Miten korjausvelka syntyy? asuntokanta ikätyypeittäin rakennusosien elinkaarisyklit LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Korjausrakentamisen suunnittelu 19 Korjaustarpeen määrittely lopputuloksen laadunvarmistus Toteutussuunnittelu

Korjaustarpeen toteaminen Hallituksella/yhtiökokouksella pitää olla näkemys! Missä ollaan nyt? Mihin suuntaan ollaan menossa? kuntoarvio (aistinvarainen arvio ) kuntotutkimus, tarkentaa kuntoarviota korjaushistoriikki/huoltokirja vuotovahinkohistoriikki/huoltokirja Mihin suuntaan halutaan mennä? riskinottokyky, mitkä syyt puoltavat uusimista? Mitkä säilyttämistä? Miten uusitaan? Asiat selvitetään Hankesuunnittelussa LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Riskit € Kiinteistönhoitostrategia varovainen taso varovainen taso 23 Kiinteistönhoitostrategia varovainen taso ei vuotokorjaus- kustannuksia elinkaarta jäljellä? matala taso vuotokorjauksia osittamine on kalliimpi korkea taso suuriakin korjaus- asumishaitat varovainen taso uusinta etupainotteinen matala taso vuotoja uusitaan vaiheittain korkea taso elinkaari loppuun Riskit € LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Hankesuunnittelu hallinto: 21 Hankesuunnittelu hallinto: Hanketyöryhmän perustaminen asukasedustajista Luodaan päätösprosessi työryhmän ja hallituksen sekä yhtiökokouksen välille teknis/juridinen selvitys asukkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta korjaustasosta ja -laajuudesta päätettäessä osakas- /asukaskysely hyvittäminen? tiedottaminen projektiaikataulu Esim. neuvontalakimies puh.koti 007

Hankesuunnittelu taloudellinen osio: 22 Hankesuunnittelu taloudellinen osio: Alustava kustannusarvio € ja €/asuinneliö Osakas/yhtiö rahoitusvaihtoehdot Verotus asukas / sijoittaja Selvitys rahoittaa korjausrakentaminen tai sen osa kiinteistöä jalostamalla Valtion avustukset suunnitteluun ja toteutukseen sekä korkotukeen Arvio asunnon arvon noususta tai laskusta Esim. neuvontalakimies puh.koti 007

Hankesuunnittelu tekninen osio: 20 Hankesuunnittelu tekninen osio: kiinteistön piirustuksien saattaminen sähköiseen muotoon selvitetään kuntotutkimuksien ja/tai huoltokirjan avulla muut samassa uusimissyklissä olevat rakenneosat kuka on päähankesuunnittelija? arkkitehti? insinööri? ”Innonavigointikapasiteettia” sisältävä perus- ja esisuunnittelu eli PESSI teettäminen, suositus: kutsutaan PESSIN tekijä toteutussuunnittelun kilpailuttaminen laadunvarmistussuunnitelman teettäminen ja liittäminen tarjousasiakirjoihin sekä valvojan palkkaaminen, suositus: kutsutaan valvoja huoltokirjan perustaminen ( täydentäminen, mikäli sellainen jo on) Esim. neuvontalakimies puh.koti 007

et tiedota koskaan liikaa! avointa ja rehellistä 9 Tiedottaminen et tiedota koskaan liikaa! avointa ja rehellistä kirjalliset tiedotteet asukasinfo-tilaisuudet (läsnä asiantuntijoita esim. puolueeton neuvontainsinöörinne, suunnittelijoita, urakoitsijoita) kiinteistön kotisivut, huoltokirja LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Valvonnalla tarkoitetaan, että varmistetaan rakentamisen laatu Valvonta Valvonnalla tarkoitetaan, että varmistetaan rakentamisen laatu hankesuunnittelun osalta tämä osio tulee kehittyä eniten rakentamiskulttuurissa, teollisuudessa se on ollut jo kauan selviö! ei välttämättä aina kohteen suunnittelija(t) useat insinööritoimistot ovat erikoistuneet suunnitelmalliseen yhteistyökykyiseen valvontaa pätevä = koulutus ja eteenkin (elämän) kokemus (vähintään 35 vuotta, ja useamman vuoden kokemus valvontatehtävistä taloyhtiöissä, valvojan luonnetta) valvontatarjousasiakirjamallit saat neuvontainsinööriltäsi 10 LVI-neuvonta Jaakko Laksola

LVI-neuvonta Jaakko Laksola 11 LVI-neuvonta Jaakko Laksola

LVI-neuvonta Jaakko Laksola 12 LVI-neuvonta Jaakko Laksola

vain sukitusta voidaan verrata perinteeseen saneeraukseen Yleistä vain sukitusta voidaan verrata perinteeseen saneeraukseen muut elinkaarta pidentäviä järjestelmiä ”ostetaanko uusi auto, vai vaihdetaanko vanhaan autoon uusi moottori” Hyvät puolet: ei tarvitse rikkoa rakenteita halvempi ratkaisu Huonot puolet: kestoikää ei tiedetä hankesuunnitteluvaiheessa ei voida kaikkia putkia kuvata, eli ei tiedetä täysin varmasti, voidaanko kaikki putket/viemärit pinnoittaa takuu tulee olla 10 vuotta / yritykset ovat varsin nuoria laadunvarmistus, että epoksia on kaikkialla vähintään sovittu paksuus, asian voi todeta esim. kuntotutkija röntgenkuvasta. laajennusmahdollisuus , palaako epoksi hitsatessa uutta cu-putkea, rikkoutuuko epoksi vaihdettaessa vesijohtoon venttiili 31 LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Luodaan taloyhtiöömme omaisuuden hoitostrategia 3b Hankesuunnittelussa Luodaan taloyhtiöömme omaisuuden hoitostrategia asunnon ajanmukaistaminen / saneerauksen taso elinkaariajattelua, mikä ratkaisu on pitkässä juoksussa halvin käyttöelinkaari, miten kauan keittiö tai laajakaistan on tarkoitus toimia tässä tarkoituksessa onko normiperhe muuttunut? Halutaan asuttavuutta, ei neliöitä! asunnon myyntiarvo ennen/jälkeen onko ihmisillä tänään enemmän rahaa käytettävissä korjausrakentamiseen kun ennen? ostanko asunnon taloyhtiöstä, jolla on esittää korjaushistoriikki / pts? Hyvä tulos tulee kertoa/kehua esim. kiinteistön kotisivuilla kiinteistöjalostus, yleiset tilat hyötykäyttöön rahoitus, myydäänkö jalostettuja tiloja? Valtion tuki?muu? alustava kustannusarvio alustava aikataulu tarvitaan ”Innonavigointikapasitettia”, tehkää /teettäkää korjauskohteesta hankesuunnittelu, halvin ja kallein ratkaisu, silloin teillä on jo kaksi vaihtoehtoa LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Uusitaanko putki vai ajanmukaistetaanko asuntoni ??????????????????? LVI-neuvonta Jaakko Laksola