Kiinteistöhallinta SKH Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy TALOYHTIÖ 2007 Yhteistoiminta ratkaisee viihtyvyyden Markku Kulomäki 26.4.2007 Hyvä henki hallitkoon !

Ben Grass Jouko Heino Keijo Kaivanto Markku Kulomäki HYVÄ HALLINTOTAPA TALOYHTIÖSSÄ

YMPÄRISTÖN MUUTOSTEN ARVIOINTI asukkaat ja rakennukset vanhenevat kiinteistöjen korjauskustannukset kohoavat; kysyntä kasvaa, yksikkökustannukset kohoavat erityisryhmien määrä kasvaa; esimerkiksi nuorten ja ikääntyvien tarpeet ovat usein hyvinkin erilaisia yksin asuminen lisääntyy asukasrakenne kansainvälistyy työtä tehdään yhä enemmän kotona asumisen rooli monimuotoistuu – asiakkuus ja kuluttaminen muuttuvat; yksilöllisyys yhteiskunnallisena trendinä vaikuttaa voimakkaasti myös asumiseen kohdistuviin odotuksiin kodin merkitys kasvaa ja kotiin halutaan panostaa entistä enemmän talotekniikka kehittyy edelleen nopeasti.

Mitä taloyhtiössä arvostetaan ? asunnon hinta ja laatu vastaavat asunnosta maksettua hintaa asunto säilyttää arvonsa asunto vastaa asukkaan senhetkisiin asumistarpeisiin asuminen taloyhtiössä on turvallista ja terveellistä asumispalvelut on järjestetty ja ne toimivat vastike vastaa osakkaan käsitystä asumispalveluiden tasosta kiinteistönhoito ja -huolto toimivat hyvin ja osakas saa apua tarvittaessa osakas voi vaikuttaa taloyhtiön kehitykseen korjaustoiminta on ennakoitua osakas saa riittävästi tietoa taloyhtiön asioista osakas saa vastakaikua puheenjohtajalta ja isännöitsijältä ja saa asiansa tarvittaessa hallituksen käsiteltäväksi asuminen taloyhtiössä vahvistaa osakkaan identiteettiä.

KIRJAN KOLME TEESIÄ 1) Asunto-osakeyhtiö on palveluyritys, jonka tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa, vaan tarjota vastiketta vastaan palveluita osakkeenomistajille 2) Asukas on asiakas, joka haluaa hyviä asumispalveluita oikeaa vastiketta vastaan 3) Osakas on sijoittaja, joka vaatii tarkkaa päävarallisuutensa hoitamista.

MIKÄ TALOYHTIÖSSÄ KIINNOSTAA ? Asukasnäkökulmasta osakasta kiinnostavat etupäässä seuraavat asiat: taloyhtiön vastikkeen suuruus asumispalveluiden taso oikea maksu-, vastike- ja rahoituspolitiikka Sijoittajaa ja myyntiaikeissa olevaa asukasta kiinnostavat seuraavat asiat: asunnon asema asuntomarkkinoilla miten asunnosta saa parhaan mahdollisen hinnan osakkeen arvo ja arvonnousun mahdollisuus

TALOYHTIÖN TOIMIELENTEN ROOLIJAKO Yhtiökokouksen keskeisin tehtävä on valita omistajuutta edustaja hallitus Hallituksen on huolehdittava ja vastattava siitä, että kiinteistössä on ammattitaitoinen isännöitsijä Hallituksen puheenjohtaja ohjaa ja johtaa hallitusta ja pitää yhteyttä isännöitsijään Isännöitsijä on taloyhtiön toimitusjohtaja

TOIMIVALTASUHTEET YHTIÖKOKOUS HALLITUS ISÄNNÖITSIJÄ Ylin päättävä elin Yhtiöjärjestyksen ja lain mukaiset asiat Laajakantoiset asiat Hallituksen valitseminen HALLITUS Päätökset yhtiökokouksen päätösten raameissa Toiminnan asianmukainen järjestäminen ja organisointi Toimeenpanopäätökset Yhtiökokouksen päätösten valmistelu Isännöitsijän valinta ja valvonta ISÄNNÖITSIJÄ Hallituksen ja yhtiökokouksen päätösten toimeenpano Asioiden valmistelu ja asiantuntijoiden käyttö Toimivan hallinnon ylläpito Sopimuskumppaneiden valvonta Operatiiviset päätökset TILINTARKASTUS Raportointi hallitukselle ja yhtiökokoukselle Tilintarkastus-kertomus Neuvot isännöitsijälle

HALLITUSTYÖN HAASTEET Hallitustyöskentelyyn palveluyritysmalli tuo erityisesti seuraavia haasteita: hallitustyöskentelyn painopiste on oltava toisaalta hyvän asumisen ja toisaalta asuntojen arvon kehittämisessä ennakoinnin, pitkän tähtäimen suunnittelun ja muuttuvan ympäristön huomioon ottamisen merkitys kasvaa hallituksen on tunnettava taloyhtiön perustiedot ja osattava arvioida asumispalvelutarpeet osakkaita on informoitava riittävästi taloyhtiön asioista keskustelun ja yhteisen suunnan varmistamiseksi kiinteistöala ja asumisen tarpeet on tunnettava.

HALLITUKSEN TEHTÄVIÄ 1) strategiset tehtävät 2) kokonaisuuden hallinta ja tulevaisuuden suunnittelu 3) Isännöitsijän tukeminen, valvominen ja ohjeistaminen 4) Isännöitsijän valitseminen ja tarvittaessa erottaminen 5) omistajien edunvalvonta 6) yhtiön taloudesta vastaaminen 7) lakisääteiset tehtävät, jotka johtuvat lähinnä asunto-osakeyhtiö- ja osakeyhtiölaista 8) yhtiöjärjestyksen noudattaminen

Hallitustyöskentelyn eri muodot - hallitustyypit Lakimääräinen hallitus Vahtimestarihallitus Määräävä hallitus Osallistuva hallitus Tavoitteena strateginen ja ennakoiva hallitus

Hallituksen työ- ja kokoussuunnitelma Suunnitelmien laatiminen auttaa hallituksen tehokasta työskentelyä Hallituksen työjärjestyksessä voidaan määritellä mm. seuraavat asiat: kokouksen koollekutsumisaika ja -tapa kokoonkutsuja puheenjohtajan ollessa estyneenä kokouspaikka työskentelytavat (esim. puhelin- ja nettikokoukset) tiedottaminen hallituksen päätöksistä mahdollinen vastuiden jako hallituksen jäsenten kesken

TALOYHTIÖN HALLITUKSEN VUOSIKELLO Tilikausi vaihtuu Tämän tilikauden korjaushankkeiden tarjoukset tulleet Toimintakertomus ja korjausohjelma vahvistettu Hallituksen tilinpäätöskokous Yhtiökokouksen valmistelu tammi-huhtikuu Päivitetty PTS ja toiminta kertomus lausunnoille 12 1 11 Kiinteistöstrategian päivittäminen 2 Hallituksen tiedote Syystalkoot 10 3 Sisäkorjaushankkeiden toteutumisen seuranta Yhtiökokous maalis-toukokuu 9 4 Välitilinpäätös per 30.6. Seuraavan tilikauden hankkeet vahvistettu Hallituksen järjestäytymiskokous maalis-toukokuu 8 5 Uusien hallitusjäsenten perehdytys 7 6 Kevättalkoot Hallituksen tiedote Kaikki tilivuoden työt tilattu Ulkokorjaushankkeiden toteutumisen seuranta

HALLITUKSEN PUHEENJOHTAJA Hallituksen puheenjohtaja on toimeenpaneva voima hallitustyöskentelyssä Hyvä ja osaava hallitus toimii aina puheenjohtajansa kautta ohjelmoidusti ja jämäkästi Säännöllinen yhteistyö isännöitsijän kanssa on erittäin tärkeää Puheenjohtajan aktiivisuus ja tehokkuus ratkaisevat Puheenjohtajan tehtävänä on luoda hallitustyöskentelylle avoin ja hyvä ilmapiiri, joka rohkaisee kalkkia hallituksen jäseniä vuoropuheluun ja aktiivisuuteen

HALLITUKSEN PUHEENJOHTAJAN TEHTÄVÄT valvoa, että hallitus täyttää sille kuuluvat tehtävät huolehtia, että hallitus kokoontuu riittävän usein ja aina tarvittaessa kutsua hallitus kokoon vastata hallitukseen tuotavien asioiden valmistelusta ja niihin perehtymisestä yhteistyössä isännöitsijän kanssa johtaa hallituksen kokousta, varmistaa hallituksen päätöksentekokyky ja luoda kokouskuri ratkaista asia äänten mennessä tasan asiakysymyksissä allekirjoittaa hallituksen kokouksen pöytäkirja kirjoittaa yhtiön toiminimi yhtiöjärjestyksen perusteella valvoa päätösten täytäntöönpanoa varmistaa taloyhtiön strategian toteutuminen ja puuttua ongelmiin huolehtia kaikkien jäsenten tiedonsaannista koulutuksella ja alan julkaisuilla pitää tilikauden aikana yhteyttä tilintarkastajiin.

Henkilökohtaiset ominaisuudet tukevat hyvää hallitustyöskentelyä Aito kiinnostus yhtiön ja kiinteistöalan asioihin Halu perehtyä yhtiön asioihin Halu oppia uutta Yhteistyökyky Halu ajaa taloyhtiön etua Asunto-osakeyhtiön toiminnan ymmärtäminen Tieto taloyhtiön vastuu- ja valtasuhteista Osaa ja haluaa käyttää asiantuntija-apua Ymmärtää isännöitsijän roolin ja tehtävät Valmistautuu kokouksiin Hyväksyy erilaisuuden hallituksessa Hallitsee kokoustekniikan

Olemme valmiita yhteistyöhön Olemme valmiita yhteistyöhön ! Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy Markku Kulomäki KIINTEISTÖHALLINTA SKH www.skh.fi Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy Beckerintie 7, 00410 HELSINKI Puh 5306 3241, Gsm 050-5747 107 markku.kulomaki@skh.fi