RAK TOIMITILAPALVELUT

Esitys aiheesta: "RAK TOIMITILAPALVELUT"— Esityksen transkriptio:

1 RAK-63.250 TOIMITILAPALVELUT

2 Toimitilapalvelut -kurssi
Toimitilapalvelut –tutkimusryhmän kurssi luennoitu ensimmäisen kerran viime vuonna perustuu ryhmän tutkimuksiin ja alan kirjallisuuteen Luennoitsijat: Jukka Puhto Tomi Ventovuori Tero Lehtonen Antti Tuomela Opintojakso pyrkii tarjoamaan opiskelijoille: kokonaisnäkemyksen kiinteistöalan keskeisistä toimijoista, alan palveluliiketoiminnasta ja sen kehittymisestä perustaidot ja ymmärryksen hankintastrategioiden laadintaan, toimitilapalvelujen organisointiin ja hankintaan sekä ostopalvelujen johtamiseen käytännössä

3 Opintojakson ohjelma 14.9.2004 klo 9.15 – 12.00 Esittely
Jukka Puhto Käsitteet Toimitilapalvelujen rooli kiinteistöliiketoiminnassa Toimitilapalvelumarkkinat ja alan liiketoimintamallit klo 9.15 – Toimitilapalvelujen suunnittelu, Antti Tuomela organisointi ja johtaminen   Kehityspäällikkö (Harjoituksen anto) Senaatti-kiinteistöt klo 9.15 – Palvelujen hankintastrategiaprosessi Tomi Ventovuori Liiketoimintaympäristön vaikutus palveluhankintoihin Hankintakokonaisuuksien muodostaminen

4 Opintojakson ohjelma klo 9.15 – Palvelut hankinnan näkökulmasta Jukka Puhto Palvelujen hankintaprosessi Palvelujen laadunhallinta klo 9.15 – Palveluntuottajan valinta Jukka Puhto Palvelusopimukset klo 9.15 – Liikesuhteet liike-elämän palveluissa Tero Lehtonen Liikesuhteiden johtaminen Liikesuhteiden menestystekijät

5 Opintojakson ohjelma klo 9.15 – Palveluntuottajien verkostoituneet Ilkka Miettinen toimintamallit klo Kokonaispalveluratkaisun edut Palveluntuottajan puheenvuoro klo 9.15 – Harjoitustyön esittely ja palaute Antti Tuomela Jukka Puhto

6 Harjoitus ja tentti Harjoituksen aihe:
Toimitilapalvelujen suunnittelu ja organisointi Harjoituksen tavoitteena on tarjota opiskelijoille perusosaaminen toimitilakohteiden palveluorganisaatioiden suunnitteluun palvelukokonaisuuksien määrittäminen palvelusisältöjen määrittäminen yhteistyön organisointi tuntemus eri palvelukokonaisuuksien merkittävimmistä palveluntuottajista Tenttimateriaali: tarkentuu vielä luentojen aikana

7 TKK rakentamistalouden toimitilapalvelut -tutkimusryhmä
TUTKIMUSYMPÄRISTÖ TUTKIMUSALUEET Liikesuhteet Käyttäjä TOIMITILA JA PALVELUT Liiketoiminta- mallit Informaation hallinta Palvelun- Tuottaja Omistaja Kolmikanta joka toimii tutkimustoiminnan viitekehyksenä. Omistaja ja palveluntuottaja tuottavat toimitilojen käyttäjille yhdessä ja enemmän tai vähemmän yhteistyössä tiloja ja palveluja. Toimitilojen käyttäjä on siis molempien asiakas ja se kiinteistöalan kuningas, jolle meidänkin tutkimustoiminnalla pitäisi kyetä tuottamaan lisäarvoa. Tässä viitekehyksessä tutkimusten keskeisiä teemoja ovat olleet suhteiden hallinta, palvelut ja informaationhallinta Tutkimustoiminnalle ominaista, että tutkittavaa asiaa tarkastellaan kaikista näkökulmista ennen kaikkea aina käyttäjän näkökulmasta, vaikka tutkimuksen painopiste olisikin jonkun osapuolen toiminnan kehittämisessä. Nyt lyhyt läpileikkaus käynnissä olevista ja päättyneistä Rembrand hankkeistamme.

8 Tutkimuskokonaisuudet
KIINTEISTÖNHALLINNAN KOKONAISPALVELUSOPIMUKSET ( ) TOIMITILAPALVELUORGANISAATION ASIAKKUUDEN HALLINNAN KEHITTÄMINEN ( ) TOIMITILOJEN YMPÄRISTÖJOHTAMINEN ( ) TOIMITILAPALVELUJEN ORGANISOINNIN JA LAADUNHALLINNAN KEHITTÄMINEN ( ) K Ä Y T J TILAAJA VASTUUORGANISAATIO KIINTEISTÖ- TAI TOIMITILAJOHTO KÄYTTÄJÄ-PALVELUT KIINTEISTÖ-PALVELUT LAATUSYSTEMATIIKKA KIINTEISTÖNHOIDON OHJAUSJÄRJESTELMISSÄ ( )

9 Yhteistyökumppaneita
KÄYTTÄJÄPALVELUT KIINTEISTÖPALVELUT

10 Tilapalvelut 66 tilapalvelut mieluummin kuin: toimitilapalvelut
facility services tilojen ominaisuuksiin kohdistuvat ja käyttäjän toimintaa tukevat palvelut Tilapalvelut sisältävät erilaisia käyttäjä- ja kiinteistöpalveluja. Tilapalvelujen sisältö vaihtelee organisaatiokohtaisesti, ja niistä sovitaan yleensä erikseen joko vuokrasopimuksessa tai erillisessä palvelusopimuksessa. Nimitystä toimitilapalvelut käytetään kiinteistöalalla usein synonyymina tilapalvelut-käsitteelle, vaikka käsitteet rajautuvatkin hieman eri tavalla.

11 Operatiivinen kiinteistöjohtaminen
16 kiinteistökohteen johtaminen; operatiivinen kiinteistöjohtaminen; PM property management; PM kiinteistöjohtaminen, jonka tarkoituksena on vastata tietyn kiinteistön tai sen osan käytettävyydestä ja arvon kehittämisestä ottamalla huomioon kiinteistönomistajan edut ja tarpeet Kiinteistökohteen johtamisessa pyritään ohjaamaan erityisesti kiinteistön hallintaan (ks. kiinteistönomistus ja vuokraus) ja kiinteistön ylläpitoon liittyviä toimintoja kiinteistönomistajan näkökulmasta. Kiinteistökohteen johtamisesta huolehtivat suomalaisissa yrityksissä tyypillisesti kiinteistö- ja kohdepäälliköt.

12 Toimitilajohtaminen 17 toimitilajohtaminen; tilajohtaminen; FM
en facility management; facilities management; FM kiinteistöjohtaminen, jonka tarkoituksena on vastata tilojen hankkimisesta ja kehittämisestä sekä kiinteistö- ja käyttäjäpalveluista Ks. myös tilapalvelut, kiinteistöpalvelut ja käyttäjäpalvelut.

13 Isännöinti 19 isännöinti building management; housing management
kiinteistöjohtaminen, jonka tarkoituksena on asumisyhteisöissä vastata kiinteistöhallintoon ja kiinteistönylläpitoon liittyvistä toiminnoista ja palveluista Asumisyhteisöjä ovat asunto-osakeyhtiöt ja asumisoikeusyhdistykset. Isännöintiä voidaan harjoittaa myös asunto-osuuskunnissa ja asuinkäytössä olevissa kiinteistöosakeyhtiöissä. Asunto-osakeyhtiön toimitusjohtajana toimii isännöitsijä.

14

15

16

17 Toimitilapalvelut Käyttäjäpalvelujen sisältö
Ajoneuvot Arkistointi Atk-palvelut Auditoriotilat Aulapalvelut Automaatit Henkilöstöruokailu Kampaamo/parturi Ikkunoiden pesu Kirjanpito Kokoustilat Kopiointi Kuljetukset Kuntosali Lähettipalvelut Matkustuspalvelut Muuttopalvelut Pesulapalvelut Pitopalvelu Postitus ja postinjakelu Puhelinvaihde Ravintopalvelut Saunatilat Sisustus- ja kalustuspalvelut Terveydenhuolto Toimistopalvelut Toimistotarvikkeet Tuholaiskontrolli Turvapalvelut Varastotilat Vartiointi Videokonferenssit Viestintälaitteet Viherkasvit jne. Käyttäjäpalvelujen sisältö Kiinteistöpalvelujen sisältö Teknisten järjestelmien hoito Kiinteistönhuolto Siivous Lumityö Liukkauden torjunta Puhtaanapito Kasvityö Jätehuolto Kunnossapito

18 Keskeisimmät toimitilapalvelut eli ns. läsnäolopalvelut
Siivous Ravintolapalvelut Kiinteistönhoito Turvapalvelut Aulapalvelut Toimistopalvelut KESKITYTÄÄN LÄHINNÄ KIINTEISTÖNHOITOON PERUSPERIAATTEET SOPIVAT MYÖS MUIHIN PALVELUIHIN

19 Toimijoiden eriytyminen
-> 1970 –luku 1980 –luku 1990 –luku -> OMISTAMINEN KÄYTTÖ PALVELUT OMISTAMINEN KÄYTTÖ OMISTAMINEN KÄYTTÖ PALVELUT PALVELUT

20 Liikesuhteiden kehittyminen kiinteistöalan palveluliiketoiminnassa
Suhdejohtaminen Kumppanuus Sopimusjohtaminen Ostaminen ”shoppailu” Ulkoistaminen KESTOPALVELUISSA LUOTTAMUKSEN MERKITYS KOROSTUU PALVELUNTUOTTAJAN KYKY TUOTTAA TARVITTAVAT PALVELUT MILLAINEN PALVELUNTUOTTAJA OLISI YHTEISTYÖKUMPPANINA JOKAINEN PALVELUSOPIMUS ON KUMPPANUUSSUHDE MITEN EHKÄISTÄÄN LUOTTAMUKSEN MENETYS PITKÄKESTOISET SUHTEET OVAT TUTKIMUSTEN PERUSTEELLA KANNATTAVIMPIA ASIAKKAAN PYSYMINEN JA KANNATTAMINEN Oma tuotanto 1990 1995 2000 Aika

21 Toimitilapalvelujen organisoinnin muutokset yrityksissä
”PALVELUJEN ULKOISTAMINEN” Kiinteistö- yksikkö Sisäinen palvelu- ”Oma tuotanto” Kiinteistö - yksikkö Sisäinen palvelu Palvelu yritys ”Palvelujen ulkoistaminen”

22 Toimitilapalvelujen organisoinnin muutokset yrityksissä
ORGANISAATIOIDEN MUUTOS Kiinteistö - yksikkö Sisäinen palvelu Palvelu yritys ”Ostopalveluvaihe” Nyt Kumppani Kiinteistö - yksikkö Tarvetta kumppanien väliseen verkottumi seen ”Sopimusjohtaminen” Modifioitu: Krumm 2000

23 ORGANISAATIOIDEN MUUTOS
Toimitilapalvelujen organisoinnin muutokset yrityksissä ORGANISAATIOIDEN MUUTOS Kumppani Kiinteistö-yksikkö ”Suhdejohtaminen” Kumppani Kiinteistö - yksikkö Tarvetta kumppanien väliseen verkostoitumiseen ”Sopimusjohtaminen”

24 ”Shoppailu” -vaihe KIINTEISTÖ Toimitilajohtaminen Palveluyritys 1
Henkilöstöruokailu Palveluyritys 2 Siivous Palveluyritys 3 Kiinteistönhoito Palveluyritys 4 Vartiointi Palveluyritys 5

25 Kiinteistökohtainen kokonaispalvelu
Toimitilajohtaminen Henkilöstöruokailu Siivous Kiinteistönhoito Vartiointi Palveluyritys

26 Erillispalveluna koko kiinteistökantaan
KIINTEISTÖ N Toimitilajohtaminen Palveluyritys 1 Henkilöstöravintola Palveluyritys 2 Siivous Palveluyritys 3 Kiinteistönhoito Palveluyritys 4 Vartiointi Palveluyritys 5

27 Verkostoyhteistyöhön perustuva toimintamalli
TOIMITALO 1 TOIMITALO 2 TOIMITALO N Toimitilajohtaminen Palveluyritys 1 Henkilöstöravintola Palveluyritys 2 Aulapalvelu Palveluyritys 3 Kiinteistönhoito Palveluyritys 4 Siivous Palveluyritys 5

28 Toimenkuvan muutos KÄYTTÄJÄ KÄYTTÄJÄ TILAAJA PALVELUN- TUOTTAJA
Toimitilojen käyttäjäyritys / käyttäjäyksikkö / työntekijä KÄYTTÄJÄ KÄYTTÄJÄ Asiakasrajapinta Asiakkuuden- hallinta Kiinteistön omistaja / kiinteistöyksikkö / toimitilayksikkö Palvelujen strateginen ostaminen TILAAJA Palvelujen operatiivinen johtaminen Asiakasrajapinta Kiinteistöpalvelut Henkilöstöruokailu Siivous PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA

29 Toimitilapalvelujen hankintastrategian laadinta
STRATEGIAPROSESSI MARKKINA-ANALYYSI 1. HANKINTAYMPÄRISTÖN KUVAAMINEN LIIKETOIMINTA-YMPÄRISTÖ 2. HANKINTATOIMEN NYKYTILA-ANALYYSIN TEKEMINEN 4. HANKINTATOIMEN NYKYTILAN JA TAVOITTEIDEN VERTAILU 5. HANKINTA-SUUNNITELMAN LUOMINEN HANKINTASTRATEGIA 3. HANKINTATOIMEN TAVOITTEIDEN MÄÄRITTÄMINEN HANKINTAMALLIT

30 Tilaajien yhteistyötyypit
Lähde: Cox, A. 1996 Yhteistyön syvyys Strateginen arvo korkea matala RIIPPUMATON YHTEISTYÖ RAJOITETTU YHTEISTYÖ YHDEN TOIMITTAJAN YHTEISTYÖ VERKOSTO-TOIMITTAJA YHTEISTYÖ STRATEGINEN KUMPPANI Vertikaalinen yhteistyö usean toimittajan kanssa Yhteishanke tai -yritys Yhden toimittajan kanssa tehty yhteistyö Ennalta valikoitujen toimittajien yhteistyö Usean toimittajan kilpailuttaminen YHTEISTYÖSUHTEET OMA TUOTANTO

31 Suomen kansallisvarallisuus vuonna 2001
Lähde: Tilastokeskus

32 Rakennuskannan kerrosala vuonna 2002
Yhteensä 384 miljoonaa kem2 Käyttötarkoituksen mukaan Lähde: Tilastokeskus

33 Rakennuskannan kerrosala vuonna 2002
Yhteensä 384 miljoonaa kem2 Sijainnin mukaan Lähde: Tilastokeskus

34 Rakennuskannan kerrosala vuonna 2000
Yhteensä 365 miljoonaa kem2 Rakennusvuoden mukaan Lähde: Tilastokeskus

35 Rakennuskannan kerrosala vuonna 2001
Yhteensä 373 miljoonaa kem2 Omistajalajin mukaan Lähde: Tilastokeskus

36 Toimitilapalvelujen markkinat Suomessa
Potentiaaliset alueet Etelä-Suomen ja Länsi-Suomen läänit (76 % kerrosalasta) Kasvukeskukset esim. pääkaupunkiseutu, Tampere, Turku, Oulu, Lahti Potentiaaliset kiinteistötyypit Asuinrakennukset (62 % kerrosalasta) Tuotantorakennukset (12 % kerrosalasta) Toimitilarakennukset (10 % kerrosalasta) Logistiikkarakennukset (6 % kerrosalasta) Potentiaaliset kiinteistönomistajat Yksityiset yritykset Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöt

37 Kiinteistöjen ylläpitokustannukset vuonna 1999

38 Kiinteistöjen ylläpitokustannukset
Toimistorakennukset vuonna 2003 (sis. epävarmuutta)

39 Yritysten lukumäärä Lähde: Tilastokeskus

40 Yritysten henkilöstön määrä
Lähde: Tilastokeskus

41 Yritysten liikevaihto
Lähde: Tilastokeskus.

42 Yritysten lukumäärä kiinteistöalalla
Lähde: Tilastokeskus.

43 Yritysten henkilöstön määrä
Lähde: Tilastokeskus.

44 Yritysten liikevaihto
Lähde: Tilastokeskus.

45 Toimitilapalvelujen markkinat Suomessa
Työllisyyden kannalta merkittävimpiä Siivous Kunnossapito Ylläpidon kustannusten kannalta merkittävimpiä Lämpö- ja sähköhuolto Toimitilojen ylläpitokustannukset Suurimmat liikekiinteistöissä Pienimmät varastokiinteistöissä

46 Yritykset henkilöstön suuruusluokan mukaan vuonna 2001
Lähde: Tilastokeskus

47 Palveluammattien työntekijät vuonna 1995 ja 2000
Työnantajasektorin mukaan Lähde: Tilastokeskus

48 Isännöinti- ja kiinteistönhoito
Yritys ja sen liikevaihto vuonna 2000 VVO Kiinteistövastuu Oy (11,7 M€) Tapiolan Lämpö Oy (8,3 M€) HH-Kiinteistöpalvelut Oy (7,6 M€) Malminkartanon Kiinteistöt Oy (7,4 M€) Oulun Kiinteistötaito Oy (6,8 M€) Kiinteistöhuolto Meratek Oy (4,8 M€) Varissuon Huolto Oy (4,4 M€) Tarkami Oy (4,2 M€) Satopos 107 Oy (4,1 M€) Jyväskylän Talokeskus Oy (3,8 M€) AEL Oy (3,8 M€) Kiinteistövarma Oy (3,7 M€) Kaukajärviosuuskunta (3,7 M€) Erja-Kiinteistöt Oy (3,6 M€) Vuotekno oy (3,2 M€) Kiinteistöhuolto Jauhiainen Oy (3,0 M€) Kiteen seudun OP-Kiinteistökeskus Oy (2,7 M€) Kiinteistö Oy Lieksan Vuokratalot (2,4 M€) Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy (2,4 M€) Soukan Huolto Oy (2,4 M€) Lista puutteellinen, sis. epävarmuutta

49 Siivous Yritys ja sen liikevaihto vuonna 2000
Engel Palvelut Oy (106,1 M€) ISS Suomi Oy (85,1 M€) SOL Palvelut Oy (53,3 M€) ISS Siivouspalvelut Oy (43,7 M€) Contineo Oy (31,1 M€) SPS Siivouspalvelut Oy (11,4 M€) Prosessipesu EK Holding Oy (4,6 M€) Oy Rentokil Initial Ab (4,5 M€) Säkkiväline Kalusto Oy (4,5 M€) Sodexho Shore Oy (3,8 M€) Rauman Siivouskeskus Oy (3,5 M€) Kaakon Teollisuuspalvelu Oy (3,4 M€) Siivousurakointi RA Oy (3,0 M€) Tampereen Aluesiivous Oy (2,7 M€) Turun aluesiivous Oy (2,6 M€) Pesulapalvelu Hans Langh Oy (2,2 M€) Sil-Va Clean Oy (2,2 M€) EK-Palvelut Karkkila Oy (2,0 M€) Saga palvelut Oy (2,0 M€) Säkkiväline Ympäristöhuolto Oy (1,8 M€) Lista puutteellinen, sis. epävarmuutta

50 Henkilöstö- ja laitosruokalat
Yritys ja sen liikevaihto vuonna 2000 Amica ravintolat Oy (200 M€) Sodexho Oy (96,8 M€) Oy Unicafe Ab (10,4 M€) Juvenes-Ravintolat Oy (5,7 M€) Uniresta Oy (3,7 M€) Osuuskunta Apex- henkilöstöravintolat (2,7 M€) Ateria Henkilöstöravintolat Oy Ab (2,5 M€) Aalef Ravintolapalvelut Oy (2,5 M€) Raahen rautatehtaan Ruokalaosuuskunta (2,0 M€) Ruokala Osuuskunta Murtaja (1,7 M€) Pitäjänmäen Osuusruokala (1,5 M€) Ruokakolmio Oy (1,2 M€) Tampereen Ammattikorkeakoulun Opiskelijatuki Oy (1,1 M€) Tyhl-Kahvila-Ravintola ja Mikron Ruokala Sirpa Lahdenne (0,9 M€) Universtas Oy (0,9 M€) Korkeakarin Osuusruokala (0,7 M€) Lahden Lounaspörssi Oy (0,7 M€) Osuusruokala Masuni (0,6 M€) Osuuskunta Energiakeidas (0,5 M€) Wintiimi Ylöjärvi Oy (0,5 M€) Lista puutteellinen, sis. epävarmuutta

51 Etsivä-, vartiointi- ja turvallisuuspalvelut
Yritys ja sen liikevaihto vuonna 2000 Securitas Oy (77,1 M€) Engel Security oy (13,7 M€) Vartioässät Oy (5,7 M€) Securitas Direct Oy (3,5 M€) Suomen Turvatiimi Oy (2,8 M€) Lappeenrannan Hälytys- ja Vartiointikeskus Oy (1,8 M€) Eta-Sec Oy (1,6 M€) Sectronics Oy Ab (1,4 M€) Vartiointiliike ja Etsivätoimisto Linnan Vartijat Oy (1,3 M€) Kuopion Vartiointipalvelut oy (1,0 M€) KMV-Turvapalvelut Oy (0,9 M€) Oy Atec-Security Ltd (0,8 M€) KMV-Vartiointi Oy (0,6 M€) Vartioimisliike P. Heinonen Oy (0,6 M€) Vartiointi Linjo Oy (0,5 M€) Naantalin Turvapalvelut oy (0,5 M€) Daifu-Service Oy (0,4 M€) Vartiosalpa Oy (0,4 M€) Poko Oy –Pohjolan koiravartiointi (0,4 M€) Finnturva Oy (0,4 M€) Lista puutteellinen, sis. epävarmuutta

52 Toimitilapalvelujen markkinat Suomessa
Kiinteistöalan yritykset ovat pääsääntöisesti pieniä alle viiden henkilön yrityksiä Kiinteistöalan palveluyritykset pääsääntöisesti kotimaisen yrityksen omistamia Palvelualan henkilökuntaa eniten yksityisellä sektorilla ja kuntasektorilla Toimitilapalvelujen henkilöstön määrä Kasvanee yksityisellä sektorilla Pienenee julkisella sektorilla