VIEMÄRIKORJAUS PERINTEINEN UUSIMINEN VAI SUKITUS- TAI PINNOITUSMENETELMÄ 4.11.2014 11.11.2014 25.11.2014.

Esitys aiheesta: "VIEMÄRIKORJAUS PERINTEINEN UUSIMINEN VAI SUKITUS- TAI PINNOITUSMENETELMÄ 4.11.2014 11.11.2014 25.11.2014."— Esityksen transkriptio:

1 VIEMÄRIKORJAUS PERINTEINEN UUSIMINEN VAI SUKITUS- TAI PINNOITUSMENETELMÄ

2 SISÄLLYSLUETTELO: PERUSKORJAUSTEN ETENEMINEN TALOYHTIÖISSÄ, DIAT 1-4
HINTA PERINTEISELLE LINJASANEERAUKSELLE, DIAT 5-6 HINTA VIEMÄREIDEN SUKITUKSELLE / PINNOITUKSELLE, DIAT 7-8 HINNAT VUOSINA TOTEUTUNEILLE/ KÄYNNISSÄ OLEVILLE URAKOILLE, DIA 9 MENETELMIEN HYVÄT PUOLET / EDUT, DIA 10 MENETELMIEN HUONOT PUOLET / HAITAT, DIA 11 VALOKUVIA SUKITUKSEN JA PINNOITUKSEN LAADUNVARMISTUKSESTA, DIA 12 LAADUNVARMISTUS MENETELMISSÄ, DIA 13 YHTEENVETO, DIA 14

3 PERUSKORJAUSTEN ETENEMINEN TALOYHTIÖISSÄ
Taloyhtiössä on keskusteltu peruskorjauksista ja on muodostettu näkemys korjaustarpeista (ns. tarveselvitys). Osakkaiden ja asukkaiden tiedottamisesta on muistettava pitää huoli koko urakan ajan. Ihmiset ovat yksilöllisiä tiedon sisäistämisessä ja tiedon kysymisessä. Peruskorjausprojektin suositeltava kokonaiskesto on 2-3 vuotta. Lyhemmällä kestoajalla osakkeen omistajat eivät ehdi mukaan, josta seuraa usein yleistä projektin vastustusta. Lisäksi tiukat suunnitteluajat aiheuttavat suunnitteluvirheiden lisääntymistä, joka näkyy työmaalla lisä- ja muutostöiden määrässä ja urakka-aikojen venymisenä. Pitkä projektin kokonaiskesto parantaa taloyhtiön valmiutta maksusuunnitelman laatimiseen. Pitkä kokonaiskesto lisää projektinvetäjän työmäärää hankkeen alkuvaiheissa, mutta vähentää projektin työmäärää urakka-aikana. Aikataulullisesti tiukka työmaavaihe, eli urakka-aika aiheuttaa rakennusvirheiden lisääntymistä, kuten ongelmia betonirakenteiden kuivumisajoissa. Projektiin kuuluvat seuraavat vaiheet: 1. hankesuunnitteluvaihe, 2. suunnitteluvaihe, 3. kilpailutusvaihe, 4. toteutusvaihe (=työmaavaihe) ja 5. takuuaikaiset korjaukset

4 PERUSKORJAUKSEN VAIHEET
Taloyhtiö kilpailuttaa projektinvetäjät ja valitsee haastattelun jälkeen sopivimman HANKESUUNNITTELUVAIHE (5 – 10 kk) = raamit tulevalle korjaukselle Projektinvetäjä kilpailuttaa hankesuunnitelman tekijät (RAK-ARK, LVI- ja sähkösuunnittelija) Valitaan hallituksen kanssa sopivin hankesuunnitteluryhmä (edullisin?) Keskustellaan taloyhtiön hallituksen kanssa taloyhtiön näkemyksistä, tekijät kiertävät kohteen. Projektinvetäjä kilpailuttaa ja teetättää hallituksen hyväksynnällä tarvittavat lisätutkimukset (pesuhuonekartoitus, viemäreiden ja salaojien TV-kuvaus, mahdolliset putkistojen röntgenkuvaukset, rakenteiden avaukset, asbesti- ja haitta-ainekartoitukset, kosteusvauriotutkimukset yms.) Osakkeen omistajille lähetetään kysely korjauksen tasosta ja aiemmista korjauksista Projektinvetäjä vetää hankesuunnittelukokoukset (2 tai 3 kpl) ja laatii niistä pöytäkirjat Osakkeen omistajille pidetään tiedotustilaisuus (tai vähintään tiedote) hankkeen etenemisestä Valmis hankesuunnitelma on tarkka kirjallinen seloste mitä taloyhtiö aikoo korjata seuraavassa peruskorjauksessa JA MITÄ NE ARVIOLTA MAKSAVAT. Hankesuunnitelmassa kerrotaan myös mitä korjauksia jää tulevaisuuteen (esim. julkisivut ja katto). Hankesuunnitelma esitetään taloyhtiökokouksessa ja hankesuunnitelman esittämille korjausten suunnittelemiselle haetaan taloyhtiön hyväksyntä. Mikäli hankesuunnitelmaa ei hyväksytä tehdään siihen tarvittavat muokkaukset ja haetaan sitten uudelleen hyväksyntää taloyhtiökokoukselta.

5 2. SUUNNITTELUVAIHE (4-6 kk) = suunnitelmat miten, millä aikataululla ja millä urakkamuodolla peruskorjaus toteutetaan Projektinvetäjä kilpailuttaa suunnittelijat: RAK-/ARK (=pääsuunnittelija), LVI- ja sähkö Suunnittelijat tutustuvat kohteeseen (jos eri suunnittelijat, kuin hankesuunnitteluvaiheessa) Projektinvetäjä pitää suunnittelukokoukset, yleensä 3-4 kpl ja laatii niistä pöytäkirjat. Kokouksiin osallistuu taloyhtiöstä valittu edustus tai hallitus Suunnitelmat esitellään taloyhtiölle ja tarvittavat muutokset korjataan suunnitelmiin Projektinvetäjä laatii juridiset urakka-asiakirjat (tarjouspyyntö liitteineen, turvallisuusasiakirja, urakkaohjelma, urakkarajaliite ja urakan asiakirjaluettelo = YSE 1998 mukaan) 3. KILPAILUTUSVAIHE (2-4 kk) =katsotaan kuka tarjoaa, millä hinnalla ja haluaako taloyhtiö toteuttaa peruskorjauksen Projektinvetäjä kilpailuttaa urakan taloyhtiön kanssa yhdessä sopiviksi katsotuilla urakoitsijoilla (noin 5-8 kpl) Projektinvetäjä yhdessä taloyhtiön edustajien kanssa avaa tarjoukset ja tekee esityksen taloyhtiölle urakoitsijan valinnasta Taloyhtiökokouksessa valitaan urakoitsija tai jäähdytetään hanke

6 4. TOTEUTUSVAIHE = työmaa = urakan toteutusvaihe (4 kk – 7 kk)
Projektipäällikkö kutsuu koolle urakkaneuvottelut valitun urakoitsijan ja taloyhtiön edustajien kesken. Projektipäällikkö laatii urakkaneuvottelumuistion ja urakkasopimuksen urakoitsijan ja taloyhtiön välille. Urakoitsija järjestää tiedotustilaisuuden asukkaille ja osakkaille hankkeen toteutusvaiheesta. Osakkeen omistajat voivat suunnitteluttaa omia, taloyhtiön urakan ulkopuolisia töitä ja kysyä hintaa töiden toteutukseen valitulta urakoitsijalta erillisenä omana urakkanaan. Työt käynnistetään sovitussa aikataulussa projektipäällikön eli valvojan koolle kutsumalla aloituskokouksella, josta valvoja laatii muistion. Läsnä aloituskokouksessa ja työmaakokouksissa on myös taloyhtiön edustajat. Urakan suorittamista seurataan projektipäällikön eli valvojan viikoittaisten/ päivittäisten työmaavierailujen sekä kuukausittaisten työmaakokousten avulla. Valvoja laatii työmaakokousten esityslistat ja pöytäkirjat (tarvittaessa toimii puheenjohtajana). Valvoja tarkistaa urakoitsijan maksuerät ja neuvottelee lisä- ja muutostöistä. Valvoja suorittaa asuntokohtaiset pesuhuoneiden tarkastukset (mm. vedeneristyksen mittaukset). Valvoja laatii vastaanottokokouksen esityslistan ja tekee kokouksesta muistion. Tarvittaessa valvoja vetää taloudellisen loppuselvityksen. Tarvittaessa valvoja pitää jälkitarkastukset vastaanotossa havaittujen virheiden ja puutteiden korjaamisen tarkistamiseksi. 5. Takuuvaihe (24 kk) Takuuaikana tarvittaessa valvoja toimii neuvottelijana taloyhtiön ja urakoitsijan välillä Tarvittaessa valvoja pitää takuutarkastuksen 24 kk kuluessa valmistumisesta

7 1. HINTA PERINTEISELLE LINJASANEERAUKSELLE
Hankesuunnitteluvaiheen kustannusarvioihin perustuen, sis.alv, tutkimukset, suunnittelut ja rakennuttamisen kulut: Hinnat taloyhtiön LVI-S järjestelmien korjaamiselle: Käyttövesiputkien uusiminen – 80 €/hum2 Lämmitysjärjestelmän huolto ja tasapainotus €/hum2 Viemäreiden uusinta €/hum2 Korvausilman parantaminen (korvausilmaventtiilit) 5-10 €/hum2 Huippuimureiden ja niiden ohjauksen uusiminen 5-10 €/hum2 Sähköjärjestelmien uusiminen (sis.talo- ja huoneistokesk.) €/hum2 Tele- ja atk-järjestelmät uusitaan/rakennetaan €/hum2 Em. Yhteensä €/hum2  Em. LVI-S ja niihin liittyvät pakolliset rakennustyöt – 415 €/hum2 Rakennustyöt oheisiin: 10-15 €/hum2 = kotelot (*) - €/hum2 = kot+runkoviem.kaivu (**) 5 €/hum2 =150 – 155 €/hum2

8 1. HINTA PERINTEISELLE LINJASANEERAUKSELLE
* Käyttövesiputkien uusimiseen liittyvät mahdollisuudet taloyhtiössä: - Porraskäytävien maalaus €/hum2 - Taloyhtiön muiden tilojen kunnostus (pääosin maalausta) €/hum2 Yhteensä: 20 – 30 €/hum2 ** Viemäreiden uusimiseen liittyvät mahdollisuudet taloyhtiössä: - Piha-alueen kunnostus + kellarin kuivatus €/hum2 - Taloyhtiön saunaosaston korjaaminen €/hum2 Yhteensä: 60 – 90 €/hum2 ** Viemäreiden uusimiseen liittyvät mahdollisuudet huoneistoissa: - Pesuhuoneiden uusiminen 100 – 180 €/hum2 (sis.lvi- ja sähkötyöt) Käyttövesien ja viemäreiden uusimisen yhteydessä mahdollisesti tehtävät korjaukset ovat yhteensä: 180 – 300 €/hum2 Perinteinen linjasaneeraus ja käyttövesien uusiminen sisältäen piharemontin, taloyhtiön tilojen uusimisen ja asuntojen pesuhuoneiden uusimisen maksaa ~ 515 – 715 €/hum2

9 2. HINTA VIEMÄREIDEN SUKITUKSELLE/ PINNOITUKSELLE
Hankesuunnitteluvaiheen kustannusarvioihin perustuen, sis.alv, tutkimukset, suunnittelut ja rakennuttamisen kulut: Hankesuunnitteluvaiheen kustannusarvioihin perustuen, sis.alv: Talon sisäp. jätevesiviemäreiden sukitus/pinnoitus €/hum2 Talon sadevesiviemäreiden sukitus/pinnoitus €/hum2 Runkoviemärin sukitus/pinnoitus €/hum2 Yhteensä: €/hum2 Käyttövesiputkien uusiminen – 80 €/hum2 Lämmitysjärjestelmän huolto ja tasapainotus €/hum2 Korvausilman parantaminen (korvausilmaventtiilit) 5-10 €/hum2 Huippuimureiden ja niiden ohjauksen uusiminen 5-10 €/hum2 Sähköjärjestelmien uusiminen (sis.talo- ja huoneistokesk.) €/hum2 Tele- ja atk-järjestelmät uusitaan/rakennetaan €/hum2 Em. Yhteensä €/hum2   Yhteensä rakennustöineen – 405 €/hum Rakennustyöt oheisiin: - 10-15 €/hum2 = kotelot (*) 5 €/hum2 30-35 €/hum2

10 2. HINTA VIEMÄREIDEN SUKITUKSELLE/ PINNOITUKSELLE
* Käyttövesiputkien uusimiseen liittyvät mahdollisuudet taloyhtiössä: 1. Porraskäytävien maalaus €/hum2 2 Taloyhtiön muiden tilojen kunnostus(pääosin maalausta) €/hum2 3. Piha-alueen kunnostus + kellarin kuivatus €/hum2 4. Taloyhtiön saunaosaston korjaaminen €/hum2 Taloyhtiölle yhteensä: 80 – 120 €/hum2 Asuntojen pesuhuoneiden uusiminen 100 – 180 €/hum2 (sis.lvi- ja sähkötyöt) Viemäreiden pinnoitus/sukitus ja käyttövesien uusiminen sisältäen piharemontin, taloyhtiön tilojen uusimisen ja asuntojen pesuhuoneiden uusimisen on 485 – 705 €/hum2 Vertailuna perinteinen menetelmä: 515 – 715 €/hum2

11 3. HINNAT VUOSINA 2012-2014 TOTEUTUNEILLE / KÄYNNISSÄ OLEVILLE URAKOILLE
Yhteensä 8 kpl Instaro Oy:n projektinveto tai valvonta kohdetta Oulussa. Hinnat sisältävät arvonlisäveron (24%). Urakkahinnan lisäksi hintoihin on laskettu mukaan myös tutkimusten, suunnittelun, rakennuttamisen ja valvonnan kulut, eli noin 17 % urakan kokonaishinnasta. Perinteinen linjasaneerausmenetelmä, uusittu kokonaisvaltaisesti. Osassa ei ole uusittu piha-alueita kattavasti. Kaikissa on uusittu yleisiä tiloja (osassa kaikki yleiset tilat) sekä saunaosastot ja asuntojen pesuhuoneet: 630 €/hum2 (neljä kohdetta) Sukitus/pinnoitus pelkästään sisäpuoliset jätevesiviemärit 77 €/hum2 (3 kohdetta) Pohjaviemärin sukitus erillishintana 32 €/hum2 (1 kohde) Sadevesiviemäreiden sukitus/pinnoitus 20 €/hum2 (2 kohdetta)

12 4. MENETELMIEN HYVÄT PUOLET / EDUT
Perinteinen: Uusien putkien oletettu käyttöikä 50 – 60 v. Asentajat peruskoulutettuja lvi-asentajia, asentajat tuntevat asennustavat. Asennustyön laatua ja asennettavia materiaaleja voi seurata työnaikana (laadunvarmistus). Asennettavista tuotteista pitkät käyttökokemukset. Valurautaviemäreillä CE-merkintä, muovi- ja valurautaviemäreillä SFS. Vakuutusyhtiöt vakuuttavat korjaukset täysimääräisinä. Mahdollistaa viemäripisteiden uudelleen sijoittamiset pesuhuoneissa. Mahdollistaa käyttövesi-, lämmitys- ja sähkö-, tele- ja atk –tekniikan uusimisen samassa yhteydessä. Mahdollistaa taloyhtiötilojen uusimisen samassa yhteydessä. Uudet kotelot voi tehdä helposti korjattaviksi. Märkätilojen rakenteet RakMk C2 mukaiselle tasolle. Suunnittelijat osaavat suunnitella. Sukitus/pinnoitus: Hinta (?). Korjaustyön suora haitta asumiselle on lyhyt, 1 vko – 3 vko, korkeassa talossa voi olla pidempi. Ei vaadi isoja rakenteiden purkamisia / kaivutöitä. Työ on siistiä ja meteli on vähäinen. Ei haitta-ainepitoisten materiaalien purkamisia.

13 5. MENETELMIEN HUONOT PUOLET / HAITAT
Perinteinen: Hinta (?). Vaatii rakenteiden avaamisia / kaivutöitä. Pitkä poismuuttoaika (2 kk – 6 kk) asunnoista. Pöly ja meteli aiheuttavat haittaa. Piha-alue kaivetaan auki, haittaa asumiselle. Kilpailukykyisiä toimijoita isoihin remontteihin on Oulun alueella vähän (3-5 kpl). Muoviputkijärjestelmiä ei voi CE-merkitä. Sukitus/pinnoitus: Käyttöikäennuste on lyhyt (~20 v.). Vakuutusyhtiöiden korvausmäärät vaihtelevat. Nykyiset viemäreiden viat vain paikataan, väärän suuntaiset kallistukset jää, kannakointia ei tarkisteta Asentamiseen ei ole peruskoulutusta, asentajien ammattitaidot vaihtelevia. Laadunvarmistus on vaikeaa, kuvaustallenteet epäselviä, valo niukkaa ja näkevä sektori on kapea. Tuotteita ei tunneta, tuotteen laadun takaa urakoitsija. Tuotteita ei voi CE-merkitä. Märkätilat jäävät korjaamatta. Suunnittelijoilla ei ole kokemusta suunnittelusta. Vaatii viemäreiden tarkan tutkimuksen, seinämävahvuudet (röntgen) ja nykyisten linjojen kuvaaminen (TV-kuvaus). Halkaisijaltaan pieniä putkia / 90 asteen mutkia ei voida pinnoittaa / sukittaa

14 Tavanomainen sukitetun putken vaakahaarojen liitoskohta
6. VALOKUVIA SUKITUKSEN/ PINNOITUKSEN LAADUNVARMISTUKSESTA Valurautaputkessa kivettymää, jota ei saa poistettua kokonaan. Sukkaan jää ”paise”. Sama haara toisesta suunnasta katsottuna. Taustalla sukitetussa viemärissä näkyy mutka. Käsienpesualtaan mutkaan on kertynyt massaa, josta on aiheutunut ”paise”.  Käsienpesualtaan viemäri kohti lattiakaivoa. Pinnoitusharja on muodostanut pienemmän putken suuremman sisään.

15 7. LAADUNVARMISTUS Perinteinen: Sukitus/pinnoitus:
Perinteinen: Työmaalle toimitetut muoviputket oltava SFS-EN standardin tyyppihyväksymiä(valvoja voi vaatia tyyppihyväksynnän toimittamista, jos putki epäilyttää). Asennustyötä seurataan urakoitsijan oman työnjohdon toimesta. Asennustyötä seurataan pistokoeluonteisesti taloyhtiön valvojan toimesta. Mallityö asennuksesta voidaan sisällyttää urakkaan (ei ole yleensä vaadittu). Putkien kannakointi ja kallistukset tarkistettavissa ennen kotelointia Putkiin saadaan tarkistus- ja huuhteluluukkuja myöhempää tarkastusta varten. 2 vuoden takuu, 10 vuoden vastuu. Takuutarkastukset yleensä vuoden ja kahden vuoden välein. Sukitus/pinnoitus: Työmaalla työporukan toiminnan seuranta. Urakoitsijan työnjohtajia ei työmailla juuri näy. Taloyhtiön valvoja tekee pistokoevalvontaa ja ohjaa työmiesten toteutusta, mutta ei ole vastuussa työstä. Työmiehet toimittavat kuvaustallenteet omalle työnjohdolleen, joka laatii (yleensä vaatimuksesta) raportin linjakohtaisesti Valvoja saa nauhat vasta noin 1-2 viikon kuluttua ko. linjan valmistumisesta Kuvaustallenteiden kuvanlaadun perusteella valvoja tekee vastineen urakoitsijan raporttiin. Urakoitsija korjaa sovitut virheet ja puutteet ja lähettää uuden kuvaustallenteen ja päivitetyn raportin. Urakoitsijoilla omia ohjeitaan toleransseista yms. 2 vuoden takuu, 10 vuoden vastuu. Takuutarkastukset pidetään tarvittaessa.

16 8. YHTEENVETO Sukitus/pinnoitus: Hankesuunnitteluvaihe 5-10 kk
Hankesuunnitteluvaihe kk Suunnitteluvaihe 4- 6 kk Kilpailutusvaihe kk Toteutusvaihe, työmaavaihe 4 – 7 kk Takuuaika 24 kk Sukitus/pinnoitus: Viemäreiden pinnoitus/sukitus ja käyttövesiputkien, sähkö-, tele- ja atk-verkon uusiminen sisältäen piharemontin, taloyhtiön tilojen uusimisen ja asuntojen pesuhuoneiden uusimisen maksaa 485 – 705 €/hum2. Laadun varmistus on vaikeaa Suunnittelijoilla ei riittävästi kokemusta tarkkojen suunnitelmien tekemiseen ja laatuvaatimusten määrittelyyn Urakoitsijoille ei koulutusta, ammattitaidot vaihtelevat. Tuotteita ei tunneta, laadun varmistaa vain urakoitsija Ei sovellu kaikille viemäriputkille Suora haitta asumiselle on yleensä 1 – 3 viikkoa Jos korjataan muutakin kuin viemärin, niin asumishaitta selvästi pitenee Pesuhuoneet jäävät korjaamatta Perinteinen: Viemärit ja käyttövesiputket sekä sähkö-, tele- ja atk-verkon uusiminen sisältäen piharemontin, taloyhtiön tilojen uusimisen ja asuntojen pesuhuoneiden uusimisen maksaa 515 – 715 €/hum2. Laadunvarmistus on helpompaa Suunnittelijoille tutumpaa Tekijöillä on ammattitaitoa tekemiseen Tekijöitä on liian vähän Poismuuttoaika kotoa on 2-6 kk (keskimäärin nykyisin 3-4 kk)

17 INSTARO OY KIITTÄÄ MIELENKIINNOSTA!
OLENNAISTA ON TEHDÄ HUOLELLINEN HANKESUUNNITTELU, JOTTA TALOYHTIÖ YMMÄRTÄÄ MENETELMIEN EROT, RISKIT JA KUSTANNUKSET ! INSTARO OY KIITTÄÄ MIELENKIINNOSTA!