Sidosryhmätilaisuus Kari Niemi Johtava asiantuntija (OTK, VT)

Esitys aiheesta: "Sidosryhmätilaisuus Kari Niemi Johtava asiantuntija (OTK, VT)"— Esityksen transkriptio:

1 Puolison suostumus kiinteistön luovutukseen Kirjaamisasiat Varsinais-Suomen maanmittaustoimistossa
Sidosryhmätilaisuus Kari Niemi Johtava asiantuntija (OTK, VT) Maanmittauslaitoksen kehittämiskeskus MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA

2 MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA
Esityksen rakenne Suostumuksen tarve avioliiton aikana nykyisen lain mukaisesti Luovutus tapahtunut avioliiton aikana tai sen jälkeen Tässä esityksessä ei käsitellä suostumuksen tarvetta ositusperusteen syntymisen jälkeen Ositusperuste syntynyt tai sen jälkeen Ositusperuste syntynyt – Ositusperuste syntynyt ennen MAANMITTAUSLAITOS – TIETOA MAASTA

3 Yleisiä lähtökohtia Kirjaamisasia on ratkaistava viivytyksettä hakemuksen mukaisesti, jollei kirjaamiselle ole estettä (MK 6:9,1) Jos kiinteistön saantoon tarvitaan puolison tai puolison perillisten suostumus, hakemus on tarvittaessa jätettävä lepäämään suostumuksen hankkimista ja esittämistä varten (MK 12:2.1:n 3 kohta) Jos tarvittavaa suostumusta ei saada, hakemus on hylättävä (Mk 12:4:n 4 kohta) Jos lainhuuto on myönnetty ilman suostumusta tilanteessa, jossa se olisi ollut tarpeen, puoliso menettää välittömästi annetun lainhuudon johdosta kanneoikeutensa ja saanto pätevöityy (AL 38.2 §) Edellyttää, että ostaja oli perustellussa vilpittömässä mielessä suostumuksen tarpeen osalta

4 Yleisiä lähtökohtia Toisaalta MK 6:9.1:n osalta korostuu se, että tarpeettomasti suostumusta ei tule pyytää Toisaalta laillisuusperiaate (MK 12:1 ja 12:4) ja lainhuutoon liittyvä positiivinen julkinen luotettavuus (MK 13:4) korostavat puolison tai puolison perillisten suostumustarpeen huolellista tutkimista ja valvontaa kirjaamismenettelyssä Lisäksi tätä tutkimisvelvollisuutta korostaa myönnetyn lainhuudon poikkeuksellinen pätevöittämisvaikutus AL 38.2 §:n nojalla Edellä olevien säännösten tavoitteet toteutuvat ainoastaan sillä edellytyksellä, että kirjaamisviranomainen hallitsee yksityiskohtaisesti puolison tai puolison perillisten suostumusta koskevat säännökset

5 Yleisiä lähtökohtia Kirjaamismenettely rekisteri- ja asiakirjaprosessina, jossa luovutustoimen osapuolista ainoastaan ostaja on lähtökohtaisesti edustettuna, aiheuttaa kuitenkin väistämättä tietyn kategorisuuden suostumustarpeen arviointiin ja asian selvittämiseen Tietyissä tulkinnanvaraisissakin tilanteissa hakijan on toimitettava puolison suostumus tai suostumuksen tarpeettomuutta on ainakin tarkemmin selvitettävä esim. puolisoa kuulemalla, vaikka ostajan ja myyjän näkemyksen mukaan suostumuksen tarpeettomuus tuntuisi selvältä

6 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
AL 38.1 § voimaan tulleessa muodossaan: ”Puoliso ei saa ilman toisen puolison kirjallista suostumusta luovuttaa kiinteää omaisuutta, joka on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Puolison suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos luovutettava omaisuus on tarkoitettu käytettäväksi pääasiallisesti muuhun tarkoitukseen ja jos kotia ja siihen liittyvää maa-aluetta ei voida jättää luovutuksen ulkopuolelle alentamatta merkittävästi kiinteä omaisuuden arvoa. Mitä tässä momentissa säädetään kiinteästä omaisuudesta, koskee myös toisen maalla olevaa rakennusta ja käyttöoikeutta maahan. Luovuttamiseen rinnastetaan myös kiinteän omaisuuden antaminen vuokralle tai muun sitä koskevan käyttöoikeuden perustaminen.”

7 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Selvät tapaukset, joissa suostumus ilman muuta tarvitaan Esim. 1 Puolisot A ja B, joista B omistaa yksin kiinteistön B on myynyt kiinteistön C:lle C hakee lainhuutoa , jolloin VTJ:stä voidaan todeta, että A:n ja B:n yhteinen osoite oli luovutushetkellä kyseisellä kiinteistöllä Luovutukseen vaaditaan A:n suostumus, vaikka VTJ:stä näkyisi, että lainhuutohakemuksen vireille tullessa A ja B ovat jo muuttaneet toiseen osoitteeseen Suostumuksen sijasta selvityksenä tulee kysymykseen tuomioistuimen AL 40 §:n nojalla antama lainvoimainen lupa kiinteistön myyntiin tai selvitys siitä, että A on menettänyt luovutusta koskevan kannevaltansa Kannevallan menettämisellä viitataan siihen, että ilman A:n suostumusta tehty luovutus pätevöityy, mikäli A ei ole nostanut kannetta luovutuksen julistamiseksi pätemättömäksi 3 kk:n kuluessa saatuaan tiedon luovutuksesta Hakijan tehtävänä on esittää selvitys luovutuksen tiedoksiannosta Mikäli puoliso pakoilee, tulee turvautua AL 40 §:ään

8 Esimerkki lepäämään jätettäessä käytettävästä fraasista
”Peruste lepäämään jättämiselle: luovutukseen tarvitaan myyjän puolison suostumus. Hakijan on edellä mainittuun määräpäivään mennessä toimitettava kirjaamisviranomaiselle A:n antama, AL 66 §:n mukainen suostumus kiinteistön luovutukseen. Vaihtoehtoisesti hakijan tulee toimittaa selvitys siitä, että luovutukseen on saatu tuomioistuimen lainvoimainen lupa tai ainakin, että luovutus on annettu A:lle todisteellisesti tiedoksi. Mikäli edellä mainittua selvitystä ei ole toimitettu määräpäivään mennessä, hakemus jätetään tutkimatta. Kirjaamisviranomainen voi tarvittaessa jatkaa edellä mainittua, selvityksen toimittamiseen varattua määräaikaa.”

9 Esimerkki lepäämään jätettäessä käytettävästä fraasista, jos on toimitettu selvitys luovutuksen todisteellisesta tiedoksiannosta A:lle ”Hakemus oli jätetty aiemmin lepäämään x.x.2011 asti. Hakijan toimitettua määräajassa kirjaamisviranomaiselle selvityksen siitä, että luovutus on annettu todisteellisesti tiedoksi myyjän puolisolle, hakemus jätetään edelleen lepäämään y.y.2011 asti. Kirjaamisviranomainen ottaa asian määräpäivänä omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen. Mikäli kirjaamisviranomaiselle ei ole määräpäivään mennessä toimitettu tuomioistuimen ilmoitusta siitä, että A on nostanut kanteen luovutuksen julistamiseksi pätemättömäksi, lainhuuto voidaan myöntää. Tarvittaessa hakemus voidaan jättää edelleen lepäämään.”

10 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Selvät tapaukset, joissa suostumus ilman muuta tarvitaan Esim. 2 A ja B omistavat kiinteistön puoliksi (1/2 ja 1/2) B lahjoittaa osuutensa C:lle VTJ:stä voidaan todeta, että A ja B asuvat kyseisellä kiinteistöllä Lahjoitukseen tarvitaan A:n suostumus

11 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Selvät tapaukset, joissa suostumus ilman muuta tarvitaan Esim. 3 Puolisot A ja B, joista B omistaa yksin kotikiinteistön B luovuttaa kiinteistöstä 1/100 osan A:n ja B:n yhteiselle lapselle C:lle Luovutukseen tarvitaan A:n suostumus

12 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Selvät tapaukset, joissa suostumusta ei tarvita Esim. 1 Puolisot A ja B, lainhuuto yksin B:llä kiinteistöön X VTJ:n mukaan puolisoiden osoite kiinteistöllä Z B luovuttaa kiinteistön X C:lle ja luovutuskirjan tai muun selvityksen mukaan kyseessä on metsä- tai peltokiinteistö ilman asuinrakennuksia tai kysymys on elinkeinotoiminnassa käytettävästä kiinteistöstä

13 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Selvät tapaukset, joissa suostumusta ei tarvita Esim. 2 Puolisot A ja B, osoite kiinteistöllä X B myy C:lle yksin omistamansa kiinteistön Z, joka kauppakirjan mukaan on vapaa-ajankiinteistö ja luovutuskirjasta tai muusta selvityksestä ilmenee, että kiinteistö ei sovellu ympärivuotiseen asumiseen Jos kohteena mainitaan vain ”Vapaa-ajankiinteistö”, ”Kesäasunto” tms., onko erikseen vaadittava selvitys mahdollisuudesta ympärivuotiseen käyttöön? Riittänee, että tarkastetaan osoitetiedoista, että puolisot eivät ole missään vaiheessa käyttäneet kiinteistöä vakituisena asuntona => jos ei ole asuttu, olettamuksena pelkkä vapaa-ajan käyttö Jos on ollut yhteisenä kotina, vaaditaan nimenomainen suostumus, vaikka ei juuri nyt asuttaisikaan ko. kiinteistöllä (tullut vallintarajoituksen piiriin)

14 Esim. 2 jatkoa… Entä jos asiakirjoista käy ilmi, että myydyn kesäasunnon käyttö myös vakituiseen asumiseen on mahdollista - vaaditaanko puolison suostumus tai ainakin kuuleminen, vaikka eivät osoitetietojen mukaan koskaan ole asuneet kiinteistöllä? Tulkintakäytäntö ilmeisesti vaihdellut käräjäoikeusaikana Koska myyty kiinteistö soveltuu myös pysyvään asuinkäyttöön, lienee suostumuksen tarpeellisuutta selvitettävä tarkemmin Vähintäänkin toisen puolison ilmoitus tai kuuleminen tarpeen Jos osoitetietojen mukaan oli käytetty yhteisenä kotina, tarvitaan AL 66 §:n mukainen suostumus

15 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Selvät tapaukset, joissa suostumusta ei tarvita Esim. 3 Puolisot A ja B, joista B on osakkaana C:n kuolinpesässä Kuolinpesään kuuluu omakotikiinteistö X B ei tarvitse A:n suostumusta C:n kuolinpesän luovuttaessa kiinteistön D:lle Huom! Suostumusta ei tarvita, vaikka A ja B käyttäisivät kuolinpesään kuuluvaa kiinteistöä kotikiinteistönään A:n suostumusta ei myöskään tarvita C:n kuolinpesässä tehtävään perinnönjakoon B voi myös vapaasti luovuttaa osuutensa kuolinpesään tai kuolinpesään kuuluvaan kiinteistöön tarvitsematta näihin A:n suostumusta

16 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Selvät tapaukset, joissa suostumusta ei tarvita Esim. 4 Puolisot A ja B, joista B omistanut kotikiinteistön X yksin Kiinteistö ulosmitattu ja sen jälkeen myyty jollakin ulosottokaaren mukaisella myyntitavalla – ei tarvita A:n suostumusta B on joutunut konkurssiin ja kiinteistön X on myynyt B:n konkurssipesä – ei tarvita A:n suostumusta

17 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Tapaukset, joissa suostumuksen tarpeellisuus on tulkinnanvaraista Esim. 1 Puolisot A ja B, kiinteistön omistaa B ja VTJ:n mukaan B on myös asunut luovutetulla kiinteistöllä A:n osoite ollut koko ajan muualla Koska luovutetun kiinteistön käyttötarkoitus on asuminen ja koska lain mukaan jo tarkoitus tulevasta yhteisestä asumiskäytöstä aiheuttaa vallintarajoituksen, suostumustarvetta on ryhdyttävä selvittämään Ensisijaisena selvityksenä käy luonnollisesta A:n antama suostumus Myös muu selvitys siitä, että kiinteistö ei ollut tarkoitettu käytettäväksi yhteisenä kotina, tulee kysymykseen (lähinnä A:n antama kirjallinen ilmoitus, ei vaadita suostumuksen muotoa; kelpaa myös sähköpostitse lähetettynä) Myös A:n kuuleminen mahdollista

18 Esim. 1 jatkoa… Entä jos A ja B olivat aiemmin asuneet yhdessä ko. kiinteistöllä, mutta luovutushetkellä A oli jo muuttanut toiseen osoitteeseen? B:n omistamaa kiinteistöä on siis aiemmin kiistatta käytetty yhteisenä kotina Tarvitaanko tällaisessa tilanteessa aina A:n määrämuodot täyttävä suostumus luovutukseen vai riittääkö vaihtoehtoisesti selvitys, ettei kiinteistöä enää ollut tarkoitus käyttää yhteisenä kotina? Lähtisin siitä, että tarvitaan A:n nimenomainen, AL 66 §:n mukaisesti antama suostumus Yhteinen kotikäyttö on jo tuonut kiinteistön vallintarajoituksen alaisuuteen eikä pois muuttaminen voine katkaista suostumustarvetta

19 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Tapaukset, joissa suostumuksen tarpeellisuus on tulkinnanvaraista Esim. 2 Puolisot A ja B, kiinteistön, jolla sijaitsee asuinrakennus, omistaa yksin B Puolisoiden osoite ei ole missään vaiheessa ollut kyseisellä kiinteistöllä Luovutetun kiinteistön käyttötarkoitus on kuitenkin asuminen ja lain mukaan jo tarkoitus tulevasta yhteisestä asumiskäytöstä aiheuttaa vallintarajoituksen - suostumustarvetta on ryhdyttävä selvittämään Ensisijaisena selvityksenä käy A:n antama suostumus Muukin selvitys siitä, että kiinteistö ei ollut tarkoitettu käytettäväksi yhteisenä kotina, tulee kysymykseen (lähinnä A:n antama kirjallinen tai sähköpostitse toimitettu ilmoitus, ei vaadita suostumuksen muotoa) Myös A:n kuuleminen mahdollista

20 Esim. 2 jatkoa… Entä tilanne, jossa A ja B olivat aiemmin asuneet B:n omistamalla ja luovuttamalla kiinteistöllä, mutta olivat muuttaneet toiseen osoitteeseen ennen luovutusta? Samaan tai eri osoitteisiin Nyt luovutukseen tarvitaan A:n nimenomainen, AL 66 §:n mukaisesti antama suostumus Tässäkin tapauksessa yhteinen kotikäyttö on jo tuonut kiinteistön vallintarajoituksen alaisuuteen, eikä pois muuttaminen katkaise suostumustarvetta

21 Esim. 2 jatkoa, ns. kirvesmiestapaus
A ja B eivät ole missään vaiheessa asuneet yksin B:n omistamalla kiinteistöllä, jossa sijaitsee asuinrakennus ja jonka B on luovuttanut C:lle B harjoittaa elinkeinonaan rakennustoimintaa urakoiden asuinrakennuksia ja myy ne sitten edelleen Selvityksenä siitä, että luovutettu kiinteistö ei ollut tarkoitettu käytettäväksi A:n ja B:n yhteisenä kotina riittänee B:n antama selvitys tästä elinkeinotoiminnasta Vapaamuotoinen kirjallinen selvitys lienee riittävä Ei tarvita A:lta saatua ilmoitusta tai A:n kuulemista

22 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Tapaukset, joissa suostumuksen tarpeellisuus on tulkinnanvaraista Esim. 3 Puolisot A ja B, joista B omistaa yksin määräosan kiinteistöstä X, jolla sijaitsee asuinrakennus Kiinteistöön X lainhuuto esim. B (1/4), C (1/4), D (1/4) ja E (1/4) Kysymys voi olla mm. osaomistajien perintönä vanhemmilta saamastaan kiinteistöstä A:n ja B:n kotikiinteistö ja osoite kiinteistöllä Z Osoitteena ei ole missään vaiheessa ollut kiinteistö X Kun B luovuttaa osuutensa kiinteistöstä X, A:n suostumus saatettaisiin tarvita, mikäli kiinteistö X oli tarkoitettu A:n ja B:n yhteiseksi kodiksi – onko tätä tarkoitusta ryhdyttävä selvittämään? Koska A:n ja B:n kotikäyttö ei ilman muiden omistajien myötävaikutusta olisi mahdollista, tällaisen tarkoituksen olettaminen tuntuu kaukaa haetulta – tämän vuoksi asiassa ei tarvittane lisäselvityksiä

23 Esim. 3 jatkoa… Jos luovutuskirjasta ilmenee, että B luovutti osuutensa sekä kiinteistöllä olevan, yksin omistamansa omakotikiinteistön, on selvitettävä tarkemmin, ettei rakennusta ollut tarkoitettu käytettäväksi yhteisenä kotina Jos A ja B ovat osoitetietojen mukaan käyttäneet kiinteistöä X kotikiinteistönään sinä aikana, kun B on omistanut tilasta määräosan, luovutukseen tarvittaneen kaikissa tapauksissa A:n suostumus

24 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Tapaukset, joissa suostumuksen tarpeellisuus on tulkinnanvaraista Esim. 4 Luovutuksen kohteena on toisen puolison yksin omistama rakentamaton kiinteistö, joka on kaavan mukainen asuinrakennuksen rakennuspaikka (tontti, tila tai määräala) Lähtökohtaisesti epäselvyyden poistaa hakemukseen liitetty AL 66 §:n mukainen puolison suostumus Toisaalta riittää myös selvitys siitä, ettei kiinteistöä ollut tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisen kodin rakennuspaikkana Selvityksenä tulee kysymykseen lähinnä toisen puolison antama ilmoitus tai puolison kuuleminen

25 Esim. 4 jatkoa… Jos kaavan mukainen rakennuspaikka on tarkoitettu muuhun kuin asuinkäyttöön (esim. elinkeinotoiminta), suostumusta tai muutakaan selvitystä ei tarvita Entä toisen puolison yksin omistaman, rakentamattoman kiinteistön myynti haja-asutusalueelta? Suostumuksen tai muun lisäselvityksen pyytäminen tuntunee usein tarpeettomalta Esim. luovutettaessa alue kesämökin rakennuspaikaksi tällaisesta rakentamattomasta, haja-asutusalueella olevasta kiinteistöstä, ei vaadita suostumusta tai muutakaan selvitystä

26 Suostumuksen tarve avioliiton aikana
Tapaukset, joissa suostumuksen tarpeellisuus on tulkinnanvaraista Esim. 5, määräalan luovuttaminen kotikiinteistöstä Kotikiinteistön omistaa yksin B, joka luovuttaa siitä määräalan C:lle Lähtökohta: luovutukseen tarvitaan puolison suostumus Jos yhteisenä kotina käytetty asuinrakennus piha-alueineen on jätetty luovutuksen ulkopuolelle, määräalan luovutus on tietyin edellytyksin mahdollista ilman puolison suostumusta (KKO 1992:93) Jos puolison suostumusta ei toimiteta, on vaihtoehtoisesti selvitettävä, olivatko nämä määräalan suostumuksesta riippumattomat luovutusedellytykset olemassa Jotta suostumusta ei tarvittaisi, tulee jäljellä jääneen kiinteistön muodostaa ”käyttökelpoinen ja luonteva” tontti yhteiselle kodille eikä luovutus saa vaikuttaa ”puolisoiden asuntoon ja sen tarkoituksenmukaiseen käyttöön”

27 Esim. 5 jatkoa… Selvityksenä näiden edellytysten täyttymisestä voi yleensä tulla kysymykseen vain toisen puolison antama ilmoitus Myös kuuleminen mahdollista Joissain selvissä tapauksissa voi tulla kysymykseen muukin selvitys

28 Kotikiinteistön pinta-ala esim.
50 ha Luovutetun määräalan pinta-ala 5000 m2 Asuinrakennuksen ja määräalan sijainti esitetään karttaselvityksin, josta voidaan todeta, että edellytykset luovutukselle ilman puolison suos- tumusta ovat selvästi olleet olemassa Esimerkissä luovutettu määräala sijaitsee kotikiinteistön halkovan valtatien toisella puolella

29 Esimerkki toisenlaisesta tilanteesta:
Kotikiinteistönä olevan tontin pinta-ala 1200 m M 601 Tontin yksin omistava puoliso myy siitä 700 m2:n suuruisen määräalan M Kotitalo Riittääkö nyt edes toisen puolison ilmoitus tai kuuleminen – vaadittaneen jo nimenomainen AL 66 §:n muodossa annettu suostumus?