Kiinteistöviraston asuntoasianosaston tilaus vertailulaskelmista

Esitys aiheesta: "Kiinteistöviraston asuntoasianosaston tilaus vertailulaskelmista"— Esityksen transkriptio:

1 Kiinteistöviraston asuntoasianosaston tilaus vertailulaskelmista
Miten konvergenssikerroin vaikuttaa eri vaihtoehtoisilla indeksilaskentatavoilla (rakennuskustannus- ja markkinahintaindeksi) ja eri alueilla Hitas-enimmäishintaan verrattuna alueen markkinahintaan? Hitas-luovutushintaindeksin soveltuvuutta voi arvioida, vaikka sen mukaisia laskelmia käytetään vain ns. vertailutilanteessa (esimerkiksi jos suuret rakennusaikaiset korot nostavat yhtiön tietyn asunnon hintaa). Tarvitaan esimerkkejä laskelmista sekä yhtiö- että huoneistotasolla.

2 Lyhyesti hitas-enimmäishinnoittelusta
Hitas-hankintahinnat (€/m2) ovat olleet historiassa kaupunginosariippumattomia; nykyisin kaavoituksessa asetut vaatimukset voivat erilaistaa jonkin verran neliöhintoja. Pääsääntöisesti enimmäishinnan laskukaava tuottaa kohteille saman, uuden hitaskohteen hinnan iästä ja sijainnista riippumatta. Poikkeuksia tähän tuottavat suhdanteiden käännepisteet. Niissä hankintahinnan päätöshetken, valmistusajankohdan ja hintavertailuhetken suhdanteiden keskinäinen suhde tuottaa yleisen oikeustajun ja logiikan vastaisia enimmäishintoja Markkinoilla ovat Helsingin kaupunginosien asuntojen hinnat erkaantuneet toisistaan voimaakkasti 1990-luvun alun laman jälkeen Seurauksena on se, että vähemmän halutuilla alueilla hitaskohteet saavat automaattisesti markkinahintoja korkeamman enimmäishinnan ja houkuttelevilla alueilla matalamman enimmäishinnan (seuraava kalvo) Konvergenssikertoimella on pyritään nostamaan enimmäishinnat lähemmäs markkinahintoja alueilla, missä ne jäävät nykyisin selvästi alemmas. Seuraavissa laskelmissa on keskitytty ainoastaan niihin kohteisiin, joissa enimmäishinta jää alemmas eli käytännössa Helsingin kaupungin tilastoalueelle 1

3 Konvegenssikertoimella koetaan lähentää tilastoalueella 1 sijaitsevien asuntojen
Neliöhintoja lähemmäs markkinahintoja

4 Laskennallisen hinnan markkinahinnan erotus 10/2006, asuntojen lukumäärät eri luokissa
Laskennallisena korkeampi hitasluovutusindeksillä tai markkinahintaindeksilla lasketuista > -1000 1786 9 % -750>-1000 803 4 % -500>-750 1198 6 % -250>-500 1666 -50>-250 2421 13 % 50>-50 1348 7 % 50>250 2857 15 % >250 6734 36 % 7874 kpl 42 %

5 Konvergenssikertoimen suuruus 1(7) - asuntokohtainen tarkastelu
Tarkasteluun on otettu kaikki asunnot, joiden hitas-enimmäishinta on alle markkinahinnan (ed.kuva x-akselin alapuolelle jäävät asunnot) Näille on laskettu asuntokohtaiset konvergenssikertoimet erikseen hitas-rajoitusjaksoille 20, 25 ja 30 vuotta Asuntokohtaisten konvergenssikertoimien arvot esitetty oheisissa kuvissa 20 vuoden aikarajoituksella konvergenssikertoimen tulisi olla keskimäärin 1,3%

6 Konvergenssikertoimen suuruus 2(7) - asuntokohtainen tarkastelu
20 vuodessa markkinahinnan on saavuttanut 2,3%: 90% kohteista 1,3%: 65% kohteista 1% : 55% kohteista

7 Konvergenssikertoimen suuruus 3(7) - asuntokohtainen tarkastelu

8 Konvergenssikertoimen suuruus 4(7) - kaupunginosakohtainen tarkastelu
Tarkasteluun on otettu kaikki asunnot, joiden hitas-enimmäishinta on alle markkinahinnan (ed.kuva x-akselin alapuolelle jäävät asunnot) Näille on laskettu kaupunginosakohtaiset konvergenssikerroin 20 vuoden olettamuksella Konvergenssikertoimien arvot ja niiden hajonnat esitetty oheisissa kuvassa

9 Konvergointiaika 5(7) - kaupunginosakohtainen tarkastelu

10 Konvergointiaika 6(7)

11 Konvergenssikerroin 7(7)
Edellisissä kalvoissa on testettu historiatiedon avulla, minkälaisilla asunto- ja kaupunginosakohtaisilla konvergenssikertoimilla Hitas-ensimmäishinnat saavuttavat markkinahinnat ajassa 20,25 tai 30v Asuntokohtaiset hajonnat ovat suuret. On asuntoja, joissa tarvittaisiin 6,3 % konvergenssikerroin / vuosi, jotta markkinahinta tavoitettaisiin 20 vuoden kuluessa. Keskimäärin selvitään 1,3 konvergenssikertoimella Keskihajonnan yläpuolella 20 vuoden tarkasteluajalla (1,3% + 1 %) 1170 asuntoa, jotka sijaitsevat 46 taloyhtiössä Asunnot ovat kaiken ikäisiä, eniten vuonna 1988 ja valmistuneita Vuonna 1988 on rakennettu asuntoja useisiin kaupunginosiin, eniten postinumeroalueelle (Helsingin keskusta). Vuosina rakennetut kohteet sijaitsevat postinumeroalueella (Ruoholahti) luvulla, useilta vuosilta koostuu asuntoja postinumeroalueelta (Katajanokka) Näiden kaupunginosien osuudet: Ruoholahti ~50%, Katajanokka 15% ja keskusta 15%

12 Yhteenveto 1 Missä ajassa Hitas-hinta saavuttaa alueen markkinahinnan (kohteissa joissa enimmäishinta jää markkinahinnan alapuolelle) Kaupunginosittain aika vaihtelee huomattavasti. Esimerkki kalvossa 9 laskettu olettaen konvergenssikerroin 1% vuodessa Aikatarve riippuu tietysti siitä, miten suuri ero enimmäishinnalla ja markkinahinnalla on. Esimerkki kalvossa 10 laskettu olettaen konvergenssikerroin 1 % vuodessa Millä konvergointikertoimella Hitas-hinta saavuttaa alueen markkinahinnan (kohteissa joissa enimmäishinta jää markkinahinnan alapuolelle) 20 vuoden ajalle konvergointikerroin keskimäärin 1,3% max 6,3 % 25 vuoden ajalle konvergointikerroin keskimäärin 1 %, max 5 % 30 vuoden ajalle konvergointikerroin keskimäärin 0,8 %, max 4,2 %

13 Asuntokohtaisia tarkasteluja
Seuraavissa on esitetty muutamien asuntojen hitas-enimmäishinta-kehitys sekä konvergenssikertoimen soveltaminen hinnan korjaamiseen Hitas-asunto on arvotettu 20% edullisemmaksi kuin markkinahinta alueella. Hitas-enimmäishinta kuroo tämän 20% edun kiinni 20, 25 tai 30 vuodessa Analyysi esitetty useasta Ruoholahden kohteesta kertomaan sen, että asuntojen enimmäishintakehitys vaihtelee valmistumisajankohdan ja mm. sijaintikerroksen mukaan Katajanokalta on analysoitu erikokoisia asuntoja

14 Vaikka laskukaava pääsääntöisesti tuottaa uudishinnan, suhdannevaikutuksesta (matala hankintahinta, korkea vertailupiste valmistumishetkeltä) enimmäishinta jää matalalle tasolle Vuonna 2007 enimmäishintaa korotettiin, mutta enimmäishinta jää edelleen kauas markkinahinnoista Konvergenssikertoimien vaikutukset vuodesta 2006 eteenpäin enimmäishintaan Vuoden 2006 enimmäishinnan saattaminen markkinahinnan tasalle (sininen katkoviiva) vaatii 5-6% konvergenssikertoimen jäljellä oleville vuosille

15

16

17

18

19

20 Tässä kohteessa 20 vuoden aikaraja on jo täynnä
Jotta kohde saavuttaisi markkinahinnan 25 vuodessa, olisi neljälle jäljellä olevalle vuodelle konvergenssikertoimen oltava 18-19%

21

22 Yhteenveto 2 Miten Hitas-enimmäishinnat saavuttaisivat alueen markkinahinnan – 30 vuodessa tai miten alueittaiset markkinahintatasot (alueen hinta – 20 %) olisi käytännössä toteutettavissa? Hitas-enimmäishinta ei ole looginen seuraus asunnon sijainnista eikä kalenteri-iästä vaan se on osittain näiden ja suhdannetilanteesta johdettujen muuttujien yhteistulos Tähän järjestelmään on vaikeata osoittaa yhteistä, yleispätevää konvergenssikerrointa, jolla enimmäishinta laskelman tulos korjattaisiin ylöpäin Jotta päästään loogiseen ja haluttuun lopputulokseen, konvergenssikertoimen pitää olla sidottu kohteen valmistumis-hetkeen (vuosineljännes) ja sen hetken markkinahintaan esim. perusteella 20% alle markkinahinnan. Ero kurotaan kiinni 20 vuodessa