ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI UUDISTUU

Esitys aiheesta: "ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI UUDISTUU"— Esityksen transkriptio:

1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI UUDISTUU
Asianajaja, OTL, VT Petteri Kuhanen

2 AIKATAULU Työryhmämietintö 2006 Hallituksen esitys 24/2009, 27.3.2009
Eduskunnassa Ympäristövaliokunnan mietintö Täysistuntokäsittelyt syksyllä 2009 Voimaan Asetus valmisteilla Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

3 LAIN RAKENNE Kaikki asunto-osakeyhtiöitä koskevat säännökset samassa laissa Ei enää viittausta OYL:iin Varsin paljon samansisältöisiä pykäliä Varsin laaja Keskeisimmät pykälät lain alussa Vanhoja yhtiöjärjestyksiä ei tarvitse muuttaa Laki ohittaa yhtiöjärjestyksen Seuraavan kerran muutettaessa uusittava Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

4 KESKEISET EHDOTUKSET AOYLE 1-28 LUVUT
Tämän osan tavoitteena on: Selvittää ehdotus uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi kokonaisuudessaan ja näin Muodostaa kokonaiskuva uudesta laista Selostaa keskeiset muutokset Muutokset kirjoitettu punaisella Muutos voi olla Nykyisen käytännön kirjaamista lakiin Nykyisen tilanteen muuttamista Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

5 AOYLE 1 LUKU Yhtiöjärjestys
Pakollisia säännöksiä aiempaa vähemmän Toiminimi ja kotipaikka Kiinteistön ja rakennuksen sijainti ja hallintaperuste Huoneistoluettelo + yhtiön hallinnassa olevat tilat Yhtiövastikeperuste ja kuka päättää Laissa olettamasäännöksiä, joista yhtiöjärjestyksellä voi poiketa Esim. kunnossapitovastuu Vapaaehtoiset säännökset Yhtiöjärjestysviittausta edellyttävät lain pykälät lunastuslauseke Informaatiopykälät Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

6 AOYLE 3 LUKU Yhtiövastike
Osakkaalla maksuvelvollisuus Vastikkeella katettavat menot pääosin ennallaan Hankinta ja rakentaminen Käyttö ja kunnossapito Uudistus eli perusparannus, lisärakennus ja lisäalueen hankkiminen Yhtiön velvoitteet Toimintaan tai käyttöön liittyvä hyödykkeen yhteishankinta Lämpö, vesi, jätehuolto Tietoliikenne- ja tv-ohjelmapalvelut, sekä muut ”tavanomaiset” Yhtiöjärjestyksellä voidaan toimialaa laajentaa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

7 AOYLE 3 LUKU Yhtiövastikeperuste
Voi olla yksi tai useita Pinta-ala, osakkeiden lukumäärä, todellinen kulutus, arvioitu kulutus Osalle kuluista voi edelleen olla oma peruste Vesimaksu Jos mittarit, yhtiöjärjestysmuutos 1/2 enemmistöllä Jos henkilömäärä, yhtiöjärjestysmuutos 2/3 enemmistöllä Osakkaalla velvollisuus ilmoittaa asukkaiden lukumäärä, myös vuokratusta huoneistosta Pääomavastikkeella katettavien menojen määrittely Pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta tai uudistuksesta (aktivoitavat) Yhtiöjärjestysmääräys kuitenkin ensisijainen Ei hoitomenojen kattamiseen Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

8 AOYLE 3 LUKU Vastikkeesta vapautuminen
Jos yksittäistä huoneistoa ei voi käyttää käyttötarkoituksensa mukaisesti Esim. vesivahingon tai homevahingon korjaus Vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi Käytännössä todennäköisesti vähäinen merkitys Esim. vesimaksu Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

9 AOYLE 3 LUKU Vastuu vastikkeesta ja käyttömaksuista
Omistajalla Entisellä ja uudella omistajalla uuden omistajan vastuu vanhan omistajan vastikerästeistä 6 kk ei kuitenkaan erääntyneestä vastikkeesta, jota ei ole mainittu isännöitsijätodistuksessa Uuden osakkaan vastuu ja hallintaanotto voidaan ulottaa käyttömaksuihin Esim. saunamaksu, pesutupamaksu ja muut, joihin osakas on sitoutunut Yhtiöjärjestysmääräyksellä Osakkaan sitoutumista esim. saunavuoron varaaminen Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

10 AOYLE 3 LUKU (6:32.1) Alennus vastikkeesta (hyvitys)
Yhtiökokous päättää ½ enemmistöllä alentamisesta Osakkaalla oikeus hyvittämiseen yhdenvertaisuusperiaate Sekä uudistus että kunnossapito Sama/korvaava työ tehty osakkaan huoneistossa aiemmin Nykyinen tai aiempi osakas Osakkaan vaadittava Hyvissä ajoin Selvitys tehdyistä toimenpiteistä ja niiden asianmukaisuudesta Selvitys säästöstä Alennuksen suuruus Enintään säästön suuruus Enintään osakkaan maksuvelvollisuuden suuruus Pienempi näistä Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

11 AOYLE 3 LUKU (6:32.2) Vastikkeiden tasajako
Yhtiökokous voi päättää 2/3 enemmistöllä Osakkaalla ei oikeutta vaatia (?) Sekä uudistus että kunnossapito Kohdistuu huoneistoon Hanat, ovet, ikkunat (myös ulko-ovet ja ulkoikkunat) Myös putkiremontin yhteydessä uusittavat hanat, pytyt, altaat Parvekkeiden jälkiasennus Etu ja kustannus yhtä suuret Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

12 AOYLE 3 LUKU (6:32.3) Hissipykälä
Yhtiökokous päättää 1/ 2 enemmistöllä hissin jälkiasennuksesta aiheutuvien kustannusten jakamisesta Jakoperusteena yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksen suhteella porrashuoneen pääsisäänkäynnin kerrokseen Vaikutus arvoon erilainen Osakehuoneiston kerros on huoneiston sisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin saapumistason kerros Porrashuoneen sisäänkäynnin kerros on pääsisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin lähtötason kerros Sisäänkäyntien suhde otetaan huomioon puolen kerroksen tarkkuudella Vain asennuskulut Hoitokulut normaalisti (?) Osakkaalla oikeus em. jakoon yhdenvertaisuusperiaate Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

13 AOYLE 3 LUKU (6:32.5) Vastikkeesta vapauttaminen
Uudistus (ei siis koske kunnossapitoa) Tehdään vain tietyn käyttötarkoituksen huoneistoissa tai vain tietyssä rakennuksessa Etua vain näille Vaikutus arvoon Vähäisillä uudistuksilla ei vaikutusta arvoon Yhtiökokous päättää ½ enemmistöllä vapauttamisesta Osakkaalla oikeus vapautukseen yhdenvertaisuusperiaate Lisäksi ½ enemmistö ko. osakkaiden antamista äänistä Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

14 AOYLE 4 LUKU ja 5 LUKU Kunnossapito ja muutostyöt
Käsitteet uusiksi osakkaan kunnossapitotyö yhtiön kunnossapitotyö osakkaan muutostyö yhtiön muutostyö yhtiön uudistus Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

15 AOYLE 4 LUKU Kunnossapidon pääperiaatteet
Pääperiaatteet ennallaan Yhtiöllä huoneistojen ulkopuoli, rakenteet ja järjestelmät Osakkaalla sisäpuoli Yhtiökokous voi ½ enemmistöllä päättää teettää Liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön Muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen Yhdenvertaisuus Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuusta vapaasti Erillistalot, rivitalot Osakkaiden jälkiasennukset Yhtiökokous päättää 2/3 enemmistöllä Määräysten selkeys Yhtiön ja osakkaan huolehdittava, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

16 AOYLE 4 LUKU Yhtiön kunnossapitovastuu
Yhtiö vastuussa siltä osin kuin kunnossapito ei kuulu osakkaalle Huoneistojen (osakashallinnassa olevien tilojen) ulkopuoli Osakashallinnassa olevissa tiloissa Rakenteet Eristeet ja rakenteen osina olevat tasoitteet Perusjärjestelmät (siis ei vain johdot) Lämmitys, sähkö, tiedonsiirto, kaasu, vesi, viemäri, ilmanvaihto yms. Ei kuitenkaan altaat Yhtiö toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen Huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian johdosta tai vian korjaamisen yhteydessä Huoneiston sisäosat kunnostettava perustasoon Parvekkeiden rakenteet, ulkopinnat ja takaseinä Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

17 AOYLE 4 LUKU Osakkaan kunnossapitovastuu
Osakashallinnassa olevien tilojen sisäosat Pinnat Kalusteet Perusjärjestelmiin kuulumattomat laitteet ja varusteet Altaat, hanat ja wc-laitteet Osakashallinnassa olevat huoneiston ulkopuoliset tilat velvoite poistaa lumi, vesi ja roskat, jos haittaa muille Parvekkeen sisäseinät (pl. takaseinä) Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

18 AOYLE 4 LUKU Osakkaan huolehtimisvelvollisuus
Velvollisuus hoitaa huoneistoa huolellisesti Huolellinen kunnossapito Tavanomainen käyttö Seurantavelvollisuus Myös tyhjänä olevasta ja vuokratusta Ilmoitusvelvollisuus Velvollisuus toteuttaa kunnossapitotyö niin, ettei kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat rikkoudu Laiminlyönneistä vastuu Ei vastuuta tavanomaisesta kulumisesta Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

19 AOYLE 4 LUKU Yhtiön ilmoitusvelvollisuus
Kunnossapitotyöstä, joka vaikuttaa huoneiston käyttämiseen Ei sellaisesta, jota ei voi siirtää vahinkoa aiheuttamatta Osakkaalle ja käyttöoikeuden haltijalle Riittävän ajoissa Kirjallisesti tai suullisesti Kirjalliset osakkaan ilmoittamaan osoitteeseen ja huoneistoon Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

20 AOYLE 4 LUKU Osakkaan ilmoitusvelvollisuus
Kunnossapitotyöstä, joka voi vaikuttaa Yhtiön vastuulla olevan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan Yhtiön osakehuoneiston käyttämiseen Toisen osakkaan vastuulla olevan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan Toisen osakkaan osakehuoneiston käyttämiseen Etukäteen kirjallisesti Hallitukselle tai isännöitsijälle Hallituksen tai isännöitsijän toimitettava ilmoitus tarvittaessa toiselle osakkaalle Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

21 AOYLE 4 LUKU Osakkaan ilmoitusvelvollisuus
Oltava riittävät tiedot Hyvän rakennustavan noudattamisen arvioimiseksi Vahingon arvioimiseksi Haitan arvioimiseksi Hankkeesta riippuen myös työselitykset, piirustukset ym. Yhtiö tai toinen osakas voi asettaa ehtoja Tarpeellisia haitan tai vahingon välttämiseksi tai korvaamiseksi Myös työnaikaisille haitoille, työskentelyajoille yms. Ei säännöksiä työn aloittamisesta, ilmoituksen käsittelystä tai vastaamisesta Vrt. ilmoitus muutostyöstä Osakas vastaa ilmoituksen käsittelyn kuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset Myös ulkopuoliset asiantuntijaselvitykset Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

22 AOYLE 4 LUKU Ilmoituksen säilyttäminen (AOYLE 7:28)
Pidettävä osakehuoneistokohtaista luetteloa Hallitus huolehtii Säilytettävä luotettavasti Oikeus saada jäljennös Osakkaalla huoneistoaan koskevista Välittäjällä Kohtuulliset kulut Tiedot isännöitsijäntodistukseen (AOYLE 7:27) Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

23 AOYLE 4 LUKU Kunnossapitotyön valvonta
Yhtiöllä oikeus valvoa, että kunnossapitotyö tehdään Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta Hyvän rakennustavan mukaisesti Ehtoja noudattaen Yhtiön huolehdittava siitä, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Osakkaalla myötävaikutusvelvollisuus Valvonta ei poista osakkaan vastuuta Voi vaikuttaa tuottamusarviointiin Osakas vastaa valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset Myös ulkopuoliset valvontakustannukset Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

24 AOYLE 4 LUKU Vastuu kunnossapitotyöstä
Vahingonkorvaussäännökset AOYLE 24 luvussa Vahinko 4 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestystä rikkomalla Tuottamusolettama Suorittajan näytettävä huolellinen toiminta Oma toiminta Huolehdittava myös siitä, että urakoitsija noudattaa hyvää rakennustapaa Sopimukset, valvonta Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

25 AOYLE 5 LUKU Osakkaan muutostyöt ja lisärakentaminen
Pääperiaatteet ennallaan Muutostyöoikeus osakashallinnassa olevissa tiloissa Parveke Oltava käyttötarkoituksen mukaista Muutostyö yhtiön tiloissa vain yhtiön suostumuksella Osakkaan huolehdittava, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa Säännökset koskevat myös osakkaan suorittamaa lisärakentamista Ei sovelleta muutostyöhön, joka tehty rakentamisaikana Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

26 AOYLE 5 LUKU Osakkaan ilmoitusvelvollisuus
Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa Yhtiön vastuulla olevan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan Yhtiön osakehuoneiston käyttämiseen Toisen osakkaan vastuulla olevan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan Toisen osakkaan osakehuoneiston käyttämiseen Etukäteen kirjallisesti Hallitukselle tai isännöitsijälle Hallituksen tai isännöitsijän toimitettava ilmoitus tarvittaessa toiselle osakkaalle Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

27 AOYLE 5 LUKU Osakkaan ilmoitusvelvollisuus
Oltava riittävät tiedot Hyvän rakennustavan noudattamisen arvioimiseksi Vahingon arvioimiseksi Haitan arvioimiseksi Hankkeesta riippuen myös työselitykset, piirustukset ym. Yhtiö tai toinen osakas voi asettaa ehtoja Tarpeellisia haitan tai vahingon välttämiseksi tai korvaamiseksi Myös työnaikaisille haitoille, työskentelyajoille yms. Yhtiö tai toinen osakas voi kieltää Jos kohtuutonta ottaen huomioon haitan määrä ja koituva hyöty Kielto tai lisäehtoja työn aikanakin, jos uusia seikkoja Osakas vastaa ilmoituksen käsittelyn kuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset Myös ulkopuoliset asiantuntijaselvitykset Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

28 AOYLE 5 LUKU Ilmoituksen käsittely ja muutostyön aloittaminen
Muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkaalla ollut kohtuullinen aika käsitellä ilmoitusta Jos oikeus asettaa ehtoja tai kieltää Yhtiö tai osakas voi hyväksyä aloittaminen aiemminkin Käsiteltävä viivytyksettä Ilmoitettava viivytyksettä Sallimisesta Ehdoista Kieltämisestä tai ainakin Käsittelyajasta Pyydettäessä vastaus kirjallisesti Kielteinen päätös perusteltava Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

29 AOYLE 5 LUKU Ilmoituksen säilyttäminen (AOYLE 7:28)
Pidettävä osakehuoneistokohtaista luetteloa Hallitus huolehtii Säilytettävä luotettavasti Oikeus saada jäljennös Osakkaalla huoneistoaan koskevista Välittäjällä Kohtuulliset kulut Tiedot isännöitsijäntodistukseen (AOYLE 7:27) Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

30 AOYLE 5 LUKU Muutostyön valvonta
Yhtiöllä oikeus valvoa, että kunnossapitotyö tehdään Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta Hyvän rakennustavan mukaisesti Ehtoja noudattaen Yhtiön huolehdittava siitä, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Osakkaalla myötävaikutusvelvollisuus Valvonta ei poista osakkaan vastuuta Voi vaikuttaa tuottamusarviointiin Osakas vastaa valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset Myös ulkopuoliset valvontakustannukset Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

31 AOYLE 5 LUKU Yhtiön muutostyöt ja uudistukset
Ilmoitusvelvollisuus muutostyöstä tai uudistuksesta, joka vaikuttaa huoneiston käyttämiseen Osakkaalle ja käyttöoikeuden haltijalle Riittävän ajoissa Kirjallisesti tai suullisesti Kirjalliset osakkaan ilmoittamaan osoitteeseen ja huoneistoon Yhtiön huolehdittava, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

32 AOYLE 6 LUKU Varsinainen yhtiökokous
Säännökset pääosin ennallaan Pidettävä 6 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä Yhtiöjärjestyksellä ei voi lyhentää Ohittaa nykyiset yhtiöjärjestysmääräykset Velvollisuus esittää hallituksen kirjallinen selvitys seuraavien 5 vuoden korjaustarpeesta, joka Vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen Vaikuttaa olennaisesti yhtiövastikkeeseen Vaikuttaa olennaisesti muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin Velvollisuus esittää hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdista Selvitys tehtävä hyvän kiinteistöhoitotavan mukaisesti Perusselvitys ja sen päivityksiä Tarvittaessa ulkopuolisia asiantuntijoita Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

33 AOYLE 6 LUKU Ylimääräinen yhtiökokous
Säännökset pääosin ennallaan Pidettävä, jos Yhtiöjärjestyksessä määrätään Yhtiökokous päättää Hallitus päättää Osakasvähemmistö (1/10 tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi) vaatii tietyn asian käsittelyä varten Tilintarkastaja vaatii tietyn asian käsittelyä varten Toiminnantarkastaja vaatii tietyn asian käsittelyä varten Kutsuttava kahden viikon kuluessa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

34 AOYLE 6 LUKU Yhtiökokoukseen osallistuminen
Jokaisella osakkaalla oikeus osallistua Osakeluettelossa tai Luotettava selvitys omistuksesta Yhtiön omistamilla omilla osakkeilla ei voi osallistua Hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä oikeus osallistua, ellei yhtiökokous yksittäistapauksessa päätä toisin Tilintarkastajalla ja toiminnantarkastajalla oikeus osallistua ainakin tilinpäätöskokouksessa Asukkaalla oikeus osallistua ja käyttää puhevaltaa, kun käsitellään Järjestyssääntöjä Yhteisten tilojen käyttöä Kunnossapitoa tai uudistusta, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

35 AOYLE 6 LUKU Yhtiökokoukseen osallistuminen
Valtuutetun käyttö Yhteisomistajilta aina valtuutus Muukin selvitys kuin valtakirja riittää Sähköposti, tekstiviesti, puhelinsoitto Pysyvä valtakirja mahdollinen Etäosallistuminen yhtiökokouksessa Yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella Hallituksen päätöksellä (ellei yhtiöjärjestyksessä ole kielletty) Jos osallistumisoikeus ja ääntenlaskenta voidaan järjestää luotettavasti Mainittava kutsussa Myös mahdollisesta puhevallan rajoittumisesta mainittava Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

36 AOYLE 6 LUKU Osakkaan kyselyoikeus
Hallituksella ja isännöitsijällä velvollisuus antaa pyynnöstä tarkempia tietoja Kokouksessa käsiteltäviin asioihin vaikuttavista seikoista Tilinpäätöskokouksessa taloudesta laajemminkin Jos ei vastausta kokouksessa Kirjallisesti kysyjälle kahden viikon kuluessa Muille pyynnöstä Tietoja ei saa antaa, jos tiedon antamisesta yhtiölle olennaista haittaa Tieto tilintarkastajille ja toiminnantarkastajille 2 viikon kuluessa Näiden lausunto tiedon vaikutuksesta tilintarkastus- tai toiminnantarkastuskertomukseen kuukauden kuluessa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

37 AOYLE 6 LUKU Yhtiökokouskutsu
Hallitus kutsuu koolle Lääninhallitus voi oikeuttaa hallituksen jäsenen, isännöitsijän, tilintarkastajan, toiminnantarkastajan tai osakkaan kutsumaan kokouksen koolle, jos hallitus ei kutsu Päätös heti täytäntöönpantavissa Kutsuaika 2 kk – 2 viikkoa Pakottava ja syrjäyttää nykyiset yhtiöjärjestysmääräykset Kutsutapa kirjallinen Lisänä voi olla esim. ilmoitustaulu Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

38 AOYLE 6 LUKU Esteellisyys
Osakas tai valtuutettu ei saa äänestää Osakkaan ja yhtiön välisestä sopimuksesta Osakkaan ja yhtiön välisestä muusta oikeustoimesta Vastuuvapauden myöntämisestä osakkaalle itselleen Kanteen nostamisesta osakasta itseään vastaan Vahingonkorvausvelvollisuudesta vapauttamisesta Muusta yhtiötä kohtaan olevasta velvoitteesta vapauttamisesta Poikkeavasta, ei-välttämättömästä osakkaan oman huoneiston kunnossapidosta tai uudistamisesta Osakkaan oman huoneiston hallintaanottamisesta Em. asioista yhtiön ja kolmannen välillä, jos osakkaalle olennaista etua, joka ristiriidassa yhtiön edun kanssa Osakkaan valtuutetun henkilökohtaisella esteellisyydellä ei ole merkitystä Esteellinen valtuutettu saa siis käyttää valtakirjalla edustamiaan ääniä Jos kaikki ovat esteellisiä, säännöksiä ei sovelleta Kukaan ei siis ole esteellinen Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

39 AOYLE 6 LUKU Äänimäärä ja äänileikkuri
Ääni per osake Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä: ääni per osakeryhmä Yhden osakkaan äänileikkuri 1/5 Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin Poistaa kokonaan Suurentaa tai pienentää Vain osakkaan omat äänet lasketaan Valtuutuksen perusteella saatuja ääniä ei leikata Äänileikkuria ei sovelleta kaikilla on kokouksessa yli 1/5 äänistä Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

40 AOYLE 6 LUKU Päätöksenteko
Enemmistöpäätös, ellei muuta säädetä Vaaleissa valitaan eniten ääniä saanut Enemmistöpäätöksellä mm. päätökset Kunnossapidosta Laajakantoiset tai olennaisesti asumiseen ja asumiskustannuksiin vaikuttavat, muut hallituksen päätöksellä(kin) Uudistuksista Maksuvelvollisuuden kohtuullisuus Uudistuksen tavanmukaisuus Yhtiöjärjestyksessä varauduttu Toimialan mukaisia Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

41 AOYLE 6 LUKU Päätöksenteko
Enemmistöpäätöksellä mm. päätökset Maksuvelvollisuuden alentamisesta (hyvittämisestä) kunnossapitotyössä ja uudistuksessa Hissin jälkiasennuskustannusten jakamisesta vastikeperusteesta poiketen Hissin jälkiasennuksesta vain osaan porrashuoneista Lisäksi ½ enemmistö niistä, joille hissi tulee Vastikkeenmaksuvelvollisuudesta vapauttamisesta, jos uudistuksesta etua vain osalle Lisäksi ½ enemmistö niistä, joille uudistus tulee Tavanomaisen tason ylittävistä uudistuksista Vastiketta vain niiltä, jotka suostuvat hankkeeseen Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

42 AOYLE 6 LUKU Päätöksenteko
Määräenemmistöllä (2/3) mm. päätökset Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta Tarvittaessa lisäksi suostumuksia Vesimittarit ½ enemmistöllä Vastikkeen tasajaosta Yhtiön tilojen luovuttamisesta uudistukseen, joka hyödyttää vain osaa Vain jos yhdenvertaisuutta ei loukata Osakeannin suuntaamisesta Omien osakkaiden hankkimisesta tai lunastamisesta Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

43 AOYLE 6 LUKU Päätöksenteko
Yhtiökokouksen yksimielisellä päätöksellä ja poissaolleiden suostumuksella Yhtiömuodon muuttaminen Selvitystila Sulautuminen Jakautuminen Kiinteistön tai rakennuksen luovuttaminen Enemmistöpäätöksellä rakennus tai kiinteistön tai rakennuksen osa, jossa ei osakashallinnassa olevia tiloja eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkaiden huoneistojen käyttämiseen tai kustannusiin Yhdenvertaisuus (vaikutus arvoon) Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

44 AOYLE 6 LUKU Yhtiöjärjestyksen muuttaminen
Päätös 2/3 enemmistöllä Vesimittarit ½ enemmistöllä Lisäksi osakkaan suostumus Muutetaan osakkaan hallintaoikeutta Muutetaan osakkaan huoneiston käyttötarkoitusta Rajoitetaan luovuttamista eli otetaan lunastuslauseke Lisätään osakkaan maksuvelvollisuutta Vähennetään oikeutta voittoon tai netto-omaisuuteen Sallitaan isännöitsijän valinta hallituksen puheenjohtajaksi Rekisteröitävä viivytyksettä Ei saa panna täytäntöön ennen rekisteröintiä Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

45 AOYLE 7 LUKU Yhtiön johto
Säännökset pääosin ennallaan Yhtiön johto = hallitus ja isännöitsijä Hallitus ainoa pakollinen Johdon huolellisuusvelvoite Huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua Pätemättömän päätöksen täytäntöönpanokielto Kielto tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen päätös Useita tarkennuksia säännöksiin Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

46 AOYLE 7 LUKU Hallituksen yleiset tehtävät
Hallitus huolehtii Yhtiön hallinnosta Kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä Muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Hallitus vastaa Kirjanpidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä Varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen, toimiin jotka Ovat epätavallisia tai laajakantoisia Vaikuttavat olennaisesti huoneistojen käyttämiseen Myös liikehuoneistot ym. Vaikuttavat olennaisesti vastikkeenmaksuvelvollisuuteen Vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin Toimeen voi ryhtyä, ellei YK:n päätöstä voi odottaa aiheuttamatta olennaista haittaa Toimesta ilmoitettava osakkeenomistajille kirjallisesti mahdollisimman pian Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

47 AOYLE 7 LUKU Hallituksen päätöksenteko
Päätökset enemmistöpäätökset Yhtiöjärjestyksellä voi poiketa Päätösvaltainen kun paikalla yli puolet valituista jäsenistä Esteellisen jäsenen ei katsota olevan paikalla Esteellisen tilalle varajäsen Kaikille varattava tilaisuus osallistua asian käsittelyyn Puhelin- sähköposti tms. kokous mahdollinen Päätös kirjattava, allekirjoitettava, numeroitava ja säilytettävä Hallitus voi tehdä päätöksen isännöitsijä yleisiin tehtäviin kuuluvassa asiassa Hallitus voi saattaa hallituksen tai isännöitsijä yleisiin tehtäviin kuuluvan asian yhtiökokouksen päätettäväksi Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

48 AOYLE 7 LUKU Hallituksen jäsenen esteellisyys
Hallituksen jäsen ei saa osallistua asian käsittelyyn, joka koskee Hänen ja yhtiön välistä sopimusta Hänen ja yhtiön välistä muuta oikeustointa Poikkeavaa, ei-välttämätöntä hänen oman huoneiston kunnossapitoa tai uudistamisesta Hänen oman huoneiston hallintaanottamista Em. asioita yhtiön ja kolmannen välillä, jos hänelle olennaista etua, joka ristiriidassa yhtiön edun kanssa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

49 AOYLE 7 LUKU Hallituksen kokoontuminen
Puheenjohtaja vastaa, että hallitus kokoontuu tarvittaessa Kutsuttava koolle, jos jäsen tai isännöitsijä vaatii Jos puheenjohtaja ei kutsu Isännöitsijä voi yksin kutsua Hallituksen jäsen voi kutsua, jos yli puolet jäsenistä hyväksyy Jos puheenjohtajaa ei ole tai hän on estynyt Hallituksen jäsen voi yksin kutsua Isännöitsijällä läsnäolo-oikeus Ellei hallitus (muutoinkin kun määrätyssä tapauksessa) toisin päätä Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

50 AOYLE 7 LUKU Hallituksen pöytäkirja
Puheenjohtaja + 1 jäsen tai isännöitsijä allekirjoittaa Eriävä mielipide merkittävä Numeroitava, säilytettävä Osakkaalla oikeus saada tieto päätöksestä, joka koskee Hänen osakkeisiinsa perustuvaa oikeutta suhteessa yhtiöön Hänen osakkeisiinsa perustuvaa velvollisuutta suhteessa yhtiöön Hänen osakkeisiinsa perustuvaa oikeutta suhteessa toiseen osakkaaseen Hänen osakkeisiinsa perustuvaa velvollisuutta suhteessa yhtiöön suhteessa toiseen osakkaaseen Pyynnöstä kirjallisesti Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

51 AOYLE 7 LUKU Hallituksen jäsenet ja valinta
Olettamasäännös: 3 – 5 jäsentä Yhtiöjärjestyksessä voi poiketa 1 varsinainen + 1 varajäsen mahdollinen huoneistojen lukumäärästä riippumatta Isännöitsijä voi olla hallituksen puheenjohtaja Kaikkien osakkaiden suostumuksella tai Yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella Ei isännöintiyhteisö Yhtiökokous valitsee Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että vähemmän kuin puolet voidaan valita muussa järjestyksessä (asettaminen) Kelpoisuusvaatimukset pääosin ennallaan Erikseen mainittu, että oikeushenkilö ei voi olla jäsen Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

52 AOYLE 7 LUKU Hallituksen toimikausi
Olettamasäännös: toimikausi päättyy seuraavan valinnasta päättävän kokouksen päättyessä Yhtiöjärjestyksellä voi poiketa Muu määräaika (ei rajauksia) syyskokousyhtiöt Toistaiseksi jatkuva Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

53 AOYLE 7 LUKU Hallituksen eroaminen, erottaminen ja täydentäminen
Hallituksen jäsen/hallitus voi erota Ilmoitus hallitukselle Lisäksi muulle valitsijalle Viimeisen huolehdittava yhtiökokous koolle Valitsija erottaa Jos erillistä valintaoikeutta tai valitsijaa ei enää ole, yhtiökokous erottaa Yhtiökokouksen erottaman toimikausi päättyy kokouksen päättyessä, ellei muuta päätetä Erillisen valitsijan erottaman toimikausi päättyy välittömästi, ellei erottaja muuta päätä Jos jäsen eroaa, varajäsen tilalle Täydennyspakko (vasta) seuraavassa yhtiökokouksessa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

54 AOYLE 7 LUKU Isännöitsijän yleiset tehtävät
Huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta Hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti Isännöitsijä vastaa siitä, että Kirjanpito on lain mukainen Varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty Isännöitsijä tarvitsee hallituksen valtuutuksen, toimiin jotka Ovat epätavallisia tai laajakantoisia Vaikuttavat olennaisesti huoneistojen käyttämiseen Myös liikehuoneistot ym. Vaikuttavat olennaisesti vastikkeenmaksuvelvollisuuteen Vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin Toimeen voi ryhtyä, ellei YK:n päätöstä voi odottaa aiheuttamatta olennaista haittaa Toimesta annettava tieto hallitukselle mahdollisimman pian Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

55 AOYLE 7 LUKU Isännöintiyhteisö isännöitsijänä
Isännöitsijäksi voidaan valita luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö Yhtiölle ilmoitettava päävastuullinen isännöitsijä Päävastuullisen isännöitsijän oltava, ellei toisin sovita Isännöintiyhteisön hallituksen jäsen Isännöintiyhteisön toimitusjohtaja Isännöintiyhteisön palveluksessa oleva Päävastuulliseen sovelletaan isännöitsijää koskevia säännöksiä Rekisteriin sekä yhteisö että päävastuullinen Päävastuullisen nimeämisestä ja vaihtamisesta syytä sopia isännöintisopimuksessa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

56 AOYLE 7 LUKU Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijä antaa Puheenjohtaja antaa, jos Isännöitsijää ei ole Isännöitsijä on esteellinen (ei siis silloin kun isännöitsijä on vain estynyt) Oikeus saada Osakkeiden omistajalla Pantinhaltijalla Välitysliikkeellä, jolla myynti- tai vuokraustoimeksianto Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

57 AOYLE 7 LUKU Isännöitsijäntodistus
Täsmennyksiä sisältöön (laissa tai asetuksessa) Tulevia huomattavia kunnossapitotöitä tai uudistuksia koskeva selvitys tai hallituksen käsittelemä suunnitelma Yhtiön oikeus lunastaa vuokratontti ja osakkaiden vastuiden erot osaksi omistetun tontin vuokran maksamisen osalta Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Onko kunnossapito- tai muutostyö yhtiön vai osakkaan tekemä Osakeantivaltuus Hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu Käytännössä sovitaan isännöintisopimuksessa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

58 AOYLE 9 LUKU Tilintarkastus
Tilintarkastajalla tarkoitetaan hyväksyttyä tilintarkastajaa HTM- ja KHT –tilintarkastaja tai tilintarkastusyhteisö Yhtiöllä on velvollisuus valita tilintarkastaja, jos yhtiön rakennuksessa on vähintään 30 huoneistoa tai 1/10 kakista osakkeenomistajista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista sitä yhtiökokouksessa vaatii Yhtiöllä on velvollisuus valita varatilintarkastaja, jos Vain yksi tilintarkastaja, joka ei ole yhteisö Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

59 AOYLE 9 LUKU Toiminnantarkastaja
Yhtiöissä, joissa ei ole tilintarkastajaa on valittava toiminnantarkastaja ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin edellyttää myös nykyisten yhtiöjärjestysten muuttamista Voidaan valita yhtiökokouksessa ½ enemmistöllä, vaikka yhtiöjärjestyksessä luovuttu toiminnantarkastajasta Voidaan valita tilintarkastajan rinnalle ½ enemmistöllä Valittava, jos 1/10 osakkeenomistajista tai 1/3 kokouksessa edustetuista osakkeista sitä yhtiökokouksessa vaatii Ei, jos yhtiössä on tilintarkastaja Yhtiöllä on velvollisuus valita toiminnantarkastajan sijainen, jos valitaan vain yksi toiminnantarkastaja Sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus, kuin toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen Esteellisyys kuten tilintarkastajalla Riippumattomuus Palkkiot ja kulut yhtiöltä Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

60 AOYLE 9 LUKU Toiminnantarkastus
Maallikkotarkastusta Yhtiön talouden ja hallinnon tarkastusta Toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla Kirjanpidon ja tilinpäätöksen osalta mm: Tulot, menot ja rahoituserät kuuluvat yhtiölle ja merkitty kirjanpitoon Tuotot, kulut, varat, oma pääoma, velat ja vakuudet ilmenevät tilinpäätöksestä Jaksotukset oikein tehty Kohdentamiset oikein tehty Kirjanpidon ja tilinpäätöksen yhteys Toimintakertomuksessa vaadittavat tiedot Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

61 AOYLE 9 LUKU Toiminnantarkastus
Yhtiön talouden ja hallinnon tarkastusta Toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla Hallinnon osalta mm: Onko hallinto järjestetty hyväksyttävällä tavalla Kiinteistöhuollon ohjaus ja seuranta Kunnossapitotarpeen seuranta Vastikkeiden ja maksujen perintä Laskujen hyväksyminen ja maksatus Kirjapito Varainhoito ja varojen panttaus Vakuutusten, veroasioiden, lakisääteisten tai sopimusperusteiden velvoitteiden hoito Yhtiön informaatiojärjestelmät Osakeluettelon pitäminen Ovatko johdon palkkiot yhtiökokouksen hyväksymien periaatteiden mukaiset Noudatetaanko yhtiössä yhdenvertaisuusperiaatetta Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

62 AOYLE 9 LUKU Toiminnantarkastus
Toiminnantarkastajalla tietojensaantioikeus Hallituksella ja isännöitsijällä tietojenantovelvollisuus Varattava tilaisuus, annettava selvitystä ja apua Salassapitovelvollisuus Kuten hallituksen jäsenellä Saa antaa sellaisen tiedon, jos olisi ilmoitettava tai lausuttava (tarkastuskertomuksessa) joku on sen lain nojalla oikeutettu saamaan yhtiö antanut suostumuksen tiedon ilmaisemiseen seikka tullut yleiseen tietoon tiedon antamisesta ei aiheudu yhtiölle haittaa Läsnäolo-oikeus yhtiökokouksessa Läsnäolovelvollisuus, jos läsnäolo tarpeen Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

63 AOYLE 9 LUKU Toiminnantarkastuskertomus
Toiminnantarkastuskertomus on lausunto siitä, sisältääkö Tilinpäätös olennaisilta osin yhtiön tuotot, kulut, varat, oman pääoman, velat ja yhtiön antamat vakuudet Toimintakertomus olennaisilta osin tiedot Yhtiövastikkeen käytöstä, jos eri perusteita Pääomalainojen ehdot ja kertynyt korko Rasitteista, kiinnityksistä ja panttikirjojen paikasta Talousarvion toteutumisesta Selvitys olennaisista poikkeamista Arvio tulevasta kehityksestä Hallituksen esitys voitosta Palvelee lähtökohtaisesti osakkeenomistajien tiedontarpeita Esitetään yhtiökokouksessa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

64 AOYLE 24 LUKU Vahingonkorvaus
Kattavat säännökset eri tahojen vahingonkorvausvastuusta, asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta vahingonkorvausvastuusta Yhtiö Yhtiön johto Isännöitsijä ja hallitus Osakkeenomistaja Tilintarkastaja Toiminnantarkastaja Yhtiökokouksen puheenjohtaja Ei sulje pois muita vastuuperusteita Tuottamusolettamia Vahingonkärsijän osoitettava aiheutunut vahinko ja syy-yhteys Korvausvelvollisen osoitettava huolellinen toiminta Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

65 AOYLE 24 LUKU Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus
Hallituksen jäsen ja isännöitsijä Tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle AOYLE 1:11: huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua Objektiivinen arviointi, normaali hallinnointitapa, omien tehtävien hoitaminen Huolellisuusarviointiin vaikuttaa mm. osaaminen, asetetut budjettiraamit Tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle Jos lakia rikottu muuten kuin 1 luvun yleisten säännösten osalta tai yhtiöjärjestystä rikkomalla, tuottamusolettama Vahinko lähipiirin hyväksi tehdyllä toimella Tuottamusolettama Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

66 AOYLE 24 LUKU Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus
Osakas vastuussa vahingosta, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle Myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen Tahallaan tai huolimattomuudesta Aktiivista tietoista toimintaa tai tietoista passiivisuutta Osakas vastuussa vahingosta, joka on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkaan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Tuottamusolettama Velvollisuus noudattaa hyvää rakennustapaa Osakas saattaa joutua vastuuseen myös käyttämänsä urakoitsijan aiheuttamista vahingoista, jos esim. valvonta on laiminlyöty Vastuu huolellisesta hoidosta Jos aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen tai laitteen vioittumisen, vastaa yhtiölle koituvista korjauskustannuksista Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

67 AOYLE 24 LUKU Yhtiökokouksen pj:n vahingonkorvausvelvollisuus
Puheenjohtaja vastuussa vahingosta, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle tehtävässään asunto-osakeyhtiölaki tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta Päätöstä ei ole tehty oikeassa järjestyksessä, kuten väärällä enemmistöllä Laiminlyönyt pöytäkirjaamisen tms. menettelyvirhe Lähtökohtaisesti ei vastuuta aineellisesta oikeudellisuudesta esim. yhdenvertaisuudesta Puheenjohtajan osaaminen voi olla erilainen ja vaikuttaa tuottamusarviointiin Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

68 AOYLE 24 LUKU Tilintarkastajan vahingonkorvausvelvollisuus
Tilintarkastuslain 51 §:n mukaisesti Tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle Tehtävässään muuten tilintarkastuslakia, asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

69 AOYLE 24 LUKU Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvelvollisuus
Tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle AOYLE 1:11: huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua Objektiivinen arviointi, normaali hallinnointitapa, omien tehtävien hoitaminen Huolellisuusarviointiin vaikuttaa mm. osaaminen, asetetut budjettiraamit Tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle Jos lakia rikottu muuten kuin 1 luvun yleisten säännösten osalta tai yhtiöjärjestystä rikkomalla, tuottamusolettama Lievempää kuin tilintarkastajan vastuu Maallikoiden tarkastustapa ja huolellisuus Hyvä toiminnantarkastustapa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

70 AOYLE 24 LUKU Yhtiön vahingonkorvausvelvollisuus
Yhtiö vastuussa vahingosta, jonka yhtiö on aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta Jos lakia rikottu muuten kuin 1 luvun yleisten säännösten osalta tai yhtiöjärjestystä rikkomalla, tuottamusolettama Velvollisuus noudattaa hyvää rakennustapaa Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

71 AOYLE 24 LUKU Kanneoikeus
Yhtiökokous päättää yhtiön vahingonkorvauskanteen nostamisesta Rangaistavassa teossa myös hallitus Vähemmistökanne 1/10 vähemmistö voi ajaa yhtiön hyväksi, jos yhtiö ei nosta Yksikin, jos nostamatta jättäminen selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista Kanneaika 3 kk vastuuvapauden myöntämisestä tai erityistarkastuksen lausunnon esittämisestä tai kun hakemus on hylätty Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

72 AOYLE 24 LUKU Vanhentumisajat
Kanne nostettava 3 vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta Kuitenkin viimeistään Hallituksen jäsentä, isännöitsijää ja yhtiötä vastaan 5 v. sen tilikauden päättymisestä, jona päätös, toimenpide tai laiminlyönti tehty Tilintarkastajaa ja toiminnantarkastajaa vastaan 5 v. kertomuksen tai lausunnon esittämisestä Yhtiökokouksen pj:tä ja osakkeenomistajaa vastaan 5 v. päätöksestä tai toimenpiteestä Osakkeenomistajan tai yhtiön kunnossapitotyöhön tai muutostyöhön liittyvät vahingot 10 v. (vanhentumislain mukaan) Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

73 Kiitos! Copyright Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy