Vuokratulojen verotus

Esitys aiheesta: "Vuokratulojen verotus"— Esityksen transkriptio:

1 Vuokratulojen verotus

2 Tutustu asunnon vuokraamisen verotukseen
Suunnitteletko asunnon vuokraamista tai vuokraatko sitä jo nyt? Oletko lopettamassa vuokraamista? Selvitä esityksen avulla, kuinka hoidat maksamisen ja ilmoittamisen helposti ja oikein. Tarkista, mitä kaikkea voit vähentää vuokratulosta. Tutustu vuokraamisen erityistilanteisiin.

3 Vuokratulot Asunnon vuokrauksesta saamasi tulo on veronalaista pääomatuloa. Vuokra-ajan pituus ei vaikuta tulon veronalaisuuteen - myös lyhytaikaisesta vuokrauksesta verkkopalveluiden, kuten Airbnb:n ym., kautta saamasi tulo on veronalaista pääomatuloa. Osakehuoneistojen ja kiinteistöjen lisäksi myös esimerkiksi vapaa-ajanasunnosta, lomaosakkeesta tai alivuokratusta kohteesta saamasi korvaus on vuokratuloa. Vuokratuloa voit saada myös, kun annat vuokralle omistamaasi viikko- osaketta, autoa, asuntovaunua, venettä tai koneita ja laitteita. Kaikki vuokralaisen sinulle maksamat maksut ovat vuokratuloa. Vuokratulo verotetaan sen vuoden tulona, jona olet sen saanut. Voit vähentää vuokratuloistasi vuokraamiseen liittyvät kulut, kuten hoitovastikkeet ja asunnon kuntoa ylläpitävät korjaukset. Vuokratulot verotetaan pääomatuloina 30 %:n mukaan. Yli euron pääomatuloista veroprosentti on 34 (vuonna 2018). Pääomatulojen veroprosentti saattaa muuttua vuosittain. vuokratulot e/kk kulut e/kk verotettava tulo = 700 e/kk veroa menee % eli 210 e/kk

4 Mitä voin vähentää vuokratulosta?
Voit vähentää vuokratulosta sen hankkimisesta aiheutuneet kulut niiden maksuvuonna. Voit myös vähentää vuokrattuun asuntoon kohdistuvan velan korot tulonhankkimisvelan korkoina veroilmoituksellasi. Korkoja ei vähennetä suoraan vuokratuloista. Onko vuokrakohde sekä omassa että vuokrakäytössä? Voit vähentää vuokraustoiminnan kuluista vuokrallaoloaikaa ja vuokrattua pinta-alaa vastaavan osuuden. Jos vuokraat asuntoa alihintaan eli perit siitä vähemmän vuokraa kuin vastaavasta kohteesta paikkakunnalla yleisesti maksetaan, et voi vähentää vuokraukseen liittyviä kuluja verotuksessa enempää kuin saat kohteesta tuloja. Vuokra-asuntoon kohdistuvan lainan korkoja et voi tällöin vähentää lainkaan.

5 Esimerkkejä vähennyksistä
Hoitovastikkeet ja muut tuloutetut vastikkeet vesi-­, sähkö-­ ja lämmityskulut kiinteistövero vakuutusmaksut (kiinteistön) vuosikorjausmenot vuokranvälityspalkkio ja ilmoitusmaksut vuokraan sisältyvä laajakaista poisto (koneet, kalusto, kiinteistön hankintameno, peruskorjausmenot) kalustetusta asunnosta kalustevähennystä kuukausittain 40 euroa yksiöstä ja 60 euroa suuremmasta huoneistosta (vuonna 2017)

6 Esimerkkejä vähennyksistä
Myös vuokraustoimintaan liittyvät matkakustannukset ovat vähennyskelpoisia omalla autolla 0,24 e/km (vuonna 2017) Jos kohde on vain osittain vuokrattuna, kulut vähennyskelpoisia vain vuokratulta osin jako pinta-­alan ja/tai ajan suhteessa Verohallinto vähentää tappion muista vuokratuloista tai muista pääomatuloista.

7 Vastikkeiden vähentäminen vuokratulosta
Yhtiövastike voi olla hoitovastiketta tai pääomavastiketta (rahoitusvastike) Yhtiön kirjanpidossa vastike joko tuloutetaan tai rahastoidaan vuokratulosta vähennyskelpoista hoitovastike ja yhtiön tulouttama rahoitusvastike rahastoitu vastike lisätään osakehuoneiston hankintamenoon Myös uudiskohteiden tuloutetut pääomavastikkeet ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta.

8 Korkojen vähentäminen vuokratuloista
Vuokralla olevan asunnon hankkimiseen tai korjaamiseen otettu velka on tulonhankkimisvelka, jonka korot ovat vähennyskelpoisia. tulonhankkimisvelkaa on velka, joka on otettu taloyhtiön lainaosuuden maksamiseen tulonhankkimisvelkaa ei ole osuus taloyhtiön velasta Korot vähennetään pääomatuloista ei ilmoiteta vuokratuloon kohdistuvina kuluina Muista tarkistaa esitäytetyltä veroilmoitukseltasi ja tarvittaessa korjata lainan käyttötarkoitus, jos asunnon käyttötarkoitus muuttuu

9 Mitkä remonttikulut voin vähentää?
Korjausmenoja ovat materiaalikustannukset, työstä maksetut korvaukset ja matkakulut oman työn osuus ei ole vähennyskelpoista Vuosikorjausmenoja ovat tavanomaiset kuntoa ylläpitävät kunnostustyöt, esimerkiksi lattiamateriaali vaihdetaan vastaavan tasoiseen lattiamateriaaliin seinät maalataan tai tapetoidaan keittiön kaapit uusitaan Perusparannusmenoja ovat arvoa ja kuntoa parantavat kunnostustyöt, esimerkiksi parvekelasitus kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi Taloyhtiön teettämä remontti (esim. putkiremontti) yhtiö perii kustannukset vastikkeina, vähennyskelpoisuus riippuu vastikkeen vähennyskelpoisuudesta Kokeile vero.fi:n ratkaisuapuria: Mitä remonttikuluja voi vähentää vuokratulojen verotuksessa?

10 Mitkä remonttikulut voin vähentää?
Vuosikorjauskulut voit vähentää kokonaan niiden maksuvuonna. Itse teettämäsi ja maksamasi osakehuoneiston perusparannusmenot voit vähentää verotuksessa 10 vuoden aikana tasapoistoina. Esimerkiksi euron remontista voit vähentää 1000 euroa vuodessa. Kiinteistön perusparannusmenot lisätään rakennuksen hankintamenoon ja voit vähentää ne vuokratulosta vuotuisina poistoina. Saat vähentää remonttikulut, jos remontti on tehty asunnon ollessa vuokrattuna tai se tehdään kahden vuokrausjakson välissä. Et voi vähentää remonttikuluja, jos remontti on tehty ennen vuokraustoiminnan aloittamista tai se tehdään, kun vuokraustoiminta on päättynyt. Tällaiset remonttikulut voit huomioida myyntivaiheessa lisäämällä ne asunnon hankintahintaan mahdollista luovutusvoittoa laskettaessa.

11 Poistot – pitkävaikutteisen menon tai rakennuksen hankintamenon vähentäminen
Poiston voi tehdä kalusteiden ja kodinkoneiden hankintamenosta enintään 25 % suuruisena (vähennys vuosimenona jos hankintameno alle e). osakehuoneiston perusparannusmenoista 10 vuoden tasapoistoin (esim vuodessa 10 vuoden ajan). rakennuksen hankintamenosta enintään 4 % suuruisena, jos asuin-­ tai toimistorakennus. Poiston määrän voi valita tai poiston voi jättää myös kokonaan tekemättä poistoa on aina vaadittava verotuksessa, ei tehdä viran puolesta Poisto pienentää asunnon hankintamenoa. vaikutus luovutusvoittoverotukseen

12 Loma-­asunnon vuokraus
Lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia kuluja ovat ainoastaan vuokrallaoloaikaan kohdistuvat menot. Näin myös silloin, kun asunto on tarjottu vuokrattavaksi välityssopimuksella jonkun yhtiön kautta ja sopimus mahdollistaa oman käytön. Menot ovat kuitenkin vähennyskelpoisia muulta kuin tosiasialliselta oman käytön ajalta, kun loma-asuntoa vuokrataan jatkuvasti se on suuremman osan ajasta vuokrattuna kuin omassa käytössä ja vuokraus ei ole vähäistä esimerkki: loma-asunto on vuokrattuna 90 päivää vuodesta. Omaa käyttöä sille tulee 10 päivää ja loput 265 päivää asunto on tyhjillään. Vähennyskelpoisten menojen osuus on tällöin (90+265)/365 = 97 %. Kiinteistöyhtiölle tai majoituspalveluita tarjoavalle yhtiölle vuokrattu asunto Vuokrasopimus joko ei mahdollista lainkaan omaa käyttöä tai oma käyttö on hyvin rajoitettua Kulut vähennyskelpoisia lukuun ottamatta todellista omaa käyttöä vastaavaa aikaa

13 Satunnainen vuokraus ja alivuokraus
Myös satunnaisesta vuokrauksesta esimerkiksi verkossa majoituspalvelusivustojen kautta (esim. Airbnb tai Nettimökki) saatu tulo on veronalaista vuokratuloa. Vuokrauksesta suoraan aiheutuneet kulut ovat vähennyskelpoisia ilmoitusmaksut, välittäjän palkkio Koko asunnon kustannuksista vähennyskelpoista vuokrattua asunnon osaa ja vuokrausaikaa vastaavat suhteelliset osuudet Esimerkki: Huoneistosta annetaan yksi huone vuokralle viikon ajaksi. Huoneiston pinta-­ala on 70 m2 ja vuokralle annetun huoneen pinta-­ala 14 m2 eli 20 % koko pinta-­alasta. Vuokrakuukauden yhtiövastikkeesta ja muista koko huoneistoon kohdistuvista kuluista on vähennyskelpoista ajan suhteessa laskettuna 7/30 ja pinta-­alan suhteessa 20 % eli 7/30 x20 % = 4,67 %.

14 Miten maksan verot vuokratulosta?
Maksa verot vuokratuloista ennakkoon ennakkoveroina tai verokortilla. Voit tehdä uuden verokortin tai antaa arvion vuokratuloista ennakkoveroja varten helposti osoitteessa vero.fi/verokortti. Näin toimimalla verot jakautuvat tasaisesti koko vuodelle. Ennakkoverot Antamiesi tietojen ja arvioiden perusteella Verohallinto laskee veron määrän ja toimittaa sinulle tiedot maksamista varten. Tarkista, että sinulle pääsääntöisesti toissavuoden tulojen perusteella arvioidut vuokratulot ovat oikean suuruiset. Muuta ennakkoveroja tarvittaessa osoitteessa vero.fi/verokortti. Vaihtoehtoisesti pienemmät vuokratulot (alle 7000 euroa) voit huomioida verokortilla, jolloin ne vaikuttavat veroprosenttiisi. Jos huomaat vuoden lopussa, että olet maksanut vuokratuloista ennakkoveroa liian vähän, voit maksaa ennakon täydennysmaksua.

15 Miten ilmoitan vuokratulot?
Ilmoita saamasi vuokratulot ja niihin kohdistuneet vähennykset aina esitäytetyllä veroilmoituksella. Helpoiten se onnistuu osoitteessa vero.fi/veroilmoitus. Jos haluat ilmoittaa tiedot paperilla, löydät tulostettavat lomakkeet vero.fi:stä. Muistathan: tarkistaa, että vuokra-asunnon lainan korot on merkitty tulonhankkimislainan koroiksi, vaikka ne näkyvät yleensä jo valmiiksi esitäytetyllä veroilmoituksella. Huomaa, että ne ilmoitetaan eri kohdassa kuin muut vuokratuloon kohdistuvat vähennykset. ilmoittaa vuokratulot, vaikka menoja olisi enemmän kuin tuloja eli vuokraustoiminta olisi tappiollista. huomioida, että jos vuokraat asuntoa alihintaan, et voi tehdä vähennyksiä verotuksessa enempää kuin saat kohteesta tuloja. Myöskään vuokraustoimintaan liittyviä lainan korkoja et voi tällöin vähentää. ilmoittaa vain oman osuutesi vuokratuloista ja niihin kohdistuvista kuluista asunnon omistusosuuden mukaan. merkitä veroilmoitukseen myös ulkomailta saamasi vuokratulot. ilmoittaa vuokratulot, jos olet aloittanut tai lopettanut vuokraustoiminnan kesken vuoden. Muista myös muuttaa ennakkoverojen määrää.

16 Muistiinpanot Vuokraustoiminnasta on pidettävä muistiinpanoja ja niiden on perustuttava tositteisiin. Pidä kirjaa erityisesti vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista ja puhelinkuluista. Vuoden 2018 muistiinpanot ja tositteet on säilytettävä saakka. Älä liitä muistiinpanoja, kuitteja ym. veroilmoituksen mukaan. Verohallinto pyytää niitä tarvittaessa.

17