Y-PÄIVÄ 6.11.2014 Vuokratun asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käyttöön Varatuomari Aki Rosén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

Kenen käyttöön asuinhuoneisto vuokrataan? Lähtökohtaisesti huoneisto vuokrataan vain vuokralaisen omaan käyttöön (AHVL 17.1 ja .2 §) Pääsääntö AHVL 17.2 §: Muussa tapauksessa vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa olevaa suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi.

Kenen käyttöön asuinhuoneisto vuokrataan? AHVL 17 § otsikko: Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi AHVL 17.1 § Saa kuitenkin aina käyttää yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa Puoliso: aviopuolisot ja henkilöt, jotka elävät avioliiton omaisissa suhteissa, siis myös avopuoliso, rekisteröidyt parisuhteet Onko lasten oltava alaikäisiä?

Huoneiston luovuttaminen lähisukulaiselle? Saa käyttää yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa, jos siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä (AHVL 17.1 §) Lähisukulaisen määritelmää ei laissa: ainakin sukulaiset etenevässä ja takenevassa sukulaissuhteessa Lisäksi sisarukset (myös puolison), ottovanhemmat, kasvattivanhemmat… Huomattavan haitan määritelmää ei laissa Ei säädetty menettelytapaa haitan etukäteiselle toteamiselle -> vahvistuskanne? Ei oikeutta siirtää vuokraoikeutta

Puolison (yhteis)vastuu velvoitteista (AHVL 11 §) Puolisot (mutta eivät lapset täysi-ikäisinäkään) vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista, jos he asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa huoneistossa. Myös puoliso, joka ei ole huoneistoa vuokrannut, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen vuokrasopimuksesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä, niin kauan kuin hän asuu tässä huoneistossa.

Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle (AHVL 45 §) Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jomman kumman puolison vanhemmalle, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa (AHVL 45 §).

Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle Vastustusmenettely: Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa, vuokralaisen on välittömästi ilmoitettava tästä kirjallisesti vuokranantajalle. Jos vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa, vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena siitä lukien, kun vuokralainen on ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle.

Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokraoikeuden siirtoa, vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Kun oikeus vuokrasuhteen siirtämiseen on saatettu tuomioistuimen ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman syyn, sen on kiellettävä vuokraoikeuden siirto.

Alivuokraus (AHVL 17.1 § ja 11 luku) Jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä, vuokralainen saa luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen. Enintään puolet pinta-alasta, huoneiden lukumäärästä, käyttöajasta? Yleensä katsotaan tarkoittavan huoneita Vain asuinkäyttöön, ei esim. kotitoimistoksi tai vastaanotoksi

Alivuokraus (AHVL 17.1 § ja 11 luku) Alivuokrausta ei voi kieltää esim. vuokrasopimuksessa

Airbnb ym. toiminta Esimerkki airbnb-sivustolta:

Taloussanomat 8/2014 Vuokralainen saa alivuokrata   Perttiä jurppii, sillä majoittaminen ei välttämättä ole lain vastaista. Hän oli luullut, että sopimus edelleenvuokrauskiellosta suojaa häntä ja laki sopimusta. Laki kieltää jälleenvuokrauksen ilman vuokranantajan lupaa, mutta sallii alivuokrauksen. Lakimies Anne Vatanen Suomen Vuokranantajista kertoo, että nämä ovat eri asioita. – Selkeää rajaa majoituksen ja asumisen välillä ei ole. Vuokralaisella on oikeus alivuokrata asumiskäyttöön enintään puolet vuokraamastaan asunnosta. Laki ei täsmennä, perustuuko puolikas pinta-alaan vain huoneiden määrään. Laista ei myöskään selviä, miten yhteiskäytössä olevat tilat lasketaan. Vatanen toivoo asiaa selventävää ennakkotapausta. Pertin mielestä pariskunta käyttää lakia hyväkseen.

IS 31.8.2014 http://www.iltasanomat.fi/matkat/art-1288731398045.html Voiko vuokra-asuntoonkin majoittaa? Vuokralainen saa vuokrata Airbnb:n tai vastaavan palvelun kautta asuntoaan ilman vuokranantajan lupaa. Nettipalvelussa tehdyn sopimuksen majoituksesta voi tulkita alivuokrasopimukseksi, eikä lain mukaan alivuokrausta voida vuokrasopimuksessa rajoittaa. Vuokralaisella on siihen aina oikeus. Vuokranantaja ei voi irtisanoa sopimusta, vaikka vuokralainen olisi alivuokrannut asuntoa ilman lupaa. Vuokranantajalla ei ole myöskään oikeutta kieltää kotimajoituspalvelujen käyttöä vuokrasopimuksessa. Jos tällainen ehto vuokrasopimukseen kirjattaisiin, olisi se pätemätön. Mahdollisista syntyneistä vahingoista vastaa päävuokralainen. Lähde: Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Elina Aalto.

Luovuttaminen toisen käyttöön AHVL 18 §: Vuokralainen saa enintään 2 vuodeksi luovuttaa koko asuinhuoneiston toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta.

Luovuttaminen toisen käyttöön Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen huoneiston käytön väliaikaista luovutusta kirjallisesti ilmoitettava asiasta vuokranantajalle. Jollei vuokranantaja hyväksy luovutusta, hänen on 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Jos tuomioistuin hyväksyy vastustamisen perusteen, sen on kiellettävä luovutus. Jos tuomioistuin hylkää vuokranantajan kanteen, vuokranantajan muutoksenhakemus ei estä huoneiston väliaikaista luovuttamista toisen käytettäväksi.

KKO 2014:49 Vuokralaisella oli asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 18 §:n 1 momentin nojalla oikeus luovuttaa asuinhuoneisto väliaikaisesti toisen käytettäväksi, kun hän oli itse estynyt käyttämästä huoneistoa ollessaan vankilassa, ja vaikka vankila sijaitsi samalla paikkakunnalla kuin asuinhuoneisto. Kysymys myös valituksen tutkimisen edellytyksistä, kun määräaika, joksi asuinhuoneisto oli tarkoitus luovuttaa toiselle, oli kulunut umpeen oikeudenkäynnin aikana.

KKO 2014:49 AHVL 18 §:n 1 momentti on kirjoitettu niin, että vuokralaisen tulee oleskella toisella paikkakunnalla, jotta huoneiston väliaikainen luovutus olisi mahdollinen... Sanamuotoon pitäytyvän tulkinnan mukaan sairastunut vuokralainen ei siis voisi väliaikaisella asunnon luovuttamisella turvata asuntonsa säilymistä käytössään, jos häntä hoidettaisiin samalla paikkakunnalla sijaitsevassa sairaalassa tai hoitolaitoksessa. Vastaavalla tavalla myös esimerkiksi vanhuksen mahdollisuudet luovuttaa asunto hoito- tai kuntoutusjakson ajaksi riippuisivat siitä, missä hoitoa annetaan.

KKO 2014:49 Toisin kuin työ- tai opiskelupaikkakunnalla, sairaala- tai muussa laitoshoidossa olevan vuokralaisen hoitopaikkakunnalla ei ole merkitystä asunnon käyttötarpeen ja -mahdollisuuksien kannalta. Laitoshoidossa oleva ei aina edes pysty vaikuttamaan siihen, millä paikkakunnalla häntä hoidetaan. Säännöksen sanamuodon mukainen soveltaminen tällaisissa tilanteissa voisi sen vuoksi johtaa laitoksen sijaintipaikkakunnasta riippuen sattumanvaraisiin ja yhdenvertaisuutta loukkaaviin seurauksiin.

KKO 2014:49 Korkein oikeus katsoo, että lain tavoitteiden ja sääntelyn yhtenäisyyden turvaamiseksi 18 §:ää on perusteltua tulkita samansuuntaisesti lain 55 §:n 2 momentin kanssa niin, ettei vuokralaisen oleskelu toisella paikkakunnalla ole kaikissa tilanteissa edellytys huoneiston väliaikaisen luovuttamisen sallittavuudelle.

Vaasan HO 29.6.1989 nro 941 Kaupunki oli vuokrannut A:lle asuinhuoneiston. A oli ilmoittanut 6.1.1988 luovuttavansa huoneiston B:lle 7.2.1988 alkaen. Kaupungin asuntoasiainlautakunta oli 4.2.1988 päättänyt, että B:tä ei hyväksytä luovutuksensaajaksi. Kaupunki oli 10.5.1998 ilmoittanut purkavansa vuokrasopimuksen. Kaupunki oli nostanut 21.10.1988 kanteen vaatien A:n ja B:n häätämistä huoneistosta ja vuokrasuhteen purkamista.

Vaasan HO 29.6.1989 nro 941 Kaupunki katsoi, että koska hallinnollisessa prosessissa oli lainvoimaisesti todettu, että B:tä ei voida hyväksyä vuokralaiseksi, AHVL:n vastustamista koskevaan määräaikaan ei voida pätevästi vedota. AO + HO: AHVL määräaikaa ei ollut noudatettu, kun ei ole 14 päivässä saatettu tuomioistuimen tutkittavaksi. Kaupungin kanne hylättiin. KKO: Ei valituslupaa.

Helsingin HO 31.7.1975 nro 117 AsOy oli vuokrannut asunnon eräälle liikkeelle. Liikkeen omistaja oli vuokrannut asunnon edelleen A:lle, jonka kanssa tuolloin seurusteli. A oli asunut huoneistossa äitinsä kanssa. Kun A muutti pois huoneistosta, liike irtisanoi vuokrasopimuksen AsOy:n kanssa. AsOy vaati AO:ssa A:n äidin velvoittamista muuttamaan huoneistosta, koska äidin ja AsOy:n välillä ei ollut vuokrasuhdetta.

Helsingin HO 31.7.1975 nro 117 AO: Hyväksyi kanteen. HO: A oli suullisesti sopinut isännöitsijän kanssa vuokran maksamisesta AsOy:lle. HO katsoi mm. tästä syystä, että A oli hallinnut huoneistoa päävuokralaisena. HO katsoi, että A oli AsOy:n tieten muuttanut huoneistosta ja jättänyt sen äitinsä hallintaan. Koska A:lla oli AHVL:iin perustuva oikeus siirtää vuokraoikeus äidilleen ja AsOy:n oli katsottava voivan tyytyä äitiin vuokralaisena, HO hylkäsi kanteen.

Vuokraoikeuden siirrettävyys (AHVL 44 §) Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan, ellei AHVL:ssa toisin säädetä. Jos vuokranantaja ei anna vastausta kuukauden kuluessa luvan pyytämisestä, vuokralaisella on oikeus irtisanoa (myös määräaikainen) sopimus kuukauden kuluessa siitä, kun aika vastauksen antamiseen päättyi.

Vuokraoikeuden siirrettävyys (AHVL 44 §) Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa, vuokralaisen on välittömästi ilmoitettava tästä kirjallisesti vuokranantajalle. Jos vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa, vuokralainen vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena siitä lukien, kun vuokralainen on ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle.

Vuokrasuhteen purkaminen (AHVL 61 §) Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus mm. jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin AHVL:n säännöksiä. Vedottava kohtuullisessa ajassa Päättyy välittömästi/purkuilmoituksessa mainittuna myöhempänä ajankohtana Saa purkaa ilman varoitusta (AHVL 62 §) Purkamisilmoitus/haastehakemus

Vuokrasuhteen purkaminen (AHVL 61 §) Vrt. irtisanominen (AHVL 7 luku) vuokraoikeuden purkamisen riitauduttua?

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy Luentoaineisto ei sellaisenaan sovellu oikeudelliseksi ratkaisuohjeeksi. KIITOS! Lisätietoja: Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy Varatuomari Aki Rosén Eteläranta 12, 7. krs 00130 Helsinki aki.rosen@kak-laki.fi 050 622 32