Putkisaneerauksen kustannusarviot ja rahoitussuunnitelma As Oy Mäkärä Yhtiökokous 24.2.2009 © 2009 As Oy Mäkärä / JL

Ajankohtaista Rakennusala on kärsinyt taantumasta ja uudisrakentaminen on hiljentynyt. Joidenkin arvioiden mukaan korjausrakentaminen on halvempaa, materiaalien hinnat laskeneet ja ainakin tarjouksia saa urakoitsijoilta helpommin. Rahoitusmarkkinoiden tilanne Kiinteistöliiton mukaan pankit ovat kiristäneet lainanantoa taloyhtiöille Kilpailu laina-asiakkaista on vähentynyt ja korkomarginaalit ovat kasvaneet, jopa yhteen prosenttiyksikköön. Markkinakorot ovat laskeneet voimakkaasti, 3kk Euribor on 1.86%. 10% korjausavustus osana Valtioneuvoston elvytyspakettia ”Tukea myönnetään ainoastaan 1.2.-31.12.2009 aloitettaviin korjauksiin. Aloittamisajankohta määritellään urakkasopimuksessa tai muussa vastaavassa sopimuksessa määritellyn rakennustöiden aloittamispäivän mukaan. Töiden tulee olla valmiita vuoden 2010 loppuun mennessä.” (Taloyhtio.net) © 2009 As Oy Mäkärä / JL

Putkisaneerauksen kokonaiskustannusarvio Hankesuunnitelmaan pohjautunut arvio 1.1.2009 mennessä toteutunut Viimeisin arvio kokonaiskustannuksesta Hankesuunnittelu Granlund 7 655 Toteutussuunnittelu 39 500 46 500 Projektinjohto 1 700 11 200 Muuta Viemärikuvaus ja 3 tarkastusluukkua 14 600 Rakennuttaminen ja valvonta Muutostyöt 47 430 Urakka 790 560 Yhteensä 916 990 23 995 957 445 Huoneistoa kohden 53 940 1 411 56 320 © 2009 As Oy Mäkärä / JL

Toteutussuunnittelun kustannukset – tavoitearvio Pääsuunnittelu 3 500 Arkkitehtisuunnittelu 8 000 Vanhojen piirustusten digitalisointi LVI-suunnittelu 10 000 Sähkösuunnittelu Rakennesuunnittelu 6 000 Lupamaksut, kopiointi ja varaus muutostöille 9 000 Yhteensä 50 000 Huoneistoa kohden 2 940 © 2009 As Oy Mäkärä / JL

Remontin maksaminen ja rahoitusvastike Taloyhtiö rahoittaa remontin hoitolainalla tai pääomalainalla. Osakkaat lyhentävät lainoja hoitovastikkeen tai pääomavastikkeen avulla. Koska kustannus on isompi kuin aikaisemmissa remonteissa, kannattaa osakkaiden harkita vaihtoehtoja taloyhtiölainalle. Osakkaalla on mahdollisuus ottaa oma pankkilaina, jolla maksaa osuutensa taloyhtiön pääomalainasta. Etu on se, että oman lainan lyhennyssuunnitelman voi valita mieleisekseen ja korot saattaa olla mahdollista vähentää verotuksessa. Tontin myyntitulo voidaan vähentää taloyhtiön lainasta tai hoitokuluista. Verotus Asuntoluoton koron verovähennysoikeus on 28%. Alijäämähyvityksen enimmäismäärä 1400€, puolisoilta 2800€, nelihenkiseltä perheeltä 3600€. Remonttityöstä tehtävän kotitalousvähennys edellyttää, että työn teettää ja maksaa osakas. Taloyhtiön kautta laskutettu työ ei oikeuta verovähennykseen, vaikka kyse olisi osakkaan tilaamista muutoksista. © 2009 As Oy Mäkärä / JL

Lyhennysvaihtoehdot Annuiteetti Tasalyhennys Kertalyhenteinen laina 1 Lyhennysvaihtoehdot Korko Lyhennys Annuiteetti Tavallinen lyhennysmuoto Helppo sovittaa palkkatulojen tai eläketulojen kanssa koska kuukausierä ei vaihtele jos viitekorko ei muutu Tasalyhennys Perinteinen maksusuunnitelma Nykyiset rahoitusvastikkeet noudattavat tätä suunnitelmaa Kertalyhenteinen laina Maksetaan vain korot, lyhennys kerralla lopuksi Enintään 10-15 vuodeksi Sopii kun asunnon vaihto pienempään on suunnitelmissa. aika © 2009 As Oy Mäkärä / JL

Uudet rahoitusinstrumentit 34 Uudet rahoitusinstrumentit Käänteinen asuntolaina Voidaan nostaa useammassa pienessä erässä. Maksetaan kerralla pois, kun asunto myydään. Korko Lyhennys Laina Käänteinen asuntokauppa Asunto myydään pankille, mutta pankki maksaa kauppahinnan vähitellen. Asukkaat jäävät asumaan asuntoon vuokralaisina. Vuokrasopimus jatkuu koko eliniän. aika Vuokra Kauppahinta © 2009 As Oy Mäkärä / JL

Putkisaneerauksen hinta Skenaario Edullinen (-10%) Arvioitu kustannus Skenaario Kallis (+20%) Tontinmyynnin nettotuotto Neliöhinta (119.5 m2 mukaan) 424 e/m2 471 e/m2 567 e/m2 -173 e/m2 Huoneistokohtainen kustannus 51 000€ 56 000€ 68 000€ -21 000€ Taloyhtiön kustannus 861 000€ 957 000€ 1 152 000€ -350 000€ Kokonaiskustannus on epävarma. Remontin rahoitus on suunniteltu useilla eri skenaariolla. Kallein vaihtoehto on laskettu noin 20% kustannusarviota korkeammilla kokonaiskustannuksilla. Edullinen vaihtoehto on laskettu noin 10% kustannusarviota pienemmillä kokonaiskustannuksilla. Tontin myynnin tuotto arvioitu palkkioiden, leikkipaikan, pihatöiden yms. jälkeen. © 2009 As Oy Mäkärä / JL

Arvio rahoitusvastikkeen kuukausierän suuruudesta Kuva esittää osakkaan keskimääräisen LVI-saneerauksen rahoitusvastikkeen kuukausierän (tai vastaavan oman pankkilainan). Rahamarkkinakorko ja pankin marginaali yhteensä 5% Lyhennystapa annuiteetti Tontin myynnin tuotto 350 000 € vähennetty kustannuksista 7 vuoden laina-aika 10 vuoden laina-aika 15 vuoden laina-aika Edullinen Perus Kallis © 2009 As Oy Mäkärä / JL

Arvioita tulevista korjauksista ja osakkaan maksurasitus – esimerkki  € Arvioita tulevista korjauksista ja osakkaan maksurasitus – esimerkki Hoitovastikkeeseen oletettu 2% vuotuinen kasvu. Lainan korko 5%. Tontti myydään viidennen vuoden jälkeen. Muiden remonttien (ikkunoiden uusiminen, julkisivun peruskorjaus, yläpohjan lämpöeristys, katon uusiminen) kulut ovat suuntaa-antavia ja pohjautuvat kuntoarvioon. Putkisaneerauksen kustannus on oletettu perusskenaarion mukaan (471€/m2). Kuva esittää keskimääräistä kuukausivastikkeen suuruutta (hoitovastike + rahoitusvastike). 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Aika vuosina © 2009 As Oy Mäkärä / JL