Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS?

Esitys aiheesta: "Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS?"— Esityksen transkriptio:

1 Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS?
Oulu Salla Sofia Vartiainen Lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry © Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Sisältö Lähestymistapa aiheeseen on case-lähtöinen - pureudumme eri osa-alueisiin esimerkkitapausten kautta. Osa-alueet: Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku Ennallistamisvelvoite yhtiön vastuulla olevan korjauksen yhteydessä Osakkaan velvollisuudet Vahingonkorvausvastuu kun paikat hajoaa

3 Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku

4 Kunnossapitovastuun jakautuminen
YJ (4:1) Mahdollinen yhtiöjärjestysmääräys: Riittävän selkeä ja yksiselitteinen Tulkitaan suppeasti, eli jos epäselvä, tulkinta AOYL-myönteisesti AOYL 4:3 Osakas vastaa: Huoneistonsa sisäosista, eli lähinnä pinnoista Perustason ylittävästä tasosta Muutostöistä AOYL 4:2 Yhtiö vastaa: Siitä, mistä osakas ei vastaa: Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät Myös pintojen ennallistamisesta yhtiön korjaustyön yhteydessä

5 Case Kunnossapitomääräys I
Osakehuoneiston kylpyhuoneessa on todettu vedeneristeiden puutteellisuudesta johtuva kosteusvaurio YJ-määräys: ”huoneiston kunnossapitovastuu sisäpuolisten rakenteiden osalta kuuluu kullekin osakkaalle” Onko YJ-määräys riittävän täsmällinen? Voidaanko määräystä soveltaa? EI. ”Sisäpuoliset rakenteet” ei ole riittävän selkeä eikä yksiselitteinen määräys Vastuu vahingosta määräytyy AOYL-mukaan (Helsingin HO nro 2057)

6 Case Kunnossapitomääräys II
Kylpyhuoneessa on todettu vedeneristeiden puutteellisuudesta johtuva kosteusvaurio Vaurion syntymisen jälkeen yhtiöjärjestystä on muutettu siirtämällä märkätilojen kunnossapitovastuu osakkaalle Voiko yhtiö vedota uuteen YJ-määräykseen? Onko vaurion korjausvastuu osakkaalla? EI. Yhtiö ei voi vedota muutokseen, koska se on tehty vaurion syntymisen jälkeen. (Turun HO nro 390)

7 Kunnossapitovastuun jakautuminen
YJ (4:1) Mahdollinen yhtiöjärjestysmääräys: Riittävän selkeä ja yksiselitteinen Tulkitaan suppeasti, eli jos epäselvä, tulkinta AOYL-myönteisesti AOYL 4:3 Osakas vastaa: Huoneistonsa sisäosista, eli lähinnä pinnoista Perustason ylittävästä tasosta Muutostöistä AOYL 4:2 Yhtiö vastaa: Siitä, mistä osakas ei vastaa: Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät Myös pintojen ennallistamisesta yhtiön korjaustyön yhteydessä

8 Osakkaan vastuulla oleva virhe
Pinnat Seinäpinnat, kuten maalit, tapetit ja laatat sekä niiden alla olevat tasoitteet ja kiinnitysaineet Lattiapinnat, kuten parketti, laminaatti , muovimatto ja laatta sekä niiden alla olevat tasoitteet ja kiinnitysaineet Kattopinnat, kuten maalit ja tasoitteet Perustason ylittävä taso Myös aikaisempien osakkaiden toteuttamat tasonkorotukset Vastuu myös lisääntyneistä purkukustannuksista Konkretisoituu erotukseksi perustason ratkaisun ja kalliimman ratkaisun välillä Muutostyöt Perustasosta poikkeavat ratkaisut (AOYL 5 luku) Osakas vastaa pääsääntöisesti kaikista kustannuksista, niin rakentamisen kuin kunnossapidonkin osalta Osakkaan kunnossapito-vastuu koskee osakashallintaista tilaa. Huom! Parveke

9 Case Osakkaan kylpyhuoneremontti
Osakas haluaa mukavuussyistä uusia kylpyhuoneen Yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa, eristeissä, perusjärjestelmissä ei ole vikaa. Kuka vastaa rakenteiden, vedeneristeen ja pintojen korjauksista sekä korjauskustannuksista? OSAKAS

10 Osakas asentaa parketin päälle solumuovin ja laminaatin
Case Osakkaan vastuu Huoneistoon on rakennusvaiheessa asennettu askelääni- ja kosteussuoja sekä parketti Osakas asentaa parketin päälle solumuovin ja laminaatin Osakas kokee sisäilmaongelmia ja vaatii yhtiötä selvittämään ja korjaamaan ongelman syyn Ongelman syy; alkuperäinen parketti kostuu, koska betonilaatan rakennusaikainen kosteus ei pääse haihtumaan normaalilla tavalla

11 Kuka maksaa selvittelykulut? Kuka maksaa korjauskulut?
Case Osakkaan vastuu Kuka maksaa selvittelykulut? Kuka maksaa korjauskulut? Osakas. Ongelmien selvittely ja korjaukset kohdistuvat yksinomaan huoneiston sisätiloihin ja pinnoitteisiin. (Helsingin HO nro 1683)

12 Kunnossapitovastuun jakautuminen
YJ (4:1) Mahdollinen yhtiöjärjestysmääräys: Riittävän selkeä ja yksiselitteinen Tulkitaan suppeasti, eli jos epäselvä, tulkinta AOYL-myönteisesti AOYL 4:3 Osakas vastaa: Huoneistonsa sisäosista, eli lähinnä pinnoista Perustason ylittävästä tasosta Muutostöistä AOYL 4:2 Yhtiö vastaa: Siitä, mistä osakas ei vastaa: Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät Myös pintojen ennallistamisesta yhtiön korjaustyön yhteydessä

13 Yhtiön vastuulla oleva virhe rakenteissa, eristeissä tai perusjärjestelmissä
Rakenteet Huoneiston pintamateriaaleja lukuun ottamatta kaikki katto-, seinä- ja lattiarakenteet rakennuksen ulkovaippaa myöten Ikkunoiden ja ovien osalta kunnossapito on usein jaettu osakkaan ja yhtiön välillä Myös väliseinät silloin, kun eivät ole osakkaan lisäyksiä (muutostöitä) Eristeet Lämmön-, äänen- ja vedeneristeet Eriste voi joskus olla samalla huoneiston pintamateriaali, tällöin vastuu yhtiöllä (märkätilan muovimatto) Perusjärjestelmät Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset järjestelmät AsOy vastaa järjestelmien välttämättömistä osista kokonaisuudessaan niin huoneistossa kuin sen ulkopuolella Yhtiön vastuu edellyttää vikaa tai virhettä toimivuudessa! Vastuun edellytyksenä, että yhtiö on hyväksynyt vastuulleen / osakkaan toteuttama rinnastuu yhtiön tasoon

14 Case Osakkaan kylpyhuoneremontti
Osakas ryhtyy mukavuussyistä remontoimaan kylpyhuonettaan Työn edetessä rakenteissa ilmenee vedeneristeen pettämisestä johtuva kosteusvaurio Kuka vastaa korjauskustannuksista? YHTIÖ. Yhtiön vastuulle kuuluvissa osissa (vedeneriste/ rakenteet) puute ja virhe Ei merkitystä sillä, että korjaus aloitettu osakkaan hankkeena

15 Case Kosteusvaurio Osakkaan kylpyhuoneessa on todettu kosteusvaurio. Kosteusvaurio on syntynyt vedeneristeen puutteellisuudesta johtuen. Yhtiöjärjestykseen on otettu kunnossapitomääräys jonka mukaan: ”huoneiston kunnossapitovastuu sisäpuolisten rakenteiden osalta kuuluu kullekin osakkaalle” Onko yhtiöjärjestyksessä poikettu tarpeeksi täsmällisesti AOYL:n mukaisesta vastuunjaosta ja sovelletaanko yhtiöjärjestysmääräystä?

16 Case Kosteusvaurio ”Sisäpuoliset rakenteet” EI ole riittävän selkeä eikä yksiselitteinen Vastuu vahingosta määräytyy AOYL-mukaan Tulkinta johtaa siihen, että yhtiö vastaa vedeneristeen puutteellisuudesta johtuneesta kosteusvauriosta (Helsingin HO nro 2057)

17 Case Yhtiön korjausvastuu
Yhtiön julkisivuremontin yhteydessä osakkaan huoneistoon on päässyt vettä ikkunoiden ja seinärakenteiden kautta Huoneistossa ilmenee terveyshaitan aiheuttavaa mikrobikasvustoa ja lattian kosteusvaurio Korjaus edellyttää vaurioituneiden lattian pintamateriaalien poistamista kokonaisuudessaan Kuka korjaa?

18 Case Yhtiön korjausvastuu
(Turun HO nro 347)

19 Ennallistamisvelvoite yhtiön vastuulla olevan korjauksen yhteydessä

20 Ennallistamisvastuu huoneiston sisäosista
SISÄOSAT Yhtiön vastuulla ovat myös huoneiston sisäosat, jos ne vahingoittuvat Rakenteen vian tai Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi (ennalleen saattaminen) Yhtiöllä ennalleen saattamisvelvoite perustasoon

21 Yhtiön ennallistamisvastuun taso?
PERUSTASO Alkuperäinen taso, eli rakennusaikainen taso Yhtiön suorittaman korjauksen yhteydessä omaksuttu taso: Yksittäisen (vaurio)korjauksen tai laajemman korjaushankkeen yhteydessä omaksuttu taso Yhtiökokouksen päättämä uusi perustaso

22 Case Osakkaan kylpyhuonekorjaus
Osakas ryhtyy mukavuus-syistä remontoi-maan kylpyhuonet-taan Työn edetessä rakenteissa ilmenee vesieristeen pettämisestä johtuva kosteus-vaurio Kuka vastaa rakenteiden, vesieristeen ja pintojen korjauksista sekä korjauskus-tannuksista? YHTIÖ. Yhtiön vastuulle kuuluvissa osissa (vedeneriste/ rakenteet) puute ja virhe Mitä ja mihin tasoon yhtiön on korjattava kylpyhuone? Yhtiön kuuluu ennallistaa rakenteet, vedeneriste ja pinnat yhtiön perustasoon asti

23 Case Perustaso, yhtiön ennallistamisvastuu
Yhtiö joutuu uusimaan puutteellisesti tehdyn kosteusvaurio-korjauksen Osakas on asennuttanut perustason ylittävän pinnoitteen ja lattialämmityksen korjattavalle alueelle Mihin tasoon yhtiön korjausvastuu ulottuu? Perustasoon. Ei merkitystä sillä, että korjaus tehtiin toistamiseen Yhtiö ei vastaa ennallistamisesta perustason ylittävältä osin (KKO 2003:80)

24 Osakkaan velvollisuudet

25 Osakkaan velvollisuudet
Huolellisuusvelvollisuus (AOYL 4:3) Huoneiston kunnon seuraaminen ja hoito, siten etteivät yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat rikkoudu Laitteiden käyttö tavanomaisella tavalla – esim. peruslämmityksen päällä pito Huono hoito on hallintaanottoperuste (AOYL 8:2.1.2) Ilmoitusvelvollisuus (AOYL 4:8) Viipymättä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista ilmoittaminen  mahdollinen korvausvastuu lisävahingosta

26 Case Huolellisuusvelvoite - parvekelumet
Osakehuoneiston lasittamattomalle parvekkeelle on kerääntynyt talvella runsaasti lunta Lumen sulamisvesi on vaurioittanut julkisivuseinää ja huoneiston sisäosia Olisiko osakkaan tullut poistaa lumi? KYLLÄ

27 Case Huolellisuusvelvoite - parvekelumet
Onko osakas nyt vastuussa syntyneestä vahingosta? KYLLÄ. Osakas ei ole toiminut huolenpitovelvoitteen mukaisesti Huom: Yhtiö korjaa vauriot, vahingonkorvaus vaaditaan jälkikäteen

28 Case Ilmoitusvelvollisuudesta - jesari
Osakkaan rakennusaikaisen kylpyhuoneen muovimatossa on repeämä, jonka osakas päättää korjata ilmastointiteipillä omatoimisesti Vuoden kuluttua korjauksesta osakkaan huoneiston alakerran naapuri-osakas ilmoittaa huoneistonsa kattoon ilmestyneistä läiskistä yhtiön johdolle Läiskien todetaan aiheutuneen yläkerran kylpyhuoneen kosteusvauriosta ja suurin kosteus paikannetaan muovimaton repeämän ympärille

29 Case Ilmoitusvelvollisuudesta - jesari
Onko teippaaja-osakas korvausvastuussa vaurion korjauskustannuksista? KYLLÄ. Muovimatto on samalla sekä pinnoite, että vedeneriste. Yhtiö vastaa vedeneristeen toimivuudesta. Osakkaan olisi pitänyt ilmoittaa yhtiön korjausvastuulla olevasta viasta yhtiölle Huom: Yhtiö korjaa ensin kosteusvaurion, vahingonkorvaus vaaditaan jälkikäteen

30 Osakkaan muutostyöoikeus
Laajuus Yhtiön valvonta-oikeus Muutostyö-ilmoitus Caset Remontti-rekisteri

31 Muutostyöoikeuden laajuus (AOYL 5:1)
Omakustanteiset muutostyöt osakashallinnassa olevissa tiloissa Osakehuoneiston ulkopuolille ulottuviin muutostöihin ei automaattista oikeutta Lisäksi…

32 Osakkaan muutostyöoikeus (AOYL 5 luku)
Pitää olla: Yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen mukainen Hyvän rakennustavan mukainen, ja; Suoritettava rakennusta + kiinteistöä vahingoittamatta HUOM: näiden ehtojen täyttyessä osakas voi muuttaa huoneiston alkuperäistä varustusta ja laatutasoa parantavasti tai heikentäen

33 Osakkaan muutostyöoikeus (AOYL 5 luku)
Yhtiöllä velvollisuus riittävän valvonnan järjestämiseen Kohtuullisista ja tarpeellisista kuluista vastaa osakas Yhtiön valvontaoikeus (AOYL 5:7)

34 Osakkaan muutostyöoikeus
Ennen työn aloittamista kirjallisesti hallitukselle/ isännöitsijälle Ilmi riittävä selvitys hyvän rakennustavan mukaisuudesta Kohtuulliset käsittelykulut kuuluvat osakkaalle Käsiteltävä viivytyksettä ja käsittelyaika ilmoitettava Yhtiö sallii ja/tai asettaa ehtoja tai kieltää Kielteinen päätös perusteltava  viimekädessä tuomioistuin ratkaisee (AOYL 5:6) Viranomaisluvan hakee hallitus tai osakas hallituksen valtuutuksella Muutostyöilmoitus (AOYL 5:2)

35 Case Ilmalämpöpumpun asentaminen
Osakas tahtoo asentaa huoneistoonsa ilmalämpöpumpun, mitä varten huoneiston ulkoseinään parvekkeen kohdalle täytyy tehdä reikä Tarvitseeko osakas asentamiseen yhtiön luvan? KYLLÄ

36 Case Ilmalämpöpumpun asentaminen
Onko tuomioistuimella toimivaltaa sallia muutostyö, jos yhtiö ei salli? EI. Osakkaan muutostyöoikeus ei ulotu rakennuksen ulkorakenteisiin, ei siinäkään tapauksessa, jos muutostyö voidaan tehdä sisärakenteista käsin. (KKO 2013:2183)

37 Tarvitseeko osakas asentamiseen yhtiön luvan?
Case Pihauima-allas Osakas tahtoo asentaa sähkölämmitteisen n litraisen lasikuitualtaan, jonka lasikuituosa on liikuteltava Tarvitseeko osakas asentamiseen yhtiön luvan? KYLLÄ. Vaikka lasikuituosa olisi liikuteltava on silti kyseessä muutostyö, jota ei saa tehdä ilman yhtiön lupaa

38 Entä jos osakas tästä huolimatta asentaa altaan ilman yhtiön lupaa?
Case Pihauima-allas Entä jos osakas tästä huolimatta asentaa altaan ilman yhtiön lupaa? Yhtiö voi velvoittaa osakkaan poistamaan altaan  vahvistaminen velvoitekanteella tuomioistuimessa mahdollinen (Helsingin HO nro 2138)

39 Osakkaan muutostyöoikeus
Hallituksella velvollisuus ylläpitää Osakehuoneistokohtainen luettelo kunnossapito-ja muutostyöilmoituksista Osakkaalla ja välitysliikkeellä oikeus saada jäljennös luettelosta Hallitus voi periä kohtuullisen kulun ”Remonttirekisteri” (AOYL 7:28)

40 Vahingonkorvausvastuu kun paikat hajoaa

41 Vahingonkorvausvastuu (AOYL 24 luku)
Yhtiö Korjauksen laiminlyönti Yhtiön virhe, josta vahinkoa osakaalle Selvittelykulut Osakas Muutostyö Huolenpitovelvoite Ilmoitus-velvollisuus

42 Yhtiön vahingonkorvausvastuu (AOYL 24:6)
Korjaus-velvollisuuden laiminlyönti Vahinkoa osakkaalle Virheellinen korjaus Johdon vastuu (24:1)

43 Yhtiö viivyttelee korjaukseen ryhtymisessä
Case Yhtiön vastuu Osakkaan huoneistossa todetaan yhtiön kunnossapito-vastuulla olevia puutteita Yhtiö viivyttelee korjaukseen ryhtymisessä Seuraus? Yhtiö joutuu korvaamaan asukkaalle asumishyödyn menettämisen sekä varastointi- ja puhelinkuluja Vaasan HO nro 65

44 Osakkaan vahingonkorvausvastuu
Muutostyö: Vahinkoa yhtiölle tai osakkaalle Huolenpitovelvoitteen rikkominen: Tuottamusolettama Ilmoitusvelvollisuuden rikkominen:

45 Case Osakkaan vahingonkorvausvastuu
Huoneistoon on rakennusvaiheessa asennettu askelääni- ja kosteussuoja sekä parketti Osakas asentaa parketin päälle solumuovin ja laminaatin Osakas kokee sisäilmaongelmia ja vaatii yhtiötä selvittämään ja korjaamaan ongelman syyn Ongelman syy; Pintamateriaalien kostuminen huolimattoman muutostyön seurauksena

46 Case Osakkaan vahingonkorvausvastuu
Voiko yhtiö vaatia korvauksia osakkaalta? Onko tuottamusta? KYLLÄ. Yhtiö on oikeutettu vaatimaan korjaus- ja selvittelykulut osakkaalta kokonaisuudessaan.

47 Case Osakkaan vahingonkorvaus, huolellisuusvelvoite
Osakkaan huoneistossa ilmeni vesivahinko Syynä osakkaan tuupertuminen suihkussa lattiakaivon päälle Yhtiö vaatii osakkaalta vahingonkorvauksena syntyneitä korjauskuluja Yhtiö katsoo lattiakaivon peittyneen osakkaan huolimattomuuden johdosta

48 Case Osakkaan vahingonkorvaus, huolellisuusvelvoite
Täytyykö osakkaan korvausvastuulta välttyäkseen näyttää toimineensa huolellisesti? KYLLÄ. Lääkärinlausunto osoitti vahingon syyksi aikaisemmasta vammasta johtuneen sairaskohtauksen Kulut jäivät yhtiölle, osakkaalla ei tuottamusta Kouvolan HO nro 623

49 Yhteenveto Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku Ennallistamis-velvoite yhtiön vastuulla olevan korjauksen yhteydessä Osakkaan velvollisuudet Vahingon-korvausvastuu kun paikat hajoaa