Kiinteistönkauppa sähköisesti Tapio Nevala 7.10.2013
Kiinteistönkaupan tapahtumaketju Valtuutus Esisopimus Kauppakirjan luonnoksen laatiminen Kauppakirjan tekeminen ja ehdot
Sähköinen valtuutus Valtuutukset voidaan antaa sähköisen järjestelmän avulla samalla tavalla kuin kauppakin tehdään
Kiinteistönkaupan sitova esisopimus Voidaan tehdä myös sähköisesti Voidaan sopia käsirahasta ja sopimussakosta Välitysliikkeille tärkeä uudistus
Sähköinen kauppa - välitysliike Välityslain mukaan välitysliikkeen on laadittava kauppakirja Välitysliikkeellä on vastuu ehtojen asianmukaisuudesta Välitysliikkeelle voidaan antaa valtuutus kauppakirjan luonnostelemiseen järjestelmässä
Sähköinen kauppa . . . Kauppa tehdään järjestelmässä Myyjä kirjautuu tunnisteilla Laatii/hyväksyy kauppakirjan – ostajan pitää olla valmiina - järjestelmä lähettää viestin ostajalle Ostaja pääsee sitten kirjautumaan ja voi hyväksyä tai ehdottaa muutoksia Jos ostaja hyväksyy, niin kauppa syntynyt Jos ostaja tekee muutoksia, niin myyjän pitää hyväksyä, vasta sitten kauppa on syntynyt
Sähköinen kauppa . . . . Myyjä tai ostaja voi milloin tahansa muuttaa kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa sen, ellei toinen ole sitä samaan aikaan käsittelemässä tai jo hyväksynyt sitä Lainhuutohakemus automaattisesti vireille
Osapuolten mahdollisesti tekemät muutokset sähköisessä kaupassa Miten välitysliike varmistaa lopullisen kaupan sisällön, jos osapuolet tekevät muutoksia ”toimiston” ulkopuolella? Miten välitysliike tällöin valvoo osapuolten etua?
Sähköisen kaupan ehdot Välttämättömät ehdot Myyjä ja ostaja Kaupan kohde Kauppahinta Omistuksen siirtymiseen liittyvät ehdot Muut ehdot
Kauppakirjan liitteet Kauppakirja säilyy järjestelmässä Liitteet säilyvät vain rajatun ajan Tärkeitä liitteitä esimerkiksi kuntotarkastusraportit Virhetilanteissa liitteet saattavat olla usein hyvin keskeisiä Miten näiden säilyminen, myöhempi käyttö ja autenttisuus varmistetaan?
Kaksi kauppakirjaa?
Sähköiset sitoumukset Sähköisen panttikirjan haltija voi antaa sähköisen sitoumuksen siitä, että panttioikeus lakkaa tiettyjen edellytysten täyttyessä Kauppakirjaan voidaan liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan haltija sitoutuu panttikirjan siirtämiseen niin, että asia tulee vireille ilman eri hakemusta kun kauppa on sitovasti syntynyt järjestelmässä
Sähköiset sitoumukset. . . Muitakin vakuuteen koskevia sitoumuksia tai todistuksia voidaan ottaa kauppakirjaan – säilytyssitoumus
Käteiskauppa sähköisesti Jos tehdään pankissa – ei ongelmia Muualla Edellyttää lykkäävän ehdon käyttämistä Omistusoikeus siis siirretään loppukauppahinnan maksua vastaan + purkuehto + sopimussakko Jo esisopimuksella maksettava niin paljon, että purun aiheuttamat vahingot tulevat katettua
Käteiskauppa sähköisesti . . Panttikirjat Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan hakemuksen etukäteen Jos panttikirja on pankissa, niin pankki laittaa järjestelmään sitoumuksen
Maksuehtokaupan vakuusjärjestelyt A Omistuksenpidätysehto B Omistusoikeus siirtyy heti – ostaja panttaa panttikirjoja myyjälle
A Omistuksenpidätysehto Omistuksenpidätys = Lykkäävä ehto Omistusoikeus siirtyy kun loppukauppahinta on maksettu Täydennetään purkavalla ehdolla Täydennetään sopimussakolla purun varalta Kaikki tämä voidaan tehdä sähköisestikin
A Omistuksenpidätysehto II Vakuus ostajan maksamalle kauppahinnalle 1. Maksettu osuus säilytetään ulkopuolisen hallussa tai 2. Myyjä panttaa panttikirjan tai panttikirjoja kauppakirjan ehdolla ensisijaisesti ostajalle Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan hakemuksen etukäteen
A Omistuksenpidätysehto III 3. Myyjä panttaa panttikirjat kauppakirjan ehdolla toissijaisesti ostajalle Ensisijainen panttaus on yleensä myyjän pankkiin Myyjän pankki antaa sitoumuksen, jonka pankki tekee jo etukäteen Omarahaosuus, kohde ei voi olla koko arvostaan pankissa pantattuna
B Omistusoikeuden siirto Omistusoikeus siirretään ostajalle heti Ostaja panttaa kiinnityksiä myyjälle maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi Ostajan vakuus = omistusoikeus
B Omistusoikeuden siirto II Myyjän vakuus Ostaja panttaa panttikirjan kauppakirjan ehdolla ensisijaisesti myyjän saatavan vakuudeksi Sähköisen panttikirjan ”hallinnan” osalta riittää, että panttikirja säilyy myyjälle kirjattuna
Hyödyt välitysliikkeelle Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti Panttikirjat eivät ole hukassa Panttikirjan haltija voi antaa sähköisiä sitoumuksia esimerkiksi panttikirjan siirtämisestä sen jälkeen, kun tietty maksu on tullut pankin tilille
Hyödyt ammattimaisille kiinteistönomistajille Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti Panttikirjojen käsittely on helppoa Lopullinen kauppakin voidaan tehdä helposti - ehkä käytetään kahta sopimusta?
Hyödyt rahoituslaitoksille Sähköiset panttikirjat – helppo hallita Sitoumuksetkin ehkä helpommin hallittavissa
Hyödyt kuluttajille Panttikirjat eivät ole hukassa
Tapio Nevala Asianajotoimisto Juridia Bützow Oy Fabianinkatu 29 B, 00100 Helsinki Puh: 010 684 1300 etunimi.sukunimi@juridia.com www.juridia.com