VUOKRANANTAJAN VEROTUS NYT JA TAVOITTEET YKSITYISHENKILÖIDEN OSALTA VEROMESSUT 20.1.2005 Toiminnanjohtaja Marina Furuhjelm Suomen Vuokranantajat ry www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi www.suomenvuokranantajat.fi

SOVELTAMINEN Pienvuokranantajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä tai kuolinpesää, joka saa vuokratuloa joko kiinteistöstä tai osake- ja ym. huoneistosta. Tällaista vuokratuloa verotetaan tuloverolain (1535/1992) 32 §:n mukaan pääomatulona. oikeuskäytäntö www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi www.suomenvuokranantajat.fi

MIKÄ ON VUOKRATULOA Vaikka laissa ei yksiselitteisesti määritellä, mitä vuokratuloilla tarkoitetaan, ymmärretään vuokratuloilla yleisesti kiinteän tai irtaimen (omaisuuden) esineen vuokraamisesta saatua tuloa. Tavallisimmin vuokrataan asuntoja, vapaa-ajan asuntoja, tontteja, toimitiloja tai kokonaisia kiinteistöjä rakennuksineen. Myös esimerkiksi asuntovaunun vuokrauksesta saatu tulo on pääomatuloa. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

MIKÄ ON VUOKRATULOA Kiinteistön tai huoneiston vuokrauksen yhteydessä vuokralainen saattaa maksaa muullakin kuin vuokran nimellä olevia korvauksia, esimerkiksi vesi- tai lämmitysmaksua. Nämäkin ovat vuokraan rinnastettavia veronalaisia pääomatuloja. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

MITEN PÄÄOMATULOA VEROTETAAN Pienvuokranantajan saama vuokratulo verotetaan maksu- eli kassaperusteisesti tulonsaantivuoden (verovuoden) tulona. Vuokraa ei kuitenkaan aina makseta rahana, vaan esimerkiksi niin, että vuokralainen tekee vuokraamaansa tilaan perusparannuksen. Jos tällaisesta on sovittu, tuloverotus tapahtuu kuin jos olisi saatu rahavuokraa. Jos taas vuokralainen on tehnyt vuokraamaansa kiinteistöön perusparannuksen ilman, että tästä on sovittu, ja parannus tulee korvauksetta vuokranantajalle, parannus saatetaan katsoa lisävuokraksi, joka verotetaan vuokrakauden päättyessä. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

VUOKRATULOON KOHDISTUVAT MENOT Tuloverolain 54 §:n perusteella vuokranantajalla on oikeus vähentää pääomatuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. Tällaisia tulonhankkimismenoja vuokratuloista ovat mm. vuosikorjausmenot, lämpö-, vesi- ja jätevesi-, sähkö-, jätehuolto-, vakuutus- ja kiinteistönhuoltomaksut sekä kiinteistövero, siltä osin kuin ne kohdistuvat vuokrattuun kiinteistöön eikä vuokralainen ole niitä maksanut. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

VUOKRATULOON KOHDISTUVAT MENOT Osakehuoneistossa mainitut menot katetaan hoitovastikkeella, joka on näin vähennettävissä bruttovuokratuloista, mikäli vastike on puolestaan käsitelty kiinteistöyhteisössä veronalaisena tulona. Vähennyskelpoisena vastikkeena pidetään myös vuokranantajan maksamia vastikkeita siltä ajalta, kun huoneisto on ollut tyhjänä vuokralaisen vaihtuessa tai huoneistoa remontoitaessa, eli kun meno on johtunut vuokratulon hankinnasta tai sen säilyttämisestä. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi www.suomenvuokranantajat.fi

VUOKRATULOON KOHDISTUVAT MENOT Tulonhankkimismenoja ovat myös matkakulut, jotka ovat aiheutuneet vuokranantajan tekemistä matkoista esimerkiksi toisella paikkakunnalla olevalle vuokra-asunnolle hoitamaan vuokraukseen liittyviä korjaus- ym. asioita. Vuokratulon hankkimismenoina voidaan myös vähentää vuokrakohteen hankkimiseen tai sen korjaamiseen otetusta velasta aiheutuneet menot, kuten toimitusmaksu ja luotonvarausprovisio (KHO 1991/1603). www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

VUOKRATULOON KOHDISTUVAT MENOT Kun huone vuokrataan kalustettuna, voidaan tehdä ns. alivuokralaisvähennys. Yksiön tai huoneen vuokrauksessa vähennyksenä hyväksytään muun selvityksen puuttuessa enintään 30 euroa kuukaudessa. Suurempi huoneisto vuokrattaessa enintään 45 euroa. Nämä vähennykset eivät riipu vuokralaisen lukumäärästä. Vähennys kattaa vuokratulon hankkimisesta tavanomaisesti aiheutuvat kustannukset, kuten kaluston käytön, keittomahdollisuuden, lämpimän veden, valaistuksen ja puhelimen käyttöoikeuden. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

VUOKRATULOON KOHDISTUVAT MENOT Vuokratulon hankkimisesta johtuneet hoito-, ylläpito- ja vuosikorjausmenot vähennetään maksuvuoden kuluina (TVL 113 §). Vuosikorjauksina pidetään niitä korjauksia, joilla rakennus tai huoneisto saatetaan alkuperäiseen kuntoon. Vuosikorjauksiksi luetaan myös sellaiset toimenpiteet, joiden yhteydessä rakenteen pintamateriaali tai laite uusitaan nykyaikaisemmaksi esimerkiksi sen vuoksi, ettei vastaavaa ole enää saatavissa. Lieden tai jääkaapin vaihtaminen energiaa säästävämpään katsotaan vuosikorjaukseksi. Materiaalin laatutason selvä nostaminen katsotaan yleensä parannuksen osalta perusparannukseksi ja muulta osin vuosikorjaukseksi. Näin esimerkiksi parketin ja muovimaton kustannusero on perusparannusta, jota ei voida vähentää kuluna vuokratulosta. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi www.suomenvuokranantajat.fi

VUOKRATULOON KOHDISTUVAT MENOT Perusparannuksena on pidetty omaisuuden laajennus-, muutos-, uudistus- ja muita vastaavia toimenpiteitä jonka seurauksena rakennus tai huoneisto muuttuu alkuperäistä tasokkaammaksi tai tilaa laajennetaan. Perusparannusten osalta käytäntöä on ollut se, että perusparannusmenot lisätään rakennuksen tai huoneiston hankintamenoon. Näin niitä ei ole voitu vähentää korjausvuoden vuokratuloista. KHO on kuitenkin katsonut, että parvekelasien asennuksen perusparannusmenot voitiin vähentää tasapoistoin osakehuoneiston vuokratulosta kymmenen vuoden aikana. Sovellettuna lainkohtana KHO käytti päätöksensä perusteluissa EVL 24 §:ää, jossa säädetään pitkävaikutteisen menon vähentämisestä. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi www.suomenvuokranantajat.fi

KHO 16.1.2001/51 A, jolla oli vuokratuloja useasta omistamastaan osakehuoneistosta, oli hankkinut yhteen vuokraamaansa huoneistoon parvekelasit, joiden hankintameno oli ollut 7900 markkaa. Huoneistosta oli peritty vuokraa ajalta 1.1.-30.6.1998 15660 markkaa eli 2610 markkaa kuukaudelta ja parvekelasien asentamisen jälkeiseltä ajalta 1.7.-31.12.1998 13550 markkaa eli 2710 markkaa kuukaudelta. Hallinto-oikeus, jossa A oli vaatinut parvekkeen hankintamenoa vähennettäväksi vuosikuluna, katsoi, että parvekkeen lasituksella oli huoneiston muutettu entistä tasokkaammaksi, jolloin muutoksesta aiheutuneet kulut olivat huoneiston perusparannusmenoja. KHO, jossa veroasiamies vaati parvekelasien katsomista vasta mahdollisessa osakkeiden luovutusvoittoverotuksessa vähennyskelpoiseksi, ei muuttanut hallinto-oikeuden päätöstä, jossa katsottiin, että A:lla oli oikeus vähentää perusparannusmenot vuokratulostaan yhtä suurina vuotuisina poistoina, eli, kun menon todennäköinen vaikutus oli 10 vuotta lyhyempi, 10 verovuotena, ja siten verovuonna 1998 790 markkaa. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

VUOKRATULOON KOHDISTUVAT MENOT Korjausmenoja ei kuitenkaan aina voida vähentää kuluinakaan. KHO on katsonut, että jos huoneistoa remontoidaan omistajanvaihdoksen jälkeen, mutta ennen kuin huoneisto on otettu vuokrakäyttöön, menot lisätään hankintahintaan ja vähennetään vasta kun huoneisto myydään. KHO 15.8.2000:2157 ja KHO 2000:51 www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

VUOKRATULOON KOHDISTUVAT MENOT Kun vuokrattuna ollut huoneisto otetaan omaan käyttöön, on vain osa vuokrauksen jälkeen syntyneistä vuosikorjausmenoista katsottu vähennyskelpoiseksi vuokratuloista. Sen sijaan samassa tilanteessa tehtyjä perusparannusmenoja ei ole voinut vähentää vuokratuloista lainkaan. Jos taas omassa vakituisessa asumiskäytössä ollut asunto annetaan vuokralle ja siihen tehdään vuosikorjauksia ennen vuokrallepanoa, on ainakin osa menoista vähennettävissä vuokratuloista. Samassa tilanteessa tehdyt perusparannukset vähennetään tasopoistoin vuokratuloista. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

VUOKRATULOON KOHDISTUVAT MENOT Osakehuoneistosta saadusta vuokratulosta on yhtiövastike vähennyskelpoinen siltä osin kuin se on kirjattu taloyhtiölle veronalaiseksi tuloksi tuloslaskelmassa. Tämä pääsääntö koskee kaikentyyppisiä vastikkeita, siis myös pääoma- tai rahoitusvastikkeita (KHO 1975 II 541, KHO 1991/2275). Sen sijaan yhtiön omaan pääomaan, esimerkiksi lainanlyhennys-, peruskorjaus- tai perusparannusrahastoon kannettuja eriä, joita ei käsitellä yhtiön tuloslaskelmassa veronalaisina tuloina, pidetään osakkeiden hankintamenon lisäyksinä. Ne voidaan kuitenkin vähentää mahdollisesta luovutusvoitosta hankintamenon lisäyksinä. www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

VEROUUDISTUS 2005 alennetut verokannat ensimmäisen kerran 2005 verotuksessa varallisuusverotus säilyy, veroprosentti laskee 0,8 %, alaraja nousee 185.000 eurosta 250.000 euroon pääomatulojen verokanta alenee yhden prosenttiyksikön 28 prosenttiin => mm. vuokratulojen verotus kevenee lievästi. Jos verotettava vuokratulo on 100, verojen jälkeen ”käteen” jää 72 (vuonna 2004:71) => 1,4 % enemmän www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi

TAVOITTEET Perusparannukset saatava verovähentää kolmessa vuodessa???, tai tehdä poistoina 5 vuodessa?? Korjauskulut,jotka syntyvät omistajanvaihdoksen jälkeen, mutta ennen kuin huoneisto on otettu vuokrakäyttöön, myös verovähennyksen piiriin?? www.suomenvuokranantajat.fiwww.suomenvuokranantajat.fi www.suomenvuokranantajat.fi