Hallituksen toiminta ja vastuut Kunnossapitovastuu ja vesivahingot 12.11.2014 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa.

Esitys aiheesta: "Hallituksen toiminta ja vastuut Kunnossapitovastuu ja vesivahingot 12.11.2014 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa."— Esityksen transkriptio:

1 Hallituksen toiminta ja vastuut Kunnossapitovastuu ja vesivahingot 12.11.2014 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

2 Sisältö Hallituksen toiminta ja vastuut Hallituksen rooli ja tehtävät Päätöksenteko Hallituksen vastuu Kunnossapitovastuu ja vesivahingot Kunnossapitovastuunjako Vahingonkorvausvastuu Vesivahinkotapauksia elävästä elämästä

3 Asunto-osakeyhtiön toimielimet Hallituksen rooli ja tehtävät Isännöitsijä -päivittäinen hallinto - kiinteistön ja rakennusten pito -kirjanpito, varainhoito Tilintarkastaja, toiminnantark. - valvonta: kirjanpito ja hallinto Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - yleistoimivalta - valitsee hallituksen - valitsee tilintarkastajat, toiminnantarkastajat Hallitus -yleinen hallinnon hoito -kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukainen järjestäminen -Kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan järjestäminen - valitsee isännöitsijän

4 Hallituksen päätöksenteko Hallitus tekee päätöksensä kokouksessa Kokous voi olla myös puhelin- tai sähköpostikokous Pätevän päätöksen edellytykset Laillisesti koolle kutsuttu kokous Päätösvaltainen hallitus Esteellisyyssäännökset on huomioitu Äänestysmenettelyn oikeellisuus

5 Hallituksen kokous - koollekutsuminen Puheenjohtaja kutsuu koolle isännöitsijällä ja jäsenillä oikeus vaatia koolle kutsumista Jos pj ei suostu, voi Hallituksen jäsen kutsua kokouksen koolle, jos ½ hallituksen jäsenistä hyväksyy koolle kutsumisen Isännöitsijä voi kutsua yksin Jollei pj:tä valittu tai hän on estynyt, isännöitsijä tai hallituksen jäsen voi kutsua

6 Esimerkki: Hallituksen päätöksenteko Hallitus kokoontuu yhden jäsenen ulkomaanmatkan aikana. Kokouksen on kutsunut koolle eräs hallituksen jäsen.

7 Hallituksen kokous – koollekutsuminen Asunto-osakeyhtiölaissa ei säännöksiä kutsun muodosta, sisällöstä tai kutsuajasta Kutsu vapaamuotoinen Kutsu määrittää käsiteltävät asiat Kutsun ulkopuolelta asioita –> viime kädessä hallitus päättää otetaanko käsittelyyn Kaikille on mahdollisuuksien mukaan varattava tilaisuus osallistua asian käsittelyyn Kaikki kutsuttava Jos varsinainen jäsen estynyt, kutsuttava varajäsen

8 Hallituksen päätösvaltaisuus Hallitus on päätösvaltainen, kun paikalla on yli puolet jäsenistä jollei yhtiöjärjestyksessä edellytetä suurempaa määrää lasketaan varsinaisten jäsenten lukumäärästä Esteellisiä jäseniä ei lasketa päätösvaltaiseen määrään Jos esteellisyys aiheuttaa sen, ettei hallitus asiassa päätösvaltainen -> yhtiökokous

9 Päätösvaltaisuus Esimerkki: Hallituksen jäsen eroaa… Taloyhtiön hallitukseen kuuluu kolme varsinaista jäsentä ja yksi varajäsen. Yksi varsinainen jäsen eroaa. Pitääkö hallitusta täydentää?

10 Hallituksen päätösvaltaisuus Esimerkki: 1 jäsenen erotessa jäljelle jää 2 varsinaista ja 1 varajäsentä Hallitus on päätösvaltainen kun kokouksessa läsnä 2 jäsentä (varsinainen tai varajäsen) - > ei velvollisuutta täydentää hallitusta

11 Hallituksen jäsenen esteellisyys Hallituksen jäsen ei saa osallistua sellaisen asian käsittelyyn, joka koskee: 1) hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa; 2) sellaista hänen huoneistonsa uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta 3) hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan. yhtiön ja kolmannen välisen em. 1-3 kohdan asian käsittelyyn, jos hänellä on odotettavissa siitä olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa.

12 Hallituksen kokous - Päätöksenteko Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin Enemmän kuin puolet läsnä olevista kannattaa Jokaisella jäsenellä yksi ääni Puheenjohtajan kanta, jos äänet tasan

13 Hallituksen toimivallan rajat Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka Yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia, Vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen Vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai Vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet => odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa

14 Yhtiökokouskutsu Kirjallinen Jokaiselle osakkeenomistajalle Yhtiölle ilmoitettuun posti- tai sähköpostiosoitteeseen Aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta Yhtiöjärjestyksen määräykset Kokousasiakirjat kutsun liitteenä tai nähtävänä kutsussa ilmoitetussa paikassa Hallituksen päätösehdotukset, tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus

15 Kokouskutsu – Päätökset Esimerkki: Korjaushanke Kutsussa mainittava päätettävät asiat 1.Päätetään korjaushankkeen toteutuksesta Korjaushanke yksilöitynä esim. päätetään ikkunoiden uusimisesta Laajuus – mitä tehdään, miten tehdään 2.Päätetään korjaushankkeen rahoituksesta Laina / yhtiön omaisuuden myynti / säästöt Lainanottovaltuuksien myöntäminen hallitukselle Lainaosuuden / hankeosuuden poismaksuoikeus Lainanlyhennysvastikkeen suuruudesta päättäminen Valtuutus hallitukselle yhtiön panttikirjojen panttaamiseen lainan vakuudeksi

16 Yhdenvertaisuus Yhtiökokous, hallitus, isännöitsijä ei saa Tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella Kunnossapito-/uudistushankkeissa samassa asemassa olevia kohdeltava samalla tavalla Toimenpide kohdistuu kaikkiin huoneistoihin Kiireellisyysjärjestys, vaiheittainen toteutus Asuinhuoneistot, liikehuoneistot

17 Yhdenvertaisuus Ei hyötyperiaatetta Kaikki osakkeet vastaavat yhtiön omistaman kiinteistön ja rakennuksen kunnossapidosta ja tavanomainen uudistamisesta Kaikki maksavat vaikka ei välitöntä hyötyä Esim. parvekkeiden korjaus, parvekelasit

18 Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu (AOYL 24:1)  Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen (1:11) vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle  Huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua  Vastuu perustuu huolimattomaan (tahalliseen) toimintaan hallituksen jäsenen tehtävässä  Esim. kallis kilpailuttamaton urakka, avustusten hakematta jättäminen, vastike-/vuokrasaatavien perimättä jättäminen, ylimääräiset perimis- /korkokulut

19 Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu (AOYL 24:1)  Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle  Vastuu perustuu AOYLain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallisesti tai huolimattomuudella  Rajoittuu sellaisten AOYLain säännösten tai yhtiöjärjestyksen määräysten rikkomiseen, joissa kysymys johdon tehtävistä  Tuottamusolettama

20 Esimerkki: Johdon tehtävät ja vastuu Pihatie on jäinen ja hiekoittamaton. Onko yhtiön johto vastuussa, jos joku loukkaantuu? Yhtiön korjausurakka meni täysin pieleen. Urakoitsija teki useita rakennusvirheitä. Onko johto vastuussa? Isännöitsijä on laiminlyönyt korjaus- avustusten hakemisen. Onko hallitus vastuussa?

21 Esimerkkejä vastuutilanteista Tehtävien hoitamatta jättäminen tai toimivallan ylitys Ei käytetty asiantuntijaa, milloin tarpeen Korjaushankkeissa rakennustyön suunnittelun, toteutuksen ja valvonnan organisoinnin puutteet Muiden johdon jäsenten toiminnan valvomatta jättäminen Vastikkeiden perinnän laiminlyönti Väärän ohjeistuksen antaminen osakkaille lunastustilanteissa Vastuu kiinteistön turvallisuudesta Tilaajavastuulain velvoitteet

22 Isännöitsijän asema ja rooli  Ei työsuhteessa taloyhtiöön  Tehtävät ja vastuu määräytyvät AOYL:n ja isännöintisopimuksen perusteella  Isännöitsijän vastuu suurempi kuin hallituksen jäsenten vastuu ?  Ammatti-isännöitsijä (erityisosaaminen)  Päätoimisuus  Maksettavan palkkion suuruus KKO 1982 II 103 Vastuun kohtuullistamisessa huomioitiin, että yhdistyksen hallituksen jäsenet eivät saaneet tehtävästä palkkiota  Hgin HO 26.3.1986 nro 1512: Hallituksen jäsenten vastuuta soviteltiin

23 Kunnossapitovastuun jakautuminen asunto- osakeyhtiössä

24 Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan välisen vastuunjaon (4 luku) Lain mukaisesta vastuunjaosta on mahdollista poiketa yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksellä 2/3 määräenemmistöpäätös yhdenvertaisuus Korjaus- ja kunnossapitovastuu 24

25 Yhtiön kunnossapitovastuu  Osakehuoneiston ulkopuoliset osat  Rakenteet ja eristeet  Perusjärjestelmät  Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät kokonaisuudessaan  Esim. sähköpatterit, lattialämmitys, liesikupu, joka osa ilmanvaihtojärjestelmää  Hanat, wc-istuin, lämminvesivaraaja

26 Osakkaan kunnossapitovastuu  Osakehuoneiston sisäosat  Lattia-, seinä- ja kattopinnoitteet  Kiinteät kalusteet, altaat, ammeet  Huoneiston sisäpuoliset laitteet, jotka eivät perusjärjestelmän osia tai sen kuluvia osia: kiuas, liesi, liesituuletin, takka, ilmanvaihdon suodatin  Osakkaan irtaimet esineet  Huonekalut, vaatteet jne.

27 Yhtiön vastuu huoneiston sisäosista  Yhtiön vastuulla ovat myös huoneiston sisäosat, jos vahingoittuvat  Rakenteen vian tai  Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi (ennalleen saattaminen)  Yhtiöllä ennalleen saattamisvelvoite perustasoon  Yhtiön toimesta toteutettu taso  Alkuperäinen rakennusvaiheessa (ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta) tai peruskorjauksessa  Ratkaisevaa kustannukset

28 KKO 2003:80  Kosteusvauriokorjauksen yhteydessä uusittu osakkaan hankkima kalliimpi lattiapinnoite sekä lämmitysjärjestelmä  Syntyneet lisäkustannukset jäivät osakkeenomistajan maksettaviksi

29 Osakas haluaa ”mukavuussyistä” uusia kylpyhuoneen Yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa, eristeissä, perusjärjestelmissä ei vikaa Esim. vedeneristeet ok, rakenteissa ei kosteutta Osakas vastaa kaikista kustannuksista Osakkaan kylpyhuoneremontti I 29

30 Osakas haluaa ”mukavuussyistä” uusia kylpyhuoneen Osakkaan muutostyö Purkutöitä tehtäessä ilmenee, että rakenteissa kosteusvaurio, vedeneriste pettänyt Yhtiön vastuulla kosteusvaurion korjaaminen Rakenteet, eristeet jne. Yhtiön vastuulla myös huoneiston vahingoittuneet sisäosat Vahingoittuneet rakenteen vian korjaamisen vuoksi Ennalleen saattamisvelvoite perustasoon Osakkaan kylpyhuoneremontti II 30

31 Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutoksista Osakkeenomistajalla laaja kunnossapito- ja muutostyöoikeus osakehuoneistossa Koskee myös yhtiön vastuulla olevia rakennuksen osia Yhtiön vastuulla osakkeenomistajan toteuttamat rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät, jotka yhtiö on hyväksynyt vastuulleen tai rinnastuvat yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa

32 Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutoksista – Yhtiön vastuulle ottaminen Nimenomainen päätös yhtiön kunnossapitovastuulle hyväksymisestä Yhtiön vastaus osakkaan muutostyöilmoitukseen / muutostyön hyväksyminen ei siirrä vastuuta yhtiölle Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus huomioitava Esimerkiksi yhtiön parvekelasitusurakan yhteydessä päätetään ottaa yhtiön vastuulle osakkaiden omat lasitukset Vastuulle ottaminen harvinaista Muutoksen kirjaaminen yhtiöjärjestykseen katsottu vastuulle ottamiseksi (+ sauna)

33 Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutoksista – Muutoksen rinnastuminen Yhtiö vastaa osakkaan asennuksesta, jos se rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään Asennus on samanlainen tai vastaava teknisesti ja laadullisesti Kunnossapidon kustannukset eivät merkittävästi poikkea ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa Arvioitava tapauskohtaisesti valvonnan / sen puuttumisen merkitys

34 Esimerkki kylpyhuoneremontti Osakas tekee kylpyhuoneremontin, jossa hän Uusii vedeneristeet ja pinnat muovimatosta laatoitukseksi Uusii vesihanan ja wc-istuimen Asentaa uutena varusteena lattialämmityksen Kuka vastaa asennusten kunnossapidosta jatkossa? Rinnastuvatko yhtiön toteuttamiin / yhtiön perustasoon? Samanlainen, vastaava (teknisesti, laadullisesti) Kunnossapidon kustannukset

35 Esimerkki kylpyhuoneremontti jatkuu Rakenteet, vedeneristeet Yhtiön kunnossapitovastuulla jatkossakin (rinnastuvat aikaisempiin) Laatoitus Yhtiön korjauksessa ennalleensaattamis- velvoite pintojen osalta perustasoon Osakas maksaa perustason ja muutoksen välisen kustannuseron, jos osuus merkittävä Vesihana, wc-istuin Yhtiön kunnossapitovastuulla, jos teknisesti ja laadullisesti sama tai vastaava (merkki, malli, sijainti) Lattialämmitys Osakkaan kunnossapitovastuulla Uusi varustelu, ei rinnastu yhtiön toimesta asennettuun

36 Esimerkki uusi sauna Osakas rakentaa vaatehuoneeseen saunan Kuka vastaa muutettujen rakenteiden, eristeiden ja mahdollisten uusien perusjärjestelmien kunnossapidosta ? Muutokset eivät rinnastu yhtiön toimesta toteutettuihin (tai yhtiön vastuulle otettuihin) / yhtiön toimesta ei toteutettu vastaavia Muutosten osalta kunnossapito on osakkeenomistajalla Yhtiön vastuu rajoittuu tilan perustasoon (yhtiön toimesta toteutettu taso = vaatehuone, kuivatila) Huom! Yhtiöjärjestyksen merkitys

37 Huoneiston ulkopuoliset muutokset Osakkeenomistajan muutostyöoikeus ei ulotu osakehuoneiston ulkopuolelle Yhtiö voi kieltää muutoksen Luvissa huomioitava yhdenvertaisuus Osakkeenomistaja vastaa muutosten kunnossapidosta Poikkeavat yhtiön toimesta toteutetusta perustasosta Yhtiö harvoin tekee päätöksiä kunnossapitovastuulle ottamisesta (yhdenvertaisuus) Esimerkiksi ilmalämpöpumppu parvekkeelle, parvekkeen rakentaminen, parvekelasitus Suositellaan kunnossapitovastuumääräyksen ottamista yhtiöjärjestykseen

38 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu

39 Osakkaan vahingonkorvausvastuu Vahingonkorvausvastuu edellyttää tahallisuutta tai tuottamusta (huolimattomuus, laiminlyönti) yhtiölle aiheutettua vahinkoa, joka syy- yhteydessä edellä mainittuun Vastuu vanhenee viimeistään kymmenen vuoden kuluttua vastuun perusteesta (esim. virheellinen muutostyö) Vahingonkorvausvastuu ei siirry osakkeen uudelle omistajalle

40 Osakkaan vahingonkorvausvastuutilanteita Virheellinen muutostyö Ei noudatettu hyvää rakennustapaa Osakas vastaa myös urakoitsijansa tekemästä virheestä, ellei voi osoittaa toimineensa kaikin puolin huolellisesti Urakoitsija vastaa yhtiölle vahingonkorvauslain nojalla Kunnossapidon laiminlyönti Huoneiston huolellisen hoidon laiminlyönti Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti Laiminlyönnistä aiheutunut vahinko !!!

41 Esimerkki virheellinen kh-remontti Huoneiston aikaisempi osakas on remontoinut alkuperäisen kylpyhuoneen rakenteet ja pinnat Vedeneristys uusittu kauttaaltaan Pinnat muutettu muovimatosta ja -tapetista laatoitukseksi Remontista ilmoitettiin yhtiölle ja se valvottiin yhtiön toimesta Nyt lattiarakenteessa kosteusvaurio Yhtiö- nykyinen osakas: yhtiö vastaa AOYLain nojalla korjaamisesta perustasoon Yhtiö- edellinen osakas: Yhtiö voi hakea vahingonkorvausta edelliseltä osakkaalta, jos hyvää rakennustapaa ei noudatettu ja vahinko tästä aiheutunut (syy-yhteys) eikä vanhentunut

42 Kunnossapitovastuu tyypillisissä vesivahinkotapauksissa

43 Esimerkki Yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan aiheuttama vahinko Vesikatto, viemäriputki, patteriventtiili…. ….vuotanut vesi vahingoittanut rakenteita sekä huoneiston parkettilattiaa ja arvokasta mattoa Yhtiön vastuulla katon, viemärin, patteriventtiilin korjaaminen Yhtiön kunnossapitovastuulla rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät Yhtiön vastuulla myös vaurioituneen lattiapinnoitteen korjaaminen Yhtiön vastuulla huoneiston sisäosat, koska vaurioituneet yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan viasta Ennalleen saattamisvelvoite perustasoon Jos perustaso on esim. muovimatto, osakas vastaa parketin ja muovimaton hinnanerosta Yhtiö ei ole velvollinen korvaamaan mattoa, ellei vahingonkorvausperusteita

44 Esimerkki Osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvan laitteen aiheuttama vahinko Astianpesukoneen tai jääkaapin aiheuttama vesivahinko Yhtiön vastuulla kuivattaa ja korjata rakenteet, eristeet sekä naapurihuoneistojen sisäosat (perustasoon) Vesi kulkeutunut niihin rakenteen kautta Osakas vastaa apk:een / jääkaapin korjauksesta sekä vahingon aiheuttaneen huoneiston pinnoista, kiintokalusteista, laitteista Sisäosat osakkaalle, koska eivät vaurioituneet yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan viasta/korjaamisesta Vahingonkorvausvastuu erotettava kunnossapitovastuusta

45 Esimerkki Osakkaan vuokralainen nukahtaa suihkuun Yhtiön vastuulla kuivattaa ja korjata rakenteet, eristeet sekä naapurihuoneistojen sisäosat (perustasoon) Vesi kulkeutunut niihin rakenteen kautta Ko. vuokranantajaosakas vastaa oman huoneistonsa pinnoista, kiintokalusteista, laitteista Eivät vahingoittuneet yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi Kulut voidaan periä vahingonkorvausvastuun perusteella vahingon aiheuttajalta Vuokralaiselta, mikäli huolimattomuutta

46 Neuvonta jäsentaloyhtiöille (09) 1667 6300 Kiitos!