Vuokralais- / Talotoimikuntien koulutus Kokonaisvuokran määräytyminen

Sisältö Hoitojäämät/Jälkilaskelmat Budjetin rakentaminen Pääomavuokra Hoitovuokra

Jälkilaskelmat 1 Hekan on laadittava tilikaudelta jälkilaskelma tasausryhmittäin, josta käy ilmi Paljonko vuokria on peritty Mitä menoeriä vuokrilla on katettu Paljonko tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin on kerätty rahaa ja miten ne on käytetty.

Jälkilaskelmat 2 Paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää. Paljonko edellisiltä tilikausilta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää.

Hoitojäämät 1 Hoitoylijäämässä pitäisi pyrkiä siihen, että sitä olisi vähintään 1-2 kk hoitotuottoja vastaava summa. Sen lisäksi on voitu kerätä tiettyjä korjauksia varten rahaa. ARAn suositusten mukaan yli- tai alijäämän voi tarvittaessa jakaa 3-5 vuodelle, jotta vuokrien kehitys pysyy tasaisena.

Hoitojäämät 2 Jälkilaskelman osoittama yli- tai alijäämä vähennettynä varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien vuokria määritettäessä. Esim. vuoden 2015 hoitojäämät vaikuttavat mm. vuoden 2017 budjettiin.

Budjetin rakentaminen 1 Hekan emoyhtiön budjetin avulla määritellään asuin- ja liiketiloista perittävä omakustanneperusteinen hoito- ja pääomavuokra. Alueyhtiöiden budjetin perusteella määrittyvät alueyhtiöiden Hekalta perimät isännöinti-, huolto- ja siivouspalvelumaksut. Budjetissa otetaan huomioon 3 % tuotto

Budjetin rakentaminen 2 Budjettien tulee perustua parhaaseen arvioon todellisista kustannuksista. Kustannusten arvioinnisssa tulee käyttää voimassa olevia sopimuksia tai kulutukseen perustuvaa arviota.

Budjetin rakentaminen 3 Hoitokustannusten rahoittaminen lainalla on pääsääntöisesti kielletty Erikseen sovittaessa voidaan aluetasattavia korjauksia lainottaa

Budjetin rakentaminen 4 Talousarviolla on tarkka aikataulu. Aikataulun yksi tehtävä on varmistaa, että vd-elimille jää riittävän paljon aikaa käsitellä niiltä pyydettyjä lausuntoja.

Budjetin rakentaminen 5 Hekassa laaditaan neljännesvuosittain suoriteperusteinen välitilinpäätös. Hekassa siirryttiin (2016) myös budjetin laadinnassa suoriteperusteisuuteen. Tämä merkitsee sitä, että tuotot ja kulut pyritään budjetoimaan sille kaudelle jona ne syntyvät. (esim. lämpö, korkokulut)

Pääomavuokra 1 Aluekohtaiset pääomavuokrat määritellään Hekan emoyhtiössä. Alueyhtiöt taas määrittelevät yhdessä alueen vd-elimien kanssa sen, miten alueen pääomavuokra tasataan vuokranmääritysyksiköiden kesken pitäisi olla uusi tasausmalli käytössä

Pääomavuokra 2 Pääomapuolen tuotot Asuinhuoneistojen pääomatuotot Varautumisten purut Liikehuoneistojen pääomatuotot

Pääomavuokra 3 Pääomavuokralla katetaan Lainojen lyhennykset ja korot Perusparannusten omarahoitusosuus (vuonna 2016: 17 %, vuonna 2017: 20 %) Tontinvuokrat Peruskorjausten vuoksi tyhjänäolot Kerättävät varautumiset tuleviin perusparannuksiin

Pääomavuokra 4 Hekan 21 aluetta on jaettu neljään ns. kalleusluokkaan sijainnin perusteella. Näille on määritelty pisteluokka (100 – 110 – )

Hoitovuokra 1 Hoitotuotot muodostuvat seuraavista: Asuinhuoneistojen hoitotuotot Liikehuoneistojen hoitotuotot Autotalli, autopaikka ja varastovuokrat Ulkopuolisille vuokratut tilat Käyttökorvaukset

Hoitovuokra 2 Hoitokulut muodostuvat esim. seuraavista Palkat ja palkkiot sivukuluineen (emo) Isännöinnin palvelumaksu Huollon palvelumaksu Siivouksen palvelumaksu Lämpö, vesi, sähkö ja jätehuolto Huoltopuolen korjaukset

Hoitovuokra 3 Hekan emoyhtiön toimisto Alueiden talousarvioihin sisältyvät myös emoyhtiön toimiston kustannukset, jotka määritellään emoyhtiön toimistossa. Suurin erä henkilöstökulut.

Hoitovuokra 4 Korjaus- ja hankintavarauksen (varautuminen) muodostaminen on hoitopuolella erä, jolla voidaan varautua tulevien vuosien vmy-kohtaisiin sekä aluetasattaviin korjauksiin

Hoitovuokra 5 Mikäli alueen hoitorahoitustilanne on niin huono, että joudutaan lainoittamaan aluetasattavia korjauksia, pitää kuitenkin huolehtia siitä, että omarahoitusosuus tulee kerättyä korjaus- ja hankintavarauksen (varautuminen) muodossa.

Hoitovuokrat 6 Aluetasattavat korjaukset Isoja kunnossapitokorjauksia, joita tehdään suunnitelmallisesti

Hoitovuokrat 7 Vmy-tasoiset hoitokorjaukset Yksittäisiä, ennalta arvaamattomia kunnostus- ja huoltokorjauksia sekä ilkivaltakorjauksia.

Hoitovuokrat 8 Hoitopuolen korjaukset jaetaan eri alueyhtiöissä hieman eri tavoilla aluetasattaviin ja vuokranmääritysyksikkö kohtaisiin korjauksiin. Tärkeää on kuitenkin tasapuolisuus alueen vuokranmääritysyksiköiden kesken.