Vuokralais- / Talotoimikuntien koulutus Kokonaisvuokran määräytyminen.

Esitys aiheesta: "Vuokralais- / Talotoimikuntien koulutus Kokonaisvuokran määräytyminen."— Esityksen transkriptio:

1 Vuokralais- / Talotoimikuntien koulutus Kokonaisvuokran määräytyminen

2 Sisältö Hoitojäämät/Jälkilaskelmat Budjetin rakentaminen Pääomavuokra Hoitovuokra

3 Jälkilaskelmat 1 Hekan on laadittava tilikaudelta jälkilaskelma tasausryhmittäin, josta käy ilmi Paljonko vuokria on peritty Mitä menoeriä vuokrilla on katettu Paljonko tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin on kerätty rahaa ja miten ne on käytetty.

4 Jälkilaskelmat 2 Paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää. Paljonko edellisiltä tilikausilta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää.

5 Hoitojäämät 1 Hoitoylijäämässä pitäisi pyrkiä siihen, että sitä olisi vähintään 1-2 kk hoitotuottoja vastaava summa. Sen lisäksi on voitu kerätä tiettyjä korjauksia varten rahaa. ARAn suositusten mukaan yli- tai alijäämän voi tarvittaessa jakaa 3-5 vuodelle, jotta vuokrien kehitys pysyy tasaisena.

6 Hoitojäämät 2 Jälkilaskelman osoittama yli- tai alijäämä vähennettynä varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien vuokria määritettäessä. Esim. vuoden 2015 hoitojäämät vaikuttavat mm. vuoden 2017 budjettiin.

7 Budjetin rakentaminen 1 Hekan emoyhtiön budjetin avulla määritellään asuin- ja liiketiloista perittävä omakustanneperusteinen hoito- ja pääomavuokra. Alueyhtiöiden budjetin perusteella määrittyvät alueyhtiöiden Hekalta perimät isännöinti-, huolto- ja siivouspalvelumaksut. Budjetissa otetaan huomioon 3 % tuotto

8 Budjetin rakentaminen 2 Budjettien tulee perustua parhaaseen arvioon todellisista kustannuksista. Kustannusten arvioinnisssa tulee käyttää voimassa olevia sopimuksia tai kulutukseen perustuvaa arviota.

9 Budjetin rakentaminen 3 Hoitokustannusten rahoittaminen lainalla on pääsääntöisesti kielletty Erikseen sovittaessa voidaan aluetasattavia korjauksia lainottaa

10 Budjetin rakentaminen 4 Talousarviolla on tarkka aikataulu. Aikataulun yksi tehtävä on varmistaa, että vd-elimille jää riittävän paljon aikaa käsitellä niiltä pyydettyjä lausuntoja.

11 Budjetin rakentaminen 5 Hekassa laaditaan neljännesvuosittain suoriteperusteinen välitilinpäätös. Hekassa siirryttiin (2016) myös budjetin laadinnassa suoriteperusteisuuteen. Tämä merkitsee sitä, että tuotot ja kulut pyritään budjetoimaan sille kaudelle jona ne syntyvät. (esim. lämpö, korkokulut)

12 Pääomavuokra 1 Aluekohtaiset pääomavuokrat määritellään Hekan emoyhtiössä. Alueyhtiöt taas määrittelevät yhdessä alueen vd-elimien kanssa sen, miten alueen pääomavuokra tasataan vuokranmääritysyksiköiden kesken. 2018 pitäisi olla uusi tasausmalli käytössä

13 Pääomavuokra 2 Pääomapuolen tuotot Asuinhuoneistojen pääomatuotot Varautumisten purut Liikehuoneistojen pääomatuotot

14 Pääomavuokra 3 Pääomavuokralla katetaan Lainojen lyhennykset ja korot Perusparannusten omarahoitusosuus (vuonna 2016: 17 %, vuonna 2017: 20 %) Tontinvuokrat Peruskorjausten vuoksi tyhjänäolot Kerättävät varautumiset tuleviin perusparannuksiin

15 Pääomavuokra 4 Hekan 21 aluetta on jaettu neljään ns. kalleusluokkaan sijainnin perusteella. Näille on määritelty pisteluokka (100 – 110 – 120 -140)

16 Hoitovuokra 1 Hoitotuotot muodostuvat seuraavista: Asuinhuoneistojen hoitotuotot Liikehuoneistojen hoitotuotot Autotalli, autopaikka ja varastovuokrat Ulkopuolisille vuokratut tilat Käyttökorvaukset

17 Hoitovuokra 2 Hoitokulut muodostuvat esim. seuraavista Palkat ja palkkiot sivukuluineen (emo) Isännöinnin palvelumaksu Huollon palvelumaksu Siivouksen palvelumaksu Lämpö, vesi, sähkö ja jätehuolto Huoltopuolen korjaukset

18 Hoitovuokra 3 Hekan emoyhtiön toimisto Alueiden talousarvioihin sisältyvät myös emoyhtiön toimiston kustannukset, jotka määritellään emoyhtiön toimistossa. Suurin erä henkilöstökulut.

19 Hoitovuokra 4 Korjaus- ja hankintavarauksen (varautuminen) muodostaminen on hoitopuolella erä, jolla voidaan varautua tulevien vuosien vmy-kohtaisiin sekä aluetasattaviin korjauksiin

20 Hoitovuokra 5 Mikäli alueen hoitorahoitustilanne on niin huono, että joudutaan lainoittamaan aluetasattavia korjauksia, pitää kuitenkin huolehtia siitä, että omarahoitusosuus tulee kerättyä korjaus- ja hankintavarauksen (varautuminen) muodossa.

21 Hoitovuokrat 6 Aluetasattavat korjaukset Isoja kunnossapitokorjauksia, joita tehdään suunnitelmallisesti

22 Hoitovuokrat 7 Vmy-tasoiset hoitokorjaukset Yksittäisiä, ennalta arvaamattomia kunnostus- ja huoltokorjauksia sekä ilkivaltakorjauksia.

23 Hoitovuokrat 8 Hoitopuolen korjaukset jaetaan eri alueyhtiöissä hieman eri tavoilla aluetasattaviin ja vuokranmääritysyksikkö kohtaisiin korjauksiin. Tärkeää on kuitenkin tasapuolisuus alueen vuokranmääritysyksiköiden kesken.