Sukupolvenvaihdos lahjalla tai kaupalla

Esitys aiheesta: "Sukupolvenvaihdos lahjalla tai kaupalla"— Esityksen transkriptio:

1 Sukupolvenvaihdos lahjalla tai kaupalla

2 Metsäkiinteistön luovutuksissa selvitettäviä tietoja
Tilan rajat, voimassa oleva kiinteistötunnus Keskeneräiset puukaupat ja metsänhoitohankkeet Lakisääteiset velvoitteet, esim. uudistamisvelvoite toteuttamatta Mahdolliset muut metsänhoidolliset laiminlyönnit Kaavojen sisältö, kaavoitus- ja suojelurajoitukset Kiinteistörasitteet Kiinnitykset, lakisääteiset panttioikeudet (esim kemera-lainat ja muut rasitukset) Osakkuudet yhteisissä teissä ja ojissa, ja niistä aiheutuvat velvoitteet (esim tiekunnan lainat) Yhteisalueosuudet ja yhteiset etuudet

3 Sukupolvenvaihdos lahjalla
Tarvitaan määrämuotoinen lahjakirja ja kaupanvahvistajan todistus Päätettävä, suljetaanko vastaanottajan puolison avio-oikeus pois Päätettävä, määrätäänkö ennakkoperinnöksi Lahjaveroilmoitus 3 kk kuluessa Jollei kyse ennakkoperinnöstä, muun omaisuuden testamenttaaminen tai lahjoitukset sisarosuuksien hoitamiseksi ovat olennaisia Lahjoja hajauttamalla, hallintaoikeuksia pidättämällä ja pilkkomalla lahjoja annettavaksi yli 3 vuoden välein, voidaan lahjaverorasitusta pienentää kiinteistöjä lahjoitettaessa tämä ei ole käyttökelpoinen tapa, mutta sisarosuuksien lahjaverorasitusta voidaan tällä tavoin pienentää laillisesti Vakuutusten edunsaajamääräyksillä voidaan myös verottomasti siirtää omaisuutta Myös koti-irtaimiston siirrot ja toisen koulutukseen ja kasvatukseen osoitetut lahjat ovat verovapaita

4 LAHJAKIRJA LAHJOITTAJA Wäinö Wilho Hakala ( ), Tampere LAHJANSAAJA Jussi Pertti Hakala ( ), Tampere Merkitään, että lahjansaaja on lahjoittajan poika. LAHJA Mattila-niminen tila kiinteistötunnus xxx-yyy-xxxx Ilomantsin kunnan Saarenkylässä. LAHJOITUS Annan lahjansaajalle yllä mainitun lahjan. OMISTUS- JA HALLINTAOIKEUS Omistus- ja hallintaoikeus lahjan kohteeseen siirtyy saajalleen lahjakirjan allekirjoituksin. LAHJAVERO Lahjansaaja vastaa lahjaveron maksamisesta. Lahjansaajan on tehtävä lahjaveroilmoitus lahjoituksen johdosta kolmen kuukauden kuluessa tästä päivästä lukien. AVIO-OIKEUS Lahjansaajan aviopuolisolla ei ole avio-oikeutta nyt lahjoitettuun omaisuuteen eikä sen sijaan tulevaan omaisuuteen eikä mainitun omaisuuden tuottoon. ENNAKKOPERINTÖ Tämä lahja ei ole saajalleen ennakkoperintöä. Tämä lahjakirja on laadittu kahtena samasanaisena kappaleena, yksi lahjoittajalle ja yksi lahjan saajalle. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET Tampereella ____________________ Wäinö Hakala lahjoittaja Tämän lahjan otan kiitollisuudella vastaan. Aika ja paikka kuten edellä. _____________________ Jussi Hakala lahjansaaja KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS

5 Sukupolvenvaihdos kaupalla, vaiheet
Pohjaselvitykset kaupan kohteesta Kauppakirjaluonnokset Mahdollinen ennakkotieto verotuksesta Ennakkotieto kunnan etuosto-oikeudesta etuosto-oikeus ei koske lähisukulaisluovutuksia Kaupan solmiminen; kaupanvahvistaja Kauppahinnan maksu, mahdolliset tositteet lainhuutoa varten Varainsiirtoveron maksu Lainhuudon haku, 6 kk luovutuskirjan teosta Jos määräaloja luovutettu, lohkominen tulee vireille heti lainhuudon jälkeen Kauppahinnan sijoittaminen tai siirto

6 SPV-kaupassa selviteltäviä asioita (1)
Muotomääräykset ks. asiakirjamallit Luovutusvoiton vero, paitsi tiettyjen edellytysten vallitessa lähisukulaisilla Metsävähennyspohja Huom! Jos on entinen hyvä metsävähennyspohja, uuden hankkimisesta ei hyötyä (vrt. lahjoitus tai testamentti) Voi ostaa velaksi, korkoa ei ole pakko ottaa, maksuaikataulu on oltava Huom! Jos luovuttaja kuolee, velkana oleva kauppahinta luetaan pesän varoihin ja siitä menee perintövero

7 SPV-kaupassa selviteltäviä asioita (2)
Täysihintainen, yli 3/4-hintainen vai lahjanluontoinen kauppa? Hallintaoikeuden pidättäminen tai siirtäminen? metsäomaisuuden ja muun omaisuuden tuoton määrittäminen muodostetaanko määräaikainen vai elinikäinen hallintaoikeus Onko kyseessä maatilan vai pelkän metsätilan kauppa? maatilakaupassa saa veroetuja perintö- ja lahjaverotuksessa; haettava erikseen jos vastike yli puolet käyvästä arvosta, maatilan kauppaa ei katsota lahjanluontoiseksi

8 Kiinteistön kaupan yleiset muotomäräykset
Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa Kauppakirjasta on käytävä ilmi: 1) luovutustarkoitus 2) luovutettava kiinteistö 3) myyjä ja ostaja 4) kauppahinta ja muu vastike Jollei kauppaa ole tehty edellä mainitulla tavalla, kauppa ei ole sitova Puolison kirjallinen suostumus tarvitaan, jos lahja tai kauppa koskee puolisoiden yhteistä kotia

9 Purkava ja lykkäävä ehto
Purkava ja lykkäävä ehto ovat sallittuja esim. myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on kokonaan maksettu Ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan Voimassaoloaika enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä Jollei voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta

10 Esisopimus Esisopimuksella osapuolet sopivat aikomastaan kiinteistön kaupasta Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta Tehtävä samoin kuin varsinainen kiinteistökauppa Mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä sekä ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä Osapuoli voi vaatia kanteella toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla

11 Vastuu julkisoikeudellisesta saamisesta
Myyjä vastaa kiinteistöstä menevästä julkisoikeudellisesta maksusta tai siihen verrattavasta saamisesta, joka kohdistuu kaupan tekemistä edeltävään aikaan Varainsiirtoverosta (4 % hankinta- tai vaihtoarvosta) vastaa ostaja

12 Käytännön neuvoja Kauppahinta on selvintä vaatia maksettavaksi kaupantekotilaisuudessa Ehto ”kiinteistö myydään rasituksista vapaana” ei turvaa pantinhaltijoilden vaatimuksilta. On oltava kiinnitysvelkojan suostumus kiinnitysten kuolettamiseen, tai panttikirjat luovutetaan ostajalle. Lainhuuto- ja rasitustodistusten ja kiinteistörekisteriotteiden on oltava ajan tasalla. Päivämäärän lisäksi on syytä tarkastaa, että kiinteistötunnus on kaikissa sama kuin kauppakirjassa. Jos lainhuuto on annettu vanhalle rekisterinumerolle, tarkasta, mikä toimenpide aiheutti rekisterinumeron muuttumisen

13 Lainhuuto Lainhuuto on kiinteistön omistusoikeuden kirjaamista
Lainhuutoa on haettava myös kiinteistön määräosaan määräalaan kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden saannolle

14 Yleinen lainhuudatusvelvollisuus
Lainhuudon hakuvelvoite: 6 kk saantoasiakirjan tekemisestä taikka perinnönjaon, osituksen tai testamentin lainvoimaisuudesta jos on vain yksi perillinen, lainhuudatusaika alkaa perunkirjoitusajan päättymisestä Lainhuutoa haetaan maanmittaustoimistosta laiminlyöjä voidaan sakon uhalla velvoittaa hakemaan lainhuuto Varainsiirtovero on maksettava myös kuolinpesän osuuden kaupasta tai vaihdosta, jos siihen sisältyy kiinteistö Lainhuuto haettava, jos pesä jaetaan tai koko kiinteistö tulee samalle omistajalle

15 Selvennyslainhuuto Jakamattoman kuolinpesän osakkaat voivat yhteisesti hakea lainhuudon pesään kuuluvaan kiinteistöön Kiinteistön omistaja, joka on aikaisemmin huudattanut saantonsa, saa hakea lainhuudon oikeusasemansa selventämiseksi

16 Kuulutuslainhuuto Hakijalle on myönnettävä kuulutus lainhuudon saamiseksi, jos: 1) hakija ei esitä saantokirjaa tai sen (1 §:ssä) tarkoitettua oikeaksi todistettua jäljennöstä, mutta hän saattaa todennäköiseksi, että saanto on laillinen; tai 2) hakija näyttää, että hän tai hänen edeltäjänsä ovat viimeisen kymmenen vuoden ajan omistajana hallinneet kiinteistöä, eikä ole syytä olettaa jollakin toisella olevan parempaa oikeutta kiinteistöön. Kirjaamisviranomainen kuuluttaa sitä, joka katsoo itsellään olevan paremman oikeuden kiinteistöön, esittämään vaatimuksensa kirjaamisviranomaiselle 6 kuukauden kuluessa kuulutuksen julkaisemisesta virallisessa lehdessä. Kuulutuksesta on lisäksi annettava tieto sellaisille tiedossa oleville henkilöille, joiden oikeutta lainhuuto voi koskea. Jollei vaatimusta ole esitetty tai kannetta ole nostettu määräajassa, hakijalle voidaan myöntää lainhuuto

17 Nautintasuoja Lainhuuto ja sen jälkeinen kymmenen vuoden ”nautinta” vilpittömässä mielessä korjaa kiinteistön saannossa olevan pahankin virheen Jollei kannetta paremmasta oikeudesta kiinteistöön panna tänä aikana vireille, oikea omistaja menettää oikeutensa vaatia kiinteistö palautetuksi Omistajanvaihdos ei katkaise em. kymmenen vuoden aikaa