Esa Hakkola Tutkija, Helsingin yliopisto, oikeustieteellinen tiedekunta SCOPE2005 – KAUPUNKIKEHITYKSEN UUDET TUULET Kenen kaupunki: Maankäyttösopimukset

1960-luku: muuttoliike, tarve rakentaa nopeasti asuntoja kaupunkeihin  aluerakentamisen aikakausi Maankäyttösopimusten aikakaudet 1970-luku: Kunnan asema korostuu (mm. maapakettilait), kuntajohtoisen maapolitiikan kausi 1980–90-luvut: Kiinteistöbuumi ja romahdus, pyrkimys arvonleikkaussopimuksiin (”ansioton arvonnousu”) 2000-luku: Uudet sopimusmekanismit (MRL 12 a luku), sopimusjärjestelmän virallistaminen, uudet aluerakentamissopimukset

Kunnalle vai maanomistajalle? Kenelle kuuluu maan arvonnousu? Kunnalla huomattavia kustannuksia infrastruktuurin rakentamisessa Perinteinen raakamaan ostoon perustuva maapolitiikka Johtaako maankäyttösopimusten yleistyminen kuntatalouden kurjistumiseen?

”Uusien alueiden kustannettava itsensä” … (jatkuu) Kenelle kuuluu arvonnousu? ”Kehittämiskorvauksen 500 k-m 2 :n korvausraja merkitsee, että kunta lahjoittaa rakennusoikeutta maanomistajalle” ”100 k-m 2 :ä saa kaavoituskustannuksilla, suuremmasta lisäyksestä tulee maksaa osuus arvonnoususta kunnalle” Lähtökohtaisesti arvonnousu kuuluu maanomistajalle, kunnalla kuitenkin käytännössä mahdollisuus ottaa siitä huomattava osa itselleen

Kunnilla usein kaksijakoinen suhtautuminen: halutaan osa arvonnoususta, mitä perustellaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksilla. Taksoitusperusteilla ei kuitenkaan aina selvää yhteyttä todellisiin kustannuksiin Kunnan intressit Uuteen kaavoitettavaan alueeseen uhratut investoinnit tuottavat itsensä takaisin hitaasti Toisaalta asuntorakentaminen tuo pitkällä tähtäimellä verotuloja kuntaan Uudet vs. vanhat kuntalaiset: kuka maksumiehenä?

Ennustettavuus: kaavoitusprosessin arvaamattomuus Maanomistajan intressit Maanomistajalle ei välttämättä tärkeää itse rakennusoikeus vaan sen tuoma arvonnousu Ylipäätään se, että kunta suostuu kaavoittamaan tietyn kohteen

Vaikutus- ja osallistumismahdollisuudet Kuntalaisen intressit Elinympäristön laatu Asumisen hinta? Vanhojen kuntalaisten verorasitus?

Kunnan kaavamonopoli: neuvotteluasema hyvin vahva Maankäytöstä sopimisen erityispiirteitä Kunnalla käytössään kehittämiskorvaus ja lunastusmahdollisuus neuvottelutaktisena valttikorttina Mukana usein aktiivisena toimijana rakennusliike (jollei itse omista maa- aluetta) Kunnan eri orgaanien kanssa asiointi: onko kunnan sisällä aina yhtenevät intressit?

Public Private Partnership Kehitystrendejä ”Uusi aluerakentaminen” MRL 12 a luvun sopimismekanismit