Asunto / Kiinteistö sijoituskohteena Asuntomarkkinailta Matti Markkula Nordea Yksityispankki Turku

2 Miksi sijoitan?  Tuottoa itselle  Tuottoa jälkipolvia varten  Haluan vaikuttaa (eettinen sijoittaminen?)  En tiedä mitä muutakaan tekisin rahoilleni  Kunhan varallisuus edes säilyy (inflaatiosuoja)  Nopea rikastuminen?

3 Sijoituskohteen valinta  Paras absoluutinen tuotto ? ( x % )  Paras riskikorjattu tuotto? (tuotto suhteessa riskiin)  Tuntuu tutulta, älä sijoita jos et ymmärrä  Mutu, fiilispohjalta valinta  Eettiset valinnat  Riski, tuotto, aika, likvidisyys, ikä.....  Vaihtoehtoiskustannus ?  Sopiiko omaisuuslajina kokonaisuuteen

4 Asunto / Kiinteistösijoitus on…….  Perinteinen  tuttu  ”helposti ymmärrettävä ja konkreettinen”  hajautusetuja tuova  hyvässä tapauksessa vaivaton  MUTTA, joitakin asioita on syytä pohtia

5 Mihin tuoton pitäisi riittää?  Riskitön korko % ( % )  Kiinteistömarkkinoiden volatiliteettipreemio (=kiinteistöjen arvot vaihtelevat) + 1 % ?  Likviditeettipreemio (realisointi vie aikaa) + 0,5% ?  Työpalkka (ei hoidu itsestään) + x € / v.  Varaukset korjauksiin + 1, + 2 vai + 3% / v ?  Verrataanko tuottoa hankintahintaan vai nykyarvoon?

6 Kenelle mahdollisesti ei sovi?  Ei osaa mitään / jotakin sijoituksen vaatimaa vaihetta itse: (osto/myynti, hallinnointi, vuokraaminen, korjaaminen..)  Ei halua nähdä vaivaa  Ei ehdi hoitaa  Asuu itse kaukana

7 Asuntosijoittamisen riskejä?  Liiaksi samanlaisia kohteita (kerrostaloyksiö?)  Sijainnit lähekkäin (paikkakuntariski)  Tekniset/rakenteelliset riskit  Korkoriski (korkojen laskiessa hinnat ylös ja päinvastoin?)  Suhdanne, verotus, tukipolitiikka, aluepolitiikka?

8 Asunto / kiinteistösijoittamista haittaavia tekijöitä  Osto- ja myyntikulut  Verot

9 Kenelle erityisesti sopii ? esim.  Sille, joka omaa liikemiestaitoa kiinteistö/asunto -asioissa  Hajautukseksi muiden sijoitusten joukkoon  Pystyy itse kasvattamaan arvoa (remontti, kohteen kehittäminen…)

10 Vaihtoehto suoralle kiinteistö- / asunto-osakesijoitukselle ?  Sijoitus pörssinoteerattuun Kiinteistösijoitusyhtiöön? = suomessa esim. Sponda  Mahdollisesti esim. indeksilainan kautta? = Indeksilaina Kiinteistö

11 Indeksilaina Kiinteistö Nordea Pankki Suomi Oyj:n joukkovelkakirjaohjelman laina 22/2004 Maturiteetti:4 vuotta Pääomaturva:100 % Tuottokerroin:100 % Merkintähinta:n. 100 % Viiteindeksi:EPRA kiinteistöindeksi Keskiarvotus:2 viimeistä vuotta (neljännesvuosittain) Merkintäaika:

12 Historiallinen kehitys ja tuotto

13 EPRA vs. Kiinteistöhinnat Suomessa

14 EPRA vs. DJ Global Titans

15 Viiteindeksin koostumus suurimmat 15 osaketta

16 Viiteindeksin maajakauma

17 Esimerkkejä yrityksistä  Land Securities Group – LSG sijoittaa kiinteistöihin, sisältäen toimistoja, kauppoja, kauppakeskuksia, kaupungin ulkopuolisia vähittäismyymälöitä, marketteja, ja teollisia halleja sekä varastoja. LSG:n portfolio sisältää myös pienen määrän hotelli- vapaa- aika- ja omakotitalo kiinteistöjä.  Unibail – Unibail vuokraa toimitiloja sekä remontoi kiinteistöjä myytäväksi. Yrityksen kiinteistöomistukset ovat pääasiassa kauppakeskuksia, toimitiloja yrityksille sekä kokous- ja näyttelytiloja. Yrityksen omistukset sijaitsevat kaupunkien keskustoissa tai pääliikenneyhteyksien varsilla.  Minerva – Minerva Plc on kiinteistösijoitusyhtiö, joka sijoittaa ainoastaan Lontoon suurin toimistokomplekseihin, jotka vuokrataan valtiolle, pankeille tai suuryrityksille. Yritys hakee kohteet vahvan kassavirran sekä pitkän aikavälin kasvupotentiaalin perusteella

18 Asuntojen hinnat vs. kaupalliset kiinteistöt  EPRA indeksissä pääpaino kaupallisilla kiinteistöillä  Kaupallisten kiinteistöjen hinnat: – Hintakehitys enemmän riippuvasta talouden sykleistä – Yritysten vakavaraisuudesta  Asuntojen hinnat: – Hintakehitys enemmän riippuvaista korkotasosta – Kuluttajien ostovoimasta

19 Korot ja asuntojen hinnat

20 Kiinteistösijoittamisen edut:  Erinomaiset hajautusominaisuudet – Kiinteistöjen hintakehityksellä matala korrelaatio osake- ja jvk markkinoihin nähden  Kiinteistösijoitukset ovat tuottaneet historiallisesti paremmin kuin osakemarkkinat keskimäärin – 42,8 % p.a. (viimeinen vuosi) – 18,2 % p.a. (viimeiset 3 vuotta) – 11,2 % p.a. (viimeiset 5 vuotta) – 6,90 % p.a. (viimeiset 10 vuotta)  Viiteindeksin volatiliteetti erittäin maltillinen (EPRA n. 8 %) verrattuna perinteisiin osakeindekseihin (esim. S&P500 n. 18 %)

21 Miksi indeksilaina?  Hajautettu sijoitus yhdellä instrumentilla  Suoraan kiinteistöihin sijoittamisessa: – ”blokkikoko” on suuri – kustannukset korkeat – vaivalloista – sisältää muita hintakehityksestä riippumattomia riskejä – Verot (varallisuusvero, varainsiirtovero etc)  Vaikka kiinteistöjen hintakehitys on ollut tasaisesti nouseva, silloin tällöin on nähty myös suuria romahduksia  Indeksilaina tarjoaa pääomaturvan!

22 Asunto- / Kiinteistömarkkinoiden näkymiä Suomessa  Suomen Pankki ennustaa asuntojen hintojen nousevan edelleen vuoteen 2006 saakka, joskin loppua kohti loivenevaa vauhtia (Talouselämä 4/2004)  Asuntoluottojen suuri kysyntä jatkuu keväällä. Asuntomarkkinoilla odotettavissa vireä kaupankäyntivuosi (Huoneistokeskus 10/2004)  Asuntojen hinnat nousevat vielä lyhyellä aikavälillä, mutta hintojen nousu tasaantuu korkojen noustessa. Odotamme kehityksen olevan vahvempaa kaupallisten kiinteistöjen puolella (Reijo Heiskanen 10/2004)

23 Yhteenveto  Indeksilaina Kiinteistöllä – Hajautusta salkkuun – Kustannustehokkaasti kiinteistömarkkinoille – 100 %:n tuottokerroin täydellä pääomaturvalla !!