KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ Tartto 23.11.2006 VT Sirkka Terho www.kiinteistoliitto.fi

TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä hallinnon järjestäminen ja toimivaltasuhteet päätöksentekomenettely kunnossapitovastuu ja mahdollisuus tehdä muutoksia huoneistossa huoneiston omistajan maksuvelvollisuus www.kiinteistoliitto.fi

TUTKIMUKSEN KOHTEET perehdytään keskeiseen oikeuskäytäntöön korjausrakentamiseen liittyvä lupa- ja sopimusjärjestelmä asuinhuoneiston vuokrausta koskeva lainsäädäntö perehdytään keskeiseen oikeuskäytäntöön osoitetaan säännöksissä havaitut olennaiset erot ja ongelmakohdat esitetään keinoja havaittujen ongelmien ratkaisuun www.kiinteistoliitto.fi

TUTKIMUKSEN KOHTEET SANASTO päivitetään Kiinteistönhoitosanasto (Kiinteistöalan Kustannus 1995) tavoitteena suomi-viro-englanti -ylläpidon sanasto Kiinteistönhoitosanastosta poistetaan vähän käytettyjä kiinteistönhoidon termejä ja lisätään muita ylläpidon ja hallinnon termejä sanasto julkaistaan painettuna ja cd-versiona www.kiinteistoliitto.fi

LAINSÄÄDÄNTÖ keskeiset lait Suomessa ja Virossa Suomi: Viro: asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki (AHVL) Viro: aatteellisia yhdistyksiä koskeva laki (Mittetulundusühingute seadus) asunnon omistusta koskeva laki (Korteriomandiseadus) asuntoyhdistyksiä koskeva laki (Korteriühistuseadus) rakennuslaki (Ehitusseadus) asuinhuoneiston vuokrausta koskevat säännökset www.kiinteistoliitto.fi

OMISTUSOIKEUS Suomi: asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistaminen oikeuttaa hallitsemaan tiettyä huoneistoa Viro: omistusoikeus kohdistuu reaalisesti huoneistoon ja maapohjaan huoneiston omistaja omistaa myös murto-osan kiinteistöstä, jolla rakennus sijaitsee www.kiinteistoliitto.fi

HALLINTO KÜ perustetaan enemmistöpäätöksellä jos omistajat perustaneet KÜ:n, yhdistys on oikeushenkilö (vrt. As. Oy) tekee päätökset, kantaa vastuut toimielimet yhdistyksen kokous, hallitus, isännöitsijä yhdistyksen kokous valitsee isännöitsijän yhteisomistajat voivat myös hallinnoida omaisuutta perustamatta yhdistystä www.kiinteistoliitto.fi

PÄÄTÖKSENTEKO Suomi: Viro: osakkailla osakkeita ja ääniä yleensä huoneiston koon mukaan päätökset pääsääntöisesti normaalilla ääntenenemmistöllä Viro: periaatteena yksi ääni / omistaja enemmistöpäätös kokouksen päätösvalta edellyttää tiettyä enemmistöä (esim. 50 %) kaikista omistajista uudessa kokouksessa ei rajoitusta www.kiinteistoliitto.fi

KUNNOSSAPITOVASTUU Suomessa kunnossapitovastuun jako AOYL 78 §:n mukaisesti osakas vastaa huoneiston sisäpuolesta poikkeus 1: rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat poikkeus 2: rakennuksen huoneistoihin samantasoisina asennetut lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat www.kiinteistoliitto.fi

KUNNOSSAPITOVASTUU Virossa periaatteena, että huoneiston omistaja huolehtii koko huoneistonsa kunnossapidosta huoneiston putket, johdot jne. omistajan kunnossapitovastuulla myös rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat kuuluvat huoneiston omistajan korjattaviksi (esim. kattovuodon aiheuttamat) vastuunrajana pääsääntöisesti huoneistoa rajaavan seinän puoliväli vakuutusturva tärkeä! www.kiinteistoliitto.fi

KUNNOSSAPITOVASTUU esimerkki: kylpyhuoneen vedeneristyksen puutteellisuus aiheuttaa vesivahingon alakerran huoneistossa Suomi: Vedeneristys yhtiön vastuulla; yhtiö korjaa kylpyhuoneen ns. alkuperäiseen tasoon sekä rakenteesta johtuvina vikoina alakerran huoneiston pinnoitteisiin ja kiintokalusteisiin aiheutuneet vauriot. Viro: Kumpikin huoneiston omistaja korjaa huoneistossaan syntyneet vaurio. vahingonkorvausvastuu mahdollinen www.kiinteistoliitto.fi

MUUTOSTYÖT Suomi jos voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, ilmoitettava yhtiölle jos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle, suostumus hallitukselta tai toiselta osakkeenomistajalta Viro lupa tarvitaan esim. seinien poistamiseen tai lämmitysjärjestelmän muuttamiseen www.kiinteistoliitto.fi

VASTUU MUUTOSTYÖSTÄ Suomessa pääsääntönä, että osakas vastaa lisärakenteiden tai sisustuksellisten lisäysten kunnossapidosta poikkeus: kirjaus huoneistoselitelmään (”+sauna”) kunnossapitovastuu siirtyy seuraajalle, mutta vahingonkorvausvastuu ei Virossa huoneiston sisäpuoliset muutokset omistajan kunnossapitovastuulla jo yleisen kunnossapitovastuuta koskevan periaatteen nojalla vahingonkorvausvastuun kriteerit? www.kiinteistoliitto.fi

VASTIKE Suomessa AOYL 5 § rajaa vastikevarojen käyttöä kiinteistön hankinta ja rakentaminen kiinteistön ja rakennusten ylläpito ja hoito perusparannus, uudistus, lisärakentaminen ja lisäalueen hankkiminen, joilla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia osakkaan maksuvelvollisuus ei saa tulla kohtuuttomaksi yhtiölle lain mukaan kuuluvat velvoitteet www.kiinteistoliitto.fi

VASTIKE Virossa asuntoyhdistyslain 15 § oikeuttaa perimään vastiketta rakennuksen ja kiinteistön ylläpitoon ja korjauksiin ylläpidon palveluihin vedestä aiheutuviin kustannuksiin jätehuollon kustannuksiin lämmityskustannuksiin kiinteistöveroon www.kiinteistoliitto.fi

VASTIKKEEN LAIMINLYÖNTI Suomi: velkomuskanne (+ mahdollinen ulosotto) huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan max 3 v. uuden omistajan vastuu 3 kk:lta myyjän ohessa Viro: velkomuskanne omistajan velvoite myydä huoneistonsa jos KÜ, uusi omistaja vastaa entisen erääntyneistä velvoitteista (säännöksen ulottuvuus epäselvä) www.kiinteistoliitto.fi

RAKENTAMINEN rakennuslupa / toimenpidelupa kunnossapidon vaatimukset ehdotettu Viron rakennuslakiin kunnossapidon käsitteen ja vaatimusten lisäämistä ehdotettu, että rakennuksen kunnossapidon palvelua voisi tuottaa vain rekisteröity yrittäjä, jolla on työsuhde kiinteistöhallinnan tai -kunnossapidon pätevyystodistuksen omaavan vastuuhlö:n kanssa Virossa ei rakennusurakassa käytettäviä yleisiä sopimusehtoja vakiosopimusehtoja on www.kiinteistoliitto.fi

Kiitos! www.kiinteistoliitto.fi