Luentoja kiinteistöpanttioikeudesta

Esitys aiheesta: "Luentoja kiinteistöpanttioikeudesta"— Esityksen transkriptio:

1 Luentoja kiinteistöpanttioikeudesta
Helsingin yliopisto M.I. Niemi

2 Sisältö 1. Panttioikeuden käsite 2. Panttioikeuden tarkoitus
3. Kiinteistöpanttioikeuden kohde 4. Panttioikeuden perustaminen 4.1 Manuaalisesti 4.2 Sähköisesti 5. Panttioikeuden sisältö 6. Panttivelkojan sivullissuoja 7. Kiinnityksen vahvistaminen 8. Yhteiskiinnitys 9. Määräosa ja -ala 10. Kiinnityksen muuttaminen 11. Panttisaamisen perintä 12. Panttioikeus käyttöoikeuteen 13. Lakisääteinen panttioikeus

3 1. Panttioikeuden käsite
Velkojan kannalta panttioikeus on subjektiivinen oikeus (arvo-oikeus). Panttioikeus on normaalisti saamisen vakuus eli sen suorittamisen lisäturva (panttioikeuden liitännäisyys). Velkojalla on oikeus panttiesineen arvoon saamisensa suorittamiseksi. Saaminen on normaalisti rahasaaminen, useimmiten myönnetty luotto. Velallisen henkilökohtaisen velkavastuun suorittamisen turvaksi asetetaan esinekohtainen velkavastuu.

4 Velkoja on oikeutettu ja joutuu perimään saamisensa vakuudesta, jos velallinen ei maksa saamista sen eräännyttyä (panttioikeuden toissijaisuus). Velkojalla ei ole intressiä vakuusesineeseen tai sen käyttämiseen, vaan saamisensa suorittamiseen. Panttioikeus merkitsee velkojalle erittäin hyvää etuoikeutta (suhteessa muihin velkojiin), oikeuden pysyvyyttä panttiesineen omistajanvaihdoksissa (sitovuus suhteessa uusiin omistajiin) ja menettelyllisiä erivapauksia saamista perittäessä. Seuraavassa tarkastellaan tavanomaista, kiinnitykseen ja sopimukseen perustuvaa panttioikeutta (myöhemmin erikseen lakisääteistä panttioikeutta).

5 Panttioikeuden perustaminen edellyttää panttaussopimuksen (ja saamisen) lisäksi julkistavan toimenpiteen (julkivarmistuksen). Kiinteistöpanttioikeuden osalta julkisvarmistuksena toimii ennen kaikkea kirjaus (kiinnitys) julkisessa rekisterissä (lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä). Kiinteä omaisuus ja siihen kohdistuvat oikeudet julkistetaan ja tunnistetaan rekistereiden avulla. Julkivarmistavana toimena on lisäksi panttikirjan luovuttaminen velkojalle (tai luovuttamista vastaava tradeeraustoimi). Sähköisessä menettelyssä julkistaminen vain rekisterin avulla (panttikirjan saaja (”haltija”) kirjataan).

6 Pantti on joko velallisen itsensä tai sivullisen (kolmannen henkilön) asettama (vierasvelkapanttaus). Vierasvelkapanttauksessa pantinantajalla on vain esinekohtainen velkavastuu (samoin kuin panttiesineen luovutuksen jälkeen) Vierasvelkapanttaus rinnastuu laajasti takaukseen (TakL = laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta). Sivullisen asettama vakuus merkitsee, että hän antaa yksipuolisen sitoumuksen velallisen hyväksi. Yksipuolisen sitoumuksen rationaalisuus edellyttää, että vakuuden antajalla ja velallisella on yhteinen intressi tai vakuuden antajan turvana on vastavakuus.

7 2. Panttioikeuden tarkoitus
Panttivakuus on asetettu velkojan hyväksi. Se vahvistaa olennaisesti velkojan asemaa ja lisää saamisen käypää arvoa. Luotonantaja vaatii yleensä pantin (tai muun vakuuden) luoton myöntämisen tai tietynehtoisen luoton edellytyksenä. Luoton vakuudettomuus vaatii perustelun. Panttivakuus on asetettu myös velallisen hyväksi. Se parantaa hänen asemaansa luoton hakijana ja velallisena

8 Lähtökohtaisesti luotonannon rationaalisuus edellyttää vakuutta.
Vakuudettomia luottoja käytetään läheisten kesken (esim. sukulaiset tai konserni) tai kun luotonantajalla ja -saajalla on rahoituksessa yhteinen intressi. Yritysrahoituksessa välirahoituksessa (yksiselitteisen oman ja vieraan pääoman väliin jäävä rahoitus, osakeyhtiöt) ja erityisluottolaitosten luotoissa käytetään vakuudettomia luottoja.

9 Vakuuden avulla velkoja varautuu velallista koskeviin riskeihin ja pyrkii saamaan etuoikeutetun asema. Suojautuminen velallisen maksukyvyttömyyttä tai -haluttomuutta kohtaan merkitsee suojautumista luottotappioita vastaan. Velallisen maksukyvyttömyys (insolvenssi) ei vaikuta saamisen pätevyyteen (veritas), mutta kylläkin sen hyvyyteen (bonitas). Pätevä saaminen voi olla arvoton.

10 Velallista koskevat riskit johtuvat luottoajasta.
Luoton myöntämisen ja sen erääntymisen välisenä aikana velallisen taloudellinen tilanne voi huonontua kahdella tavalla: Velallisen veloista vastaava omaisuus voi vähentyä tai hänen muut velkavastuunsa voivat lisääntyä. Velallinen voi muuttua ylivelkaiseksi (insuffisientiksi).

11 Panttioikeus (samoin kuin muut esinevakuudet) suojaa velkojaa molemmissa em. suhteissa:
Tehokas panttioikeus sitoo esineen uutta omistajaa. Oikeus pysyy voimassa ja uuden omistajan rasituksena. Muut myöhemmät velkojat eivät voi saada panttivelkojaa parempaa etuoikeutta. Panttauksen avulla velkojalle luodaan etuoikeutetun velkojan asema.

12 Esinevakuuksien käyttäminen lisää taloudellista tehokkuutta
Vakuus vähentää velkojan riskiä ja tiedonhankkimiskustannuksia (vakuus on informaation korvike). Luoton myöntämiskynnys ja korko alenevat. Luottoa myönnettäessä vakuusvelkojan ei tarvitse hankkia selvityksiä luoton saajan luotettavuudesta tai maksukyvystä tai seurata luottoaikana velallisen taloudellisen aseman kehittymistä. Etuoikeudettomat velkojat voivat helposti ennakoida vakuudet, joten heidän kustannustensa nousu on vähäisempi kuin vakuusvelkojan edut.

13 3. Kiinteistöpanttioikeuden kohde
Kiinteistöpanttioikeus voidaan perustaa kiinteistöön tai sen määräosaan tai -alaan (MK 15:1). Samassa menettelyssä perustetaan panttioikeus toisen maahan kohdistuvaan käyttöoikeuteen (MK 19 luku). Kiinteistö määrittyy kiinteää omaisuutta koskevan rekisterijärjestelmän kautta. Kiinteistö tarkoittaa itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka kiinteistörekisterilain nojalla on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin (yksikkörekisteriin, KML 2.1/1 §).

14 Kiinteistö merkitään rekisteriin, kun se on kiinteistötoimituksessa muodostettu (kiinteistötunnus, KRL 4 §). Kaikki kiinteistöt on muodostettu ja niistä on toimitusasiakirjat. Kiinteistörekisteri sisältää kiinteistöjen luettelon (katasteri), rekisterikartan ja toimitusasiakirjat. Kiinteistön rajojen ja alueiden lisäksi kiinteistörekisteriin merkitään mm. rasitteet, tieoikeudet, erityiset etuudet ja osuudet yhteisiin alueisiin ja muihin yhteisiin etuuksiin.

15 Em. oikeuksia lukuun ottamatta kiinteistöihin kohdistuvat oikeudet merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (oikeuksien rekisteriin eli Suomen kirjaamisrekisteriin). Myös tämä rekisteri on yksikköpohjainen. Suomen kiinteistöjä koskeva rekisterijärjestelmä on dualistinen (jaettu kahteen erilliseen rekisteriin). Luovutetut (tai pidätetyt) määräalat merkitään molempiin rekistereihin (määräalatunnus, KRA 8.1 § ) ja kirjatut maanvuokra- tai muut kiinnityskelpoiset käyttöoikeudet lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (laitostunnus, KirjRekA 6.2 §).

16 Käytännössä panttauksen kohteina olevat kiinteistöt ovat normaalisti tiloja tai tontteja.
Muunlaisten kiinteistöjen (yleiset alueet, valtion metsämaat, suojelualueet, lunastetut alueet, yleisiin tarpeisiin erotetut alueet, erilliset vesijätöt ja yleiset vedet, ks. KRL 2 §) panttaamisen estää yleensä puuttuva lainhuudatus. Tällainen kiinteistö tulee lainhuudatettavaksi vain, jos se tai sen määräosa tai -ala luovutetaan (ks. MK 12:4). Muita rekisteriyksiköitä (kiinteistöjen yhteiset alueet tai tieoikeudella hallitut liitännäisalueet) ei voi pantata. Oikeus ns. ehdolliseen tonttiin rinnastetaan omistusoikeuteen, ja ns. vakaata hallintaoikeutta maahan pidetään käyttöoikeutena.

17 Kiinteistöön rinnastuvat luovutettu (tai pidätetty) määräala ja omistusoikeus kiinteistön määräosaan. Tilojen ja tonttien ohella määräalat ja määräosat ovat tavanomaisia vaihdannan kohteita. Määräosa viittaa jaolliseen yhteisomistukseen, josta on erotettava jakamaton yhteisomistus ja kiinteistöjen yhteiset alueet. Kiinnityskelpoinen maanvuokra- tai muu käyttöoikeus kiinteistöön tai alueeseen ja siihen kuuluva omistusoikeus rakennukseen ovat irtainta omaisuutta (muodostavat irtaimen esineen), mutta siihen sovelletaan laajasti kiinteää omaisuutta koskevia sääntöjä.

18 Pinta-alojen, rajojen ja kiinteistöön kuuluvien oikeuksien lisäksi kiinteistön ulottuvuus määräytyy ainesosia ja tarpeistoa koskevien periaatteiden ja sääntöjen perusteella. Panttioikeuden (ja kiinnityksen) kohteena on kiinteistö (tai sen määräala) ainesosineen ja tarpeistoineen, ellei siitä poiketa esim. kirjauksen perusteella. Sääntely perustuu pyrkimykseen säilyttää taloudelliset kokonaisuudet, tavanomaisiin käytäntöihin ja osapuolten perusteltuihin odotuksiin. Ainesosien ja tarpeiston lukeminen panttioikeuden piiriin on toimivan panttausjärjestelmän edellytys.

19 4. Panttioikeuden perustaminen 4.1 Manuaalisesti
Manuaalinen tarkoittaa perustamista paperisen panttikirjan avulla (vuoden 1995 maakaaressa omaksuttu menettely). Panttioikeudella kiinteään omaisuuteen on neljä edellytystä (= perustamismenettelyn vaiheet): - kiinnitys, - panttaussopimus, - panttikirjan luovutus velkojalle ja - saaminen.

20 Maakaaren mukaan panttioikeus perustetaan siten, että kiinteistön (tai vastaavan kohteen) omistaja hakee ensin kiinnitystä, jonka vahvistamisen johdosta hänelle annetaan panttikirja (valmistelutoimet). Sen jälkeen omistaja panttaa kiinteistön luovuttamalla panttikirjan saamisen vakuudeksi velkojalle (MK 15:2.1 ja 16:3.1, panttikirjaa ei pantata). Käytännössä pankit tai muut luotonantajat hakevat kiinnitykset omistajan toimeksiannosta tai valtuutettuna ja hoitavat muutenkin panttioikeuden perustamisen osana luottojärjestelyä.

21 Panttauksen yhteydessä voidaan hakea uusia kiinnityksiä ja panttikirjoja, tai voidaan käyttää aiemmin saatuja, esim. omistajalle palautuneita tai jo valmiiksi luotonantajan hallussa olevia panttikirjoja. Panttioikeus on velkojan oikeus, josta sovitaan omistajan (pantinantajan) ja velkojan (pantinsaajan) välisellä panttaussopimuksella. Panttaussopimus (ilman julkivarmistusta) ei vielä perusta panttioikeutta mutta velvoittaa pantinantajan perustamaan panttioikeuden ja tradeeraamaan panttikirjan.

22 Pantinantaja ja velkoja voivat sopia erityis- tai yleispanttauksesta.
Erityispanttaus on sidottu tiettyyn tai tiettyihin (yksilöityihin) saamisiin. Yleispanttaus tarkoittaa vakuutta velallisen tai useiden velallisten kaikista (myös tulevaisuudessa syntyvistä) saamisista tietylle velkojalle.

23 Panttioikeus syntyy, kun omistaja panttaussopimuksen täyttämistoimena luovuttaa panttikirjan saamisen vakuudeksi velkojalle (MK 17:1.1 ja 17:2.1). Luovutusta vastaava traditio voi tapahtua myös ilmoittamalla panttauksesta sivulliselle, jonka hallussa panttikirja on (MK 17:2.3). Omistaja voi ilmoittaa vapaamuotoisesti; panttivelkoja esittää kirjallisen todistuksen panttauksesta. Jälkipanttioikeus perustetaan ilmoittamalla ensisijaiselle velkojalle (jonka hallussa panttikirja on) toisen velkojan hyväksi perustetusta (toissijaisesta) jälkipanttioikeudesta saman kiinnityksen ja panttikirjan puitteissa.

24 Panttikirja on usein velkojan hallussa jo ennen panttioikeuden syntymistä.
Panttikirja voi olla velkojalla ehdollisen tai myöhemmin syntyvän saamisen vakuutena tai yleispanttaussopimuksen perusteella. Tällöin panttioikeus syntyy, kun saaminen syntyy (MK 17:2.2). Panttioikeus syntyy saamisen syntyessä, kun velkoja on hakenut kiinnitystä ja saanut panttikirjan pantinantajan toimeksiannosta tai valtuutettuna. Kiinnityshakemuksessa voidaan määrätä, että panttikirja toimitetaan nimetylle henkilölle, käytännössä velkojalle. Tällöin panttioikeus syntyy, kun kiinnitys vahvistetaan (MK 17:2.3).

25 Useimmiten pantti annetaan ja velkojan panttioikeus syntyy, kun luotto myönnetään ja nostetaan (velallinen saa luoton rahamäärän käyttöönsä ja velkojan saaminen syntyy). Pantti voidaan antaa ehdollisen tai tulevaisuudessa syntyvän saamisen vakuudeksi Kysymys voi olla esim. myöhemmin myönnettävästä luotosta, jatkuvista vuokrasaamisista, vahingonkorvausvastuusta tai vastavakuudesta. Ehdollisen saamisen panttioikeus syntyy kun saamisen oikeusperuste syntyy (saaminen voi muuttua myöhemmin ehdottomaksi). Panttioikeus voi olla ns. puhdas esinevastuu (ei henkilökohtaista velkavastuuta, tai saaminen vanhentunut).

26 4.2 Sähköisesti Eräitä eurooppalaisia esikuvia seuraten Suomessa otetaan käyttöön sähköiset kiinteän omaisuuden vaihdantajärjestelmät. Kysymys on avoimessa verkossa tehtävistä kiinteistönkaupoista ja muista kiinteän omaisuuden luovutuksista (sähköinen kaupankäyntijärjestelmä) sekä panttioikeuden osalta sähköisestä panttikirjasta (sähköinen panttaus- ja kiinnitysjärjestelmä). Ruotsissa sähköinen panttikirja on ollut käytössä vuodesta 1994 alkaen.

27 Lait (96-99/2011, HE 2010:146) on annettu, mutta niiden voimaantulosta säädetään erikseen.
Tarkoituksena on, että lainmuutokset tulevat voimaan kolmen vuoden kuluttua niiden vahvistamisesta. Suunnitelmien mukaan sähköiset panttikirjat otetaan käyttöön vuonna 2013 ja sähköiset kiinteän omaisuuden luovutukset vuonna 2015. Sähköiset järjestelmät tulevat toimimaan rinnakkain nykyisten menettelyjen kanssa (vapaaehtoisuus ja vaihtoehtoisuus). Odotettavissa on, että pankkien toimesta panttikirjat muutetaan nopeasti sähköisiksi.

28 Sähköisissä menettelyissä on käytettävä maanmittauslaitoksen ylläpitämiä keskitettyjä lomakesivuja (julkinen verkkopalvelu, MK 9 a:4.1). Osapuolet tunnistautuvat (pankki- tai vastaavilla tunnisteilla, MK 9a:1.1 ja ). Järjestelmään voidaan tallettaa valtuutus tai organisaatiotunniste (MK 9 a:1.3 ja 9 a:14.3). Interaktiivinen lomake valvoo luovutuksen laillisuuden ja tietojen oikeellisuuden sekä täydentää tietoja (lomake on yhteydessä lainhuuto- ja kiinnitys-, kiinteistö- ja muihin rekistereihin, MK 9 a:4.2). Oikeustoimet voidaan tehdä etäkauppoina ja vastaavina oikeustoimina (tarvitaan vain yhteydet järjestelmään).

29 Kaupankäyntijärjestelmässä luovutus tapahtuu sähköisellä lomakkeella, johon molemmat osapuolet ottavat yhteyden. Lainhuudon haltija voi avata kaupankäynnin, tehdä kauppakirjaluonnoksen ja ilmoittaa avauksesta ostajaehdokkaalle (vapaamuotoisten keskustelujen jälkeen). Ostaja voi tehdä luonnokseen muutoksia, ja muutoksia voidaan tehdä vuorotellen. Sitova kauppa tai muu luovutus syntyy, kun molemmat osapuolet hyväksyvät saman tekstin (MK 9 a:9.1-2).

30 Syntynyt luovutus kirjautuu välittömästi (reaaliaikaisesti) verkon kautta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ostajan lainhuutohakemuksena (MK 9 a:12.1, ei enää erillistä lainhuudon hakemista). Sähköisen lomakkeen käyttäminen korvaa määrämuotoisen luovutuskirjan, eikä kaupanvahvistajaa tarvita (MK 2:1.1-2). Järjestelmään liittyy tukipalveluja: Kauppahinta, varainsiirtovero ja kirjaamismaksut voidaan maksaa ja kuitata osana kaupantekoa, ja tarvittavat panttivakuudet voidaan järjestää (kiinnityksiä voidaan hakea ja panttikirjoja voidaan siirtää ostajan luotonantajalle, MK 9 a:7.3).

31 Sähköisessä panttaus- ja kiinnitysjärjestelmässä paperinen panttikirja korvataan sitä vastaavalla merkinnällä panttikirjan haltijasta (saajasta) lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (MK 17:2.1-2). Rekisteriin tulee aina merkintä panttikirjan haltijasta (nykyisin merkitään vain ilmoituksesta, MK 16:9.1). Kirjaus panttikirjan saajasta ei merkitse varsinaista sähköistä panttausta, vaan aineellisoikeudellinen panttaus tapahtuu edelleen omistajan ja velkojan välisenä oikeustoimena. Panttikirjan saajaa koskeva kirjaus vastaa panttikirjan hallinnan luovutusta (tradeerausta).

32 Kiinteistön tai vastaavan kohteen lainhuudon tai kirjauksen haltija (omistaja tai haltija) voi tunnistautua järjestelmässä ja hakea kiinnityksen vahvistamista sähköisellä lomakkeella (hakemus tulee vireille automaattisesti, MK 9 a:16.1). Lomake kontrolloi rekisteriyhteyksien avulla hakemuksen lainmukaisuuden ja sen sisältämät tiedot sekä antaa täydentävät tiedot. Kiinnitystä vahvistettaessa panttikirjalle merkitään aina saaja (hakija tai nimetty velkoja tai muu henkilö = kenen nimiin panttikirja kirjataan, ks. MK 9 a:17.1).

33 Omistajan (tai haltijan) on kiinnityshakemuksessa valittava paperinen panttikirja tai sähköinen muoto (sähköinen = merkintä, että paperista panttikirjaa ei ole annettu). Pankit ja muut velkojat voivat kerralla muuttaa hallussaan olevat panttikirjat sähköisiksi. Muodon muuttamista hakee se, jonka hallussa panttikirja on tai kenen nimiin se on kirjattu, MK 18:7 a)

34 Sähköinen panttikirja voidaan siirtää lomakkeen avulla
- panttauksen yhteydessä omistajan toimesta velkojan nimiin, - velan maksun jälkeen velkojan toimesta omistajan nimiin - saamisen siirron yhteydessä toisen velkojan nimiin. - ensisijaiselta panttivelkojalta jälkipanttivelkojan nimiin. Saajaksi kirjattu voi hakea siirtoa uudelle saajalle.

35 Panttioikeus syntyy, kun velkoja kirjataan panttikirjan saajaksi ja mikäli muut panttauksen edellytykset ovat käsillä (panttaussopimus ja velkojan saaminen). Velkojan panttioikeus voi syntyä joko suoraan kiinnityshakemuksen perusteella (kirjaus suoraan velkojan nimiin) tai myöhemmin panttikirjan siirron perusteella. Jälkipanttaus tapahtuu, kun omistaja (pantinantaja) tai jälkipanttivelkoja ilmoittaa siitä ensisijaiselle velkojalle (jälkipanttaus ei ilmene rekisteristä).

36 Ensisijainen panttivelkoja ilmoittaa panttikirjan siirrettäväksi jälkipanttivelkojan nimiin, kun panttikirja vapautuu ensin mainitulta. Yleispanttauksessa tai myöhemmin syntyvän saamisen osalta panttikirja siirretään velkojan nimiin, mutta panttioikeus syntyy, kun saaminen syntyy. Myöhemmin siirrytään automaattiseen kiinnityksen vahvistamiseen (ei enää hakemusvaihetta tai hakemuksen käsittelyä. Jatkossa sähköisiä menettelyjä voidaan laajemminkin automatisoida.

37 5. Panttioikeuden sisältö
Panttioikeus kiinteään omaisuuteen on luotonantajalle tai muulle velkojalle kuuluva vakuusoikeus. Panttioikeuden lähtökohtana on panttikirjan ja kiinnityksen osoittama rahamäärä, joka kattaa pääoman lisäksi luotto- ja viivästyskorot sekä perimis- ja muut kulut (velkojan koko saaminen). Panttioikeus on riippuvuussuhteessa sekä kiinnitykseen että saamiseen. Panttioikeus ei voi olla kiinnityksen tai saamisen määrää suurempi (vaikka saaminen olisi suurempi).

38 Velkojalla on oikeus periä saaminen vakuutena olevasta kiinteästä omaisuudesta (omistajalta), jos erääntynyttä maksua ei muuten suoriteta. Viime kädessä periminen tapahtuu ulosmittauksen perusteella huutokaupassa. Panttivelkojalla on erittäin hyvä etuoikeus suhteessa muunlaisiin velkojiin, ja hän saa saamisensa etuoikeusjärjestyksen mukaan jaettavasta kauppahinnasta (UK 5:47 ja 6:2.1). Olennaista on, että myöhemmät tai etuoikeudettomat velkojat saavat saamisensa vasta panttivelkojien jälkeen. Etuoikeuden merkitys ei rajoitu vain huutokauppaan, vaan sillä on yleinen, panttivelkojan aseman määräävä merkitys.

39 Panttivelkojien kesken ja suhteessa kirjattuihin erityisiin oikeuksiin ratkaiseva merkitys on kiinnityksen hakupäivällä (MK 16:8.1-2). Panttivelkojalla, jonka oikeus perustuu aiemmin haettuun (ja vahvistettuun) kiinnitykseen, on parempi etuoikeus kuin myöhemmin haettuun kiinnitykseen vetoavalla velkojalla. Ellei hakemuksessa ole osoitettu järjestystä, samana päivänä haetuilla on sama etuoikeus. Samanpäiväisellä kirjatulla erityisellä oikeudella on parempi etuoikeus kuin kiinnityksellä (MK 14:8.1). Panttauksen ajankohdalla ei ole merkitystä etuoikeuden suhteen, kun kysymys on eri kiinnityksistä.

40 Sama pantti (panttikirja) voi olla useiden velkojien saamisten vakuutena
Panttikirjan (ja kiinnityksen) puitteissa voi olla tarkennettu etuoikeusjärjestys (alajärjestys). Etuoikeus kattaa saamisen pääoman lisäksi koron ja muut liitännäiskustannukset. Jälkipanttivelkoja vetoaa ensisijaisen velkojan saamisen etuoikeuteen suhteessa muihin panttikirjoihin vetoaviin velkojiin. Jälkipanttaus on toissijainen panttaus saman panttikirjan puitteissa.

41 Ensisijaisella velkojalla voi olla useita eri aikoina syntyneitä saamisia (yleispanttaus tai useita panttauksia samaa panttikirjaa käyttäen). Paras etuoikeus on ensisijaisen velkojan ennen jälkipanttausta syntyneillä saamisille tai joiden vakuudeksi panttaus on tapahtunut ennen jälkipanttausta. Saamiset, jotka ovat syntyneet jälkipanttauksen jälkeen tai joiden hyväksi panttaus on tapahtunut jälkipanttauksen jälkeen, ovat etuoikeusjärjestyksessä jälkipanttivelkojan jälkeen.

42 Takaaja tai vierasvelkapanttaaja, joka maksaa velan, saa päävelan muuhun panttikirjaan takautumisoikeuden (TakL 30.1 §). Jos vm. panttikirja on myös päävelkojan muun saamisen vakuutena (jonka vakuutena takaus tai vierasvelkapantti ei ole), ennen takausta tai vierasvelkapanttausta syntynyt saaminen saa etuoikeuden ennen takautumissaamista. Jos muu saaminen on syntynyt takauksen tai vierasvelkapanttauksen antamisen jälkeen, takautumissaamiselle on sitä parempi etuoikeus. = takautumissaamisen velkoja vetoaa päävelkansa etuoikeuteen.

43 Takaajan tai vierasvelkapanttaajan takautumissaamisella on parempi etuoikeus kuin jälkipanttivelkojalla (HE 1998:189, s. 64). Tämä koskee myös tilannetta, jossa jälkipanttaus on tapahtunut ennen takauksen tai vierasvelkapanttauksen antamista. Takaaja tai vierasvelkapanttaaja tulee ensisijaisen panttivelkojan ja ensisijaisen saamisen tilalle, jonka puolesta hän on maksanut päävelan (päävelkoja olisi muuten realisoinut pantin ennen jälkipanttivelkojaa). Velkojat voivat sopia etuoikeudesta muulla tavalla keskinäisten väliensä osalta (ei kuitenkaan, kun pakottava järjestys, esim. asuntolaina (TakL 3.2 §).

44 Esimerkki, kiinteistö X
1. Kiinnitys , , panttivelkoja A 2. Kiinnitys , - velkoja B, ensisijainen yleispanttivelkoja, panttaus ja saaminen - takaaja C (takautumisvelkoja), takaus - jälkipanttivelkoja D, panttaus - velkoja B, saaminen 3. Kiinnitys , , velkoja E

45 Pakkolunastuksessa ja vastaavissa tilanteissa panttivelkojalla on sama oikeus lunastus- tai vastaavaan korvaukseen (esim. LunL 68 § ja KML §). Panttivelkojalla on oikeus eräännyttää saamisensa ennenaikaisesti, jos pantatun omaisuuden arvo alenee olennaisesti omistajan aiheuttamana tai onnettomuuden vuoksi (MK 17:7). Omaisuuden vahingoittumisen jälkeen panttivelkojalla on oikeus saada saamisensa vakuutuskorvauksesta (MK 17:8).

46 Velkojan panttioikeus on sitova suhteessa kiinteän omaisuuden luovutuksensaajaan tai muuhun uuteen omistajaan (MK 17:5.2). Uusi omistaja on esinekohtaisessa velkavastuussa eli ao. omaisuuden arvon puitteissa (se voidaan ulosmitata velkojan saamisesta). Panttioikeus pysyy pantatun omaisuuden rasituksena omistajanvaihdoksista riippumatta. Yleensä henkilökohtainen velkavastuu pyritään siirtämään luovutuksensaajalle, ellei velkaa makseta luovutuksen yhteydessä (velkojan suostumuksella). Vierasvelkapanttauksessa omistaja on jo alun perin vain esinekohtaisessa velkavastuussa.

47 Kaikki kiinnitykset ja näin ollen mahdolliset panttioikeudet julkistetaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin avulla. Jokainen luovutuksensaaja voi havaita kiinnitykset lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ennen luovutusta rasitustodistuksen avulla. Myyjän on esitettävä kiinteistön tai vastaavan kohteen rasitustiedot ennen kauppaa (MK 2:19.1/3). Ostajaehdokkaan on pyydettävä myyjältä selvitys velkojen (ja panttivastuun) määrästä Pantatun omaisuuden luovuttaminen ei edellytä panttivelkojan suostumusta.

48 Vain omistajalla on oikeus pantata kiinteää omaisuutta.
Lainhuudatusta ei edellytetä, aineellisoikeudellinen omistus riittää. Ostaja voi käyttää ostettua kiinteistöä tai vastaavaa kohdetta vakuutena välittömästi kaupan jälkeen kaupan tai rakentamisen rahoittamiseksi. Velkoja ei saa siirtää panttikirjaa erikseen (erottaa velkakirjasta). Panttikirja ei ole velkakirja (saamistodiste) tai muu arvopaperi vaan vakuusasiakirja (vakuusinstrumentti). Velkoja voi siirtää saamisen vakuuksineen (yhdessä panttikirjan kanssa).

49 Velkojan on palautettava panttikirja omistajalle, kun saaminen on maksettu tai muuten lakannut, ellei sivullisella (esim. jälkipanttivelkojalla) ole siihen parempaa oikeutta. Panttikirja on tarkoitettu käytettäväksi uudestaan, ja se luovutetaan kiinteistönkaupan yhteydessä ostajalle kiinteistön tarpeistona. Kiinnitys ja panttikirja ovat voimassa, kunnes kiinnitys kuoletetaan Panttikirja on sidottu joko saamiseen (velkojan hallussa) tai kiinteän omaisuuteen (omistajan hallussa). Panttikirjaa ei voi ulosmitata erikseen vaan vain joko saamisen kanssa sen vakuutena tai kiinteän omaisuuden kanssa.

50 Lähtökohtana on, että lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ei ilmene, kenen hallussa panttikirja on, onko se lainoitettu (luovutettu velkojalla panttauksen yhteydessä) tai mikä on panttisaamisen määrä (enintään kiinnityksen määrä). Panttikirjan osoittamista suoraan velkojalle MK 16:4.2:n ja 17:2.3:n mukaan ei myöskään merkitä rekisteriin. Kiinnityksen hakija tai velkoja voi ilmoittaa velkojan merkittäväksi kiinnitysmerkinnän yhteyteen rekisteriin (MK 16:9.1). Merkintä on luonteeltaan informatiivinen. Se ei perusta panttioikeutta, eikä siihen liity luottamuksen suojaa. Käytännössä merkintöjä on tehty vähän, eivätkä ne ole ajan tasalla.

51 6. Panttivelkojan sivullissuoja
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkisen luotettavuuden perusteella panttivelkoja nauttii vastaavaa suojaa kuin kiinteistön tai erityisen oikeuden luovutuksensaaja. Panttivelkojan sivullissuoja on vilpittömän mielen suojaa. Velkojan selonottovelvollisuus kohdistuu ennen kaikkea lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin (rekisterin sisällön suhteen ei voi olla vilpittömässä mielessä, MK 7:3.1). Panttaus voi osoittautua tehottomaksi suhteessa sivulliseen, mutta tehottomuus voi korjaantua.

52 Panttivelkoja voi luottaa siihen, että muita velkavastuita tai rasituksia kuin lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä ilmeneviä ei ole (kirjaamisrekisterin julkinen luotettavuus negatiivisessa merkityksessä). Sopimusperusteinen panttioikeus edellyttää kiinnitystä, ja luovutuksensaaja saa vilpittömän mielen suojaa suhteessa kirjaamattomaan lakisääteiseen panttioikeuteen (MK 20:3.1).

53 Em. sivullinen voi olla ns
Em. sivullinen voi olla ns. oikea omistaja eli pantinantajan edeltäjä tai vastaavassa asemassa oleva. Pantinantajan saanto voi esim. olla pätemätön. Panttioikeus jää pysyväksi ja sitoo oikeaa omistajaa, vaikka pantinantaja ei olisikaan oikea omistaja, jos pantinantajalla oli panttioikeutta perustettaessa lainhuuto nimissään ja panttivelkoja oli vilpittömässä mielessä (MK 13:4.2, pantinsaantosuoja). Oikea omistaja, jolle hänen seuraajansa panttaama kiinteistö tai vastaava kohde palautuu, on pääsääntöisesti oikeutettu vaatimaan panttioikeuden tehottomaksi julistamista. Pantinsaantosuojan myöntäminen merkitsee poikkeusta vilpittömän mielen suojaamisen perusteella (ekstinktio velkojan hyväksi).

54 Velkoja ei voi saada pantinsaantosuojaa, jos pantinantajan saannon pätemättömyys johtuu ns. vahvasta pätemättömyysperusteesta (MK 13:5). Vahvoja perusteita ovat saantokirjan, valtakirjan tai muun kelpoisuustodistuksen väärennys, OikTL 28 §:n mukaisen törkeän pakon käyttäminen tai kun pantinantajan oikeuden kirjaus on tapahtunut erehdyksessä tai se ei perustu kirjaamisviranomaisen ratkaisuun. Valtio on vahingonkorvausvastuussa oikealle omistajalle , jos velkoja saa pantinsaantosuojaa, tai panttivelkojalle, jos suojaa ei myönnetä vahvan pätemättömyysperusteen vuoksi (MK 13:6.1-2).

55 Kiinteän omaisuuden luovutuksen purkamisella ei ole vaikutusta panttioikeuteen, vaikka luovutuksensaaja olisi panttaaja (panttioikeus pysyy voimassa, MK 16:8.3). Luovutuksen ehdollisuuden vallitessa panttioikeuden perustaminen edellyttää luovuttajan suostumuksen, tai purku on tapahtunut luovutuksensaajan vaatimuksesta. Sopimusrikkomus ei pääsääntöisesti vaikuta sivullisiin (privity of contracts). Panttivelkoja voi saada erikseen saantosuojaa velkakirjalain perusteella panttivakuudella turvatun saamisen siirron jälkeen, jos siirtäjä ei ollut saamisen oikea haltija (VKL 14 §).

56 Panttivelkoja voi luottaa siihen, että lainhuudatettu omistaja edelleen omistaa kokonaan sen kiinteistön, johon hänelle on (viimeinen) lainhuuto. Panttioikeus jää pysyväksi, vaikka pantinantaja oli jo ennen panttausta luovuttanut kiinteistön tai sen osan, jos velkoja oli vilpittömässä mielessä (MK 17:10.1). Maakaaren mukaan velkoja voi tässä suhteessa luottaa alle kaksi kuukautta vanhaan tietoon rekisteristä (tarkoittaa lainhuudatustodistusta, MK 17:10.2).

57 Kahden kuukauden sääntö ongelmallinen, eikä sillä käytännössä ole juuri merkitystä, koska ammattimaisilla luotonantajilla on suorakäyttöyhteys rekisteriin, ja normaalikäytännön mukaan tiedot tarkistetaan panttaushetkellä (tiedot on tarkistettava suhteessa muihin sivullisiin). Yleispanttauksen jälkeen tai jos pantti on muuten annettu myöhemmin syntyvän saamisen vakuudeksi, samat säännöt ja sama edellytys vilpittömästä mielestä vaaditaan velkojalta, kun uusi saaminen syntyy (MK 17:10.3).

58 Pantattava kiinteistö on voinut joutua ulosmittauksen tai turvaamistoimen kohteeksi, tai omistaja on voinut joutua konkurssiin juuri ennen panttausta. Panttioikeus jää voimaan, jos em. seikoista ei ollut tehty merkintää rekisteriin ennen panttaushetkeä, ja velkoja oli vilpittömässä mielessä (MK 17:12.1). Yleispanttauksen jälkeen, tai jos pantti on muuten annettu myöhemmin syntyvän saamisen vakuudeksi, samat säännöt ja sama edellytys vilpittömästä mielestä vaaditaan velkojalta, kun uusi saaminen syntyy (MK 17:12.2).

59 7. Kiinnityksen vahvistaminen
Kiinnityksen vahvistaminen on kirjaamistoimi ja yksi kiinteistöpanttioikeuden välttämättömistä edellytyksistä. Panttioikeus ei synny kiinnittämällä (tai kirjaamisviranomaisen päätöksellä). Panttaus tapahtuu omistajan (tai haltijan) ja velkojan välisellä oikeustoimella. Kiinnitysmenettely on kiinteistökirjaamista, jota koskevat yleiset maakaaren säännökset kirjaamisesta (5-9 luvut), ellei kiinnityksen osalta ole toisin säädetty.

60 Kiinnitystä voi hakea kiinteistön tai vastaavan kohteen omistaja, jolla on nimissään viimeinen lainhuuto (MK 16:3.1). Eräissä tapauksissa ostaja, jonka lainhuutohakemus on jätetty lepäämään, voi hakea kiinnitystä (MK 16:3.2). Perustettavan yhtiön lukuun ostanut tai ehdollisen kaupan ostaja voi vahvistuttaa kiinnityksen. Molemmissa tapauksissa kiinnityksen vahvistaminen edellyttää myyjän suostumusta (ostaja voi rahoittaa kaupan tai rakentamisen käyttämällä vakuutena ostettua omaisuutta). Ehdollinen kauppa tarkoittaa kauppaa omistuksenpidätysehdoin tai myyjälle tai ostajalle varattua oikeutta purkaa kauppa (MK 2:2.1).

61 Kiinnityshakemuksessa on ilmaistava kiinnityksen kohde ja rahamäärä Suomen rahassa (MK 16:4.1).
Saman hakemuksen perusteella voidaan vahvistaa yhteen tai useaan kohteeseen useita kiinnityksiä. Hakemuksessa voidaan määrätä saman kohteen useiden kiinnitysten etusijajärjestys (panttikirjasarja). Useimmiten velkojat hakevat tarvittavat uudet kiinnitykset omistajan toimeksiannosta (velkoja toimittaa kirjaamisviranomaiselle omistajan allekirjoittaman hakemuksen), tai velkoja voi toimia omistajan valtuutettuna (MK 16:4.3).

62 Ellei lakiin perustuvaa estettä voida osoittaa, kiinnitys vahvistetaan viivytyksettä hakemuksen mukaisesti (MK 6:9.1). Kiinnityshakemus jätetään lepäämään, jos - hakijan lainhuutohakemuksen käsittely on kesken (eikä em. myyjän suostumusta esitetä), - kiinteistön tai vastaavan kohteen omistusoikeus on riidanalainen, tai - kiinteistön ulosmittauksesta tai turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

63 Useimmiten lepäämisperusteena on keskeneräinen lainhuutohakemus (yleensä ehdollinen kauppa).
Ostaja voi hakea lainhuutoa ja kiinnitystä samalla kertaa, ja saada myyjän suostumuksin kiinnityksen vahvistetuksi ennen lainhuudon myöntämistä.

64 Kiinnityksen vahvistamisesta hakijalle annetaan todistukseksi ja toimituskirjaksi panttikirja (MK 16:5). Samalla panttikirja on väline, jolla kiinteä omaisuus pantataan (panttausinstrumentti). Panttikirjan rahamäärä osoittaa kiinnityksen määrän ja velkojan panttioikeuden enimmäismäärän ao. kiinnityksen perusteella. Kiinnitys on voimassa kunnes se kuoletetaan (ei enää uudistamisvelvollisuutta).

65 8. Yhteiskiinnitys Yhteiskiinnitys tarkoittaa, että yksi kiinnitys (ja panttikirja) kohdistuu useaan kiinteistöön tai vastaavaan kohteeseen. Yhteiskiinnitys voi syntyä vahvistamalla tai kiinteistön osittamisella. Yhteiskiinnityksen vahvistaminen on tarpeellinen taloudellisen kokonaisuuden muodostavien kiinteistöjen, esim. maatilan osalta. Panttaaminen em. panttikirjan luovuttamisella perustaa yhteispanttioikeuden näihin kiinteistöihin.

66 Yhteispanttaaminen voi tapahtua myös luovuttamalla saamisen vakuudeksi useita, eri kiinteistöihin kohdistuvia panttikirjoja (perustana erilliskiinnitykset). Yhteiskiinnitys aiheuttaa helposti hankaluuksia ulosmittaukseen perustuvassa huutokaupassa ja voi vaikeuttaa kiinteistön vakuusarvon arviointia, esim. kun osaan kiinteistöistä kohdistuu yhteiskiinnitys ja kiinteistöjä koskevat myös erilliskiinnitykset. Yhteiskiinnitetyt kiinteistöt voivat lisäksi kuulua eri omistajille, joista yksi on velallinen. Yhteiskiinnittämistä on pyritty rajoittamaan, mutta se on sallittu.

67 Yhteiskiinnitys voidaan vahvistaa seuraavien edellytysten ollessa käsillä (MK 16:2.1-2):
- kiinteistöjen on kuuluttava samalle henkilölle tai samoille henkilöille yhtä suurin osuuksin, - kiinteistöt sijaitsevat saman kirjaamisviranomaisen toimialueella, - kiinteistöihin ei kohdistu kiinnityksiä tai niihin kohdistuvat vain määrältään ja etusijaltaan samat kiinnitykset ja - yhteiskiinnitettyihin kiinteistöihin ei saa vahvistaa erilliskiinnityksiä niin kauan kuin ne kuuluvat samalle omistajalle.

68 Em. yhteiskiinnityksestä on erotettava kiinteistön mäyräosien yhdessä kiinnittäminen, esim. puolisoiden omistaessa yhteisen kiinteistön. Seuraavat rajoitukset ovat voimassa (MK 16:2.3): - yhteisomistajien kirjattu sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta estää kiinteistön kiinnittämisen. - määräosan aiempi erilliskiinnitys estää kiinteistön kiinnittämisen. Määräosat voidaan kiinnittää myös erikseen, ja kiinteistö voidaan pantata luovuttamalla velkojalle määräosiin kohdistuvat panttikirjat. Yleensä luotonantajat vaativat koko kiinteistön kiinnittämisen tai vähintään sen panttaamisen.

69 Yhteiskiinnityksen kohteena olevista kiinteistöistä määrätään yleensä yhtenä kokonaisuutena (esim. maatilana). Yksi kiinteistöistä voidaan luovuttaa erikseen (yhteiskiinnitys ei rajoita omistajan luovutusvaltaa). Luovutettu kiinteistö (niin kuin muutkin kohteena olevat kiinteistöt) on vastuussa täydestä kiinnityksen määrästä (MK 17:9.1). Lähtökohtana on, että velkoja voi periä saamisensa mistä tahansa yhteiskiinnityksen kohteesta (jos sen arvo riittää), useista niistä tai kaikista yhdessä.

70 Yhteiskiinnityksen yhden kohteen luovutus rajoittaa jäljelle jääneiden kiinteistöjen omistajan panttausvaltaa (MK 17:4.1). Yhteiskiinnitykseen perustuvaa panttikirjaa voidaan käyttää uuden saamisen vakuutena vasta, kun kiinnitys on poistettu luovutetusta kiinteistöstä (yhteiskiinnityksen purkaminen, MK 18:6).

71 Kun yhteiskiinnityksen kohteena olevat pantatut kiinteistöt kuuluvat eri omistajille, velallisen (henkilökohtaisessa velkavastuussa olevan) kiinteistö vastaa ensisijaisesti, MK 17:9.2). Muiden kuin velallisen omistamat kiinteistöt vastaavat toissijaisesti (esinekohtaisessa velkavastuussa olevat). He vastaavat siitä määrästä, jota ei saada perittyä ensisijaisessa vastuussa olevalta. Vastuujärjestys toteutetaan ulosmittaukseen perustuvassa huutokaupassa vastaavan myyntijärjestyksen avulla (UK 5:70).

72 9. Määräosa ja -ala Kiinteistöön vahvistettu kiinnitys ja siihen perustuva panttioikeus kohdistuvat täysimääräisesti kiinteistöstä luovutettuun määräalaan tai -osaan (MK 17:9.1). Vastuu laajenee myös määräalasta tai -osasta halkomalla tai lohkomalla muodostettuihin kiinteistöihin (velkavastuu laajenee emäkiinteistön osiin ja tytärkiinteistöihin). Myös tällöin syntyy yhteiskiinnitys.

73 Emäkiinteistön kiinnitys ei kuitenkaan kohdistu määräalaan tai siitä muodostettuun kiinteistöön, jonka lainhuudatusta on haettu ennen kiinnityksen hakemista (MK 16:10.2). Täysimääräisyydestä huolimatta kiinteistön osien tai tytärkiinteistöjen velkavastuu ei ole yhtäläinen. Niiden kesken vallitsee vastuujärjestys (siitä voidaan sopia toisin). Velallisen (henkilökohtaisessa velkavastuussa olevan) omistama kiinteistö tai määräala tai -osa on ensisijaisessa vastuussa (MK 17:9.2).

74 Luovutettua määräalaa koskee oma erityinen vastuujärjestyksensä (MK 17:9.2-3):
1. Velallisen kiinteistö tai vastaava kohde vastaa ensisijaisesti. 2. Kantakiinteistö vastaa ennen lohkokiinteistöjä. 3. Luovutettujen määräalojen, lohkotilojen ja tonttien kesken järjestys määräytyy lainhuudatuksen mukaan: 3 a. Myöhemmin huudatettu vastaa ennen aiemmin huudatettua. 3 b. Huudattamattomien kesken, tai jos lainhuutoa on haettu samana päivänä, myöhemmin luovutettu vastaa ennen aiemmin luovutettua.

75 Velkavastuun laajenemista ei tapahdu, jos kiinteistötoimituksessa päätetään tai osapuolet sopivat, että yksi tytärkiinteistö vapautuu velkavastuusta. Lohkomisessa lohkokiinteistö voidaan vapauttaa ilman panttivelkojan suostumusta, jos panttioikeus ei kohdistu määräalaan tai jos kantakiinteistö ilmeisesti riittää vakuutena (KML 28.1 §, vahingottomuusharkinta).

76 Määräalan luovuttamisen jälkeen emäkiinteistöön kohdistuvat panttikirjat kuuluvat luovuttajalle eli tulevan kantakiinteistön omistajalle ellei muusta sovita. Kiinnitetyn kiinteistön määräalan luovuttaminen rajoittaa luovuttajan panttausvaltaa. Lähtökohtana on, että emäkiinteistöön kohdistuvaa panttikirjaa saadaan käyttää uuden saamisen vakuutena vasta, kun kiinnitys on poistettu määräalasta tai siitä muodostetusta kiinteistöstä (yhteiskiinnityksen purkaminen). Em. koskee myös tilannetta, jossa emäkiinteistö tulee panttauksen kohteeksi yleispanttaus-sopimuksen perusteella, kun uusi saaminen syntyy.

77 Määräalan luovuttamisen jälkeen emäkiinteistön omistaja voi kuitenkin käyttää koko kiinteistöä koskevaa panttikirjaa uuden saamisen vakuutena ennen luovutetun määräalan lainhuudon hakemista. Perustettu panttioikeus koskee tällöin vain hänen omistamaansa osaa kiinteistöstä (tuleva kantakiinteistön alue, MK 17:4.2). Velkoja, joka ei tiedä määräalan luovutuksesta ja on muutenkin vilpittömässä mielessä voi saada vilpittömän mielen suojaa, ja panttioikeus voi laajentua määräalaan (MK 17:10). Velkoja voi näin ollen luottaa siihen, että hän saa koko emäkiinteistön vakuudeksi, ja määräalan osalta panttauksen pätemättömyys voi korjaantua.

78 Määräosaan tai -alaan vahvistettu kiinnitys kohdistuu kiinteistötoimituksen (lohkomisen tai halkomisen) jälkeen suoraan lain nojalla siihen kiinteistöön, joka määräosasta tai -alasta on muodostettu. Jos kiinnitetty määräosa sisältyy muodostettuun kiinteistöön, kiinnitys kohdistuu määräosan omistajan osuuteen tästä kiinteistöstä (MK 16:10.1). Erilaiset kiinnitysvastuut rajoittavat useiden määräalojen tai kiinteistöjen muodostamista yhdeksi kiinteistöksi (yhteislohkomisen edellytykset, KML 24.1/5 §).

79 10. Kiinnityksen muuttaminen
Panttioikeuden perustana olevaa kiinnitystä voidaan muuttaa usealla tavalla ja useassa erilaisessa tilanteessa. Kiinnitystä muutettaessa velkojan panttioikeus muuttuu vastaavalla tavalla. Panttikirjan haltijan vaatimuksesta kiinnitys (ja panttikirja) muutetaan euromääräiseksi (MK 18:5a§). Kirjaamisviranomainen vahvistaa uudet kiinnitykset ja kiinnitystä muutettaessa muuttaa ne euromääräisiksi. Käytännössä miltei kaikki panttikirjat on muutettu.

80 Omistajan tai velkojan hakemuksesta kiinnitysten (ja niihin perustuvien panttioikeuksien) etusijajärjestystä voidaan muuttaa, MK 18:1). Muutoksen on oltava yhdenmukainen suhteessa kaikkiin muihin kiinnityksiin ja kirjattuihin erityisiin oikeuksiin. Muutos edellyttää niiden oikeudenhaltijoiden suostumusta, joiden asema heikkenee, tai velkojan hakiessa omistajan suostumusta.

81 Yhteiskiinnitys voidaan perustaa laajentamalla kiinnitys kohdistumaan saman omistajan muihin kiinteistöihin tai vastaaviin kohteisiin omistajan hakemuksesta (MK 18:2). Laajentaminen tapahtuu samoilla edellytyksillä kuin yhteiskiinnitys (ks. MK 16:2.1-2).

82 Kiinteistöä koskevat kiinnitykset voidaan yhdistää yhdeksi kiinnitykseksi (MK 18:3).
Kiinnityksillä on oltava sama tai peräkkäiset etusijat tai niiden on oltava vain erityisen oikeuden kirjauksen erottamia. Yhdistetty kiinnitys saa huonosijaisimman yhdistettävän kiinnityksen etusijan. Yhdistetyn kiinnityksen rahamäärä voidaan laskea yhdistettävien yhteenlasketusta. Yhdistämistä voi hakea omistaja panttivelkojien suostumuksella.

83 Kiinnitys voidaan jakaa useampaan yhteensä enintään jaettavan suuruiseen kiinnitykseen (MK 18:4).
Kaikki uudet kiinnitykset saavat jaettavan kiinnityksen etusijan, ellei hakemuksessa määrätä niiden välille etusijajärjestystä. Jakaminen tehdään omistajan hakemuksesta ja panttivelkojan suostumuksella.

84 Kiinnitys voidaan kokonaan tai rahamäärältään osittain kuolettaa (poistaa, MK 18:5).
Kuoletus tehdään omistajan hakemuksesta ja panttivelkojan suostumuksella. Yksi yhteiskiinnitettyjen kiinteistöjen omistajista saa hakea kuolettamista oman kiinteistön osalta ilman muiden omistajien suostumusta. Panttioikeus lakkaa, kun sen perustana oleva kiinnitys kuoletetaan. Kiinnitykset pysyvät voimassa, ellei niitä kuoleteta.

85 Kiinnitystä ei normaalisti ole syytä kuolettaa, vaikka siihen perustuva panttioikeus lakkaisi ja panttikirja palautuisi omistajalle. Panttikirjat on tarkoitettu käytettäväksi uudelleen (eikä myöhemmin uutta luottoa haettaessa tarvitse hakea uusia kiinnityksiä). Omistajan hallussa tarpeistona olevat panttikirjat parantavat kiinteistön käyttökelpoisuutta.

86 Yhteiskiinnitys voidaan kiinteistöjen omistajan hakemuksesta purkaa (poistaa joidenkin kiinteistöjen osalta) panttivelkojan suostumuksella (MK 18:6.1). Purkamista ei myönnetä, jos voimaan jää muu yhteiskiinnitys. Yhteiskiinnityksen kohteet voivat kuulua useille omistajille. Yhden kiinteistön omistajan hakemuksesta kiinnitys voidaan poistaa hänen kiinteistöstään panttivelkojan, muiden kiinteistöjen omistajien ja niiden oikeudenhaltijoiden suostumuksella, joilla on sama tai purettavaa kiinnitystä huonompi etuoikeus (MK 18:6.2).

87 Erityissäännöt koskevat kiinnityksen purkamista, kun useille kuuluvat kiinteistöt tai määräala ovat vastuujärjestyksessä maakaaren 17:9.2-3:n mukaan (kysymys on yhden kohteen vapauttamisesta yhteiskiinnityksestä). Omistajan hakemuksesta kiinnitys voidaan poistaa ensisijaisessa vastuussa olevasta kiinteistöstä. Purkaminen edellyttää tällöin panttivelkojan, toissijaisessa vastuussa olevien kiinteistöjen omistajien ja niihin kohdistuvien oikeuksien haltijoiden suostumuksia (MK 18:6.2).

88 Kiinnitys voidaan poistaa toissijaisessa vastuussa olevasta kiinteistöstä tai määräalasta omistajan, velkojan tai esim. määräalan myyjän hakemuksesta panttivelkojan suostumuksella. Ensisijaisessa vastuussa olevan kiinteistön tai siihen kohdistuvien oikeuksien haltijoiden suostumuksia ei tarvita (MK 18:6.3). Määräalan myyjällä on velvollisuus hakea purkamista myydyn määräalan tai siitä muodostetun lohkotilan osalta, kun määräala on myyty ehdolla, jonka mukaan myyty määräala ei vastaa emäkiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä tai panttioikeuksista.

89 Haltijan hakemuksesta vahingoittunut panttikirja voidaan vaihtaa uuteen (samansisältöiseen, MK 18:8.1). Vaihto voidaan tehdä myös, kun kohteen tunnus on muuttunut.

90 Hävinnyt tai turmeltunut (tuhoutunut) panttikirja voidaan kuolettaa, (AsiakKuolL 1.4 §).
Kuolettamisen jälkeen hakijalle annetaan uusi, aiemman kanssa samansisältöinen panttikirja. Panttikirja, joka on saatu aikaan vahvalla pätemättömyysperusteella voidaan myös kuolettaa omistajan hakemuksesta (väärennys, törkeä pakko, kirjaamisvirhe, ks. MK 13:5 ja 16:8.3). Tällöin kuoletus merkitsee myös kiinnityksen kuolettamista ja poistamista (uutta panttikirjaa ei anneta).

91 11. Panttisaamisen perintä 11.1 Yleistä
Panttivelkoja voi olla perintämenettelyssä aktiivinen hakijavelkoja. Ulosotto- ja konkurssimenettelyssä panttivelkoja voi valvoa saamisensa, kun menettely on alkanut muun velkojan hakemuksesta. Lisäksi panttivelkojan saaminen erääntyy näissä menettelyissä suoraan lain nojalla, ja se maksetaan (ulosotto) tai ne voidaan maksaa (konkurssi).

92 Perintä viittaa sekä vapaaehtoiseen (epäviralliseen) että virallisperintään.
Vapaaehtoista perintää sääntelee perintälaki. Käytännössä perinnän hoitavat yleensä perimistoimistot. Virallisperintä viittaa ennen kaikkea ulosottoon ja konkurssiin. Lisäksi huomioon on otettava viralliset saneerausmenettelyt.

93 11.2 Ulosotto Panttivelkoja perii saamisensa yleensä nostamalla hypoteekkikanteen, ellei saamista makseta vapaaehtoisesti. Kanne nostetaan vastaajan kotipaikan tai kiinteistön sijaintipaikan alioikeudessa (OK 10:1 ja 10:8). Kanne nostetaan panttiesineen omistajaa kohtaan, ja hypoteekkituomiossa saaminen määrätään maksettavaksi panttiesineen arvosta (OK 5:2 tai 5:3). Kanne voidaan nostaa lainhuudon haltijaa kohtaan (MK 13:11.2, vastaajakelpoisuus).

94 Hypoteekkituomio sisältää sen kohteen ulosmittauksen (UK 4:30).
Velkojan on haettava kohteen myyntiä ulosottomenettelyssä. Jollei myyntiä haeta, ulosottomies peruuttaa ulosmittauksen, kun velallinen (vastaaja) osoittaa, että tuomion lainvoimaistumisesta on kulunut 6 kuukautta. Velkoja voi hakea myöhemmin myyntiä uudelleen.

95 Ulosottokaaressa määrätyin edellytyksin ulosottomies voi ulosmitata ja myydä koko kiinteistön, vaikka ulosottovelallisena on kiinteistön määräosan omistaja (UK 4:73). Käytännössä kysymys on yhteisomistussuhteen purkamisesta myymällä kiinteistö ulosottomiehen toimesta. Em. tilanteessa ulosottomies voi myös hakea tilan halkomista (UK 4:72.1).

96 Kiinteistön ulosmittaus johtaa sen myyntiin ulosottomiehen toimesta (ulosottorealisointi).
Pääsääntöinen menettelytapa on julkinen huutokauppa. Kiinteistöä, sen määräosaa tai -alaa ja kiinnityskelpoista käyttöoikeutta koskevat samat säännöt (UK 4: 4). Ulosottomies voi päättää vapaasta myynnistä, kun edellytykset täyttyvät (useimmiten valitaan vapaa myynti). Ulosottomies voi toimittaa vapaan myynnin itse (UK 5:76.1), tai antaa sen ulkopuolisen toimitettavaksi (UK 5:77.1). Edellisessä sovelletaan laajasti ulosottokaaren säännöksiä; jälkimmäinen rinnastuu maakaaren mukaiseen vapaaehtoiseen kauppaan.

97 Huutokaupassa kiinnitykset otetaan viran puolesta huomioon, ja panttivelat maksetaan riippumatta siitä onko panttivelkoja hakijana tai valvonut saamisena (UK 5:39.1). Panttioikeudet pääsääntöisesti lakkaavat huutokaupassa (UK 5:59). Ostaja voi sopia velan vastattavaksi ottamisesta panttivelkojan kanssa (UK 5:57) Panttivelkoja on oikeutettu saamaan etuoikeutettuna velkojana enintään kiinnityksen määrän mukaisen osuuden kauppahinnan jaossa (UK 5:48.1).

98 Valvomattomalle panttisaamiselle osoitetaan jako-osuutena kiinnityksen määrä.
Ulosottomies säilyttää nämä jako-osuudet, ja suuret summat (yli euroa) talletetaan (UK 5:49, 6:21 ja 6:23) Kiinnityksiä ei pääsääntöisesti kuoleteta ulosottomenettelyn yhteydessä. Ulosottomies ottaa velkojilta panttikirjat, ja ne annetaan ostajalle (UK 5:86.3).

99 Ulosottomies jakaa kauppahinnan velkojille etuoikeusjärjestyksen mukaan huutokaupan jälkeen (UK 6.2). Paremmalla etusijalla olen saaminen maksetaan ensin kokonaan, ja seuraavat saavat jako-osuuksia, jos jaettavaa riittää. Samalla etusijalla olevien kesken jako-osuus jaetaan niiden suuruuden mukaisessa suhteessa.

100 Etuoikeusjärjestys (UK 5:47)
1. Myyntikulut. 2. Lakisääteiset panttioikeudet keskenään samalla etusijalla. 3. Panttisaamiset ja kirjatut erityiset oikeudet kirjauksen hakupäivän mukaisessa järjestyksessä (erityisten oikeuksien osalta kysymys on niiden pysymisestä voimassa). Kiinnityksen puitteissa voi olla useakohtainen alajärjestys. 4. Eräät kirjaamattomat erityiset oikeudet. 5. Ehdollisen kaupan myyjän kauppahintasaaminen. 6. Saamiset, joista kiinteistö on ulosmitattu (etuoikeudettomat saamiset).

101 Peittämisperiaatteen soveltaminen suojaa panttivelkojaa huutokaupassa.
Periaate ilmenee sääntöinä alimmasta hyväksyttävästä tarjouksesta. Alimman hyväksyttävän tarjouksen tulee olla vähintään yhtä suuri kuin hakijaa paremmalla etusijalla olevat saamiset yhteensä (UK 5:54.1). Lisäksi hyväksyttävä tarjous ei saa selvästi alittaa käypää hintaa (vähimmäishinta, UK 5:23.1). Parassijainen hakija voi kieltää myynnin, jos hänen saamisensa ei peity (UK 5:55).

102 Ulosottomiehen toimittamassa vapaassa myynnissä panttioikeudet pääsääntöisesti raukeavat (UK 5:80.1). Ostaja voi ottaa panttisaamisen vastattavakseen, tai panttioikeus voidaan kaupan ehtona poikkeuksellisesti pysyttää voimassa. Ulkopuolisen toimittamassa vapaassa myynnissä panttioikeudet pysyvät voimassa, elleivät asianomaiset toisin sovi.

103 11.3 Konkurssi Panttivelkoja ei normaalisti ole hakijavelkoja.
Panttivelkojalla on valvontaa vastaava ilmoitusvelvollisuus saamisestaan ja oikeudestaan (KonkL 12:9.1 ja 12:10). Lähtökohtina ovat konkurssivelkojan immuniteetti ja separatismi suhteessa konkurssiin (lukuisia poikkeuksia). Niiden mukaan velallisen konkurssi ei vaikuta panttivelkojaan, joka perii saamisena panttiesineestä konkurssista riippumatta.

104 Panttivelkojalla on pääsääntöisesti yksinoikeus pantatun omaisuuden realisointiin (myyntiin).
Konkurssipesä voi myydä pantatun esineen panttivelkojan suostumuksella (KonkL 17:8). Pesällä on oikeus lunastaa panttiesine maksamalla panttivelkojan saamisen (ks. KonkL 17:9). Pesä voi kieltää pantatun omaisuuden myynnin enintään kahdeksi kuukaudeksi (väliaikainen myyntikielto, KonkL 17:12.1).

105 Pesän vaatimuksesta tuomioistuin voi myöntää pesälle luvan myydä pantattua omaisuutta (KonkL 17:13).
Lupa edellyttää pesälle edullista ostotarjousta. Myynnissä panttioikeudet lakkaavat ja UK:n etuoikeusjärjestystä noudatetaan. Pesä voi hakea pantatun omaisuuden myyntiä ulosottomenettelyssä (KonkL 17:3.2). Ilman panttivelkojan suostumusta, hakemus voidaan hyväksyä vasta kolmen vuoden kuluttua konkurssin alkamisesta (KonkL 17:14.1).

106 11.4 Saneerausmenettelyt Virallisissa saneerausmenettelyissä, yksityishenkilön velkajärjestelyssä ja yrityssaneerauksessa, panttivelkojan saamisen pääoma on turvattu. Menettelyjen alkaminen keskeyttää velkojen maksun ja perinnän (VJL 12 § ja YSL 17 §) Vakuusvelkojia kohtaan voidaan käyttää vain rajoitetusti järjestelykeinoja (velan määrää tai erääntyneitä luottokustannuksia ei voida alentaa, VJL 26 ja YSL 45.2 §).

107 Maksu- tai saneerausohjelma, jossa saneerauskeinoja on käytetty, määrää velkojen maksamisen ja ehdot. Yksityishenkilön velkajärjestelyssä omistusasunto (tai muuta perusturvaan kuuluvaa omaisuutta) voidaan jättää velalliselle. Omistusasunto on kuitenkin realisoitava, jos velallisen maksuvara ei riitä ohjelman mukaisen vakuusvelkaosuuden maksamiseen (VJL 29.2 §). Omistusasunnon myyntiä voidaan lykätä enintään yhden vuoden ajaksi (VJL 35 §).

108 12. Panttioikeus käyttöoikeuteen 12.1 Kiinnittäminen ja panttaaminen
Tärkeimmät maa-alueisiin kohdistuvat käyttöoikeudet rinnastuvat taloudelliselta merkitykseltään kiinteistöihin. Normaalisti kysymys on maanvuokraoikeudesta rakennuksineen. Omakotitalot tai liike-, teollisuus- tai varastorakennukset vuokramaalla muodostavat olennaisimmin osan näiden oikeuksien arvosta.

109 Kiinnitys ja panttioikeus kohdistuvat käyttöoikeuteen.
Vuokramiehen rakentamat rakennukset ovat käyttöoikeuden (eivät maapohjan) ainesosia, ja tulevat tätä kautta kiinnityksen ja panttioikeuden kohteiksi. Rakennus ei Suomessa voi olla rekisteröitävien tai kirjattavien oikeuksien kohde, eikä rakennukseen kohdistuva omistus- tai muu oikeus voi pääsääntöisesti olla kirjattava oikeus.

110 Tärkeimmät käyttöoikeudet on rinnastettu useassa suhteessa kiinteään omaisuuteen.
Niihin vahvistetaan kiinnitys ja ne pantataan samalla tavalla kuin kiinteistö (MK 19:3). Maanvuokraoikeuteen tai muuhun toisen maahan kohdistuvaan määräaikaiseen käyttöoikeuteen saadaan vahvistaa kiinnitys (MK 19:1.1). Kiinnitys edellyttää, että oikeus saadaan siirtää kolmannelle maanomistajaa kuulematta ja että alueella on tai sille saadaan rakentaa oikeudenhaltijan rakennuksia tai laitteita. Kiinnitys edellyttää myös, että käyttöoikeus on (erityisenä oikeutena) kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

111 Kiinnitys voidaan vahvistaa käyttöoikeuden määräosaan tai useisiin määräosiin (määräosien yhteiskiinnitys, esim. puolisot vuokramiehinä). Yhteiskiinnitys käyttöoikeuden ja kiinteistön tai useamman käyttöoikeuden kesken ei ole mahdollinen (MK 19:1.2). Kiinnitys vahvistetaan sen käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta, joka oikeus on viimeksi kirjattu (MK 19:2). Käyttöoikeus pantataan siten, että oikeuden haltija luovuttaa panttikirjan velkojalle (tai traditio tapahtuu vastaavalla tavalla).

112 12.2 Käyttöoikeuden muuttaminen ja lakkaaminen
Käyttöoikeus lakkaa määräajan päättymisen, irtisanomisen tai purkamisen johdosta. Asuntoalueen ja muu maanvuokra voidaan tehdä enintään sadan vuoden ajaksi (MVL 52.1 ja 73 §). Käyttöoikeuden sisältöä ja ehtoja voidaan osapuolten toimesta muuttaa. Vuokraoikeus lakkaa, kun vuokramies lunastaa vuokra-alueen itselleen (yhtymys). Muutokset tai käyttöoikeuden lakkaaminen voivat vaarantaa panttivelkojan aseman.

113 Käyttöoikeuksien luottokelpoisuus edellyttää, että panttivelkojan asema suojataan muutoksissa.
Panttivelkojan on kuitenkin (ainakin periaatteessa) lähdettävä siitä, että vakuusesine lakkaa, kun määräaika päättyy. Käyttöoikeuden haltijan investoinnit tulisi kuolettaa ennen määräajan kulumista umpeen, ja samassa ajassa luotot, joiden vakuuden käyttöoikeus on, tulisi maksaa takaisin. Käytännössä määräaikoja jatketaan, ja sopimuksissa on useimmiten automaattista jatkumista turvaavat ehdot.

114 Ennenaikainen päättyminen pyritään välttämään.
Vuokranantajat eivät normaalisti pura tai irtisano vuokrasopimusta vuokrien laiminlyönnin perusteella, vaan vuokria peritään, ja perintä voi johtaa käyttöoikeuden (ja siihen kuuluvien rakennusten) huutokauppaan ulosottomenettelyssä. Vuokra- tai muun käyttöoikeussopimuksen osapuolten kesken ei ole estettä määrätä oikeuden sisällön muutoksista tai päättymisestä. Muutokset tulevat voimaan kuitenkin panttivelkojaan nähden vasta muutosten kirjaamisen perusteella.

115 Muutoskirjaus edellyttää panttivelkojan suostumusta, tai hänen asemansa turvataan muulla tavalla.
Käyttöoikeuden sisällön muuttamista koskeva sopimus ei sido panttivelkojaa ennen kuin muutos on kirjattu (MK 19:4). Muutoskirjaus edellyttää panttivelkojan suostumuksen (MK 14:14.1).

116 Panttioikeus pysyy voimassa, jos käyttöoikeuden voimassaoloaikaa pidennetään tai oikeus annetaan samalle haltijalle välittömästi uudelleen ja jatkumisesta tehdään merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin oikeuden voimassaoloaikana (MK 19:5.1). Jos käyttöoikeus lakkaa ennen määräajan päättymistä, panttioikeus kirjauksen osoittamaan käyttöoikeuteen pysyy voimassa, kunnes kiinnitys on kuoletettu (MK 14:6.1 ja 19:5.2). Kuoletus edellyttää pääsääntöisesti velkojan suostumusta (MK 18:5).

117 Vaikka käyttöoikeus olisi lakannut ennenaikaisesti osapuolten kesken, se pysyy kirjauksen ja panttauksen perusteella voimassa sivullisiin nähden. Siksi käyttöoikeus voidaan ulosmitata panttivelkojan saamisen perusteella ja se voidaan myydä pakkohuutokaupassa (esim. talo+käyttöoikeus). Pakkohuutokauppaostajasta tulee rakennusten uusi omistaja ja uusi käyttöoikeuden haltija, esim. uusi vuokramies (UK 5:52).

118 Kiinnitykset voidaan kuolettaa ja erityisen oikeuden kirjaus voidaan kuitenkin poistaa maanomistajan tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta käyttöoikeuden ennenaikaisen päättymisen perusteella (MK 14:16.2. Hakemus jätetään lepäämään, ja kirjaamisviranomainen antaa päätöksestä tiedon panttivelkojalle. Panttivelkoja osoitetaan nostamaan kanne maksunsa saamiseksi käyttöoikeudesta kolmen kuukauden kuluessa tiedoksiannosta. Velkojan saaminen erääntyy ennenaikaisesti vakuuden lakkaamisen perusteella.

119 Jollei velkoja hae saamistaan em
Jollei velkoja hae saamistaan em. määräajassa (nosta kannetta) ja ilmoita siitä kirjaamisviranomaiselle, kiinnitys kuoletetaan ja käyttöoikeuden kirjaus poistetaan. Velkojan passiivisuus merkitsee näin ollen vakuusesineen lakkaamista. Käytännössä osapuolille varataan aika järjestää korvaavia vakuuksia tai takaajia, mahdollisuus maksaa saaminen tai tehdä muu järjestely. Tässä menettelyssä käyttöoikeuden ennenaikainen lakkaaminen voi johtaa kiinnitysten kuolettamiseen ja vakuuden lakkaamiseen ennenaikaisesti riippumatta velkojan suostumuksesta.

120 Yhtymystilanteessa käyttöoikeuskiinnitykset voidaan siirtää rasittamaan käyttöoikeuden kohteena olevaa kiinteistöä (MK 19:6). Siirtämisellä voidaan välttää velkojan saamisen ennenaikainen erääntyminen osoittamalla hänelle korvaava vakuus. Siirtäminen edellyttää osapuolten sopimusta ja näin ollen myös panttivelkojan suostumusta. Kiinteistöön kohdistuviksi siirretyt kiinnitykset saavat käyttöoikeuden (erityisen oikeuden) kirjauksen etusijan ja etusijajärjestys niiden kesken on entinen.

121 13. Lakisääteinen panttioikeus
Lakisääteinen panttioikeus syntyy suoraan lain nojalla tietyn laissa mainitun saamisen vakuudeksi tiettyyn yksilöitävään kiinteistöön (MK 20:1.1). Tilanteet, joissa lakisääteisiä panttioikeuksia syntyy, on kuvattu ao. saamista koskevassa erityislaissa. Kysymyksessä ovat tietyt julkisoikeudelliset tai julkisoikeudellisessa järjestyksessä maksettavaksi pannut saamiset.

122 Lakisääteisiä panttioikeuksia syntyy kiinteistönmuodostamis- ja vesilain mukaisissa toimituksissa, ja niitä liittyy eräisiin metsä-, naapuruussuhde- ja yksityistielain mukaisiin korvauksiin ja eräisiin muihin vastaaviin tilanteisiin. Saamisen syntymisen yhteydessä rasitetun kiinteistön arvo usein nousee. Lakisääteinen panttioikeus on ilmoitettava kirjattavaksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin vuoden kuluessa saamisen syntymisestä, muuten panttioikeus raukeaa (MK 20:2.1).

123 Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkisen luotettavuuden periaatteen mukaisesti lakisääteinen panttioikeus tulee sivullisia sitovaksi kirjaamisella. Panttioikeus ei sido kiinteistön luovutuksensaajaa, ellei sitä ole kirjattu ennen lainhuudon hakemista, ja luovutuksensaaja oli vilpittömässä mielessä sen suhteen (MK 20:3.1). Panttioikeus ei sido muita velkojia, ellei sitä ole kirjattu ennen kuin rekisteriin on tehty ilmoitus kiinteistön ulosmittauksesta muun velkojan saamisesta, turvaamistoimesta tai omistajan konkurssista (MK 20:3.3). ___________