MAAN JA HUONETILOJEN HALLINTA
MAAN JA HUONETILOJEN HALLINTA Maanvuokralaki, maakaari L asuinhuoneiston vuokrauksesta L liikehuoneiston vuokrauksesta Asuntokauppalaki Maakaari VUOKRA Kauppa Maanvuokra Huoneenvuokra Asunto- osakkeen kauppa Asuinkiinteistön kauppa
ASUNTOKAUPPA ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA ASUINKIINTEISTÖN KAUPPA Maakaari Asuntokauppalaki ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA ASUINKIINTEISTÖN KAUPPA Uuden asunnon kauppa Käytetyn asunnon kauppa
ASUNTO-OSAKEYHTIÖ Asunto-osakeyhtiölaki
TOIMIELIMET YHTIÖKOKOUS TILINTARKASTAJAT HALLITUS ISÄNNÖITSIJÄ
PÄÄTÖKSENTEKO Yhtiökokous Hallitus Isännöitsijä > Pääsääntöinen päätöksentekoelin Hallitus >Yhtiön hallinto ja toiminnan asianmukainen järjestäminen Isännöitsijä > Päivittäiset hallintotehtävät
OSAKKEENOMISTAJAN ASEMA Yhdenvertaisuusperiaate Velvollisuudet Huoneiston kunnossapito Yhtiövastike Järjestyssääntöjen noudattaminen Oikeudet Hallinnoimisoikeudet yhtiössä Hallintaoikeus huoneistoon Mahdollinen lunastusoikeus
Ajankohtaista Asunto-Osakeyhtiölaista Asunto-osakeyhtiöissä maallikot poistuvat 2012 mennessä – 30 asuntoa rajaksi Asunto-osakeyhtiöiden on vastaisuudessa valittava HTM- tai KHT-tilintarkastaja, jos joko tilintarkastuslaissa mainitut rajat ylittyvät (tase 100.000 euroa, tulot 200.000 euroa tai palveluksessa 3 henkilöä) tai jos yhtiössä on vähintään 30 asuntoa. Maallikot voivat kuitenkin toistaiseksi vielä jatkaa pienemmissä yhtiöissä 31.12.2011 päättyvään tilikauteen saakka, jos valitaan ennen lain voimaantuloa. Vähemmistön vaatimuksesta on valittava tilintarkastaja. Vanhoihin asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan siirtymäajan puitteissa nykyisin voimassa olevia asunto-osakeyhtiölain säännöksiä koskien tilintarkastajan valintaa ja tilintarkastusta, eli vuoden 2011 loppuun saakka säännökset pysyvät nykyisellään. Uusiin asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan uutta tilintarkastuslakia 1.7.2007 alkaen. Oikeusministeriössä valmistellaan asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistusta. Samalla pohditaan muunlaisten tarkastajien valintaa koskevien säännösten mukaan ottamista. Keskusteluissa on esiintynyt mm. asukasvalvojien mukaan ottamista lakiin. Lähde: HTM-tilintarkastajat ry
ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA Asuntokauppalaki
UUDEN ASUNNON KAUPPA Perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen tai Elinkeinonharjoittaja myy asunto-osakkeen otattavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudis- tai korjausrakentamisen jälkeen
OSTAJAA TURVAAVAT SÄÄNNÖKSET Kauppakirja - määrämuotoinen Turva-asiakirjat Vakuudet Osakekirjat Kauppahinta - maksetaan tilille, jota myyjä ei saa käyttää rakentamishankkeen ulkopuolisiin tarkoituksiin - eräännyttävä asunnon valmistumisen tahdissa - vähintään 10% vasta hallinnan siirron jälkeen
UUDEN ASUNNON HALLINNAN SIIRRYTTYÄ Osakkeen ostajien kokous Käyttöönottotarkastus Asunnon virhe - ostajalla tarkastamisvelvollisuus - vuositarkastus 12 - 15 kk - virheestä ilmoitettava määräajassa Seuraamukset => korjaaminen, hinnanalennus, kaupan purku, vahingonkorvaus
KÄYTETYN ASUNNON KAUPPA Sovelletaan myös, kun kuluttaja myy uutta asuntoa
Isännöitsijän todistus - yhtiön taloudelliset ja tekniset tiedot - huoneiston tiedot - lunastuslauseke - osakeluetteloon merkitty ko. asunnon omistaja - hallintarajoitukset - erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet - selvitys lainavastuista - tarvitaanko myyjän puolison suostumus Osakekirja Kauppakirja Myyjän puolison suostumus
Ostajan tehtävät kaupanteon jälkeen: Varainsiirtoveron maksu Ilmoitus yhtiön hallitukselle => merkintä osakeluetteloon => hallinnoimisoikeudet
Asunnon virhe Kun sopimuksen vastainen, tai poikkeaa myyjän antamista tiedoista Ostajalla tarkastamisvelvollisuus => ei voi vedota virheeseen, joka olisi pitänyt huomata Piilevä virhe: myyjä vapaa virhevastuusta 2 vuoden kuluttua hallinnan siirtymishetkestä Seuraamukset: - kauppahinnan maksusta pidättyminen - hinnanalennus - kaupan purku - vahingonkorvaus (edellyttää tuottamusta)