KAUPUNKI KIINTEISTÖNOMISTAJANA JA -KEHITTÄJÄNÄ TAMPEREEN MALLILLA Pira 2013 Ilkka Ojala Ilkka Ojala toimitusjohtaja Tampereen tilakeskus liikelaitos.

Esitys aiheesta: "KAUPUNKI KIINTEISTÖNOMISTAJANA JA -KEHITTÄJÄNÄ TAMPEREEN MALLILLA Pira 2013 Ilkka Ojala Ilkka Ojala toimitusjohtaja Tampereen tilakeskus liikelaitos."— Esityksen transkriptio:

1 KAUPUNKI KIINTEISTÖNOMISTAJANA JA -KEHITTÄJÄNÄ TAMPEREEN MALLILLA Pira 2013 Ilkka Ojala Ilkka Ojala toimitusjohtaja Tampereen tilakeskus liikelaitos

2 Kunnan tehtävä ja rooli Yleinen ja erityinen Kunnan ydintehtävä – järjestää palveluja kuntalaisille ja jäsenilleen Kunnan palvelut –ydin/peruspalvelut: sivistys- ja kulttuuri, sosiaali- ja terveys, liikunta, infrapalvelut –tukipalvelut: tilat, tietotekniikka, logistiikka, kuljetukset, ravinto jne Palveluiden subjektiivisuus –osaan palveluista kuntalaisella on subjektiivinen oikeus, mutta vain oikeus palveluun ei valita sitä, miten se tuotetaan –merkittävä osa palveluista on kunnan harkintaan jäävää toimintaa Palvelutuotannon perinne –organisoidaan ja tuotetaan itse Toiminnan uusjako –monituottajamalli: samaa palvelua on tuottamassa useita toimijoita Pira 2013 Ilkka Ojala

3 Tilahallinnon ydintehtävät Niitä on vain kolme ! Varmistaa omaisuuden arvon säilyminen ja (positiivinen) kehittyminen Järjestää toimintaympäristöt eli tilat palveluiden tuottamiselle Ylläpitää olosuhteet toimintaympäristöissä Kaiken johtotähtenä on palveluverkkosuunnitelma ja sen toteuttaminen Pira 2013 Ilkka Ojala

4 Tilahallinnon ydinnumeroita Tampereella 1 300 000 m2 2 000 000 000 € 800 kpl 200 000 000 € 50 000 000 € Pira 2013 Ilkka Ojala

5 Korjausvelka ja – vastuu Teoreettinen tarkastelu Kun rakennus on käytössä se kuluu ja syntyy korjausvastuuta. Korjausvelkaa alkaa syntyä, kun arvo on alle 75 % uuden arvosta Onko 200 000 000 € oikea luku Tampereella ? Jos korjausvelkaa on Tampereella alle 100 milj. € olemme hyvällä tasolla ! Pira 2013 Ilkka Ojala

6 Miten voimme korjausvelkaa pienentää ja hoitaa ? Hyvä ja ennakoiva kiinteistönpitotoiminta eli tavoitteena on rakennuksen ”keskimääräistä” pidempi elinkaari Peruskorjaus- ja parannusinvestoinnit eli poistetaan korjausvelka ja –vastuu investoimalla Luovutaan omaisuudesta eli realisoidaan vanhaa ja rakennetaan uutta Pira 2013 Ilkka Ojala

7 Yli 200 000 m2 muiden vastuulle ! Kuinka paljon korjausvelka pieneni ? Kauppahäme, Koskitalo ym10 000 m2 Takahuhdinalue 5 000 m2 Pispanlinna 5 000 m2 Pohjolankatu 2510 000 m2 Satamakatu20 000 m2 Sairaalakatu10 000 m2 Pyynikintie 210 000 m2 Mediatalo 6 000 m2 Kalevan lastentalo 5 000 m2 Pellervonkoulu 5 000 m2 Tesoman koulut10 000 m2 Peltolammin koulut10 000 m2 Ammattikoulut80 000 m2 Muut20 000 m2. Pira 2013 Ilkka Ojala

8 Kun omat rahat eivät riitä ! Pitää siis keksiä jotain millä päästään ainakin pahimman yli ! Vielä ei ole keksitty mallia, jossa voisi siirtää kulut toisen maksettaviksi ! Ratkaisut: –käytetään toisten rahaa, maksetaan myöhemmin eli tehdään osamaksukauppaa eli jaksotetaan maksaminen –myydään sellainen pois, jota ei tarvita, käytetään rahat parempaan tarkoitukseen –otetaan lisää velkaa Pira 2013 Ilkka Ojala

9 Oma tase vai vuokraus tai PPP - - EKM tai Leasing-rahoitus Oma tase on helppo tapa ja useimmiten myös edullisin, vaikka ei spekuloisi jäännösarvolla Vuokraus on vanha malli, jolla ei ole spekulatiivista ulottuvuutta PPP – EKM on sopimuksellisesti ja riskinjaollisesti vaativa Leasing-rahoitus on oman taseen jatke, jolla saadaan läpinäkyvyyttä kustannuksiin. Antaa mielenkiintoisen mahdollisuuden konkretisoida spekulatiivisia arvoja. Pira 2013 Ilkka Ojala

10 Oma tase vai vuokraus tai PPP/ EKM- Leasing- rahoitus peruskysymykset: – miten riskit jaetaan ja mitä riskistä kannattaa maksaa ? muutokset sopimusympäristössä muutokset lainsäädännössä jäännösarvo jne – kuka osaavimmin tai tehokkaimmin osaa eri osa-alueiden hoidon ? tulevaisuuden ennustaminen hankeohjauksen ja -hoidon projektinjohto ja rakentaminen ylläpitotoiminta rahoitus Pira 2013 Ilkka Ojala

11 Tampereen malleja kiinteistöalalla Taustaa ajattelulle: riskiä kannattaa jakaa mutta ei siitä pidä liikaa maksaa ajatus pitää olla poliittisesti myytävissä eli pystyttävä perustelemaan myös poliitikoille kumppaninkin pitää pistää itsensä likoon eli kukaan ei voi olla vain rusinoita syömässä ansaintalogiikka pitää olla eli kumppanin pitää hyötyä päätäntävalta on hyvä säilyttää itsellä, mutta silti voi olla joustava ja kohtuullinen kunta voi hyötynäkökulmana nähdä myös verotulojen kasvun tai muuhun toimintaa heijastusvaikutukset Pira 2013 Ilkka Ojala

12 Pyynikin uimahalli Alkuperäinen PPP-sopimus raukesi ”rahoituskriisiin” Uusi toimintamalli –Investoinnin toteutus uimahalliosan investoinnin toteutus ja rahoitus kaupungin vastuulle hotelliosaan ( huoneistohotelli 100 huoneistoa) kumppani,YIT Suites liikuntakeskus suunniteltu niin, että se tukee sekä uimahallin että hotellin toimintaa, –palveluiden tuottaminen ja sen synergia ylläpitopalveluiden tuottaminen kaupungin organisoimana uimahallipalveluiden tuottamisen kaupunki kilpailuttaa palvelujakso 5 vuotta hotelliosa toimii erillisenä yksikkönä yhteistyö haetaan korttelin sisäisestä synergiasta Pira 2013 Ilkka Ojala

13 PPP-hankkeet tehostetussa palveluasumisessa Tampereen malli: Välivuokraus – hankkeessa eriytetään erilliset toisistaan riippumattomat osat: investoinnin rahoitus: investori järjestää rakentaminen: investori hoitaa ja kilpailuttaa kaupunki vuokraa tilat palvelutuottajan valinta: kaupunki kilpailuttaa ja valitsee Asukasvalinta: kaupunki valitsee, asukas on sopimussuhteessa kaupunkiin Pappilanpuisto, Pispanlinna, Hannunlinna Martinuskoti, Erityisasunnot (Hervanta ja Pispala) Kevap: Vuores ja Kalkku (Tesoma) Pohjolankatu 25, Satamakatu Pellervo, Tesoma, Peltolammi ePira 2013 Ilkka Ojala

14 Leasingrahoitusmallit Leasingyhtiön tehtävät –omistus –rahoituksen järjestäminen Käyttäjä/vuokralainen –vastaa projektin toteutuksesta kuin omastaan –vastaa ylläpidosta kuin omastaan –maksaa leasingmaksua –lunastus optio tai velvoite ( 30v 1 €) Toteutukset –Pyynikin sosiaali- ja terveystalo n 35 m€ –Vuoreksen koulukeskus noin 45 m€ Edut –kiinteä, edullinen pääoma vuokra –ei rasita tasetta, arvon nousu jää käyttäjälle –joustava malli Pira 2013 Ilkka Ojala

15 Tampereen Messu- ja Urheilukeskus Oy Omistajat: Tampereen kaupunki ja Tampereen Messut Oy Kohde: viiden liikunta/messuhallin ja logistiikkakeskuksen muodostama kompleksi (50000 m2) Tavoite: kehittää keskus kansainväliseksi tapahtumapaikaksi (noin 80 000 m2) ja nostaa käyttäjämääriä ja käyttöastetta Kaupunki ostaa aikaa liikuntapalveluille yhtiöltä vain tarpeen mukaan Yhtiö vastaa toiminnan kehittämisestä ja organisoinnista ylläpitopalveluiden tuottaminen investointien toteutuksesta ja rahoituksesta markkinoi ylimääräisen käyttöajan Pira 2013 Ilkka Ojala

16 Seudullinen yhteistyö Ei onnistunut Tampereen seudun tilahallintojen yhdistäminen vuonna 2011 Ei onnistunut seudullinen kiinteistörahasto 2012 Mutta seudullisen kiinteistösijoitusyhtiön perustaminen onnistui: – Tredu-Kiinteistöt Oy 12 kunnan omistama yhtiö kunnat pääomittivat apporttiomaisuuden luovutuksella tase noin 150 milj. euroa, jatkossa noin 300 milj.euroa omistaa ammattioppilaitostiloja noin 160 000 m2 kehittää ja investoi kehittää ja realisoi Pira 2013 Ilkka Ojala

17 Hyvä hanke Hanke tukee hyvinvointipalveluverkon tavoitetta Rakennus joustaa yhteiskunnan palvelutarpeiden muutoksen mukana Rakennus itsessään on toteutettu kestävällä tavalla, sen elinkaari on pitkä Rakennuksen arvon säilyy muutoksista huolimatta eli rakennuksella on arvoa, vaikka käyttötarkoitus muuttuisi Rakentamis- ja ylläpitokustannukset ovat kohtuulliset ja ennustettavissa Rakennus tukee kaupunkirakenteen tavoitteita ja edustaa hyvää arkkitehtuuria Toteutuksessa ratkaistu ongelmia ja käytettään harkiten uusia innovaatioita Pira 2013 Ilkka Ojala