. pyörivän salkun panttaus tarkoittaa sitä, että panttauksen aikana pantinantaja (A) voi käydä kauppaa panttauksen kohteena olevilla arvopapereilla ja arvo-osuuksilla niin, että kohde on kuitenkin koko ajan panttauksen kohteena (surrogaattiperiaate)

55 Osakesalkun hoitosopimus, panttaus ja myynti
Esimerkki: Omistaja luotto toim.anto komissiokauppa toim.anto A < P AV AV2 B  suostumus panttaus A omistaa osakesalkun, joka on pantattu P:lle (pankille) Osakesalkku sisältää: Osakkeita  hallinta P:llä Joukkovelkakirjoja  hallinta P:llä Arvo-osuuksia  panttauskirjaus A:n arvo-osuustiliin Saatavat  denuntiaatio VKL 31.1 §:n mukaan AV2:lle Pankkitillä olevat varat  denuntiaatio P:lle (saatava pankilta) Ongelmana saatavien panttaus -> kenelle tehdään denuntiaatio?

56 Oikeuskysymykset: 1. Pantinantaja on selkeästi erotettu pantin hallinnasta - pantinsaajan kontrollivalta panttiobjektiin tulee järjestää sekä juridisesti että tosiasiallisesti - ns. Margin Lending –palvelu 2. Uusi vaihdettu pantti ei saa olla arvoltaan vakuutena suurempi kuin edeltäjänsä - normaalit arvopaperin arvoon vaikuttavat suhdanteet eivät muodosta ongelmaa - kyse on ennen muuta siitä, että takaisinsaantiaikana tapahtuu vakuuden vaihto (TakSL 14 §); erotus peräytettävissä 3. Edellytyksenä on, että ostajalle on toimitettu ilmoitus panttauksesta - ongelmana on säännöllisesti, ettei ostaja ole tiedossa - kysymys on siitä, voidaanko ilmoitus tehokkaasti tehdä arvo- paperivälittäjälle 4. Pankilla on kuittausoikeus tilillä oleviin varoihin - tili on pantattu pankille -> on luonnollista, että pankilla on oikeus pantinhaltijana kuitata pankkitiliä (ks. kuitenkin KonkL 6:5)

57 KKO 1985/s/84/118 Pankki pantinhaltijana velvollinen valvomaan myös pantin omistajan etua Pantin arvo oli n ,- Myyty huutokaupassa ,- KKO:n mukaan alin hinta olisi ollut ,- Vahingonkorvausta ,- Pankki laiminlyönyt huolenpitovelvollisuutensa

58 KKO 1990:73 Kysymys pankin velvollisuudesta ilmoittaa yleispanttauksen merkityksestä ja tarkoituksesta pantattaessa asunto-osakkeet asuntolainan vakuudeksi Pankin kerrottava yleispanttaussitoumuksen merkityksestä ; ks. KK 10:14 ja Takauslain 3 luku Yleispanttauksesta huolimatta pantti oli vain asuntolainan vakuutena pankin laiminlyönnin vuoksi

59 Arvo-osuuden panttaus
Panttauksen peruselementit Panttiobjektin panttikelpoisuus Arvo-osuuden panttikelpoisuus ATL 6.1 § Yksilöitävyys arvo-osuustilin sisältö yhtenä kokonaisuutena elastisuus luovutus- ja ulosmittauskelpoisuus tahdonvaltaisia luovutusrajoituksia luovutuskelpoisuuden rajoitus on kirjattavissa arvo-osuustilille Varallisuusarvoisuus

60 jatkuu Panttioikeuden julkivarmistus
ATL 6.1 § kirjaus arvo-osuustilille ATL 10 § pantattuja arvo-osuuksia ei saa siirtää tililtä ilman pantinhaltijan suostumusta Sekundukselta edellytetään kollision voittamiseksi perusteltua vilpitöntä mieltä aikaisemman oikeusperusteen suhteen ja kirjausta Suoja pakkotäytäntövelkojia vastaan Arvo-osuuksien panttauksen kirjaus ennen pantinantajan konkurssiin asettamista tai arvo-osuuden ulosmitatuksi julistamista Takaisinsaanti konkurssipesään TakSL 5 § ja TakSL 14 §

61 Arvo-osuuden panttausta koskevat esineoikeudelliset kysymykset
Ks. ATL § Arvo-osuuden kaksoispanttaus ATL 26 § Arv.os.rek. kirjaus A panttaus panttaus P P2 * aikaprioriteetti/poikkeus P2 ensin tekee kirjauksen + bf

62 ATL 27 § Arvo-osuuden pantinsaajan saantosuojaan verrattava suoja 27 §
Arv.os.rek. virhe panttaus X  A  B bf/mf Ns.oik.om Rek.merk. A:n rek.merk. -> positiivinen julkinen luotettavuus * B saa suojaa, jos pant.sop. tehdessään bf

63 Pantin tuotto Hypotekaarinen eli hallinnaton panttioik.
Odotusvaiheessa pantin tuotosta voidaan sopia ellei asiasta ole sovittu, niin päälinjaukset ovat seuraavat: (1) kiinnityspantti eli hallinta on pantinantajalla (omistajalla) esim. kiinteistö- ja kulkuneuvokiinnitykset - omistaja saa tuoton - esim. vuokratuotto ja luontoperäinen tuotto (2) yrityskiinnityspantti - YrKiinL 3 §: tuotto kuuluu pantinsaajan vakuuden piiriin (yritys voi käyttää normaalissa liiketoiminnassa)

64 jatkuu B. Selvitysvaiheessa Muuttunut intressitilanne
Pantinsaajalle kuuluu tuotto 2. Reaaliesineen käteispanttaus Hallinta pantinsaajalla Esim. ravihevonen; kysymys varsan kuulumisesta pantin piiriin vai ei Ellei asiasta ole sovittu, niin tuotto kuulunee pantin piiriin Tilitysvelvollisuus omistaja-pantinantajaa kohtaan

65 jatkuu 3. Saamis- ja osakeoikeudet arvo-osuustililaki 6.2 § (ATL)
Arvopaperi ja arvo-osuus oikeus korkoon oikeus osinkoon oikeus osakeantiin tai osakepääoman palautukseen arvo-osuustililaki 6.2 § (ATL) jollei toisin ole sovittu tai määrätty, suoritetaan osinko, korko tai muu sellainen tuotto tilinhaltijalle eli omistaja-pantinantajalle lyhennykset, merkintä- ja optio-oikeudet, oikeus saada uusi osake ja muut sellaiset pantattujen arvo-os. pääomana pidettävät suoritukset pantinhaltijalle (tai ao. ulosottoviranomaiselle)

66 jatkuu Odotusvaiheessa pääomatuoton luontoiset erät (korko/osinko) kuuluvat panttirasituksista vapaina pantinomistajalle Selvitysvaiheessa tilanne muuttuu; tällöin panttioikeus käsittää myös tuoton KauppaL §; ostajataho on oikeutettu tuleviin osinko- ja korkotuottoihin, jollei muuta ole sovittu Panttivelkojalla on oikeus osakkeen pääoma-arvoon kuten rahastoantiin, pääomapalautuksiin Informointivelvollisuus/myötävaikutusvelvollisuus

67 Rahoitusyhtiöiden tarjoamat rahoitusmuodot
Rahoitusyhtiötoiminnan kehitys Toimintaa 1950-luvun jälkipuoliskolta aluksi keskityttiin osamaksukaupan rahoittamiseen 1960-luvulla aloitettiin leasing- ja factoringrahoitus Rahoitusyhtiötoiminnan kasvuvuodet ajoittuvat 70-luvun lopulle ja 80-luvulle uudet rahoitusyhtiöt markkinarahajärjestelmän synty ja kehitys likviditeettiylijäämät yrityssektorilta asiakkaan tarpeista lähtevä tuotekehittely Ala on pysynyt varsin keskittyneenä ja pankkikeskeisenä Elinkeinonharjoittajien rahoitusta Ehdotus rahoitusyhtiölaiksi (KM 1984:2) -> HE 1991:69 rahoitustoimintalaiksi L luottolaitostoiminnasta /1607 -> 2007/121

68 2. Rahoitusmuodot ryhmiteltynä käyttötarkoituksen mukaan
I investointien rahoitus investointirahoitus, hankintarahoitus Sopimusrahoitus II Leasingrahoitus Leasing Autojen rahoitusleasing Cross-border leasing III Käyttöpääomarahoitus Factoring Vientifactoring Luottosuhderahoitus Ostolaskujen rahoitus; confirming Varastorahoitus Vuokrasopimusten rahoitus IV Myynnin tukirahoitus Osamaksukaupan rahoitus luottosuhderahoitus

69 3. Rahan hinta Rahoitusyhtiöiden oman jälleenrahoituksen rakenne
Hinnoittelu on markkinapohjaista markkinaraha joukkovelkakirjalainat optiolainat Rahoitusyhtiöiden rahoitusmuodoille ovat ominaisia mm. seuraavat piirteet, jotka on otettava huomioon eri rahoitusmuotojen edullisuutta arvioitaessa: ei leimaveroa tai vastaavaa rahaa riittävästi joustavat vakuusvaatimukset; yleensä ei erillisiä reaalivakuuksia nopea käsittely rahoitukseen liittyvä palvelu joustavuus  räätälöidään yritykselle veroetuja - haittoja kokonaiskustannus kalliimpi kuin pankkilaina

70 Rahoitusmuodoille yhteisiä erityispiirteitä:
Elinkeinonharjoittajien rahoitusta Ei normaalisti suoraa luotonantoa, vaan yleensä kolme osapuolta Rahoitukseen liittyy yleensä palvelua Yleensä ei vaadita erillisiä reaalivakuuksia Joustavuus, asiakaskohtaisuus Täydentävät pankkien yritysrahoituspalveluja Tuote-/palvelukehitykseen panostetaan Rahan ympärille rakennetaan räätälöityjä palvelupaketteja Rahoitusyhtiöiden kannalta ao. kehitys merkitsee: kalliita investointeja ATK-järjestelmiin, joihin asiakkaille annetaan käyttömahdollisuus omissa tiloissa verkon avulla henkilöstön asiantuntemuksen lisääminen konsultointitehtävän ottamista suhteessa asiakkaisiin

71 Omistuksenpidätys Vakuuskeino
Hallinnoimiskeino (esim. perustajaurakointirakentaminen) Ohjaamiskeino (esim. sukulaisten välinen kauppa) Välitilailmiö V konkurssivelkoja kauppa om.pid ulosmittausvelkoja X  A  B Oik.om Myyjä ostaja * kauppahintasaatava * omistajan hallintaoikeus * sopimuksen purkuoikeus * oikeus maksamalla loppu- * sivullisia sitova esineen hinnan kehittää oikeusasemaansa takaisinotto-oikeus kohti täysin kehittynyttä omistusoikeutta A:n kannalta on tärkeää: - sivullissitovuus purku- ja takaisinotto-oikeudelle - aiemmin UL 4:9, poikkeus OsamKL 18 §; nyttemmin uusi UK 4:9 ja UK 4:15->ehdollisesti luovutettu saadaan ulosmitata -> myyjä A saa kauppahintasaatavansa päältäpäin hinnasta - KonkL 5:1; KonkL 5:6 ja 7 -> myyjällä A erottamisoikeus - konkurssipesän sijaantulo-oikeus KonkL 5:8; tilitys KonKL 5:9

72 Om.pid./tak.ottoehdon sivullissitovuuden yleiset edellytykset
Sovittu ehdosta selvästi osapuolten välillä Sovittu ennen kuin myyty esine on tullut ostajan haltuun (Hgin HO /S/1982/967) Kohde on yksilöity riittävästi Kauppahinnan + lisätoimitusten vakuutena (ks. KKO 1977 I 1) Jos on kyse OsamKL:n alaisesta kaupasta -> käytettävä määrätynsisältöistä vahvistettua lomaketta -> edell. virka-avun saannille

73 Osamaksukauppa omaan käyttöön
Esimerkki: vindikaatio / saantosuoja Oik.om Myyjä ostaja X  A  B om. pid. hall. kauppa hall.+bf/mf KK 11:4 ja 12:4 Ompelukone (uusi kone  maksukuitti) Auto -> rek.ote (X om. / A haltija) B:n selonotto

74 Oikeustapaus Hgin HO 2.3.1983 K Kesko R 1 R 2 L Lahden lasi-
R tehdas V konkurssivelkojat Rahoitusjärjestelyä koskeva puitesopimus K-L -> sovittu om.pid. Kaupat R1-n – L:n välillä -> tavarat L:lle, laskut K:lle Osamaksukaupat K-L:n välillä sen jälkeen, kun K oli saanut laskut R:ltä L:n konkurssi Rahoitusjärjestely sitoi L:n konkurssivelkojia

75 Oikeustapaus KKO 1977 I 1 Pankki raha takaus laina kauppa
Myyjä  Ostaja-----–Konkurssivelkojat om.pid. Kolme eri sopimusta 1. kauppasopimus M – O 2. lainasopimus P - O 3. takaussitoumus M – O Tulisiko arvostella sopimuksia erikseen oikeusvaikutuksiltaan Vai tulisiko arvostella sopimuskokonaisuutta yhtenä järjestelynä KKO arvioi tapauksessa erikseen -> om.pid. ei sitonut O:n konk.vjia

76 Investointirahoitus Tavoite:
Toteutetaan hankekohtaisesti osamaksusopimuksella tai muulla sopimuksella, johon sisältyy omistuksenpidätysehto Tähdätään alun alkaen siihen, että ostajasta tulee kohteen omistaja Ostajalla on käytettävissään heti poistomahdollisuus Koron osamaksuerässä voi verotuksessa vähentää kuluna sikäli kuin se on sopimuksessa eritelty Kohteena: Yleensä tuotannolliset irtaimen luonteiset objektit Sallii myös nk. ei-tuotannollisten hankkeiden rahoittamisen

77 Investointirahoituksen toteutus
Rahoitusyhtiö kauppa om.pid. Myyjä  Ostaja Yrittäjä ostajana valitsee tavaran toimittajan ja kohteen - vastuu Rahoitussopimus yrityksen ja rah.yhtiön välillä – edellyttää myyjää rah.sopimukseen Kauppa om.pid.ehdoin myyjän ja yrityksen välillä – käsirahavaade Myyjä siirtää kauppasopimukseen perustuvan kauppahintasaatavansa ja om.pid. ehtoon perustuvan purku- ja takaisinotto-oikeuden rahoitusyhtiölle vakuudeksi saamastaan maksusta (panttaus) Rahoitusyhtiö maksaa myyjälle lopun kauppahinnan sekä lähettää ostajalle maksulipukkeet (= siirtoilmoitus) Ostaja-yritys maksaa osamaksuerät rahoitusyhtiölle

78 Vastuukysymykset ja perintä
Myyjällä on normaali kaupan vastuu kohteesta (laatuvirhe, oikeudellinen virhe, viivästys) Myyjä kantaa viime kädessä myös taloudellisen riskin, jollei muuta ole sovittu Jos ostaja joutuu maksuviivästykseen -> rahoitusyhtiöllä on oikeus parin turhaksi jääneen maksukehotuksen jälkeen vaatia myyjältä puuttuvia maksuja -> saatuaan myyjältä maksun -> rahoitusyhtiö siirtää kauppasopimuksen kaikkine oikeuksineen takaisin myyjälle -> myyjä ryhtyy varsinaisiin perimistoimiin ostajalta

79 Osamaksukaupan rahoitus
MYYNNINRAHOITUS R puitesop denuntiaatio M > O V osamaksusopimus Diskonttaus = myyjän sopimukseen perustuvien saatavien siirto R:lle vakuudeksi M:lle annetusta luotosta eli saatavan panttaus + om.pid. per. sopimuksen purkuoikeus M vastaa suhteessa R:ään O:n maksukyvystä M vastaa suhteessa O:jaan, että suoritus on oikeassa ajassa ja on sopimuksen mukainen O:n väitteentekomahdollisuus (VKL 27 §) -> samat väitteet kohdistettavissa R:aan kuin M:ään nähden Siirtoilmoitus eli denuntiaatio -> ei maksusuojaa (VKL 29 §) - vaihdantasuoja (VKL 31.1 §) - kuittausmahdollisuus (VKL 28 §) * om.pid. = sivullisia sitova sopimuksen purkuoikeus ja esineen takaisinotto-oikeus

80 2. Ostonrahoitus P takaus lainasopimus luottorahat velan lyhennykset
M O V kauppa om.pid. Kauppa M – O Luotto P – O Takaus M – O Omistuksenpidätysehto ei sido O:n velkojia KKO 1977 I 1 Sitovuus rajoittuu sopimussuhteeseen KKO 1984 I 3

81 Oikeustapaus KKO 1984 I 3 Pankki Raha 1. lainasop. 1. tak.sit.
M  O U kauppa om.pid ulosm.3. takaisinotto 2. Y Ostonrahoitusjärjestely takaussitoumuksineen ja om.pid.ehtoineen Esineen (kuorma-auton) takaisinotto Auton ulosmittaus  takaisinotto sitoi A:n ulosmittausvelkojaa U:ta

82 Luottokauppa om.pid.ehdoin jälleenmyyntiä varten
om.pid Sop. X  A  B bf/mf Maahantuoja piirimyyjä ostaja-asiakas Useita eri vaihtoehtoja voi tulla kyseeseen; otetaan esim. uudet rekisteröimättömät autot ja niiden jälleenmyynti om.pid. -> ei sido sivullista B, jos A:lla on ehdosta huolimatta oikeus jo luottoaikana myydä auto edelleen vapaasti -> sitovuus rajoittuu X – A Om.pid. johdosta A:n kompetenssia on rajoitettu -> sitovuus B:n kannalta ratkaistaan KK 11:4 ja 12:4 säännösten pohjalta -> B:n selonotto + es.hall.+bf (X:n lunastusmahdollisuus) Om.pid. johdosta A:n kompetenssia on rajattu -> sitovuuskysymys voidaan ratkaista A:n asemavaltuutuksen avulla -> OikTL 11.1 § sop.+bf (huom. merkitystä ei ole hallinnan saannilla; ei myöskään X:llä lunastusoikeutta) * KKO 1986 I 2 -> kielto-oikeus (eli X kieltää luottoaikana myöhemmin luovutus-kompetenssin A:lta) -> sen käyttö ei saa aikaan velkojia sitovaa konversiota eli sopimussuhteen muutosta

83 Oikeustapaus KKO 1992:12 ään. vindikaatiovaatimus
om.pid hall kauppa hall. X  A  B autoliike käyt.autoja autoliike asiakas B:llä ei erit. selonottovelv.,kun hän osti auton autoliikkeestä B:n ei tarvinnut tarkastaa auton rekisteriotetta -> siitä huolimatta bf sop. tehdessään + auton hallinnan saadessaan (KK 11:4 ja 12:4) Autot voidaan luokitella: (1) rekisteröimätön uusi ajoneuvo (asiakirjat + kilvet); (2) esittelyauto (rekisteröity) (3) käytetty auto (rekisteröity)

84 Luottokauppa om.pid. liittämistä tai valmistamista tms. varten
Sopimussuhde om.pid.ehto ei estä sinänsä ainesosa-/tarpeistosuhteen syntymistä -> koska lähtökohtaisena tavoitteena on omistuk-senyhteisyys pää- ja sivuesineen välillä -> kenen intressissä liittäminen / valmistaminen tapahtuu on oikeudellisesti ratkaisevaa Esimerkki: rautakauppias om.pid. Omakotitalon rakentaja A  B  erottamisoikeus ainesosa/tarpeisto -> ei estä erottamisoikeuden käyttöä A – B relaatiossa Aksessiosaanto -> estää esineen palauttamisen A:lle

85 2. sivullissuhde Esimerkki KKO 1977 I 4 (ään.16-8) V konkurssivelkojat
tav.toimittaja om.pid konk. urakkasopimus X  A  B  rak.liike As.Oy rakennuttaja palautusvaade om.pid.ehdosta huolimatta oikeus liittää luottoaikana -> * om.pid.ehto ei sido A:n velkojia * irt.esine A:n hallussa -> ei palautettavissa * liitetyt objektit kuuluvat B:lle (ks. MK 14:4.1 1-kohdan muk.kirjausta) Välivarastointi X:n lukuun -> ks. KKO 1990:43 * om.pid.ehto sitoo A:n velkojia

86 Factoringrahoitus Yrityssaatavan organisoitua rahoitusta säännöllisesti rahoitusyhtiön tarjoamana palveluna Esimerkkikuvaus: rahoittaja rah.sop. 1. myyjäyrit. Velkojat R   M V  laskujen kopiot laskut + den. 2. Maksut 3. O1 O2 O3 On ostajia M:n saatavat O1:ltä jne. siirretään R:lle rahoitettavaksi Juridisesti kyse on panttauksesta rahoitusluoton vakuudeksi M vastaa luottoriskistä eli ostajien maksukyvyttömyydestä R:aa kohtaan Näin silloin,kun R ei osta laskusaatavaa, vaan ottaa sen vakuudeksi

87 Esimerkki: tehdasyr. tilisuhde 1. konkurssi velkojat
T <  Y V   rahoitussop Laskuja 3. maksut O1 O2 O3 On ostajia Saatavan siirto maksuksi TakSL 10 § Vakuus vanhasta velasta, jonka yhteydessä ei ole sovittu vakuudesta TakSL 14 §

88 Esimerkki: rahoittaja 1. rah.sopimus myyjäyritys
R <  M  kauppa 2. laskujen kopiot laskut reklam. 1M.euron siirtoilmoitus laskuja O ostaja konk. R:n huolenpitovelvollisuus O:n väitteentekomahdollisuus R:aa kohtaan VKL 27 § O:n kuittausmahdollisuus R:aa kohtaan VKL 28 §

89 Factoringrahoitus on erotettava:
Laskusaatavan kaupasta Tällöin luovutuksensaajalla (R) on luottoriski 2. Saatavan siirrosta maksuksi ks. VKL 9.2 § -> siirtäjällä vastuu saamisoikeuden pätevyydestä,ei hyvyydestä Ks. TakSL 10 § -> epätavallinen maksuväline -> peräytettävissä 3. Saatavan siirto perimistoimeksiantona

90 Siirtoilmoitus laskussa
Laskussa leimasimella suoritettu siirto on hyväksytty KKO:n käytännössä VKL 31.1 §:n mukainen laskusaatavien siirto R:lle sitoo M:n velkojia O:n maksusuoja (VKL 29 §) O:n kuittausmahdollisuus (VKL 28 §) O:n väitteentekomahdollisuus (VKL 27 §) Takaisinsaantimahdollisuus ks.TakSL 14 §

91 Vientifactoring Rahoituksen kulku esimerkin avulla: Suomi Ranska
viejä V  O ostaja  5. rahoittaja R 5. RE rahoittajan edustaja 1.   V neuvottelee R:n kanssa ostajistaan. R selvittää ostajien maksukyvyn RE:n välityksellä. R ja V tekevät vientifactoringsopimuksen. R myöntää V:lle euromääräisen rahoituslimiitin. V toimittaa tavarat O:lle. V laskuttaa O:ia siirtoleimatuilla laskuilla ja lähettää laskujäljennökset R:lle. R maksaa 80 % luottoriskirajan piiriin hyväksytyistä laskujen summista. O:at maksavat laskunsa RE:lle, joka siirtää maksut R:lle. R tilittää V:lle loput 20 % (väh.kulut + palkkio).Ellei O ole maksukykyinen-> R maksaa summan V:lle; ts. vientifactoringissä luottoriskin kantaa R !

92 Myyntikomissio Tavaran myyntiä komissionsaajan nimissä komissionantajan lukuun Esimerkkikuvaus: komissiosuhde konk. kauppa M  E > A maahantuoja piirimyyjä asiakas komissiovarasto myyntiin tarkoitettu tavara palautuu ks. KonkL 5:6 M ---- E - ei kauppaa E A -> kauppa M:n lukuun E:n nimissä M:llä on myyntitulosintressi E:llä on esineen palautusoikeus  palautusvelvollisuus M:n kannalta palautusoikeus on oltava todellinen (= palautusriski M:llä)

93 Konsignaatio Tanskalainen malli:
Syntynyt Saksan om.pid.ehtokäytännön johdosta maahantuoja piirimyyjä asiakas M  O  A luottok.om.pid. Kaupintavarasto KonkL 5:7.2 O:lla on oikeus myydä luottoaikana Maksun tilitysvelvollisuus jälleenmyynnin jälkeen (M:n myyntitulosintressi) O:lla on palautusoikeus Palautusriski on todellinen M:n kannalta  em. edellytyksillä om.pid. sitoisi sivullisia  Suomessa on epäiltävää, sitooko om.pid.ehto sivullisia -> tulisi käyttää mieluummin myyntikomissiota

94 2. Ruotsalaismallinen luottokonsignaatio
maahantuoja piirimyyjä asiakas M  O  A 1. toimitus tilaus   2. osto-optio/-velv kauppa kaupintavarasto KonkL 5:6 Ennen O:n osto-option käyttöä  O:lla on palautusoikeus/-velvollisuus  M:llä on erottamisoikeus O:n konkurssissa * Epäilemättä ruotsalaismalli voidaan hyväksyä Suomessa

95 Leasingrahoituksen käytettävyys
Lähtökohtia Kaikista investoinneista n. 15 % Perusfunktiota: rahoitusmuoto, johon liittyy turvaava elementti verosuunnittelun keino -> kuka tekee poistot ja kuka tekee verovähennykset; IFRS-kirjanpitokäytäntö joustavuus kansainvälisessä yritystoiminnassa mahdollistaa turvaavat järjestelyt

96 2. Leasingtoiminnan eri tyypit
Investointipäätös -> rahoitusvaihtoehtojen valinta tapauskohtaisesti arvioiden: Osto vai vuokraus ja mikä vuokrausmuoto Operatiivinen leasing (tavallinen esinevuokraus) Rahoitusleasing sale and lease back partner leasing hyvitysleasing cross-border leasing (douple-dip;triple dip)

97 Rahoitusleasing leasingsopimus
Leasingyhtiö  Yritys kauppasopimus tavaran toimitus Myyjä Kolmikantajärjestely Ulkopuolinen rahoittaja/in house yhtiö Yritys valitsee tavaran toimittajan ja vuokraus-objektin Myyjällä normaali vastuu KL:n mukaan Yrityksellä tarkastus- ja maksuvelvollisuus

98 Rahoitusleasing-esimerkki:
rahoittaja es.om.oik. vakuus vuokralleantaja R 2.tak.ostosop vuokrasop. 2. kauppa 5. vuokraerät (2-10v) Myyjä hankintaneuvottelut Asiakas M <  A  4. tavaran toimitus X V Ns.oik.omistaja ulosm.vja/konk.vja Kohde yleensä irtain esine - yksilöinti - erotettavuus - ainesosa/tarpeisto/aksessio Laatuvirhe -> myyjän normaali vastuu Oikeudellinen virhe -> vastuu rahoittajalla vuokralleantajana Laitteen vahingoittuminen -> vastuu asiakkaalla Laite sopimaton > vastuu asiakkaalla Laite korjattavana > vastuu vuokranmaksusta asiakkaalla

99 Rahoitusleasingvuokrakauden päättyminen
Vuokrakausi on kiinteä, esim v; ei irtisanomisoikeutta Vuokrakausi päättyy -> vaihtoehtoja: (1) esineen palautus M:lle tak.ostosop. nojalla (2) jatkovuokraus huomattavasti alennetulla vuokralla (1/12 osa) (3) osto-optio mahdollinen, jos se on aito; vrt. OsamKL 1.2 § peitelty osamaksukauppa

100 Hyvitysleasing Käytössä erityisesti kulkuneuvojen rahoituksen yhteydessä Rahoittaja R e autoleasingsop. 2 v e + toimitus:auto rah.kulut Myyjä M  V vuokralleottaja Sovitaan 2 vuoden vuokrakaudesta Jäännösarvo euroa 2 vuoden päästä auto myydään sivulliselle markkinahintaan e 19500 e – e = 3500 e  V:lle Jos hinta on e, niin V:n on maksettava R:lle 3000 euroa

101 Rahoitusleasing kuluttajalle
Rahoittaja tak.otto kauppa rah.sop leasingsop. Valmistaja kuluttaja-asiakas tav.toim tav.toim. vähittäiskauppias Kuluttajansuojalaki 7 luku (KSL) - säännökset kulutusluotosta Jäännösarvo Ei tarkoitusta alun alkaen, että kuluttajasta esineen omistaja Leasingsopimus täyttyy, jos - vuokrakautta jatketaan halvemmalla (1/12) - vuokraobjekti palautuu myyjälle tak.ostosopimuksen perusteella - asiakkaalle myönnetään aito osto-optio käyvästä jäännöshinnasta

102 Leasingsopimus ja sen panttaus rahoitusyhtiön luotonantajalle
rahoittaja laina panttaus maksuliikenne denuntiaatio leasingyhtiö kauppa leasingvuokraus M 1-n  asiakas-vuokralleottaja Kokonaisvaltainen tarkastelu:Intressitahot ja riskipositiot pantataan -> leasingsopimukseen perustuvat vuokrasaatavat + mahdollisesti itse vuokrakohde (VKL 31.1 § den. + KK 10:1.2)

103 Vuokraussopimusten rahoitus
Rahoittaja Yr.kiin.vja  asiakas  vuokralle- vuokralleantaja ottaja Asiakas ja rahoittaja tekevät rah.sop. Vuokralleantaja tekee vuokralleottajan kanssa vuokraussopimuksen Vuokralleantaja siirtää sopimuksen rahoittajalle luototettavaksi Rahoittaja maksaa vuokrasaatavan rahoitusosuuden korolla vähennettynä Rahoittaja tekee vuokraussopimuksen siirtoilm.vuokralleottajalle Vuokralleottaja maksaa vuokraerät sop. mukaisesti rahoittajalle VKL 3 luku vuokrasaatavan osalta Vuokrasaatavan panttaus + es. tak.otto-oik. ja pantti-/pid.oik. Yrityskiinnityksen merkitys: YrKiinL 4.3 § käteispanttauskielto

104 Cross-border leasing Kuvio 1: Suomi Kiina leasingsop.
Rahoitusyhtiö  Yritys B kauppa Yritys A toimitus käytetään hyväksi eri valtioiden erilaista verolainsäädäntöä - esim. poistot tehdään molemmissa maissa tai arvonlisäveroa ei peritä

105 Kuvio 2: Suomi Cayman Islands 1. kauppa
Yritys A  Leasingyhtiö 2. leasing  * Sale and lease back Käytetään hyväksi eri valtioiden erilaista verolainsäädäntöä - poistot tehdään molemmissa maissa - arvonlisäveroa ei peritä

106 Partnership (tax shelter)
Rahoitusyhtiö laina kauppa vuokra Myyjä  Yritys A  Yritys B Yritys A ja B muodollisesti itsenäisiä yhtiöitä A ja B kuuluvat samaan konserniin tai ainakin samaan taloudelliseen etupiiriin Verosuunnittelu - arvonlisäveron vähennykset - investointivaraukset - A: poistot + korkovähennykset - B: maksetut vuokramaksut

107 Kansainvälinen leasing
Suomi Ranska kauppa leasing Vientiyritys ----- Rah.yht  yritys Suomi Ranska kauppa leasing vientiyritys  Rah.yht  yritys tr.yhtiö yksityisoikeus: Onko erityislainsäädäntöä Kirjaamismahdollisuus/-pakko Lupamenettely Leasing/osamaksukauppa Ainesosa-/tarpeistokysymys Pakkotäytäntöönpano

108 jatkuu Rahoitusyhtiön omistajanvastuu Tuotevastuu Ympäristövastuu
Vuokralleottajan maksuvelvollisuuden laajuus ja sitovuus Verolainsäädäntö ja käytäntö sekä kirjanpitolainsäädäntö; IFRS Muodollinen / materiaalinen omistusoikeus/ poistot Arvonlisäverokysymykset Onko leasingvuokralleantaja vieraan valtion sisällä pysyvästi / veroetuja Royalti / vero Kahdenväliset verosopimukset

109 jatkuu Huomioon otettavia seikkoja: Verotusta koskevat riskit
douple-dip kumpikin osapuoli kantaa oman riskin Ruotsin korkeimman hallinto-oikeuden päätös nr ann KHO 1990 T 692 Omistusoikeuden suoja / vakuusriski Juridiset riskit rajanveto leasing / osamaksukauppa osto-optio (Keskusveroltk 177/1997) ostovelvollisuus automaattinen omistajanvaihdos alennettu vuokra (1/12) Lainvalintakysymys (kansainvälisen yksityisoikeuden säännöt) Projektin riskit

110 Leasingvaihtoehdon edut ja haitat
Ei omaa käsirahaosuutta Ei erillistä reaalivakuutta Joustavuus ja nopeus Pääoman hankinta kalliimpaa Leasingobjektin jälkiarvon hyödyntäminen Yrityksen taloudellinen balanssi likviditeetti vakavaraisuus Verotusvaikutukset poistot / vuokranmaksut Leasingsopimus ei irtisanottavissa sopimusvapaus Investointikohteen uusiminen Yritystoiminta rationaalista käyttämällä standardisoituja leasingpalveluja

111 Cross-border leasing osana projektirahoitusta
Vakuudet: - reaaliom. pant. - urakka/kaup.sop.siirto - leasingsop.siirto vuokra Joint venture Rahoittaja  Leasing- < Myyjä/ takaus antaja kauppa tehdas leasingvuokrat Takauksia ____________________ valtioiden raja Projektin osakkaat Projektiyhtiö Vuokralleottaja tuote Agentti Ostajat

112 Sale and lease back 1. kauppa ----------------
Leasingyhtiö vuokra Yritys es.hallinta  (3. puitesopimus)   Yleensä kaksiasianosaissuhde Käyttöpääomanhankinta Verosuunnittelun väline True sale / vakuusluovutus - kauppahinta - OikTL 37 § lex commissoria –kielto ainesosa/tarpeisto / MK 14:4.1 -> ei mahdollinen, koska es. on yrityksessä Sovelletaanko panttausta koskevia säännöksiä? vai jäsennetäänkö vakuusluovutus itsenäiseksi vakuuskeinoksi -> merkitystä jos Y konkurssiin

113 Kiinteistöleasing 1. kauppa -----------------
Rahoittaja vuokra Kiinteistön  omistaja/myyjä ( 3. osto-optio)  Kiinteistöleasing rahoitusvaihtoehtona - kauppa markkinahintaan -> ostajana rahoitusyhtiö tms. - vuokra sisältää koron - tak.osto myyntihintaan (MK 2:11 kielletyt ehdot) - kiinteistö arvopaperistettava -> K Oy / As.Oy Kiinteistöleasing ulkoistamiskeinona - kauppa markkinahintaan -> ostajana kiinteistösijoittaja - vuokra käypään vuokratasoon pitkäaikaisella sopimuksella (10-25v) - ei välttämättä sisällä osto-optiota - juridiset kysymykset koskevat LHVL:n pakottavien säännösten soveltamista

114 Esineoikeudellisia kysymyksiä
Leasingvuokranantajan kannalta keskeisiä asioita ovat: Vuokraobjekti on yksilöity Vuokraobjekti säilyttää erotettavuutensa koko vuokrausajan vuokralleottajan muusta samanlaisesta varallisuudesta Vuokraobjekti säilyy irtaimena esineenä; esine ei saa joutua aksessiosaannon kohteeksi MK 14:4.1:n 1 kohta on asettanut leasingin samaan asemaan kuin luottokaupan om.pid.ehdoin taikka tak.ottoehdoin; tämä voi merkitä sitä,ettei leasingsopimus itsessään enää estäisi ainesosa-/tarpeistosuhteen syntymistä kuten tähän asti KKO on käytännössään vahvistanut (ks. KKO 1996:130) Leasingsopimus on laadittava huolellisesti niin, ettei sopimukseen sovelleta OsamKL:n säännöksiä (ks. OsamKL 1.2 §); ja Vuokralleantajan omistusoikeus vuokraobjektiin on säilynyt muuttumattomana Ajankohtainen kysymys -> MK 14:4.1 1-kohta -> sale and lease back -> ei kirjausmahdollisuutta -> onko kirjaus välttämätön? -> sivullissitovuus

115 MK 14 luvun mukaiset vakuusjärjestelyt
Lähtökohtia Vakuusobjektin ulottuvuus ainesosan ja tarpeiston määrittäminen Määräalan hyväksikäyttö suoraan vakuutena Maapohjan ja rakennuksen/rakennelman hajautus eri käsiin verotuksellisista ja/tai liiketaloudellisista syistä Kone-/laitetoimittajan oikeuden kirjaus kiinteistöön Murto-osakiinnitysten vakuuspohjan määrittäminen ja parantaminen sallimalla yhteisomistajien /yhteishaltijoiden keskinäisten hallinnanjakosopimusten kirjaus Kiinteistöleasing Yhtymystilanteet yksiin käsiin

116 Keinovalikoima Ainesosan / tarpeiston määrittäminen Määräalan oikeudellisen statuksen tarkistaminen Erityisten oikeuksien laajentaminen Kirjaamisjärjestelmän hyödyntäminen Tiettyjen toimintojen kieltäminen

117 2. Erityisen oikeuden käsitteestä maakaaressa
Ei materiaalisia säännöksiä MK:ssa Kirjaamiseen liittyvät normit MK 10:2 Erityisellä oikeudella tarkoitetaan: MK 14:1:n mukaisia kirjattavia oikeuksia MK 14:2:n mukaisia kirjaamisvelvollisia oikeuksia MK 14 luvun mukaan kirjaamiskelpoisia muita kuin 14:1:n mukaisia oikeuksia ja Muita MK:n mukaan kirjaamiskelvottomia oikeuksia

118 3. MK 14:1:n mukaan kirjattavat erityiset oikeudet
1. Vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus 2. Eläkeoikeus 3. Metsänhakkuuoikeus 4. Oikeus ottaa maa-aineksia tai kaivoskivennäisiä taikka muu näihin verrattava irrottamisoikeus MK 3:7 ja 14:7 Keskenään samanarvoisia oikeuksia omaisuuden vaihdannassa Lähtökohtainen sitovuussääntö Ekstinktio MK 13:3 -> sekundus on bf + hakee lh ensin Saantosuoja MK 13:4.2 -> lh luovuttajalla ja saaja on bf sop. koskeeko kaikkia erityisiä oikeuksia? vai ainoastaan MK 14:1:ssä tarkoitettuja erityisiä oikeuksia

119 4. MK 14:2:n mukaiset kirjaamisvelvolliset erit. oikeudet
MK 14:2:ssa tarkoitetut oikeudet verrattavissa omistusoikeuteen esineoikeudellisen suojan saannin suhteen -> kirjaamisvelvollisuus MK 14:2:n mukainen oikeus -> siirtokelpoinen vuokraoikeus ja vuokra-alueella olevat vuokramiehen rakennukset saa saantosuojaa erityisen oikeuden oikeata haltijaa kohtaan (MK 14:7.3) Varainsiirtovelvollisuus Vakuuskäyttö kuten kiinteistön omistusoikeuden osalta

120 5. Vakuusobjektin ulottuvuus
Kysymys ainesosan ja tarpeiston määrittämisestä Kirjaamismahdollisuuden hyväksikäyttö Uudet kirjaustyypit: Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (MK 14:3) Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus (MK 14:4) Ainesosan ja tarpeiston määritys (MK 14:5)

121 6. Rakentajan ja kone-/laitetoimittajan oikeuden kirjaus
MK 14:4.1 1-kohta Kirjauksella sivullissitovuus -> kirjauksen merkitys vain sivullissuhteissa Selvitettävä: irtain esine vai ainesosa / tarpeisto vaiko aksessiosaanto Lainkohdassa on asetettu samaan asemaan om.pid. ehto, tak.ottoehto ja leasing ja siihen verrattava Kirjaus tuottaa hakemuspäivän mukaisen etusijan-> ei estä ainesosa-/tarpeistosuhteen tai aksession syntymistä KKO 1996:130 Ei mahdollista sale and lease back -kirjausta

122 Esimerkki MK 14:4.1 1-kohta Toimittaja om.pid. Yritys luov.saaja
leasing pantinsaaja X  A  B elinkeinotoim.käyt Kirjattavissa Kiint.käyttötark.palv A A:n suostumuksella rakennus, rakennelma A:n kiinteis- kone tai laite tön lh.-ja kiinnitysrekisteriin. Muulle kuin kiint.om. kuuluva oikeus Sov. ennen hall.luov. X A sopimussuhde -> kirjauksella ei merkitystä Aksessiosaanto -> kirjaus ei estä aksession syntymistä Sivullissuhteet X ---- B  kirjauksella hakupäivän mukainen etusija esim velkoja V eur 2. velkoja V eur 3. X:n hyväksi om.pid. kirjaus max 5 vuotta 4. velkoja V eur

123 jatkuu MK 14:4.1:n 1-kohdan mukainen oikeuden haltijan asema voi tosiasiallisesti muodostua pakkotäytäntöönpanossa heikoksi, jos etusijajärjestyksessä edellä on kiinteistön panttivelkojia Kirjaus ei estä ainesosa-/tarpeistosuhteen syntymistä eikä myöskään suojaa aksessiosaannolta Pyrittävä saamaan kirjaus ensimmäiselle etusijalle; tarvitaan muiden velkojien suostumus Kirjaus sinänsä ei estä vilpittömän mielen saantoa KK 11:4 ja 12:4:n pohjalta pelkästään laitetta edelleen luovutettaessa Kun kiinteistö luovutetaan -> sitoo kirjattu oikeus luovutuksensaajaa X:n kirjaamiskelpoiseen oikeuteen sovelletaan MK 3:8:n säännöstä niin kauan kuin kirjausta ei ole tehty eli sivullisen tieto oikeudesta toimii sitovuusperusteena

124 jatkuu Esimerkki MK 3:8: A ---------------- B tosiallinen
2. luovutus tieto/ei-tieto 1. om.pid. kirj.kelp. X Kirjauksen merkitys -> vahvistaa X:n asemaa ks. MK 7:3 de facto Teoreettinen ongelma MK:n systematiikan kannalta Ks. MK 3:7 ja 3:8 sekä MK 14:7 ja 14:8 MK 3:7 ->lähtökohtainen sivullissitovuus/ ekstinktio bf MK 3:8 ->lähtökohtainen sitomattomuus / tieto-> sitovuus

125 7.Maapohjan ja siihen kuuluvan esineen hajauttaminen eri käsiin
Vakuusobjektin ulottuvuutta koskevat kysymykset VarVL 5.1 §:n 3-kohta Elinkeinotoimintaan, kiinteistön käyttötarkoitusta palveleva rakennus, rakennelma, kone tai laite voidaan kirjata käyttöoikeuteen kuuluvaksi (MK 14:4.1 2-kohta ja 19:7) Kirjauksella rakennuksen omistusoikeuden ja kiinteistön omistusoikeuden ainesosasuhde katkeaa ja syntyy ainesosasuhde rakennuksen omistusoikeuden ja maapohjan käyttöoikeuden välille Luovutetun esineen osalta kirjaus tehdään vain parhaalle etusijalle kiinteistöön ja käyttöoikeuteen (MK 14:8.2) Ongelmaksi muodostuu se, että käyttöoikeuden osalta kirjausta ei vaadita tehtäväksi parhaalle etusijalle, vaan normaalisti hakupäivän mukaiselle sijalle; luonnollisesti tulee vaatia myös käyttöoikeuden osalta samaa etusijaa

126 jatkuu Normaalisti syntyy kaksi itsenäistä vakuuskohdetta:
Maapohjan omistajan käytettävissä: (1) Kiinteistön omistusoikeus ilman luovutettua rakennusta - kiinteistön omistaja voi rakentaa uusia rakennuksia, jos on käyttämätöntä rakennusoikeutta -> kuuluvat kiinteistöön Maapohjan vuokramiehen käytettävissä: (2) MK 14:2:ssa tarkoitettu siirtokelpoinen käyttöoikeus rakennuksineen, joka on kirjattu kuulumaan käyttöoikeuteen Kohteena joko kiinteistö tai lainhuudatettu määräala taikka MK 14:2:n mukainen käyttöoikeus Käytännössä sanotunlainen järjestely on mahdollista juuri konsernisuhteessa olevien yritysten kohdalla, kun molemmilla on sama rahoittaja, jonka suostumus tarvitaan järjestelyyn

127 Esimerkki MK 14:4.1:n 2-kohta
maapohjan vuokra A  B Maap. rakennuksen kauppa maapohjan om  vuokramies > Lh MK 14:2 kiinnitys A Vuokraoikeus ja kiinteistö rakennuksen omistusoikeus pantti > kirjataan parhaalle etusijalle B > kiinnitys vuokraoikeuteen rakennuksineen > panttikohde Kirjaus katkaisee rakennuksen ainesosasuhteen maapohjan omistusoikeuteen Ongelma vuokraoikeuden kirjauksen etusija Ks. MK 14:8.2 ja 14:10 esim: rakennuksen om.oik.kirjaus 2. kiinteistöpantti eur 3. vuokraoikeuden kirjaus 4. kiinteistöpantti eur Kiinteistö ja vuokraoikeus rakennuksineen itsenäisiä ulosmittauskohteita

128 8. Yhteisomistajien hallinnanjakosopimus
Määräosan kiinnitys (MK 16:1 ja 2) Pakkorealisointivaihe - kohdentaminen Hallinnanjakosopimuksen kirjaamismahdollisuus (MK 14:3) Hallinnanjakosopimuksen sisältö: Kiinteistön alueen hallinnan jako riittääkö pelkän rakennuksen hallinnan jako? Esim. kaksikerroksinen omakotitalo, jossa talon hallinta on jaettu kerroksien mukaan maapohjan ollessa yhteishallinnassa Muut määräykset Sopimuksen voimaantulo, kesto, lopettaminen Mitä kirjaus koskee? Kirjauksen ulottuvuus -> oikeus / sopimus Rakennusten jakaminen halutulla tavalla Jätehuolto, teiden kunnossapito, leikkialueet, puiden kaataminen, hallinnon järjestäminen tms.

129 jatkuu Hallinnanjakosopimuksen laatimisesta
Ei pysyvä -> max 100 v / toistaiseksi Määräys irtisanomisesta Purkuperusteet Voidaan kirjata vain parhaalle etusijalle Kirjauksen edellytyksenä tarvittavat suostumukset Koko kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten kohtalo Kirjatun sopimuksen sitovuus -> sitoo sivullisia Hallinnanjakosopimus -> väline suunnitella asemakaava-alueella tontin tehokasta käyttöä rakennustoimintaan

130 Kirvesvarsitontti Esim. A ja B -> A:lla om.kotitalo -> myy rakennuspaikan tontin perältä + autopaik.

131 Esimerkki MK 14:3 hallinnanjakosopimus
1/3 lh A   B 2/3 lh > kiin A B > kiin. > panttioik > panttioikeus murto-osaan murto-os. Hallinnanjakosopimuksen kesto - toistaiseksi / enint. 100 v ex analogia MVL 52.1 § Maapohjan ja rakennuksen yhteys/ainesosasuhde Hallinnanjakosopimuksen sisältö? - kohde on oltava ainakin osaksi kiinteistö, määräala tai siirtokelpoinen ja kirjattu vuokraoikeus - kesto, irtisanomis- ja purkuperusteet, hallinto yms. Kirjausmahdollisuus vain parhaalle etusijalle Sitooko hallinnanjakosopimuksen kirjaus kaikki ehdot? MK 3:8, vaikka oikeus on kirjauskelpoinen; lähtökohtana sitomattomuus-sääntö > tieto synnyttää sitovuuden > kirjaus vahvistaa asemia (MK 7:3)

132 9. Kiinteistön omistaja määrittää vakuusobjektin ulottuvuuden
MK 14:5 Kirjauksen avulla kiinteistön omistaja voi määrittää kiinteistö-/yrityskiinnityksen vakuuspohjaa Kirjausperusteena: Kiinteistön omistajan omistama tai myöhemmin saama Elinkeinotoiminnassa käytettävä Kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva laite tai kone; ei varaosat eivät kulkuvälineet, esim. trukit Yksilöity tai lajiltaan määritelty Esimerkiksi paperitehdas tai kirjapaino taikka saha, ylipäänsä prosessiteollisuudessa voi tulla käytännössä kysymykseen

133 jatkuu Kiinteistön omistajan ilmoitus siitä, että hänen omistamansa kone/laite Ei kuulu kiinteistöön, vaikka se olisikin kiinteistön ainesosa / tarpeisto Kuuluu kiinteistöön, vaikka se ei olisi kiinteistön ainesosa / tarpeisto Omistaja toimii oman mielikuvan varassa Aksessiosaanto -> kirjaus ei estä Kirjauksen kohteena kiinteistö, lainhuudatettu määräala tai siirtokelpoinen kirjattu käyttöoikeus Kirjaus vain parhaalle etusijalle Kiinteistö-/yrityskiinnityksen haltijoiden suostumus Kirjaus ei sinänsä estä luovuttamasta laitetta/konetta

134 9.Yhtymystilanne MK:ssa
Omistusoikeus ja käyttöoikeus kiinteistöön tulevat samalle omistajalle; esim. perimys tai yritysfuusio MK 19:5.2 -> muuttumattomuusperiaate Panttioikeus kirjauksen mukaiseen käyttöoikeuteen pysyy voimassa, kunnes kiinnitys on kuoletettu Käyttöoikeuteen ei saa yhtymyksen jälkeen vahvistaa kiinnitystä eikä käyttöoikeuteen kohdistuvaa panttioikeutta saa luovuttaa vakuudeksi Pantinsaajan bf-suoja MK 19:6 -> laajenemisperiaate Kiinteistön omistajan hakemuksesta Tarvitaan kiinteistöpantti-/erityisten oikeuksien haltijoiden suostumus, jos heidän asemansa sama tai huonompi

135 Case-tarkastelua Esimerkki monikerroksisesta vakuus-objektien samanaikaisesta käytöstä: Maanviljelijä A vuokraa omistamansa tilan ja myy määräalan toisesta tilasta, pinta-alaltaan yht. n.60 ha yritys B:lle golf-kenttää ja muita siihen liittyviä oheispalveluja varten A jatkaa elinkeinotoimintaansa jäljelle jäävällä kiinteistöllä B hakee vuokraoik. kirjausta ja määräalan lh sekä rakentaa alueelle kentän ja klubirakennuksen ravintoloineen ja parkkialueineen Sittemmin B rationalisoi yritystään ja ulkoistaa ravintolatoiminnan myymällä klubirakennuksen ravintoloitsija C:lle ja antaa tälle vuokralle alueen klubirakennuksen ympäriltä parkkialueineen, jotta C voisi rakentaa alueelle lisäksi suunnittelemansa motellin C rakentaa motellirakennuksen niin, että D toimittaa rakennukseen sisäisen ATK-järjestelmän kuuden vuoden luottokaupalla om.pid. ehdoin Kaikki eri tahot A, B ja C haluavat kehittää omaa liiketoimintaansa

136 Projektirahoitus/projektiluototus
Kassavirtaan perustuvaa rahoitusta Sopimuspohjainen riskinjako: kovenantit Projektikohtainen vakuusajattelu Tavoitteena riskien minimointi allokoimalla, siirtämällä ja jakamalla riskit projektiin osallistuvien välillä; riskianalyysi Tapahtuu projektiyhtiön kautta osakasyhtiöiden taseen ulkopuolella

137 Projektirahoituksen juridinen viitekehys
Ei omaa erityislainsäädäntöä Asiakirjoissa määrätään eri sopimussuhteissa sovellettavat lait ja riitojen ratkaisumenettelyt ja –paikat Projektiyhtiön sijaintimaan pakottavat säännökset Rahoittajan/vakuudenhaltijoiden kotipaikan säännökset Yhtiölainsäädäntö Rahoitusinstrumentteihin + vakuuksiin liittyvät säännökset Rahamarkkinalainsäädäntö Verolainsäädäntö Erityislainsäädäntö

138 Projektirahoituksen perusrakenne ja osapuolet
projektin isäntävaltio projektiyhtiön urakoitsija - konsessio osakkaat urakkasop. -osakepääoma Ostajat projektiyhtiö laitetoimittaja - luotto leasing,om.pid. projektiluotonantajat toimittajat -energia,raaka-aine

139 Projektin rahoitussopimukset
Oman pääoman ehtoinen rahoitus Investointisopimus Välirahoitusinstrumentit (pääomalaina) Vieraan pääoman ehtoinen rahoitus Projektiluottosopimus Vakuussopimukset Takaukset ja takuut Luotonantajien väliset sopimukset Suorat sopimukset

140 Vakuudet projektirahoituksessa
Projektiyhtiön projektivarallisuus vakuusoikeuden kohteeksi siinä laajuudessa kuin mahdollista -> esim. kiinteistö- ja yrityskiinnitykset, sopimusperusteiset saatavat Vierasvelkapanttaus -> projektiyhtiön osakekanta Vakuusjärjestelyn intressit: Velan kattamisintressi Projektivarallisuuden valvontaintressi Poliittisen riskin eristämisintressi Vakuuksien jakamisintressi ja lisäluoton hankkimisintressi Suojausintressi Projektin haltuunottointressi

141 Kaikki mahdollinen varallisuus vakuutena
Otettava huomioon projektiyhtiön sijaintimaan pakottava lainsäädäntö Kiinteä omaisuus Irtain käyttö- ja vaihto-omaisuus Arvopaperit myynti.-, vakuutus- ja vah.korv.saatavat (tulevat saatavat + tuotto) Projektiyhtiön tilivarojen panttaus ja sulkutilijärjestelyt Selvitettävä mahdollisuutta trust-instituution käyttöön vakuuksien hallinnoinnissa

142 Arvopaperistaminen Homogeenisen laina-/saatavakannan kokoaminen yhteen => muuttaminen markkinakelpoiseksi arvopaperiksi => arvopaperin myynti sitä varten perustetulle erillisyhtiölle, joka kerää rahat mainittuun kauppaan laskemallaan joukkovelkakirjalla sijoittajilta => sijoittajille tapahtuu takaisinmaksu alkuperäisiltä saamisvelallisilta kerätyillä saatavilla alkuperäisten velvoitteiden mukaisesti Periaatteessa saatava voi olla mikä tahansa saatava-> velkakirjalaina, osamaksusaatava, vuokrasaatava, vahingonkorvaussaatava, tilisaatava tms. Erillisyhtiö on itsenäinen, yleensä osakeyhtiö, jonka voi omistaa esimerkiksi yleishyödyllinen säätiö

143 Käytännön järjestely kuvauksena
velalliset - laina-/saatavapooli kokoaminen pankki/yritys raha kauppa erillisyhtiö raha jvk sijoittajat

144 Arvopaperistamiseen liittyviä oikeudellisia kysymyksiä
Erillisyhtiön perustaminen / itsenäisyys Saatavan siirron (kaupan) pätevyys (true sale) ja sivullissitovuus Vakuuksien siirron pätevyys ja sivullissitovuus Erillisyhtiöön nähden sijoittajien asema ja vakuudet Erillisyhtiön insolvenssitilanteet ja velkojien asema Arvopaperimarkkinalakiin liittyvät seikat Verotuslainsäädäntö Pankkisalaisuuksiin liittyvä lainsäädäntö

145 Arvopaperistamiseen osallistuvat tahot
Asuntolainan Rating-laitos ottajat -lainat vk:t ja vakuudet luottokelpoisuusluokitus jvk:lle Pankki Sijoittajat Lainan antaja/ senior junior hallinnoija lainat vak.jvk -kauppa Erillisyhtiö kauppahinta hinta lainakannan ostaja/jvk:n liik. laskija -luottovak Eurot dollarit Trustee Vakuutusyhtiö Koron- ja valuutanvaihtosop.vastap.

146 Oikeudelliset riskit Oikeudelliset epävarmuustekijät: Esineoikeus
alkup.velkojan ja erillisyhtiön välinen oik.toimi Kauppa / vakuusluovutus (true sale) Tarvittavat julkivarmistustoimenpiteet Yksilöintivaatimukset Luottolaitos- ja arvopaperilainsäädäntö Erillisyhtiön itsenäisyys Vakavaraisuuskysymykset Verotukselliset kysymykset Arvonlisäverotus Erillisyhtiön verotus

147 Saatavan siirtoon liittyvät kysymykset
Poolin myynti (siirto) erillisyhtiölle => velkojanvaihdos, ei velallisen suostumusta V  P  E  S velka kauppa edell.panttaus Sopimussuhteessa - pätevä siirto -> siirtosopimus -> saatavat yksilöity VKL 9 § -> vastaa saatavien pätevyydestä Myös vakuudet siirtyvät Ei vastaa V:n maksukyvystä (VKL 9.2 §) Takaisinostovelvollisuus -> erittäin rajoitettu tai ei lainkaan

148 Vakuuksien siirto Saatavan siirron mukana siirtyy saatavan turvaava vakuus Uudesta velkojasta (E) => saman pantti- ja saamisoikeudellisen oikeusaseman haltija kuin edeltäjänsä (P/Y) Takausten osalta pääsääntö => seuraa siirrettyä pääsitoumusta Sopimussuhde : siirtosopimus Sivullisuhteet: tarvittava julkivarmistus tav.saatava =>denuntiaatio VKL 31.1 § panttiobj. => tradeeraus velkojalle VKL 10 ja 22 §

149 Sijoittajien saatavan vakuus
Erillisyhtiön ostama saatavakanta vakuuksineen eli tämä varallisuus annetaan pantiksi sijoittajille trusteen avulla Saatavan edelleenpanttaus KK 10:6 Ex anal. arvopaperi Ilmoitus pantinomistajalle Julkivarmistus samalla tavalla kuin ensipanttioikeuden perustamisen yhteydessä Erillisyhtiö ei luottolaitos –> ei edell. pantinomistajan suostumusta Velallisen vakuus vastaa vain omasta luotosta Reunaehtoja => vastuut eivät lisäänny velallisen osalta, erill.yhtiön liiketoim. rajoittuu ko. arvopaperisaatavapoolin hoitamiseen, erillisyhtiö on konkurssioikeudellisesti itsenäinen yhtiö

150 Yrityskiinnitys Panttioikeuden sisältö =>elinkeinonharjoittajan kaikki elinkeinot. oleva irtain omaisuus => käyttö-,vaihto- ja rah.om. YrKiinL 4 § => käteispanttauskielto => kielto ei koske arvop., arvo-os. eikä saatavia => myös veronpalautukset jäävät ulkopuolelle Jos irt.om. on muun lainsäädännön per. kiinnitettävissä = jää yrityskiinnityksen ulkopuolelle; esim. alukset, ilma-alukset, autokiinnitys, jos haettu ennen yrityskiinnitystä Haetaan kiinnitys => panttivelkakirja (YrKiinL 2 §) => ei käsitellä yrittäjän konkurssissa irtaimen pantin tavoin; kahden vk:n järj. Yr.kiin.velkoja on valvottava saatavansa ja vaadittava etuoikeutta => etusija määräytyy maksunsaantijärjestyksestä annetun lain mukaan => 50 % etuoikeudella, muu osa tavallista etuoikeudetonta saatavaa

151 Kiinnitetyn omaisuuden luovutus
YrKiinL 9 § Jos on kyse elinkeinotoimintaan kuuluvasta säännöllisestä tavaranvaihdosta tai om. tarpeellisesta uusimisesta tai muu normaali liiketoiminta => yrityskiinnitys lakkaa luov. om. osalta (YrKiinL 9.1 §) Jos ei normaalia liiketoimintaa => jos luov.saaja bf => niin yrityskiinnitys lakkaa (YrKiinL 9.2 §) Jos yr.kiin. kohteena oleva om. kokonaisuudessaan tai pääosin luovutetaan => yrityskiinnitys pysyy voimassa (YrKiinL 9.3 §) luovutettuun omaisuuteen ennen luov.saajan kiinnitysvelkojia 6 kk tiedosta, enintään 2 v luovutuksesta

152 Pääosan merkityssisällön vaihtoehtoja
Pääosa = enemmän kuin puolet (HE 1990:139 s. 5) Mistä pääosa lasketaan? Omaisuuden määrästä (mekaaninen) Luovutetun om. merkitystä arvioidaan yrityksen elinkeinotoiminnan jatkamisen kannalta (on going –pe-riaate) yrityskiinnityksen arvosta Tasapainon etsimistä=> objektiivinen mittapuu

153 Yrityksen luovutus YrKiinL 10 §; vrt. YrKiinL 9.3 §
Kiinnitys pysyy voimassa yrityksen yritystoimintaan kuuluvan omaisuuden luovutuksesta huolimatta, jos uusi omistaja ottaa vastatakseen ja kiinnityksen haltijat suostuvat Luovutuksen tulee koskea kaikkea elinkeinotoimintaan kuuluvaa om. Kiinnityksen vastaanottamiselle täytyy saada luovuttavan ja vastaanottavan yrityksen kiinnityksenhaltijoiden suostumus ja sopimus kiinnitysten etusijajärjestyksestä 3 kk aikaa hakea vastaanottamista Koko osakekannan luov.=> ei vaikutusta yr.kiinnitykseen