Kiinteistön kauppa Vastuu kaupan kohteesta OTT Pertti Virtanen Markkinaoikeus S-posti:

Kiinteistön kauppa Vastuu kaupan kohteesta OTT Pertti Virtanen Markkinaoikeus S-posti: Pertti.Virtanen@oikeus.fi

Kiinteistönkaupan perustilanne Peruskuviossa esitellään kiinteistönkaupan (osittain sovellettavissa asunto-osakkeiden tms. kauppaan) eri osapuolet. ─Kiinteistön eliniän (eli mahdollisesti vuosikymmenien tai pidemmänkin ajanjakson aikana) voi olla useita saman tyyppisiä tahoja, kuten erilaisia vuokralaisia, korjaajia tms. ─Pyrkimyksenä ei ole esitellä kaikkia niitä tahoja, joilla voisi olla jotain intressiä kaupan suhteen. ─Esim. verottaja tai pankit / muut velkojat (mahdollisen takaisinsaannin jne. kautta) voitaisiin mainita intressitahoina. Kirjaamisviranomainen on nykyään maanmittaushallitus. Kirjaamisviran- omainen

Kiinteistönkaupan perustilanne Kaikki tahot eivät myöskään aina kytkeydy mukaan kaupantekoon ja esim. edellisen omistajan asema on täysin passiivinen, jos omistaja A voi johtaa laillisen saannon hänestä / hänellä on lainhuuto kiinteistöön. –Kiinteistönvälittäjän käyttäminen ei ole pakollista tai välttämätöntä, vaikka siitä voi olla apua. –Kaupanteon muotovaatimusten ja lainhuutomenettelyn kautta mukaan tulevia tahoja ei ole kuvioon otettu mukaan. Kuvion tarkoituksena on kuvata kiinteistövaihdannan peruskuviota laajemminkin. Taustalla on se, että jokainen oikeus johdetaan aina kiinteistön omistajan oikeudesta, koska vain omistajalla on kompetenssi joko kokonaisluovutukseen tai rajoitetumman esineoikeuden luovutukseen. –Tässä luentosarjassa itse kauppa tai muu oikeustoimi oletetaan muodollisesti päteväksi eli tehdyksi maakaareen tai esim. maanvuokralain vaatimien muotojen mukaisesti Luennon perustarkoituksena on pohtia niitä ongelmia, joita syntyy kun kiinteistö myydään. –Oikean omistajan, kiinnityksenhaltijoiden ja vuokralaisten asemaa pohditaan siten lähinnä oikeudellisen virheen / muiden virhetilanteiden kautta eikä tarkoituksena ole luoda kattavaa kuvaa kollisiotilanteista.

Kiinteistönkaupan perustilanne Kiinteistöt ovat yksittäisen myyjän ja ostajan varallisuuteen nähden yleensä hyvin merkittäviä omaisuusesineitä. –Maakaaren muotosäännöksetkin korostavat kiinteää omaisuutta koskevan kaupan merkitystä juuri tässä mielessä. –Osapuolille asetetut tiedonanto- ja ennakkotarkastusvelvollisuudet korostavat pyrkimystä karsia virheet minimiin näissä kaupoissa. –Vaihdannan joustavuuden suojaaminen jää jonkin verran taka-alalle vaihdannan varmuuteen verrattuna. Vaihdannan varmuutta korostaa oikeudellisten virheiden osalta rekistereiden julkinen luotettavuus ja tähän perustuva ostajan oikeus luottaa saamiinsa tietoihin kiinnityksistä sekä omistusoikeudesta. Vaihdannan varmuutta korostaa myös virhekysymysten laaja säätely maakaaressa sekä MK 1:1 §:ään perustuva lain pakottavuus ("Omistusoikeus kiinteistöön saadaan... niin kuin tässä laissa säädetään"). Ostajan oikeuksista saa 2:9 §:n mukaan poiketa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laista säädetystä. Vaihdannan vapautta ei tule unohtaa esim. liikaa myyjän tai kiinteistönvälittäjän vastuuta painottamalla. Kyse on viime kädessä aina sopimuksesta, jolloin pitää tulkita mitä osapuolet ovat voineet tarkoittaa. Jos ostaja ja myyjä ovat yksimielisiä, ei ole merkitystä sillä, että kiinteistö muiden mielestä poikkeaisi hinnan tai laadun perusteella muista.

Kiinteistönkaupan perustilanne Kiinteistönvälittäjän roolia pohditaan vastaavasti juuri virhetilanteiden valossa. Peruslähtökohtana on siten joko kahden välinen suhde (omistaja A:n ja ostaja B:n välillä) tai kolmikantasuhde (Omistaja A - kiinteistönvälittäjä X - ostaja B). –Kiinteistönvälittäjän vastuun kannalta kolmikantasuhde supistuu usein viimekädessä hänen ja toimeksiantajan tai hänen ja vastapuolen väliseksi. Varsinkin toimeksiantosuhdetilanteissa kyse on lähinnä kahden välisestä suhteesta –Kiinteistönvälittäjän vastuuseen vaikuttaa kuitenkin esim. mahdollinen hinnanalennus tms. omistaja A:n ja ostaja B:n välisessä suhteessa Kiinteistönvälittäjän vastuuta korostaa se, että kiinteistönvälittäjä on mahdollisesti ainoa ammattilainen myyjän ja ostajan välillä. Hän saattaa hoitaa kohteen markkinoinninkin, jolloin välittäjälle voi syntyä korvausvastuu tässä yhteydessä annetuista tiedoista, ellei niitä oikaista ennen kaupan tekoa –Välittäjän vastuulla on melko pitkälle menevä selonottovelvollisuus, joten jonkin ulkopuolisen tahon (isännöitsijän tms.) antama tieto ei välttämättä vapauta välittäjää vastuustaan.

Kiinteistönkaupan perustilanne HUOM: Nykyään edellytetään myös ”energiatodistusta” Välittäjä toimii molempien osapuolten puolesta eikä saa ajaa yksinomaan toimeksiantajansa etua! Myyjä vastaa MK 2:20 §:n perusteella kiinteistönvälittäjän tai muun puolestaan toimineen antamista tiedoista. Toisaalta myyjälle syntyy toimeksiantosuhteen pohjalta oikeus vaatia korvausta välittäjältä, jos jälkimmäinen on toiminut toimeksiantosuhteen ehtojen vastaisesti. –Kiinteistönvälittäjän vastuuta pohditaan jaksossa 4. Kiinteistönvälittäjän vastuu. Samoja kohtia käsitellään virheitä koskevissa jaksoissa, joten em. jakso on lähinnä kokoava. Kuluttajaa onkin pyritty suojaamaan sekä maakaaren että asuntokauppalain säännöksin. –Asuntokauppalaki koskee 1:1 §:n mukaisesti vain asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden tms. kauppaa, joten lakia ei tässä luennossa käsitellä. –Maakaaressa ei suojata pienyrittäjiä, maatilataloudenharjoittajia tms. näiden ostaessa kiinteistön ja sillä olevan rakennuksen elinkeinotoimintaansa varten. Käytännössä tätä suojaa tarvittaisiin hyvin harvoin, koska em. tahot yleensä investoivat ensin pelkkään maahan ja vasta tämän jälkeen ryhdytään rakentamaan (varsinkin maatiloilla yleensä omatoimisesti)

Kiinteistönkaupan perustilanne –Näitäkin tahoja suojataan heidän toimiessaan kuluttajan roolissa Maakaaren lähtökohta on laajentaa kiinteistönvälittäjien ja rakennusliikkeiden tms. vastuuta paitsi kieltämällä virhesäännöksistä poikkeamisen myös antamalla ostajalle ja tämän seuraajillekin tiettyjä etuja. Vakuutusten roolia (erityisesti rakennusvirhevakuutus) pohditaan jaksossa 5. Vakuuttamismahdollisuus / velvollisuus. –Kiinteistönkaupan pääongelma on tältä osin se, että myyjän vastuuta ei yleensä voi sellaisenaan vakuuttaa. Kiinteistönvälittäjillä on yleensä vastuuvakuutus, joka kattaa ainakin osan heidän vastuistaan. Kiinteistörakentaminen on pitkälti ammattilaisten (rakennusliikkeiden tms.) hallussa. Näillä tahoilla on tai tulisi olla riittävä ammattitaito sekä kiinteistörakentamisen eri osa-alueilla että kiinteistönkaupan suhteen. Niiden resurssit ovat aivan toista luokkaa verrattuna asuntoa hankkivaan kuluttajaan nähden.

Kiinteistönkaupan perusvaatimukset 1. Kaupan muoto ja vähimmäisedellytykset Aiemmassa maakaaressa edellytettiin kaikkien ehtojen ottamista kaupanvahvistajan vahvistamaan kauppakirjaan. Jos jotain ehtoa ei otettu kauppakirjaan oli joko koko kauppa pätemätön tai ko. ehto vaikutukseton –Osapuolet saattoivat sinänsä täyttää ko. ehdon, kuten nk. mustan kauppahinnan osalta usein tapahtui. Oikeusjärjestys ei puuttunut näihin tilanteisiin eli kumpikaan osapuoli ei saanut oikeussuojaa vaateilleen (so. myyjä ei voinut vaatia saamatta jäänyttä mustaa kauppahintaa oikeusteitse eikä ostaja maksamaansa takaisin). Uusi maakaari poikkeaa vanhasta sikäli, että siinä on sallittu "kahden kauppakirjan -järjestelmä". –Muutoksella on haluttu helpottaa sopimuksen solmimista osapuolten välillä, koska uudessa järjestelmässä vain tietyt perusehdot vaativat kaupanvahvistajan myötävaikutusta. –Muista ehdoista voidaan vapaasti sopia osapuolten välillä sekä myös muuttaa jo sovittua ilman kaupanvahvistajan myötävaikutusta.

Kiinteistönkaupan perusvaatimukset MK 2:1 §:n mukaan kiinteistönkauppa on tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnäollessa. Tähän kauppakirjaan on otettava neljä perusseikkaa, joita ilman kauppaa ei edes voi syntyä. Jatkossa hyväksytään myös sähköinen kauppa. –Tällöin osapuolten ei tarvitse olla yhtä aikaa läsnä eikä kaupanvahvistajaakaan tarvita. –Tarkemmat tiedot sähköisen kaupankäyntijärjestelmän käytöstä ovat MK 9a – luvussa. Tässäkin järjestelmässä kaupan on täytettävä alla olevat vähimmäisedellytykset (MK 9a:7 §). Kauppakirjan luonnoksen laatii kiinteistönomistaja, jolla on rekisteriin merkitty lainhuuto (MK 9a:8 §). Ostaja voi hyväksyä tämän luonnoksen tai tehdä siihen muutoksia. Tämän jälkeen myyjän on hyväksyttävä muutokset. Kun molemmat tahot ovat samaa mieltä, kauppa syntyy (MK 9a:9 §). Esimerkiksi määräalan sijainti voidaan merkitä kauppakirjaan otetulla piirroksella, joka perustuu sähköiseen kiinteistörekisterikarttaan. –Todennäköisesti käytetään skannattua, pdf-muodossa olevaa tiedostoa.

Kiinteistönkaupan perusvaatimuksia –Lainsäädäntö on siis jo olemassa, mutta järjestelmän käyttöönottoajankohdasta ei ole vielä päätetty. Todennäköisesti välillä 2014-2016. Kaupan em. vähimmäisedellytykset ovat: –1. luovutustarkoitus (so. tarkoitus siirtää omistusoikeus ostajalle); –2. luovutettava kiinteistö (so. rekisterinumerolla tai määräalan osalta rajojen tms. perusteella riittävän tarkasti määritelty alue); –3. myyjä ja ostaja (so. riittävän selkeät tiedot osapuolten yksilöimiseksi); –4. kauppahinta ja muu vastike (so. vähintään laskentaperuste, jonka pohjalta kauppahinta voidaan laskea). Mustan kauppahinnan osalta MK 2:1 §:n lähtökohtana on se, ettei myyjä voi "saada perityksi" vahvistetussa kauppakirjassa sovittua korkeampaa kauppahintaa. –Lopputulos vastaa pitkälti aiempaa puuttumattomuusperustetta, koska lainkohta ei estä ostajaa vapaaehtoisesti suorittamasta mustaa kauppahintaa, jolloin ostajalla ei ole mitään oikeusperustetta vaatia sitä takaisin.

Kiinteistönkaupan perusvaatimukset –Lain muutoksen tarkoitus ei sinänsä edes ollut muuttaa aiempaa puuttumattomuusperustetta, mutta mainintaa on ilmeisesti pidetty tarpeellisena koska sivusopimus (Matti Niemen mielestä hinnankin osalta) on osapuolten kesken sitova. Tältä osin tilanne on muuttunut vanhan MK:n tiukkaan muotovaatimukseen perustuvasta tulkinnasta. Musta kauppahinta ei ole luennon varsinainen aihepiiri, joten pyydän asiasta kiinnostuneita tarkistamaan ko. seikkaan liittyviä ongelmia esim. Matti Niemen Maakaarta koskeviin kirjoihin. Mikäli kauppa ei täytä vähimmäisedellytyksiä (eli niitä ei ole otettu siihen kauppakirjaan, joka kaupanvahvistajan tulisi vahvistaa) ei mitään pätevää kauppaa osapuolten välillä voi syntyä. –Tällaisessa tapauksessa ei kyse voi olla edes esisopimuksesta. Osapuolten välillä asiakirjalla voi olla merkitystä esim. aiesopimuksena, jonka pohjalta heillä olisi vähintään velvollisuus neuvotella kiinteistönkaupasta. Ks. KKO:2015:80. –Sivusopimuksen kohtalo on sidottu muotomääräiseen kauppakirjaan. Kaupan ehtoja voidaan arvioida myös sopimusoikeudellisesti. –Ks. esim. KKO:2012:1, jossa kyse oli sopimusehdon tulkinnasta.

Kiinteistönkaupan perusvaatimukset 2. Purkavat ja lykkäävät ehdot Aiemmin suhtauduttiin purkaviin ehtoihin kielteisesti. –Lykkäävät ehdot olivat aiemmankin MK:n aikana sallittuja (purkavien ehtojen osaltakin kielteinen kanta perustui vuoden 1864 lain tasoiseen asetukseen eikä vuoden 1734 lain sanamuotoon). –Käytännössä kauppakirja tuli muotoilla siten, että omistaja pidätti itsellään omistusoikeuden ehdon täyttymiseen asti, jotta ehto olisi ollut pätevä. –Purkaviin ehtoihin suhtauduttiin kielteisesti, koska niiden ajateltiin järkyttävän oikeusvarmuutta. Omistusoikeushan siirtyy näissä tapauksissa ostajalle, jolloin ulkopuoliset pitävät häntä täysivaltaisena omistajana, vaikka hänen omistusoikeuttaan rasittaa myyjän oikeus saada kiinteistö takaisin ostajan esim. laiminlyödessä maksuvelvollisuutensa. Uudessa maakaaressa on sallittu sekä purkavan että lykkäävän ehdon käyttäminen. Ehtojen pätevyyden edellytyksenä on kuitenkin se, että ne otetaan määrämuotoiseen kauppakirjaan (so. kaupanvahvistajan vahvistamaan). Lykkäävän tai purkavan ehdon käyttäminen johtaa nk. välitilan syntymiseen, jossa kiinteistön omistuksen vaihdos ei ole täysin varma.

Kiinteistönkaupan perusvaatimukset –Ulkopuolisten etujen vahvistamiseksi ostajan on haettava lainhuutoa. Kaupan ehdollisuudella on kuitenkin lainhuudon myöntämisen estävä vaikutus, joten ostajalle ei myönnetä lopullista lainhuutoa, vaan asiaa lykätään ehdon kestoajaksi. Lykkäävä tai purkava ehto voi olla voimassa korkeintaan viisi vuotta. –Mahdollisena voidaan pitää Niemen katsomin tavoin tehdä tässä vaiheessa uusi määrämuotoinen kauppakirja, jolla ehtoa jatkettaisiin (so. tavallaan tehtäisiin uusi kauppa). –Toinen tulkintavaihtoehto on se, että määräaika on ehdoton ja kauppa tulee kaikissa olosuhteissa lopulliseksi. Vaikka määräaika ei sinänsä vaikuta sovittuun maksuaikaan (joka voi siis olla niin pitkä kuin osapuolet haluavat) johtaisi jälkimmäinen tulkinta helposti siihen, ettei viittä vuotta pitempää maksuaikaa myönnetä. Käytännössä ongelma on lähinnä teoreettinen (sukulaisten välisissä kaupoissa ko. tilanteita voisi esiintyä), koska harva myyjä on valmis antamaan edes viiden vuoden maksuaikaa ja tavallisemmin kauppa rahoitetaan pankkilainalla tms. eikä myyjän myöntämällä maksuajalla. Ehdon sitominen maksuaikaan ei vaikuta em. määräajan kulumiseen. Pitemmän maksuajan myöntäminen ei toki tee tällaista ehtoa pätemättömäksi, mutta sitä ei voida tehostaa purkavalla tai lykkäävällä ehdolla (muutoin kuin mahdollisesti uuden kauppakirjan avulla).

Kiinteistönkaupan perusvaatimukset Purkavien ehtojen osalta ongelmia voi aiheutua rajanvedossa kiellettyihin takaisinlunastusehtoihin. –Purkava ehto tulisi muotoilla siten, että omistusoikeus palautuu myyjälle, jos ehto ei toteudu. Sitä ei tulisi muotoilla antamaan myyjälle oikeutta jostain hinnasta lunastaa kiinteistöä takaisin. Tyypillinen sallittu purkava ehto on muotoa: "Kiinteistön omistusoikeus palautuu myyjälle, jos ostaja ei suorita loppukauppahintaa x tuhatta markkaa x.x.2001 mennessä." Sillä seikalla, että purkava tai lykkäävä ehto ovat päteviä kauppakirjaan otettuina ei poisteta osapuolten mahdollisuutta vaatia ko. ehdon kohtuullistamista Ehto voi olla kohtuuton esim. silloin kun kauppa purkautuisi vähäisenkin suoritushäiriön sattuessa. 3. Muut ehdot Aiemman maakaaren järjestelmästä poiketen uusi maakaari sallii vapaamuotoisen sopimisen sellaisten kaupan ehtojen osalta, joita ei MK nimenomaisen säätelyn takia ole otettava kauppakirjaan.

Kiinteistönkaupan perusvaatimukset Tyypillisesti osapuolet voivat sopia esim. maksuajasta, velkojen vastattavaksi ottamisesta tai siitä mitä irtaimistoa tai tarpeistoa kaupan mukana seuraa (tai mitä myyjä pidättää itselleen). –Voidaan lisäksi sopia myyjän tavanomaisista poikkeavista velvollisuuksista (esim. korjaus- tai tientekovelvollisuus). Kauppa on tavallisesti pätevä siitä riippumatta onko osapuolten kesken sovittu em. vapaamuotoisista ehdoista. Niistä voidaan sopia kaupan jälkeenkin tarpeen mukaan kunhan osapuolet ovat asiasta yksimielisiä. –Muutoksia tai lisäsopimuksiakaan ei tarvitse tehdä maakaaren muotomääräysten mukaisesti, vaan suullinenkin sopimus on pätevä. 4. Kielletyt ehdot Maakaaressa on kielletty tiettyjen ehtojen käyttäminen. Nämä ehdot ovat MK 2:11 §:n mukaan pätemättömiä. –Ehdon pätemättömyydestä ei välttämättä seuraa koko kaupan pätemättömyys. Tämä seikka jää ratkaistavaksi joko osapuolten keskinäisellä sopimuksella tai viime kädessä tuomioistuimessa.

Kiinteistönkaupan perusvaatimukset Kielletyillä ehdoilla lainsäätäjä on halunnut estää lähinnä kahdenlaisten tilanteiden syntymistä. –Ensiksi uuden ostajan omistusoikeutta ei saa kohtuuttomasti rajoittaa antamalla myyjälle tai jollekin muulle taholle oikeutta lunastaa kiinteistö tms. tai estämällä ostajaa muutoin määräämästä kiinteistöstä (esim. panttaus- tai vuokraoikeuksien perustaminen). –Toinen ryhmä on saannonmoitteen rajoittamista koskevien ehtojen kieltäminen. Ostajalta ei siten voida poistaa oikeutta vedota oikeudellisiin virheisiin. Myös ostajan henkilökohtaisen vapauden rajoittaminen tai muutoin hyvän tavan vastaiset ehdot ovat pätemättömiä. 5. Lainhuuto Kiinteistön kauppa tai muu kiinteistön saanto (kuten perintö) on MK 11:1 §:n mukaan lainhuudatettava. –Tällä menettelyllä kirjataan uuden omistajan oikeus kiinteistöön. –Lainhuudatusaika on kuusi kuukautta, mutta sen alkamisajankohta voi vaihdella (ks. MK 11 –luku).

Kiinteistönkaupan virhetilanteita Perusongelma: Mistä on sovittu? Vastaako kaupankohde sitä mitä on sovittu? –Ongelma esiintyy sekä koko kiinteistön että määräalan kaupoissa. Määräalan kauppojen osalta ristiriitatilanteiden syntyminen on helpompaa, koska määräalaa ei voida suoraan yksilöidä rekisterinumeron ja kiinteistörekisteritietojen pohjalta. Määräalan osalta esim. määritelty pinta-ala ja sovitut rajat voivat olla ristiriidassa keskenään. –Kyse ei välttämättä ole kiinteistön "päätunnusmerkkejä", kuten pinta-alaa, rakennusoikeutta tms. koskevasta seikasta, vaan myyjä voi esim. ilmoittaa kiinteistön rantaviivan pituuden väärin. –Myös maanlaatu voi poiketa sovitusta (esim. enemmän suomaata kuin piti olla) Ratkaisu on pitkälti sopimusoikeudellista tulkintaa sopimuksen sisällöstä ja siitä mitä osapuolten voidaan katsoa tarkoittaneen sopimusta solmittaessa. Tätä jaksoa käsitellään jaksossa ”Pinta-ala tms. virheet”

Kiinteistönkaupan virhetilanteita Perusongelma: Mitä on sovittu? Mitä ostaja voi olettaa? –Kyse on pitkälti samanlaisesta ongelmasta kuin edellisessä kohdassa rajatussa kysymyksessä. Rakennuksen osalta viat voivat (pitkälti toisin kuin "maan" osalta) ilmetä vasta vuosien asumisen jälkeen! –Erityisongelmana on se, että rakennus tarkastetaan puolin ja toisin ennen myyntiä, jolloin mitä kenenkin piti tietää voi olla ratkaisevaa. Varsinkin alan ammattilaisilla eli kiinteistönvälittäjillä on varsin laaja selonottovelvollisuus. –Piilevien virheiden riski vaihtelee. Varsinkin vähäiset vesivuodot ja tästä aiheutuvat home- tai lahovauriot voivat olla vaikeasti havaittavissa. Kuka kantaa riskin siitä, ettei asiantuntija (tai tällaisena esiintyvä) löydä talon vaurioita? Ratkaisu on riippuvainen paitsi siitä mitä on sovittu myös myyjälle asuntokauppalaissa asetetusta vastuusta. Kiinteistönvälittäjän vastuu määräytyy usein L Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä normien mukaan. Tätä jaksoa käsitellään jaksossa ”Rakennukseen liittyvät virheet”

Kiinteistönkaupan virhetilanteita Kiinteistön ostajan omistusasema voi poiketa halutusta silloin kun myyjällä ei ole ollut luovutuskompetenssia kiinteistön suhteen tai kiinteistöä rasittaa jokin oikeus, josta ostaja ei ole saanut tietoa ennen kaupan tekoa –Järjestelmä on pitkälti virallisen rekisterin varassa, joten ostajan pitäisi tietää kiinteistön kiinnityksistä ja lainhuudon haltijasta. Kaksoisluovutuksilta tämä ei suojaa, koska näissä tapauksissa omistaja tekee itse kiinteistöä koskevia luovutustoimia kahden tahon kanssa näiden tietämättä toisten kaupoista mitään –Hankaluuksia voi kuitenkin aiheuttaa esim. erilaisten rasitteiden sisältö. Rekisteriin merkitty tieoikeus ja maastossa kulkeva tie voivat esim. poiketa toisistaan. Tästä huolimatta tierasitteen haltijalla voi olla oikeus vetää tie rasitteen mukaisesti. –Tällaisessa tilanteessa joudutaan pohtimaan sitä mitä ostajan ja myyjän olisi pitänyt ymmärtää tms. (eli asiaan voi vaikuttaa sekin onko kaupantekoa hoitanut lakimies vai ei).

Kiinteistönkaupan virhetilanteita Ratkaisuna voi olla joko kaupan purku (jos kyse ei ole oikeasta omistajasta) mutta riittävän pitkää hallintaakin voidaan suojata. Kaksoisluovutustapauksissa kiinteistö voi luonnollisesti siirtyä vain jommallekummalle ostajalle, jolloin myyjän on hyvitettävä toista ostajaa. Rasitetta koskevat epäselvyydet voivat johtaa esim. hinnanalennukseen tai rasitteen siirtoon tms. (jos mahdollista). –Rasitteen siirrossa ei välttämättä ole kyse mistään virhetilanteesta, vaan tarpeesta yksinkertaisesti muuttaa olemassa olevaa tilannetta. Ks. KKO:2011:86. Tätä jaksoa käsitellään jaksossa ”Oikeudelliset virheet.”

Yleistä kiinteistönkaupan virhetilanteista

Virhekäsite Kiinteistönkaupan virhearviointi nojautuu sopimusoikeuden virhekäsitteisiin. –Lähtökohtana on aina sopimusten sitovuus sekä velvollisuus täyttää sopimus sellaisena kuin on sovittu. Poikkeuksia on tehty lähinnä vaihdannan kohteena olevan omaisuuden merkityksen takia sekä sen takia, ettei mikään kiinteistö ole täysin samanlainen (so. viereisetkin kiinteistöt poikkeavat aina joiltain ominaisuuksilta toisistaan). –Toisin kuin irtaimen esineen kaupassa ei kiinteistön kaupassa itse maapohjaa yleensä voida korjata. –Muotomääräyksistä johtuen myyjä ei myöskään voi tarjota myydyn kiinteistön tai määräalan tilalle toista ilman uuden kauppakirjan tekemistä maakaaren muotojen mukaisesti. –Rakennusten osalta tilanne on lähempänä irtaimen omaisuuden kauppaa, mutta ei kuitenkaan täysin vastaava. Ostajalla ei pääsääntöisesti ole oikeutta vaatia virheen korjaamista, mutta vastaavasti myyjällä ei ole oikeutta saada korjata virhe. –Vertaa irtaimen kauppa, jossa korjausoikeus / -velvollisuus on yleensä lähtökohtana, jollei korjaaminen aiheuta kohtuutonta viivästystä tai haittaa.

Virhekäsite MK 2:1 mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Ongelmia voi aiheutua niissä tapauksissa, joissa myyjä on kauppakirjan ulkopuolella vakuutellut / luvannut jotain kiinteistöstä. –Voidaanko nämä ottaa virhearvioinnin pohjaksi? Mikäli kyse on lähinnä sopimuksen tulkinnasta, ei estettä erilaisten lupausten hyväksymiselle ole. Muussa tapauksessa tällainen ehto kauppakirjan ulkopuolisena on pätemätön ja koko kaupan pätevyys riippuu "lupauksen" merkityksestä. Ostajan ja myyjän perusoikeus on vaatia sopimuksenmukaista suoritusta. Tämä on ilmaistu selvästi lakitekstissäkin. –MK 2:9 §:n mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei maakaaressa toisin säädetä. 1. Virhelajit Virheet jaetaan maakaaressa laatu-, vallinta- ja oikeudellisiin virheisiin. –Laatuvirhe tarkoittaa sitä, ettei kiinteistö kaiken kaikkiaan vastaa ostajan odotuksia jonkin ominaisuuden osalta. –Vallintavirhe tarkoittaa sitä, ettei ostaja saa täyttä omistajan asemaa, vaikka näin oli tarkoitettu, vaan hänen toimiaan rajoittaa esim. naapurin oikeus tai kaavamääräykset tai määräalasta ei voida muodostaa itsenäistä kiinteistöä.

Virhekäsite –Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos myyjä ei ole ollutkaan oikea omistaja tai ostaja ei muutoin saantokirjojen puutteellisuuden takia voi saada lainhuutoa tai kiinteistöä rasittaa jokin oikeus, josta myyjä ei ole kertonut. Käytännössä laatuvirheet ovat yleisimpiä, koska varsinkin oikeudelliset virheet yleensä havaitaan jo ennen kauppaa julkisista rekistereistä saatavien tietojen pohjalta. Laatu- ja vallintavirheet ovat tietyltä osin lähellä toisiaan (esim. naapurin aiheuttaman haitan osalta voitaisiin tilannetta pitää laatuvirheenäkin) Laatuvirheiden alaryhmänä on nk. salaiset virheet, joilla tarkoitetaan virheellisyyttä, jota myyjä ei tiennyt eikä hänen selonottovelvollisuutensa puitteissa pitänytkään tietää. –Salainen virhe ilmentää sitä periaatetta, että myyjän on pidettävä sopimuksensa ja hän vastaa niistäkin puutteista, joista hän ei ole lainkaan tietoinen. Irtainten esineiden osalta tämä tarkoittaa sitä, että toimitetun tuotteen on täytettävä ne ominaisuudet, jotka ko. tuotteelle normaalisti asetetaan. Kiinteistöjen osalta vertailu voidaan tehdä lähinnä samantyyppisiin kiinteistöihin (asuinkiinteistöä verrataan toiseen vastaavaan; teollisuuskiinteistöä toiseen vastaavaan jne.) –Myyjän vilpittömällä mielellä tai tietämättömyydellä ei ole merkitystä. Ks. KKO 1986-II-90

Virhekäsite 2. Objektiivinen ja subjektiivinen virhe Virhekäsite on objektiivinen kuten velvoiteoikeudessakin. –Kiinteistön virheellisyyttä ei siten voida arvioida yksinomaan ostajan tai myyjän näkökulmasta, vaan lähtökohtana on se mitä objektiivisesti arvioiden voidaan kauppakirjan perusteella katsoa sovitun. –Sopimuksen tärkeys tulkinnan lähtökohtana tuo mukaan tietyssä määrin subjektiivisenkin elementin. Mitä enemmän osapuolet ovat tienneet toistensa tarkoituksista sitä enemmän "subjektiivisia" seikkoja tulee mukaan arvioon. Tässä luennossa ei puututa virheisiin kiinteistön kaupassa oikeustoimena (eli erilaisiin pätemättömyys tms. perusteisiin). Kiinteistön kaupat ovat pitkälti yksilöllisiä (so. ostaja hakee tietynlaista kohdetta ja myyjä ei ole ammattimainen myyjä), joten käytännössä objektiivisuus voi supistua siihen, mitä osapuolten on täytynyt mieltää toistensa odotuksista ja mitä esim. tietyllä nimikkeellä myytävältä tontilta yleensä edellytetään. –Kesämökkipalstalta voidaan esim. edellyttää, että siihen pystyy rakentamaan jonkinlaisen mökin tai että tontilla oleva rakennus kelpaa kesäasunnoksi. Talviasumiskelpoisuutta / mahdollisuutta saada rakennuslupa omakotitalolle ei tällaisessa voida edellyttää.

Virhekäsite Eri asia on, jos ostaja kertoo hakevansa kiinteistöä ympärivuotiseen asumiseen eikä myyjä kerro rakennuksen puutteista, kaavoitusesteistä tms. –Ks. KKO:1996:83. Tässä tapauksessa jää mielenkiintoisella tavalla kertomatta miten neuvotteluissa oikein oli edetty ja mitä ostaja oli kertonut aikeistaan myyjällekin. Jostain syystä kiinteistönvälittäjään ei ollut kohdistettu vaatimuksia, vaikka hänen piti ainakin tietää ostajan etsivän perheen asunnoksi kelpaavaa tilaa. Jos myyjä oli tästä tietoinen sekä luonnollisesti tiesi, ettei rakennusta oltu enää vuosiin käytetty ympärivuotiseen asumiseen, oliko suorituksessa subjektiivisella perusteella virhe? Objektiivisestihan tapauksessa myytiin "talviasuttavaa kesähuvilaa" minkä kriteerin oikeusasteet hovioikeutta lukuun ottamatta katsoivat rakennuksen täyttävän. Kiinteistö ei ole lajitavara samoin kuin useimmat irtaimet esineet, joten virhettäkään ei voida arvioida aivan samoin. –Lähin vertailukohta irtaimien esineiden osalta olisi erityisesineen kauppa, jossa uuden vastaavan esineen toimittaminen ei myöskään ole mahdollista. –Jaottelua subjektiiviseen ja objektiiviseen virheeseen on pidetty tarpeettomanakin (esim. Jokela ym. Maakaari) Koska neuvottelut ovat kuitenkin virhearvioinnin pohjana, on arvio tässä mielessä subjektiivisen mittapuun mukainen. –Jos jostain ehdosta on sovittu normaalista poiketen (esim. ostaja hyväksyy rakennuksen huonon kunnon tarkoituksenaan korjata se, ei hän voi edellyttää rakennuksen olevan kunnossa luovutushetkellä).

Virhekäsite Nk. vastaavuusteorian mukaan kiinteistö vastaa em. tilanteessa sovittua, vaikka se jonkun toisen ostajan kannalta olisi puutteellinen. Objektiivinen virhe tarkoittaa puhtaimmillaan suorituksen vertaamista siihen, mitä ostaja vastaavantyyppiseltä kiinteistöltä voisi odottaa. –Asuinrakennuksen on esim. oltava siinä kunnossa kuin sen ikä ja normaalit korjaukset antavat olettaa. –Rajanveto siihen, onko ostajalla esim. oikeus olettaa rakennusta peruskorjatun, jos se on tietyn ikäinen (kuten 30-vuotias tms.) voi olla hankalaa. Käytännössä myyjän etu on tuoda esille peruskorjaukset ja niiden ajankohdan, joten ostajalla ei liene oikeutta luottaa muuhun kuin normaaliin kunnossapitoon. Ostajan kannalta suorituksessa olisi täten aina virhe, jos rikkoutuneita kattotiiliä tai tippuvaa hanaa ei ole korjattu. Eri asia on, olisiko jonkin vähäisen normaalin huoltotyön puuttuminen merkityksellinen virhe ja mitä ostaja voi tällaisista tilanteista havaita ennakkotarkastuksessa. Mitä epätyypillisemmästä rakennuksesta on kyse sitä hankalampi on löytää mitään objektiivista vertailukohtaa. –Esim. tunnetun arkkitehdin piirtämän rakennuksen arvosta osa muodostuu jo tästä taustasta eikä toista samanlaista välttämättä ole olemassakaan. Objektiivista ja subjektiivista arviointia ei mielestäni tulee kokonaan hylätä, koska harvassa kiinteistönkaupassa voidaan sopia kaikesta.

Virhekäsite –Osa asioista jää yleisen laatustandardin alle eli sekä ostaja että myyjä olettavat objektiivisesti riittävän hyvän suorituksen kelpaavan. 3. Edellytysopillinen lähestymistapa Edellytysopin perusteella kiinteistö on virheellinen, jos se ei vastaa sitä mitä ostaja vastaavalta kiinteistöltä voisi edellyttää. Tällöin virhettä arvioidaan seuraavien kolmen näkökulman mukaan: –1) onko edellytys ollut määräävässä asemassa päätöksenteon kannalta; –2) onko se ollut toisen sopijapuolen havaittavissa; –3) onko objektiivisten riskinjakoa koskevien näkökohtien mukaan tarkoituksenmukaista antaa ko. tapauksessa merkitystä edellytyksen puuttumiselle tai raukeamiselle. Edellytysoppi on eräs tapa lähestyä virheen käsitettä, koska siinä ostajan erehdyksen jälkeen pyritään ratkaisemaan kumman kannettavaksi seurausten tulee jäädä, jos myyjässä ei ole tuottamusta. –Asuntokauppalakia koskevassa tapauksessa KKO:2009:49 vastuu jäi myyjälle. Kaupan edellytykset voivat puuttua esim. jos on sovittu kiinteistönkaupan yhteydessä muustakin (esim. tehdaslaitoksen tms. rakentamisesta myytävälle tontille) ja tämä erillinen sopimus rikotaan. Tällöin kiinteistönkaupan edellytyksetkin jäävät puuttumaan eikä kaupassa pysyminen enää ole myyjän kannalta kohtuullista.

Virhekäsite –Ongelmana tällaisessa tilanteessa on se, että kiinteistönkauppa on muodollisesti täysin pätevä ja olisi siten yksinäänkin täytäntöön pantavissa –Ks KKO 1974 II 80, KKO 1986 II 111, KKO 1987:47. Tapauksissa oli ratkaisevaa se, mitä osapuolet tiesivät olevan kaupan edellytyksenä. Edellytysoppi liittyy virhetilanteita useammin pätemättömyysharkintaan, koska käytännössä ei kaupan kannalta merkittävän edellytyksen puuttumista voida korjata kuin purkamalla kauppa. –Mahdollisena tuskin pidettäisiin esim. jonkun velvoittamista viljelemään tilaa kaupan ehtojen mukaisesti, jos henkilö ei tätä halua (ratkaisu olisi liikkumisen ja elinkeinovapauden periaatteiden vastainen). 4. Sopimusvapauden merkitys Maakaarenkin osalta vallitsee periaatteessa sopimusvapaus mitä ilmentää MK 2:9 §:n 1 momentti. Toisaalta esim. muotovapautta on rajoitettu sekä osittain sisältövapauttakin. –Em. pykälän 2 momentti toteaa: "... Ostajan 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.” Sanamuodon perusteella yleistä virhevastuusta vapautumislauseketta ei voi käyttää. –Ks. KKO:2012:72, jossa tarkasteltiin elinkeinonharjoittajien välistä rajoitusehtoa. Ehtoa pidettiin riittävän yksilöitynä.

Virhekäsite Lisäksi MK 2:11 § 1 mom. 3. kohdan mukaan kauppaan ei voi ottaa ehtoa, jolla myyjän vastuuta saannonmoitteesta rajoitetaan. Tilanne voi olla ongelmallinen, jos kauppaan otetaan ehdoksi :"myydään siinä kunnossa kuin kiinteistö on". –Tällä ehdolla ei ainakaan voida katsoa olevan myyjää täysin vapauttavaa vaikutusta, vaikka sitä pidettäisiin hyväksyttävänä (esim. Niemi ja Tepora ym. eivät pidä. Tepora ym. eivät varsinaisesti edes käsittele asiaa). –Tällaiselle sopimusehdolle voidaan mielestäni antaa ainakin jonkinlainen merkitys todisteena, jos samalla viitataan ennakkotarkastukseen. Ammattimainen myyjä ei pystyne tällaiseen ehtoon vetoamaan, jos hän ei osoita ostajan selvästi tienneen kiinteistön virheistä ennakkotarkastuksen pohjalta. Lainkohdan merkitys jääkin pitkälti avoimeksi, koska MK 2:17-34 §:ien sääntely on varsin tarkkaa ja niistä poikkeaminenkin vaatisi vastaavaa yksilöintiä. Tapauksia asiasta ei tietääkseni vielä ole. Sopimusvapautta on erityisesti rajoitettu kuluttajien suojaksi. –Em. virhepykälistä ei voida MK 2:9 §:n salliminkaan tavoin poiketa silloin kun myyjä on elinkeinonharjoittaja, joka ammatikseen myy tai rakentaa kiinteistöjä. Tästä on MK 2:10 §:ssä oma normi. Sopimusvapautta on tässä normissa rajoitettu osittain enemmän kuin MK 2:17-34 §:istä poikkeamisen kieltäminen vaatisi. MK 2:10 §:llä on siten sopimusvapauden rajoituksen lisäksi materiaalistakin merkitystä. Tämä normi koskee sekä kiinteistönvälittäjiä että rakennusurakoitsijoita.

Osapuolten velvollisuudet Yksilöitykään vastuunvarauslauseke ei siten tule kyseeseen Periaatteessa ostajan eduksi voitaisiin poiketa, mutta tätä käytännössä tuskin tapahtuu. Ostajalle on näissä tapauksessa myönnetty oikeus saada korvausta korjauskustannuksista ja muista tarpeellisista kustannuksista sekä hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut. –Lisäksi ostajan maksuvelvollisuutta voidaan sovitella, jos maksun viivästyminen on johtunut nk. sosiaalisesta syystä (sairaus, työttömyys jne.). Virhetilanteen ilmettyä voidaan aina erikseen sopia esim. hinnanalennuksesta. 2. Myyjän velvollisuudet Kuten sopimussuhteissa yleensäkin kiinteistönkaupassa osapuolilla on ankara vastuu toisiinsa nähden omien suoritustensa suhteen. –Myyjän osalta tämä tarkoittaa, että hänen on tehtävä sopimuksen mukainen suoritus ja hän vastaa tuottamuksestaan riippumatta suorituksessa olevista salaisistakin virheistä. –Ostajan on vastaavasti suoritettava kauppahinta sopimuksen mukaisesti. Tässä luennossa ei puututa ostajan suoritukseen tai siinä oleviin virheisiin. Vastuu ei kuitenkaan ulotu ostajalle aiheutuneeseen vahinkoon, koska MK 2:32 §:n mukaan myyjä on vastuussa vahingoista vain tuottamuksensa perusteella.

Osapuolten velvollisuudet –Vahingolla tarkoitetaan tässä yhteydessä jotain itse kaupan kohteen ulkopuolista, ostajan kannalta negatiivista seikkaa (ylimääräiset kulut jne.). –Käytännössä vastuuperusteiden ero ei ole kovin merkittävä, koska sopimusoikeudessa käytetään käännettyä todistustaakkaa ja myyjän on osoitettava olleensa mahdollisimman huolellinen. –Ankara, sopimukseen perustuva vastuu kohdistuu siten hinnan alennus ja purkutilanteisiin. Vastuun ankaruutta kuvaa MK 2:7 §:n mukainen velvollisuus suorittaa esisopimuksen purkautumisen johdosta vastapuolelle korvausta, jos ei pysty pitämään kauppaa. Osapuolet voivat toki yhteisymmärryksessä purkaa kaupan, jolloin virheseuraamuksia ei tarvitse lainkaan käsitellä. –Tällöin kyse on kuitenkin uudesta kaupasta, josta peritään varainsiirtovero. 2.1 Myyjän informointivelvollisuus Kiinteistönkaupassa myyjällä on MK 2:17-19 §:ien perusteella velvollisuus informoida ostajaa kiinteistön ominaisuuksista ja myyjä vastaa antamistaan virheellisistä tiedoista. –Informointivelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa esim. hinnanalennukseen, jos ostaja ei olisi ollut kiinteistön ”oikeista” ominaisuuksista (eli lähinnä erilaisista virheistä tietoisena) tietoisena valmis maksamaan sovittua kauppahintaa.

Osapuolten velvollisuudet Ostajalla on vastaavasti MK 2:22 §:n nojalla velvollisuus tarkastaa kiinteistö uhalla, ettei myyjä vastaa sellaisesta laatuvirheestä, joka olisi normaalissa ennakkotarkastuksessa ollut huomattavissa (tähän seikkaan palataan jäljempänä). –Ostaja ei yleensäkään ko. pykälän 2 momentin nojalla voi vedota sellaiseen virheeseen, josta hänen täytyy olettaa olleen tietoinen kauppaa tehtäessä. Kyse on pitkälti yleisestä velvoiteoikeudellisesta säännöstä. –Luottamusperiaatteen mukaisesti osapuolten tulee ottaa toistensa etu huomioon sopimusta solmittaessa ja tämä edellyttää vastapuolen informoimista ainakin silloin kun neuvottelujen perusteella toinen osapuoli on selvästi ymmärtänyt jonkin seikan väärin. Kiinteistönkauppa voidaan julistaa pätemättömäksi, jos OikTL 3 luvun edellytykset täyttyvät. Maakaaressa käytetään mm. sanamuotoja "jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta..." ja "myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön;"

Osapuolten velvollisuudet –Ostajalla on tällä perusteella oikeus saada tieto sellaisista POIKKEUKSISTA, joita kiinteistössä on normaaleihin odotuksiin verrattuna. Esim. virkistyskäyttöön tarkoitettua kiinteistöä haeskelevalle ostajalle tulisi kertoa tähän käyttöön liittyvistä rajoituksista tai haitoista, kuten Natura-ohjelman vaikutuksesta rakentamismahdollisuuteen / maankäyttöön tai alueelle suunnitellusta uudesta tiestä. 2.2 Myyjän selonottovelvollisuus Myyjällä on myös selonottovelvollisuus kiinteistönsä virheistä. Tätä velvollisuutta korostaa lisäksi laissa oleva maininta "olisi pitänyt tietää". –Varsinaisesti salaisena virheenä ei luonnollisesti voida pitää sellaista virhettä, josta myyjän olisi pitänyt olla tietoinen, joten näissä tapauksissa myyjä on vahingonkorvausvelvollinenkin –Rajanveto sen välillä mitä myyjän olisi pitänyt tietää ja mikä on todellinen salainen virhe voi olla hankalaa. Ilman erityistä syytä ei myyjälläkään voitane katsoa olevan velvollisuutta esim. tilata kallista kuntokartoitusta. Mitä iäkkäämmästä rakennuksesta ja varsinkin, jos jotain vahinkoja on aiemmin sattunut, sitä lähempänä tekniseen menettelyyn perustuva selonottovelvollisuus voi olla. Selonottovelvollisuus on aktiivinen velvollisuus! –Myyjä ei voi vedota vain siihen, että hän on asunut kiinteistöllä eikä ole todennut mitään haittoja.

Osapuolten velvollisuudet –Toisaalta myyjän ei tarvitse selvittää miten kauan jokin laite vielä todennäköisesti toimii, vaan ainoastaan miten hän tai edeltäjä ovat laitteita huoltaneet. –Kaikista havaituista ongelmista tulee vähintään kertoa ostajalle sekä selvittää niiden laajuus (esim. havaitun kosteusongelman osalta tulisi varmistaa mitkä rakenteet ovat vaurioituneet). Selonottovelvollisuus ei voi ulottua sellaisiin virheisiin, joiden myyjä perustellusti luuli olevan kunnossa. –Esimerkiksi rakennusliikkeen korjattua katon ja annettua sille kestävyystakuun ei myyjällä ole takuun aikana tai muutamia vuosia sen päättymisen jälkeenkään mitään erityistä syytä epäillä katon vuotavan. –Rajanveto voi olla hankalaa tilanteissa, joissa ulkopuoliselta ammattiliikkeeltä on tilattu tietty työ. Tällöin voi myyjän kannalta olla epäselvää onko kaikki mahdolliset viat korjattu. Mikäli liike on vielä olemassa helpoin tapa lienee selvittää asia työn tehneeltä yrittäjältä. 3. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus Ostajalla on suoraan maakaaresta johtuva velvollisuus tarkastaa kiinteistö. –MK 2:22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Osapuolten velvollisuudet Käytetyn sanamuodon "olisi voitu" merkitys on siinä, ettei huolimaton tai tekemättä jäänyt tarkastus muuta tilannetta ostajan eduksi. Ostaja ei siten voi saada parempaa asemaa vain laiminlyömällä ennakkotarkastuksen. Ostaja kantaa siten yksiselitteisesti riskin huonosti tehdystä tai tekemättömästä ennakkotarkastuksesta –Esim. Niemi toteaa velvollisuuden olevan ehdoton Ennakkotarkastusvelvollisuus joudutaan kuitenkin suhteuttamaan myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuteen. –Asia voidaan tällöin tulkita joko siten, että: Ostajan laiminlyönti johtaa oikeuden menetykseen (so. ei voi vedota laatuvirheeseen) Myyjän vastuuta korostavasti (eli myyjän olisi kerrottava tietämistään kiinteistön virheistä uhalla, että huolimatonkin ostaja saa vedota ko. seikkoihin laatuvirheenä). –Myyjälle jäisi ostajan vahingoksi tapahtuvassa tulkinnassa vastuu salaisista virheistä Salaiset virheethän eivät ole olleet kummankaan osapuolen tiedossa kaupantekohetkellä, joten niitä ei olisi voinut ennakkotarkastuksessakaan havaita. Ostajan velvollisuuden täytyy jotenkin rajoittaa myyjän velvollisuuksia, jotta koko sääntelyllä olisi mitään mieltä. –MK 2:17 §:n nojalla myyjällä on velvollisuus oikaista ostajaa, jos hän on havainnut ostajan erehtyneen kiinteistön suhteen.

Osapuolten velvollisuudet Ainakaan tätä rajoitetummaksi myyjän vastuuta ei voida asettaa. Tietoisesti virheellisen tiedon antaminen, vaikka ostajan olisi tullut havaita tällainen virhe ennakkotarkastuksessa ei johda oikeudenmenetykseen, koska myyjän menettely on ollut kunnianvastaista ja arvotonta. –MK 2:22 §:n 3 momentissa on selvästi todettu, ettei myyjä vapaudu vastuusta ostajan ennakkotarkastuksen virheellisyyden takia, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Rajanveto voi olla ongelmallinen, koska myyjän virheen täytyy olla tietyssä määrin selvä. Tähän viittaa käytetty rinnastus törkeään huolimattomuuteen. –Myyjän tulisi siten olla tietoinen paitsi informaation virheellisyydestä myös sen merkityksestä ostajalle (so. syy-yhteysvaatimus). Tilanne on ongelmallisin niissä tapauksissa, joissa myyjä on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa (so. ei ole antanut tietoisesti virheellistä tietoa) ja ostaja ennakkotarkastusvelvollisuutensa. –Myyjän menettelyä ei voine kutsua suoranaiseksi erehdyttämiseksi ja sitä kautta kunnianvastaiseksi tai arvottomaksi. Kohtuullinen ratkaisu voisi olla "riidan puolittaminen" eli kumpikin osapuoli kantaisi osan seurauksista.

Osapuolten velvollisuudet Ennakkotarkastus tulee tehdä sellaisella tarkkuudella, että kaikki normaalisti havaittavissa (vuoden aika huomioon ottaen) olevat seikat myös havaitaan. –Kukaan ei esim. voi sekoittaa keskenään teollista rakennusta ja asuinrakennusta, mutta yleensä voidaan havaita sekin mitkä tilat pidetään kylmillään ja mitkä ei. –Ostettaessa kiinteistöä kesällä ei rakennuksesta voida suoraan arvioida onko se ollut lämmitettynä talvella, jos tarvittavat lämmityslaitteet on asennettu. Tällöin ostajan tulisi tiedustella asiaa myyjältä, joka joutuisi virhevastuuseen antaessaan vääriä tietoja. –Rakenteiden voi olettaa vastaavan niistä ulospäin saatavaa kuvaa, mutta ainakin asiantuntevan ostajan voinee edellyttää vaativan esim. rakennuspiirustukset nähtäväkseen (tiilitalona myytävä rakennus voi olla esim. puurunkoinen / tiiliverhoiltu ja tätä ei päältä päin voi erottaa, mutta se näkyy rakennuspiirustuksissa). Mitä ammattimaisempi ostaja on ja onko kyse esim. yritystoimintaan hankittavasta kiinteistöstä sitä enemmän vaatimuksia voidaan ennakkotarkastukselle asettaa –On huomattava, että vain ostaja voi tarkalleen tietää mihin tarkoitukseen hän haluaa kiinteistön hankkia. Näin ollen pitäisi hänen selvittää vähintään omien tarpeidensa vaatimat seikat, jos ne ovat helposti paikan päällä tai asiakirjamateriaalista havaittavissa.

Osapuolten velvollisuudet Tällaisella ostajalla voidaan lisäksi katsoa olevan vähintään tiedusteluvelvollisuuden myyjään nähden. –Jos yritystoiminnan kannalta on tärkeää, että kiinteistön pääsulaketaulusta voidaan ottaa ulos tietty teho tai kiinteistölle saadaan vettä 3.000 litraa tunnissa on ostajan kysyttävä näitä asioita myyjältä tai selvitettävä ne itse ao. viranomaisten kanssa. Ostaja ei saa luottaa pelkkään hintapyyntöön ja olettaa tältä pohjalta rakennuksen kuuluvan johonkin tiettyyn "arvoluokkaan". –Hintapyyntö on vain pohja neuvotteluille eikä sinänsä mikään vakuutus kiinteistön arvosta. –Ks. KKO 1996:83 Missä määrin ostaja voi luottaa yleisluontoisiin ilmaisuihin, kuten "hyvässä kunnossa", "muuttovalmis", "vaatii pientä korjausta" jne. on epävarmaa. –Sekä myyjä että mahdollinen kiinteistönvälittäjä vastaavat toki tällaisistakin ilmaisuista, mutta tämä ei voi sivuuttaa ennakkotarkastusvelvollisuutta. Tavanomaisella huolellisuudella tarkoitetaan hankittavan omaisuuden arvoon suhteutettua huolellisuutta. –Halpoja, irtaimia käyttöesineitä ostettaessa velvollisuus on siten vähäisimmillään. –Kiinteän omaisuuden kauppa on tässä mielessä aina merkittävä ja tarkastusvelvollisuus melko ankara.

Osapuolten velvollisuudet –Toisaalta huonokuntoista kiinteistöä halvalla ostavan ei välttämättä tarvitse ryhtyä erikoisiin tutkimuksiin, jos hän on ilman niitäkin halukas tekemään kaupat (ei ole järkeä tutkia rakennusta laajemmin, jos kiinteistön saa käytännössä maapohjan ja mahdollisen rakennusoikeuden hinnalla). Normaalisti on kuitenkin tarkastettava kaikki rakennukset ja rakennelmat siltä osin kuin niitä pääsee katsomaan –Tästä lienee pakko tehdä esim. ikävaraus. Vanhempi pariskunta, joka ostaa kesämökkiä ei välttämättä pysty kiipeämään tai ryömimään sellaisiin tiloihin, joihin nuorempi pääsisi. –Eri asia on se, voidaanko tarkastukseen osittain kykenemättömän velvollisuutena pitää riittävän ammattiavun hankkimista. Asiaan ei ole otettu kantaa sen paremmin kirjallisuudessa kuin hallituksen esityksessäkään. Asiantuntijalausunnon merkitys osapuolten vastuuseen nähden on lisäksi avoin, vaikka huolimaton asiantuntija toki vastaa omista virheistään. Havaittaessa jotain epäilyttävää on ostajalla vähintään velvollisuus pyytää selvitystä myyjältä miten esim. kosteusvauriolta näyttävä jälki (veden valumajälki katossa) on voinut syntyä. –Varovainen ostaja voi tässä tilanteessa vaatia lisätutkimuksia ennen kaupan tekoa, mutta suoranaista velvollisuutta ei hänellä tähän ole, jos vaurio selvitetään tyydyttävästi.

Osapuolten velvollisuudet –MK 2:22 §:n 1 momentin perusteella ostajalla voi olla ”erityinen syy” tarkastaa rakennus, jos jotain epäilyttävää on ilmennyt. Tältä osin lähtökohdaksi on mielestäni otettava se, että vain sellaisia vikoja pitäisi etsiä, jotka voivat aiheutua havaituista ongelmista. Entä tilanne, jossa rakennuksessa havaitaan paljon erilaisia ongelmia: pitäisikö tällöin tutkia laajemmin? –Vakuutuskäytännössä oli ostettu talo, jossa oli ollut vuoto lämminvesivaraajasta. Myyjä ja kiinteistönvälittäjä selvittivät, että ko. seikka oli korjattu ja esittivät tehdyt korjaustoimenpiteet. Sittemmin ilmeni muita vikoja, joita ei ennakkotarkastuksessa voinut havaita. Tällaisessa tapauksessa ostaja ei menetä oikeuksiaan, koska hänellä ei ollut mitään syytä olla uskomatta ko. selvitystä. –Pelkästään se, että esim. kuntotarkastusraportissa ilmenee jotain ongelmia ei yleensä velvoita ostajaa ”epäilemään” rakennuksen kuntoa havaittuja ongelmia laajemmin. Ks. KKO:2009:31. –Tapauksessa kuntotarkastuksessa ei ollut todettu yläpohjan kosteusvauriota, koska sinne ei päässyt rakenteita avaamatta. Vesikatteessa oli vaurioita, jotka saattavat viitata kosteusongelmiin (tätä ei KKO:n päätöksessä todettu) Erityisen varovainen tulisi olla pitkään käyttämättä olleiden tai vain vähän käytettyjen rakennusten suhteen. –Jos esim. sähkö on kytketty pois ei sähkölaitteiden toimintaa voi varmistaa. –Muutoinkin rakennus, jota ei käytetä ja jonka lämmittämisestä tingitään (so. annetaan olla täysin ilman lämmitystä tai vain putkien sulana pysymisen vaatimalla lämmityksellä) kärsii helpommin kosteusvaurioita, koska lämpötilan vaihtelut ovat suuremmat ja lisäksi rakennus ei tuota kosteutta haihduttavaa lämpöä (rakennusten oletetaan normaalisti "vuotavan" jonkin verran lämmintä ilmaa juuri kosteuden haihduttamisen takia).

Osapuolten velvollisuudet Mitä erikoisemmat rakenneratkaisut ovat sitä tarkempi pitäisi tarkastuksenkin olla. –Esim. erilaiset erkkerit ja kattorakenteet voivat olla näyttäviä, mutta vähänkin virheellisesti tehtyinä suoranaisia vuotokohtia tai haittaavaa lumen kasaantumista aiheuttavia Ikkunapokat tulee aina tarkistaa, koska näistä voidaan toisinaan havaita pitävätkö ne vettä vai onko rakennukseen päässyt sateella ja tuulella vettä niistä sisään. Tulisijojen ja savupiippujen kunto pitäisi ainakin päällisin puolin tarkastaa. Piippu, josta on irronnut tiiliä ja joka on yläosastaan rapautunut (ei esim. ole suojattu pellillä) voi viitata vaurioihin piipun sisälläkin. –Tarvittaessa myyjältä voi pyytää nuohoojan lausunnon tms. em. laitteiden kunnosta. Maahan upotettu öljysäiliöiden osalta tulisi pyytää viimeiset huoltoja tarkastustiedot. Ennakkotarkastuksessa on hyväksyttävä myös jonkinlainen säävaraus.

Osapuolten velvollisuudet –Harva ostaja pystyy käymään rakennuksessa jokaisessa mahdollisessa säässä. Rankkasateella voi havaita mahdollisia vuotoja, mutta tällöin ei voi kovin hyvin tarkastella esim. ulkomaalauksen kuntoa. Vastaavasti kuivalla ilmalla ei esim. salaojien kuntoa tai tontin vetisyyttä eikä välttämättä rakennuksen vuotojakaan voi havaita. Huolellisena ennakkotarkastuksena tulisikin pitää olosuhteisin nähden kunnolla tehtyä tarkastusta, jonka yhteydessä on lisäksi tiedusteltu myyjältä sellaisia seikkoja, joita itse tarkastuksessa ei voinut sään takia havainnoida. Ennakkotarkastus voi johtaa sopimusehdon tulkintaan ostajia vastaan, jos he ovat tarkastuksen perusteella hyväksyneet sopimuksen kohteen. –Esim. Itä-Suomen HO katsoi ratkaisussaan T:135/82 vuodelta 1983 ostajien hyväksyneen kaupan kohteen, vaikka määräalan pinta-ala oli pienempi kuin ilmoitettu. Ostaja olivat tarkastaneet määräalan rajat. –Tällöin heidän on kuitenkin täytynyt ymmärtää mikä on esille tulleen seikan merkitys. Ennakkotarkastuksessa lyhyesti esiin tullut seikka (esim. myyjän ohimennen mainitsemana) ei siten johda oikeuden menetykseen, jos ostaja ei sitä ole voinut kohtuudella ymmärtää.

Osapuolten velvollisuudet Ennakkotarkastuksen ja selonottovelvollisuuden yleisempi ongelma on se, ettei näitä velvollisuuksia voida viedä loputtomiin. –Vaihdannan intressissä ei voi olla se, että ostaja tai myyjä joutuisi käyttämään omaa aikaansa / rahojaan joka ainoan asian selvittämiseen. Näissä tapauksissa riskin ottaa yleensä myyjä, koska hänellä on vastuu salaisistakin virheistä. Ostajalla onkin oikeus luottaa myyjän ilmoitukseen, jos tämä esim. toteaa kaivon veden olevan juomakelpoista tai metsän olevan hyvä kasvuista koko tilan alueella. –Jos myyjä ei itse ole asiantuntija, ei ostaja voi luottaa tällaiseen tarkistamattomaan tietoon. –Ostajan pitäisi pyytää ja myyjän ymmärtää hankkia jo etukäteen todistukset veden laadusta tai esim. metsänhoitoyhdistyksen arvion metsän kasvusta. Ennakkotarkastukseen verrattavissa on velvollisuus vedota virheeseen viimeistään 5 vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan saamisesta. –Tältä osin käytetään termiä jälkitarkastusvelvollisuus, vaikka sitä ei ole suoraan laissa mainittukaan.

Osapuolten velvollisuudet –MK 2:25 § asettaa ostajalle velvollisuuden vedota vahinkoihin kohtuullisessa ajassa siitä, kun ne olisi pitänyt havaita. Em. termi kuvaa ostajan velvollisuutta varmistaa ko. ajassa, ettei virheitä ole. Hallituksen esityksessä ostajalla katsotaan olevan mahdollisuus tarkastaa kiinteistö perusteellisesti vasta hallinnan saamisen jälkeen esim. erilaisten korjaustöiden tms. yhteydessä. –Valtaosa pienistäkin kosteusvahingoista, vuodoista, kattovioista jne. ilmennee ko. ajan sisällä. –Viiden vuoden säännöllä on HE 120/1994 mukaan nimenomaisesti pyritty myyjän turvaamiseen (so. silloin kun kyse on yksityisestä kuluttajasta tms. myyjänä).

Vähäinen virhe Aivan mitättömään virheeseen vetoaminen aiheuttaisi yhteiskunnalle suhteettomasti kustannuksia osapuolten intressiin nähden. Se ei olisi irtaimen tai kiinteän omaisuuden kaupassa vaihdannan suojaamisen periaatteen kannalta järkevää. –Maakaaren lähtökohta on, että virheen on oltava merkittävä. Tällöin perusajatuksena on se, ettei virhe ole merkittävä, jos ostaja virheestä tietoisenakin olisi tehnyt kaupan ko. ehdoin. Kauppa on lisäksi aina kokonaisuus, jossa on ensin arvioitava mikä painoarvo voidaan antaa millekin kriteerille. Yksittäisen ehdon osalta poikkeama voi vaikuttaa merkittävältä, mutta kokonaisuuden kannalta merkitys voi silti olla vähäinen. Arviointi tulisi tehdä kokonaisuuteen verraten, kuten olennaisuuden (purun edellytysten) osaltakin. Jonkin ehdon toteutumatta jääminen ei siten välttämättä osoita virheen olevan merkityksellinen. –Jos myyjä esim. vie mukanaan vanhan jääkaapin, ei virhe välttämättä ole merkittävä, vaikka kauppakirjassa olisi maininta "kauppaan sisältyvät ne kodinkoneet, jotka olivat tarkastushetkellä rakennuksessa" ja kaappi viedään pois tämän jälkeen. Jääkaapin arvo saattaa olla aivan mitätön kauppahintaan nähden ja ostaja olisi suurella todennäköisyydellä tehnyt kaupat samalla hinnalla jääkaapista riippumatta. –Kiinteistön toiminnan kannalta välttämättömien ja normaalisti ainesosina pidettyjen tarvikkeiden irrottaminen ei sen sijaan voine olla vähäinen virhe, vaikkei näistä olisi kauppakirjassa suoraa mainintaakaan.

Vähäinen virhe –Tapauksessa KKO:1988:64 alioikeus ei pitänyt merkittävänä virheenä kaivojen kunnostuskustannuksia 20.000,- mk kun kauppahinta oli 662.000,- mk. KKO päätyi samaan lopputulokseen eri perustein. Usea vähäinen virhe saattaa olla koko kaupan kannalta merkittävä, jolloin myyjä joutuu vastuuseen. Samoin rakennuksen käyttöön vaikuttava virhe. –Ks. KKO:2009:39, jossa virheen rahallinen arvo oli vähäinen. Kokonaisuuden kannalta vähäinen voi olla myös sellainen virhe, joka on vähin kustannuksin korjattavissa. –Varsinaisesta virheestä ei edes ole kysymys, jos ilmenevä vika ja sen korjaus kuuluu pikemminkin kiinteistön normaaliin huoltoon. Ostajalla ei voi tällaisessa tapauksessa olla oikeutta esittää vaatimuksia myyjään nähden. Arvioitaessa onko kyse huollosta vai ei on pohdittava sitä mikä on ollut laitteen tai laitteiston (esim. jääkaapin, vesijohtoputkiston) oletettu tekninen käyttöikä kaupantekohetkellä. Jos ostaja on saanut tältä osin oikeat tiedot, ei hän voi vedota virheenä siihen, että putki pettää oletetun käyttöikänsä lopulla. Tällöin putken vaihtokin on vain huoltoa. Vrt. Jokela ym. Maakaari, jossa käytetään termiä vaikutuksellinen. Merkityksetön poikkeama ei tekijöiden mukaan oikeuta toista osapuolta käyttämään virheeseen liittyviä oikeuskeinoja.

Vähäinen virhe –Teksti jättää kuitenkin epäselväksi sen tulisiko yksittäistä ehtoa arvioida kokonaisuuden kannalta (kuten Niemi katsoo Maakaari I) vai voitaisiinko esim. yksittäisen ehdon vaikutuksellisen poikkeaman osalta puuttua sopimukseen muuttamalla ko. ehtoa, vaikka virheellisyys kokonaisarvion perusteella olisi vähäinen. Arviointikriteerinä ostajan lähtökohta ei aina ole kovin onnistunut, koska se joudutaan riitatilanteissa kuitenkin päättelemään olosuhteista. –Asiahan ei edes tule riitaiseksi, ellei ostaja esitä jotain vaatimuksia ja tällöin voidaan ajatella, että ostaja subjektiiviselta kannaltaan pitää virhettä merkittävänä. –Lain sanamuodot (MK 2:17 §): "voidaan olettaa vaikuttaneen"; "vaikuttaa"; "poikkeaa laadultaan merkittävästi" sekä vastaavat sanamuodot 2:18-19 §:issä viittaavat tietyn asteisen vaikutuksen vaatimiseen. Kauppaan vaikuttavana ei tällöin voida pitää kaupan kokonaisuuden kannalta vähäistä virhettä. Sanamuodot eivät sinänsä määritä kenen näkökulma olisi ratkaiseva. Lainkohdat on kuitenkin säädetty nimenomaan ostajan suojaksi, joten ostajan näkökulma olisi siten hyväksyttävä. –Objektiiviselta kannalta virhe on merkittävä, jos vastaavia kauppoja ei muidenkaan ostajien kanssa käytäisi eli virhe olisi kenen tahansa ostajan kannalta merkittävä. –Samoin kuin virheen arvioimisen osalta yleensäkin ei subjektiivisten ja objektiivisten kriteerien erottelu tältäkään osin voi täysin onnistua.

Vähäinen virhe Jo ennen uuden maakaaren voimaan tuloa edellytettiin virheiden vaikuttavan jollain tavalla kauppaan. –Esim. tapauksessa KKO:1982-II-78 ei takan hormi- ja sähkölieden kytkentävirheitä pidetty olennaisina (eli merkityksellisinä). KKO:n mielipiteet tosin poikkesivat toisistaan, koska vähemmistöön jäänyt oikeusneuvos olisi hyväksynyt vaateen sähkölieden osalta. Kustannukset olivat ylipäätään varsin vähäiset (noin 1.200,- mk) Minkäänlaista myyjän tietoisuutta virheen merkityksellisyydestä ei voida vaatia. Virhehän kohdistuu näissä tapauksissa ostajaan, joten hänen näkökulmansa on tässä mielessä myyjän kantaa tärkeämpi. Maakaaressa ei ole määritelty sitä tulisiko virheen seuraamukset suhteuttaa vähäisyyteen eli tulisiko esim. hinnan alennusta pienentää "vähäisyyttä" vastaavalla osalla. –Koska näin ei ole, on ainoa lähtökohta mielestäni hinnanalennus. Esim. Niemi on Maakaari I teoksessaan samalla kannalla ja toteaa, ettei kyse ole mistään ostajan omavastuuosuudesta. Merkityksellisyys on siten vain reagointikynnys eikä sille anneta muuta merkitystä. Myyjän kannalta on kohtuullista (sekä em. tavoin vaihdannan intressissä), että ostaja kärsii vähäiset vahingot itse, mutta tämän kynnyksen ylittävien vahinkojen osalta olisi kohtuutonta vaatia ostajaa vastaamaan osastakaan kuluista. Myyjä joutuu siten vastuuseen kaikista puutteellisuuksista, jos kiinteistössä on esim. yksi merkittävämpi virhe sekä muutama sinänsä vähäinen virhe.

Kriteerit? Ovatko vaadittavat kriteerit edes objektiivisessa arvioinnissa samat eri puolella Suomea? Ongelma koskee lähinnä vapaa-ajan asuntoja. Pysyvään asumiskäyttöön ostettavalla, valmiiksi rakennetulla kiinteistöllä edellytetään alueesta riippumatta olevan peruspalvelut (vesi ja viemäri, sähkö, puhelin, tieyhteys). –Pysyvää asumista varten rakennetut talot ovat lisäksi tiukasti rakennusmääräysten sitomia ja niiden on täytettävä ko. määräykset. –Vapaa-ajan asuntojen osalta määräyksistä voidaan jonkin verran poiketa, kuten ilmenee Suomen rakennusmääräys kokoelman G1 osan määritelmästä: "Loma- ja virkistyskäyttöön tarkoitettu rakennus, jonka ei yleisesti tarvitse täyttää asuinrakennukselle asetettuja vaatimuksia". –Kodiksi tarkoitettua tilaa hankittaessa ostaja yleensä käy paikalla. Vapaa-ajan asunto saatetaan ostaa esitteiden tms. perusteella, kuten loma-osakekaupassa usein tehdään (koska kyse on osakekaupasta ei asiaan sovelleta maakaarta). Kiinteistö / rakennukset eivät ole siinä mielessä "lajiesineitä", että pelkästään naapureiden perusteella voitaisiin olettaa jotain ostettavasta kohteesta.

Kriteerit? –Esim. Westendissä sijaitsevan asuinkiinteistön varustelutaso voi olla huonompi kuin halvemmaksi mielletyllä alueella eikä sen kuntokaan ole välttämättä yhtään parempi (jos ei huonompikaan). Vapaa-ajan asuntoja myydään hyvin erilaisilta alueilta. –Esim. Lapin tunturihotellien läheisyydessä olevat lomakiinteistöt on tavallisesti varusteltu varsin runsaasti. Ostaja voisi siten odottaa tällaisella alueella sijaitsevalta rakennukselta enemmän kuin esim. yksinäiselle paikalle järven rantaan rakennetulta huvilalta, vaikka jälkimmäinen olisi melko uusikin. Laatutaso voi kuitenkin vaihdella varsin pienelläkin alueella eikä ostajalla voi olla oikeutta edellyttää kaikkien alueen huviloiden olevan samaa tasoa kuin esim. kylpylähotellin kupeelle rakennetut "luksusmajat" ovat. Ennakkotarkastuksessa kannattaisikin tuoda esille mitä oikein kiinteistöltä odottaa ja pyytää myyjää selvittämään ko. seikat. –Kyselyn voi tietenkin tehdä jo etukäteen esim. kiinteistönvälittäjältä tai selvitettäessä kaupan kohteen ominaisuuksia puhelimitse myyjältä.

Kriteerit? Suoranaisten kriteerien puuttuessa tulisi ostajalle kertoa ainakin sellaisista seikoista, joiden osalta kiinteistö poikkeaa negatiivisesti samalla alueella sijaitseviin nähden –Ostajalle on luonnollisesti kerrottava asiasta, jos myyjä havaitsee ostajan odottavan liikoja (esim. olettaa rakennuksessa olevan kuuman ja kylmän veden, vaikka myyjä puhuu pelkästä vesijohdosta). –Käytettäessä esim. sanamuotoa "hyvin varusteltu lomaosake" tulisi varustelutason vastata laajemmankin vertailun perusteella tätä tasoa. So. vain naapurustoon verrattuna "hyvin varusteltu" ei välttämättä ole tätä muuhun Suomeen nähden. Esim. tulkinta siitä mikä on talviasuttava kesähuvila voi vaihdella sen mukaan minkälaiset olosuhteet talvisin on. Lapissa tulisi varautua joka talvisiin koviinkin pakkasiin kun Etelä-Suomessa tällaiset ovat poikkeus. –Muiden määrittelyjen puuttuessa joudutaan tapaus tapaukselta ratkomaan kuuluuko talviasuttavuuteen normaalit mukavuudet, kuten juokseva vesi ja viemäri vai riittääkö mahdollisuus lämmittää huvila kohtuullisin kustannuksin. –Talviasuttavuuden voi katsoa vaativan ainakin jonkin verran parempia eristeitä ja lämmön sisällä pitokykyä kuin pelkäksi kesähuvilaksi tarkoitetulta rakennukselta voidaan vaatia. –Talviasuttavuus -termistä ei kuitenkaan voida tehdä suoria johtopäätöksiä esim. siitä miten vahvoja hirsiä rakennuksessa tulisi käyttää (esim. 4, 6 tai 8 tuuman).

Aiempien tahojen vastuu Normaalisti vastuussa on vain ja ainoastaan myyjä. –Poikkeuksiakin tästä kahden tahon välisestä vastuusta on (lainsäädännössä esimerkiksi tuotevastuu). –Tavallisesti pyritään suojaamaan kuluttajaa. Maakaaressa on haluttu asuntokauppalain tavoin turvata yksityistä kuluttajaa, joka ostaa kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäsentään varten (MK 2:26). –Tällaisessa asemassa oleva saa kohdistaa vaatimuksensa laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta: 1) ammattimaiseen rakennusliikkeeseen tai kiinteistönvälittäjään, joka on myynyt kiinteistön em. asumistarkoitukseen myyjälle tai tämän edeltäjälle; 2) taloelementtien toimittajaan, urakoitsijaan tai muuhun elinkeinonharjoittajaan, joka sopimuksen tai KSL 9 luvun säännösten mukaan on vastuussa myyjälle tai tämän edeltäjälle. –Kyseiset normit laajentavat suoraan laintasolla em. tahojen vastuuta virheistä sopimuskumppaneitaan laajemmalle. Kyse on ostajan oikeudesta eikä velvollisuudesta. –Ostaja voi siten esittää vaateensa myyjälle, kuten normaalistikin ja jättää tämä sitten selvittämään asiaa edeltäjien kanssa. –Pyrkimyksenä on sinänsä ollut saattaa vahingonaiheuttanut taho välittömään vastuuseen vahingosta (tämä kanta ilmenee HE 120/1994)

Aiempien tahojen vastuu –Toisaalta ostaja ei menetä oikeuksiaan elinkeinonharjoittajaan nähden, vaikka myyjä ei jostain syystä olisi vastuussa häneen nähden tai olisi maksukyvytön tms. Elinkeinonharjoittajan vastuu ei katkea ensimmäisen ostajan myydessä kiinteistön seuraavalle, vaan jatkuu edelleen. –Maakaaressa ei viitata tältä osin MK 2:25 § 2 momentin mukaiseen 5 vuoden vanhentumisaikaan kiinteistön hallinnan luovutuksesta, joten ostajan oikeus vaatia korvausta laissa mainituilta elinkeinonharjoittajilta ei vanhene tässä ajassa. Koska kiinteistön on voitu luovuttaa useammin kuin kerran ja vasta esim. 7 omistaja havaitsisi virheellisyyden, voidaan elinkeinonharjoittajaan periaatteessa kohdistaa vaade hyvinkin pitkän ajan päästä. –Tällaisissa tapauksissa tulisi todennäköisesti sovellettavaksi vanhentumislain 8 §:n ”muita tapauksia” koskeva 10 vuoden yleinen vanhentumisaika. –Tämä oli maakaaren osalta hallituksen esityksen mukainen lähtökohta, vaikka sitä ei ole lakitekstiin otettukaan. Ks. HE 120/1994. Vanhentumislaki on säädetty maakaaren jälkeen, mutta tässä yhteydessä ei maakaaren sääntelyä muututtu eikä vanhentumislain 5 – 7 §:ien mukaiset velan vanhentumisen alkamisajankohdat sovellu esillä olevaan tilanteeseen.

Aiempien tahojen vastuu Laissa ei lainkaan oteta kantaa siihen, säilyykö oikeus elinkeinonharjoittajaan nähden, jos myyjä tai hänen edeltäjänsä olisi havainnut virheen eikä jostain syystä ole reklamoinut elinkeinonharjoittajaan nähden. –Järjestely koskee vain maakaaren voimaantulon jälkeisiä tapahtumia, joten aiempien kauppojen osalta olisi vedottava tuottamukseen. Asumistarkoitukseen sekä KSL 9 lukuun sitominen estää esim. alunperin yritystoimintaa varten rakennetun ja myydyn rakennuksen rakentajaan kohdistettavat vaateet, vaikka joku olisi myöhemmin muuttanut rakennuksen käyttötarkoitusta ja ryhtynyt asumaan siinä. –Tällainen tilanne voisi käytännössä syntyä lähinnä entisten kauppojen tai koulujen osalta). –KSL 9:1 §:n mukaisesti ko. luvun säännöksiä voidaan soveltaa vain sellaiseen talopakettikauppaan, jossa myyjän on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja. Vastuu edellyttää lisäksi elinkeinonharjoittajan asentavan elementit paikoilleen. MK 2:26 §:n mukaista vastuuta ei voi ulottaa sen pitemmälle kuin mitä ko. elinkeinonharjoittaja joutuisi vastaamaan myyjää kohtaan. Muussa tapauksessa kiinteistö voitaisiin myydä (joko todellisilla tai valeoikeustoimella) vain korvausten saamiseksi elinkeinonharjoittajalta!

Aiempien tahojen vastuu –Vastuuta ei synny silloin kun elinkeinonharjoittaja on jo suorittanut korvauksen myyjälle tai tämän edeltäjälle. Täten ostaja ei voi saada korvauksia, vaikka myyjä ei esim. ole korjauttanut kiinteistöä saamallaan korvauksella tai myyjä on sopinut riittämättömästä korvauksesta. –Elinkeinonharjoittajaa suojaa siten myös ne sopimukset, jotka hän on tehnyt sopimuskumppaninsa kanssa. Koska tämänkin on täytynyt olla kuluttajan asemassa, ei kiinteistön luovutus saisi heikentää ostajan asemaa. Elinkeinonharjoittajaan tulisi siten voida kohdistaa esim. KSL:n tai OikTL:n perustuvia vaateita (esim. kohtuuttomien sopimusehtojen osalta), vaikka suoraa sopimussuhdetta ei MK 2:26 § vaatimuksen esittäjän ja elinkeinonharjoittajan välille voi perustaa. Kyseistä kohdasta ei kuitenkaan ole selvää tulkintaa. Elinkeinonharjoittajalla on katsottava olevan oikeus korjata virhe, jos tällainen oikeus on ollut alkuperäisessä sopimuksessa hänen ja sopimuskumppanin välillä (kuten tavallisesti on asian laita). –Tältä osin poiketaan maakaareen pääsäännöstä, jonka mukaan korjausoikeutta ei ole.

Virheen toteaminen / vaatimukset 1. Virhearvioinnin ajankohta Kiinteistön kaupassa suorituksen (eli kiinteistön ja rakennuksen) virheettömyys arvioidaan kaupantekohetken perusteella MK 2:21 §:n mukaan. –Kiinteistö on virheellinen, jos virheen peruste on ollut tällä hetkellä olemassa. –Samalla ajankohdalla myös vaaranvastuu siirtyy ostajalle. Virheen perusteella tarkoitetaan vian syyn olemista kiinteistössä, vaikka itse virhe ilmenisi myöhemmin. Käytännössä virheen syy voi olla esim. rakenteellinen heikkous, joka ei vielä ole välttämättä aiheuttanut vahinkoa. Varsinainen virhe (jonkin paikan rikkoutuminen) voi periaatteessa seurata vuosiakin kaupan jälkeen. Vaaranvastuun osalta ei edes hallinnan pidätys myyjälle vaikuta asiaan! –Tältä osin kiinteistönkauppa seuraa erityisesineen kauppaa, jossa vaaranvastuu on myös mahdollista sitoa sopimuksentekohetkeen. –Niemi kritisoi vaaranvastuun siirtymistä katsoen sen olevan poikkeus kauppalain ja kuluttajansuojalain alueella irtainten esineiden kaupassa otaksutusta. –Toisaalta Jokela ym. huomauttavat vaaranvastuun siirtymisen sitomisen yhteen tiettyyn ajankohtaan selkeyttävän tilannetta –Vaaranvastuu vaikuttaa mm. velvollisuuteen vakuuttaa kiinteistö.

Virheen toteaminen / vaatimukset Vaikka virhe olisi ollut kiinteistössä kaupantekohetkellä, ei ostajalla ole oikeutta vedota siihen, jos myyjä korjaa virheen ennen kiinteistön luovutusta. –Tältä osin myyjällä on MK 2:21 §:n 2 momentin mukaan oikeus suorittaa korjaukset maakaaren yleisestä linjasta poiketen 2. Vaatimusten esittäminen Kiinteistön kaupan virhe ja siitä johtuvat vaatimukset on MK 2:25 §:n mukaan ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. –Kohtuulliseen aikaan sisältyy se aika, joka ostajalta menee neuvoteltaessa asiantuntijoiden kanssa virheestä, korjaustoimenpiteistä tms. seikoista. Ostajalla on siten oikeus selvittää esim. lakimiehen kanssa oikeuttaako ko. virhe vaatimusten esittämiseen vai ei ilman, että hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. –Juuri tämä "olisi pitänyt havaita" asettaa ostajalle jälkitarkastusvelvollisuuden. –Oikeuskäytännöstä ks. KKO:2008:8. Myyjien olisi pitänyt saada mahdollisuus tarkistaa virheet ennen rakenteiden purkamista. Laatuvirheen osalta takarajana on 5 vuotta kiinteistön hallinnan saamisesta.

Virheen toteaminen / vaatimukset Määräajat eivät koske tapauksia, jossa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Vaatimuksia ei tarvitse yksilöidä euromääräisesti, vaan seuraamustyypin yksilöinti riittää. –Ostaja ei välttämättä vielä virheen havaittuaan voi tietää tarkemmin miten laajasta viasta on kyse ja miten kalliiksi sen korjaaminen tulee. Käytännössä onkin järkevää varata kaupan purkuoikeus, jos virhe osoittautuu hyvin laajaksi.

Virheen seuraamukset Seuraamukset jakautuvat kolmeen ryhmään eli: –1. hinnanalennus; –2. kaupan purku ja –3. vahingonkorvaus. Näistä vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen yhdessä 1. ja 2. kohdan seuraamusten kanssa sekä itsenäisenäkin (jos esim. vaaditaan korjauskuluja vahingonkorvauksen muodossa eikä hinnanalennuksena tai ostajalle on ainoastaan aiheutunut ylimääräisiä kuluja muuttoajankohdan siirtymisestä). Hinnan alennus ja purku ovat vaihtoehtoisia seuraamuksia, koska puretusta kaupasta ei luonnollisesti voi vaatia enää alennusta. Seuraamuksista voidaan sopia virheen jo ilmettyä. –Tällainen sopimus ei ole maakaaren tarkoittama kauppakirja Ks. KKO:2014:70 Seuraamusten luokittelu lähtee lähinnä ostajan näkökulmasta. Myyjäkin voi esim. purkaa kaupan ostajan olennaisen sopimusrikkomuksen seuraamuksena (esim. kauppahintaa ei suoriteta lainkaan) tai vaatia viivästyskorkoa (so. tavallaan hinnankorotusta) suorituksen viivästyessä.

Virheen seuraamukset –Tässä luennossa ei puututa viivästymistapauksiin, joten niiden seuraamuksetkin sivuutetaan. Seuraamuksena ei ilman erillistä sopimusta tule kyseeseen vahinkojen korjaaminen myyjän toimesta. –Tältä osin on kiinteistön kauppa poikkeaa selkeästi irtaimen kaupasta, jossa myyjällä on pääsääntöisesti tämä oikeus, jos korjaus voidaan tehdä haittaamatta ostajaa kohtuuttomasti. Tästä on poikkeuksena ennen hallinnan luovutusta tapahtuva korjaaminen MK 2:21 §:n mukaisesti. –Luontoissuoritus tulisi kuitenkin hyväksyä sellaisten vallintavirheiden osalta, jotka ovat tällä keinoin korjattavissa (kuten panttikirjojen hankkiminen ostajalle myytäessä kiinteistö "rasitteista" vapaana. –Maakaaren 2 luvussa ei sinänsä ole sääntöä, jossa suoraan todettaisiin, ettei myyjällä ole korjausoikeutta. Laatuvirhettä koskevassa 2:17 §:ssä todetaan ostajan oikeuksia olevan vain hinnan alennus, purku sekä vahingonkorvaus. Koska oikeutta vaatia korjauksia ei tässä luettelossa mainita, ei ostajalla siten ole lakiin perustuvaa oikeutta vaatia tällaisia korjauksia. Tepora ym. katsovat korjausmahdollisuuden olevan aina sopimuksenvarainen. Virheen korjaamisesta voidaan aina sopia.

Virheen seuraamukset –Em. maakaaren säännös ei estä myyjää tarjoamasta tällaista vaihtoehtoa ostajalle. Mitään velvollisuutta hyväksyä korjaustarjous ei ostajalla kuitenkaan ole, ellei tämä perustu kauppasopimukseen tms. –Niemi katsoo, että myyjälle tulisi myöntää oikeus suorittaa korjaukset, jos hän voi sen tehdä edullisemmin kuin ostajan teettäessä korjaustyöt. Käytännössä esim. talopaketin toimittaneella yrityksellä ja sen pystyttäneellä urakoitsijalla olisi intressiä tämän kaltaiseen toimintaan. Toisaalta nämä tahot ovat hyvin todennäköisesti varmistaneet asemansa jo toimitussopimuksessa. Epäselvää on kuitenkin se, voisiko myyjäyrityksen korvausvastuu rajoittua myyjän oletettuihin kustannuksiin, jos ostaja kieltäytyy korjauksista ja teettää ne kalliimmalla yrityksellä. –Myyjähän joutuisi suorittamaan ostajan maksamaan hintaan sisältyvän ulkopuolisen yrityksen voiton. –Samalla kannalla lienevät Tepora ym., koska he katsovat, ettei myyjänä toimineelle yksityishenkilölle ole järkevää asettaa luontoissuoritusvelvollisuutta (so. korjausvelvollisuutta). Tällainen kantahan ei sulje pois korjausoikeutta, jos tästä sovitaan. Urakoitsijoilla on ainakin vuositakuun aikana korjausvelvollisuus ja - oikeus yleisten sopimusehtojen pohjalta. –Jo takuun perusajatus on rakentajan oikeus korjata havaitut virheet.

Virheen seuraamukset 1. Hinnanalennus Hinnanalennuksella pyritään tasapainottamaan osapuolten välistä suoritusta. –Myyjähän on saanut enemmän kuin hänen pitäisi, koska ostaja on luullut saavansa joltain osin enemmän kuin mitä tosiasiassa sai. –Hinnanalennuksen tulisi siten lähtökohtaisesti vastata todettua arvonalennusta kauppahintaan verrattuna. –Hinnan alennus on vähemmän oikeudellista tilaa muuttava keino kuin kaupan purku ja sitä voidaankin käyttää, vaikka purku olisi olosuhteiden perusteella mahdollista. Käytännössä "purkua vaativassa" tapauksessa voi kauppahinnan alentaminen riittävän alhaiseksi todetun virheen kompensoimiseksi olla kohtuuton vaihtoehto myyjän kannalta. –Maakaaressa purkaminen on kuitenkin nimenomaan ostajan oikeus, joten hänellä on mahdollisuus valita mitä keinoa hän käyttää. –Hinnanalennus ei kuitenkaan saa johtaa negatiiviseen kauppahintaan, vaikka tähänkin voidaan käytännössä päätyä, jos ostajalla on lisäksi oikeus vahingonkorvaukseen (tältä osin on kyse näköharhasta, koska korvaukset vastaavat aiheutuneita vahinkoja. Myyjän kannalta kauppa kuitenkin on mennyt totaalisesti pieleen ja purkaminen + vahingonkorvaus voisi olla halutumpi vaihtoehto).

Virheen seuraamukset Yksinkertaisin tapa laskea hinnanalennus on lähteä korjauskustannuksista tms. –Tämä ei aina onnistu, koska lopputuloksena voi olla kiinteistön arvonnousu (esim. kokonaan uusi katto lisää selvästi kiinteistön käyttöikää ja vähentää odotettavissa olevia korjauskuluja). –Maakaaren lähtökohta on vähentää sovitusta kiinteistön arvosta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. –KKO katsoi tapauksessa KKO:1999:76 kiinteistön arvon kohonneen jonkin verran korjausten takia. Lisäksi ostajilla ei ollut kuitteja kaikista kuluista, joten jo sovittuja hinnan alennuksia pidettiin riittävinä. Sinänsä mielenkiintoisesti asumismahdollisuuden menetys huomioitiin hinnan alennuksena, vaikka tämä on tyypillisesti vahingonkorvausta (sijaisasunto). KKO katsoi, että tietoisuus asumisen viivästymisestä 5 kuukaudella olisi vaikuttanut kauppahintaan. KKO:n kantaa voidaan kritisoida, koska kyse oli selvästi salaisesta virheestä eikä mitään tuottamusta ollut. Lopputulos voi tässä tapauksessa olla hyväksyttävä, mutta vaarana on vahingonkorvaussäädöksen syrjäytyminen tätä kautta. Hinnanalennuksen lähtökohta ei ole kovin yksinkertainen, jos kaupasta on jo kulunut useita vuosia.

Virheen seuraamukset –Kiinteistön arvo virheellisenä voidaan kenties määritellä nykyajassa, mutta taaksepäin laskettaessa olisi otettava huomioon inflaatio, kiinteistöjen arvon muutokset yleensä, normaalin kulumisen vaikutus sekä virheen vaikutus normaaliin kulumiseen (jälkimmäinen lisää myyjän vastuuta, jos kyse ei ole ostajan omasta huolimattomuudesta kiinteistön hoidossa). Lain nimenomaisen maininnan mukaan on huomioitava se onko kauppahinta ollut suurempi vai pienempi kuin vastaavien kiinteistöjen käypä arvo kaupantekohetkellä. –Laskutapa ilmentää sitä mitä itse asiassa virheellä tarkoitetaan eli sopimuksen vastaista suoritusta. Ostajan kannalta olisi kohtuutonta, jos hinnan alennus määritettäisiin kauppahetken käyvän arvon eikä kauppahinnan perusteella, jos hän on jostain syystä erehtynyt maksamaan tuntuvan "ylihinnan" kiinteistöstä. Vastaavasti myyjää ei pidä rangaista "alihinnalla" myymisestä! Oikeudella on muun näytön puuttuessa jo OK 17:6 §:n nojalla oikeus arvioida vahingonmäärä. Tätä oikeutta sovelletaan käytännössä kaikkiin hinnanalennus tms. tilanteisiin, joissa alennus itse asiassa vastaa korvausta. –Ks. KKO:1988:64, jossa alioikeus kantajan 212.000,- mk:si laskeman käyvän hinnan ja kauppahinnan erotuksen sijasta arvioi virheen arvoksi 20.000,- mk asiaa enemmin perustelematta. Summa pysyi aina KKO:ta myöten.

Virheen seuraamukset Omaksi ongelmaksi saattaa muodostua sen ajankohdan määrittäminen, jonka perusteella hinnan alennus arvioidaan. Tätä kysymystä ei yleensä käsitellä oikeuskirjallisuudessa tai hallituksen esityksessä. –Esim. Niemen Maakaari I kirjassa viitataan MK:n 2:31 §:n perussääntö eli hinnan alennus saadaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo. –Aikakriteerin ongelma on se, voidaanko virheellisen kiinteistön arvo aina määrittää kaupantekohetken mukaan. Pääsääntöisesti näin on laita, mutta se voi aiheuttaa ongelmia uusien rakennusten osalta. Pienikin virhe aiheuttaa sen, ettei "uusi" rakennus ole enää ostajan mielestä uusi, vaikka virhe olisi korjattu viimeisen päälle. Osa ostajista jättää varsinkin vesivahinkotalot väliin ja osa näkee tässä mahdollisuuden tinkimiseen. Virheen vaikutus tasoittuu aikaa myöten, kun talossa on asuttu eikä se siten muutenkaan ole uuden veroinen. Tulisiko tässä tilanteessa lähteä ankarammasta linjasta ja laskea hinnanalennus suoraan kaupantekohetkestä? Vai voidaanko alennus laskea asumisen vaikutus huomioiden? Hallituksen esityksessä (HE 120/1994) on todettu kiinteistön arvon voitavan usein määritellä vain harkinnanvaraisesti. – Tällöin voidaan vertailuaineistona käyttää samantyyppisiä, rakennuksiltaan samantasoisista ja -ikäisistä lähiseudun kiinteistöistä saatuja kauppahintoja. Vertailu edellyttää kaikkien em. seikkojen selvittämistä.

Virheen seuraamukset –Lähtökohta on sinänsä oikea, mutta vertailukelpoisia kauppoja ei samalta ajankohdalta välttämättä löydy moniakaan. Mitä harvempia kauppoja on tehty sitä varovaisempi vertailussa tulisi olla, koska tietyn kiinteistön hinta on voinut muodostua aivan ostajan mieltymysten mukaan ja se on siten kenties huomattavasti todellista käypää tasoa korkeampi. Päinvastainen tilanne (so. myyty aivan liian halvalla) on myös mahdollinen. –Samanlaisuus voi siten vallita esim. kahden samalla alueella sijaitsevan järvenrantahuvilan välillä, mutta jo niiden sijainti eri järvien rannalla (tai saman järven vastakkaisilla rannoilla) voi aiheuttaa ongelmia. Kiinteistöhinnastahan melkoinen osa voi muodostua esim. maisemasta tai asemasta aurinkoon nähden eivätkä nämä seikat ole pitkältikään samanlaisia. –Mitä enemmän hinnat ovat vaihdelleet kysynnän mukaan sitä vähemmän hyötyä vertailusta on. Hallituksen esityksessä tai lakitekstissä ei ole otettu kantaa siihen miten pitkälti käytännössä voidaan "korjata" vertailukiinteistön arvoa ja tämän jälkeen käyttää sitä vertailun pohjana (so. esim. puhdistaa arviosta em. maapohjatekijät pyrkimällä selvittämään mahdollisimman tarkkaan itse kiinteistön arvo). –Näissä tapauksissa nk. kauppahintatilastoista ei välttämättä ole paljoakaan apua.

Virheen seuraamukset 2. Kaupan purku Kaupan purku on radikaalein tapa puuttua kauppaan, koska siinä (kenties pitkänkin ajan kuluttua) vaaditaan suoritusten palauttamista ja tilanteen saattamista sellaiseksi kuin se olisi ollut ilman kauppaa. –Ostajan kannalta kyse on tilanteesta, jossa hän on todennut saaneensa jotain täysin muuta kuin hän kaupan perusteella oletti. Lähtökohtana on juuri tämä merkittävä poikkeama eli virheen tulee olla olennainen. –Kauppa voidaan purkaa joko vapaaehtoisesti tai tuomioistuimen päätöksellä. Virheen olennaisuutta tarkastellaan kaupan kokonaisuuden kannalta. –Yksittäisen ehdon kokonaan toteutumatta jääminenkään ei välttämättä ole olennainen virhe ja oikeuta kaupan purkuun. –Myöskään pelkkä arvioitujen korvauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan ei aina ole ratkaiseva. Tapauksessa KKO:2015:58 alioikeus purki kaupan, koska rakennus oli todettu asumiskelvottomaksi. HO vertasi arvioituja korjauskustannuksia kauppahintaan (29 %), ja piti tätä osuutta liian pienenä (40 % olisi riittänyt). KKO painotti kokonaiskäsitystä (muut kiinteistöt, mutta myös mitä oli sovittu ja ostajan perustellut edellytykset). –Tilannetta joudutaan arvioimaan toisin, jos ko. ehto on ollut edellytysopin mallin tavoin kaupan edellytys ostajan kannalta.

Virheen seuraamukset –Tapauksessa KKO:1995:199 alioikeus ja hovioikeus katsoivat kaupan edellytyksen puuttuvan (kaavoitusta ei saatu järjestettyä odotetulla tavalla), mutta KKO ei hyväksynyt tätä kantaa. Kaupan purkaminen on periaatteessa yksinkertaista: suoritukset palautetaan. –Käytännössä ostaja on voinut saada käyttöhyötyä kiinteistöstä tai joutunut kustantamaan siihen remontin tms. –Myyjä on toisaalta saanut hyödykseen kauppasumman, josta hän on ainakin periaatteessa hyötynyt siitä saatavan koron verran. –MK 2:33 §:n mukaan purkutilanteessa ostajan hyväksi luetaan hänen kiinteistöön panemansa tarpeelliset ja hyödylliset kustannukset sekä tästä vähennetään se merkittävä tuotto, jonka ostaja kiinteistöstä ko. aikana sai. Myyjän on vastaavasti suoritettava korkolain mukainen korko palautettavalle kauppasummalle. Tavanomaista asumiskäyttöä ei pidetä merkittävänä hyötynä. –Taustalla lienee ajatus siitä, että ostaja olisi todennäköisesti nauttinut samantapaista etua edellisessäkin asunnossaan, jolloin pelkkä edun paraneminen ei ole varsinaisesti mikään erityinen lisähyöty. Normaaleja ylläpitokustannuksia ei korvata ostajalle, vaikka hän olisi esim. useamman vuoden ajan joutunut huolehtimaan kiinteistöstä.

Virheen seuraamukset –Näiden kustannusten jäämistä vaille korvausta kompensoi ostajan em. oikeus olla korvaamatta asumiskäytöstä saamaansa hyötyä. Merkittävänä ostajan saamana hyötynä pidetään esim. puun myynti- tai vuokratuloja. –Lain valossa jää avoimeksi onko tällaisessa tapauksessa myös tavanomainen ylläpitokustannus "tarpeellisia" kuluja, joista ostaja voisi saada korvauksen. –Kiinteistön ollessa esim. vuokralla ulkopuolisella ostajahan ei ole saanut hyväkseen mitään asumishyötyä. Toinen mahdollisuus olisi vähentää myyjälle palautettavasta vuokratulosta "asumishyödyn" suuruinen summa. Kumpikin vaihtoehto on epävarma selvän kannanoton puuttuessa. Pelkästään kiinteistöstä syntyvänä hyötynä ei voida pitää sellaista, joka johtuu ostajan omasta toiminnasta ja työnteosta. –Siten esim. viljelytulot eivät ainakaan täysimääräisinä ole lain tarkoittamaa merkittävää tuottoa. Käytännössä tämän esimerkkitapauksen ongelma voisi kohdistua peltomaaksi ostettuun tilaan. Ostaja tuskin on voinut saada järin suuria tuottoja pelloista, jos hän haluaa purkaa kaupan muun kuin oikeudellisen virheen perusteella. –Ongelmia voisi aiheutua esim. hankintahakkuun osalta, koska tässä osa tuotosta on ostajan omaa työtä.

Virheen seuraamukset Mikäli hakkuuta ei ole vielä toteutettu on ostajalla oltava oikeus saada joko suorittaa ne (jos näin sovitaan eri osapuolten välillä) tai myyjän on vastattava mahdollisesta sopimussakosta metsäyhtiölle. Hyödyllisellä kustannuksella tarkoitetaan niitä parannuksia, joita ostaja on tehnyt kiinteistöön. –Koska kiinteistö palautuu myyjälle, on ostajan luonnollisesti saatava näistä korvaus. Suorituksen palauttamisesta ei seuraa myyjälle tai ostajalle mitään oikeuksia kolmansiin nähden. –Tapauksessa KKO:1998:106 pankille maksettu osa kauppasummasta jäi pankin hyväksi kaupan purkamisesta huolimatta. Tapauksessa on kyse myös ostajien ottamasta riskistä (he tiesivät myyjien huonosta taloudellisesta tilanteesta) Ratkaisu ei luonnollisesti poista myyjien vastuuta palauttaa em. summaa, koska se oli tullut heidän hyväkseen (lainojen lyhennyksenä). Jos ostaja on vaurioittanut kiinteistöä, on kaupan purku mahdollista vain ostajan korvatessa myyjälle sattuneet vahingot.

Virheen seuraamukset –Ostaja ei vastaa HE 120/1994 mukaisesti vastaa tapaturmaisista vahingoista. –Käytännössä myyjä kuittaisi ostajan aiheuttamat vahingot ostajalle palautettavasta kauppahinnasta. Vastaavasti ostajan on hyvitettävä myyjälle perustamiensa panttioikeuksien arvot. –Ajallisena takarajana on lain nojalla (MK 2:34 §) 10 vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksesta. –Rajoitukset eivät koske tilannetta, jossa saanto todetaan tehottomaksi. Ongelmia voi syntyä esim. tilanteessa, jossa rakennus on tuhoutunut / pahoin vaurioitunut tuottamuksellisessa tulipalossa tms. –Jos omaisuus ei ollut vakuutettu, on ostajan korvattava koko rakennuksen arvo. –Vakuutetun omaisuuden osalta nk. päivänarvo (=kiinteistön arvo vahinkohetkellä) pitäisi vastata sen todellista arvoa ja myyjän vaatimus voisi kohdistua vain tähän. –Jos kyse on riittävän uudesta rakennuksesta olisi vakuutuksenottajalla (=alkuperäinen ostaja) oikeus jälleenhankintahinnan mukaiseen korvaukseen vakuutuksesta edellytyksellä, että paikalle rakennetaan uusi vastaava rakennus. Tätä korvausta voidaan alentaa / evätä vakuutetun huolimattomuuden takia. Ostaja ei välttämättä pysty siirtämään tätä oikeutta alkuperäiselle myyjälle (asia riippuu pitkälti vakuutusyhtiön kannasta).

Virheen seuraamukset Mikään ei estä osapuolia sopimasta kaupan purkamisesta MK 2:5 §:n mukaisesti. –Tästä seuraa kuitenkin varainsiirtoverolain mukainen vero, koska luovutusta pidetään uutena kauppana ostajalta alkuperäiselle omistajalle. Tuomioistuimen päätöksellä tehtävästä purkamisesta ei tätä seurausta ole, koska tällöin alkuperäinen kauppa todetaan "olemattomaksi”. –Oikeuspoliittisesti tuomioistuinmenettelyn vaatimista veron välttämiseksi voidaan pitää huonona ratkaisuna. Valtionkin intressissä luulisi olevan esim. lyhyen ajan sisällä tapahtuvan vapaaehtoisen purkamisen helpottaminen, ellei mitään keinottelu- tms. tarkoitusta voida osoittaa. Tällöin kaupan purulta voitaisiin vaatia selkeä virheperuste. Vastapuolena olevan oikeushenkilön / julkisyhteisön päätöksenteossa tehty virhe ei oikeuta ostajaa tai myyjää purkamaan kauppaa. –Ks. KKO:1995:49 –Ainoastaan oikeushenkilö / julkisyhteisö voisi purkaa kaupan, jos he osoittaisivat ostajien toimineen vilpillisesti (so. tietäneen päätösten lain vastaisuudesta). 3. Vahingonkorvaus Ostajalle voi aiheutua kaupan kohteessa olevasta virheestä muutakin haitallisia seuraamuksia kuin se, että kiinteistöllä olevaa rakennusta on korjattava tai kaupan kohde ei arvoltaan vastaa sovittua laatuvirheen takia.

Virheen seuraamukset –Tällaisia seurauksia ovat tyypillisesti muuttokustannukset, muualla asuminen, työmatkahankaluudet, asian selvittämisen vaatima ajankäyttö ja muut kulut (asianajo- ja puhelinkulut) –Myös työ- tai yrittäjänansionmenetys voidaan korvata, jos sijaisasuminen tai esim. homeesta johtuva sairastuminen aiheuttaa ostajille vahinkoa. Lähtökohta on vahingonkorvausoikeudellinen eli vahingonkärsineen on osoitettava vahinkonsa määrä. Normaalisti tämä on varsin helposti tehtävissä, koska esim. vuokralla asumisesta on olemassa laskut tai kuitit. –Jos riittävää näyttöä ei ole, jää ostaja ilman korvausta. –Pelkkä vahingon vaara ei riitä korvausvastuun syntymiseen, vaan edellytetään konkreettista vahinkoa. Ks. KKO:1997:143. Tapauksessa kantajien olisi todennäköisesti ollut järkevämpi ajaa suorituskannetta. Koska kyse on sopimukseen perustuvasta vahingonkorvauksesta on korvattava nk. puhtaat varallisuusvahingotkin. –Käytännössä on lähes aina kyse tällaisista vahingoista, ellei esim. ostajan irtaimisto ole vesi- tms. vahingossa vaurioitunut.

Virheen seuraamukset –Kuten kauppalaissakin on maakaaressa vahingonkorvausvelvollisuus sidottu tuottamukseen. Myyjä on vahingonkorvausvelvollinen vain oman tuottamuksensa eli laiminlyöntinsä tai huolimattomuutensa perusteella. Tällöin tarkastellaan hänen toimintaansa myyjänä eli onko hän toiminut toisin kuin huolellinen myyjä toimisi. Tuottamusta osoittaa esim. virheellisten tietojen antaminen, jos myyjällä on ollut mitään syytä epäillä ko. tietoja. Samoin selonottovelvollisuuden laiminlyönti osoittaa tuottamusta. Sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti myyjän on itse osoitettava toimineensa niin huolellisesti kuin häneltä voidaan odottaa (nk. ex culpatio). –Tätä periaatetta ilmentää MK 3:32 §, jossa todetaan, ettei myyjä ole korvausvelvollinen osoittaessaan toimineensa huolellisesti. –Vahingonkorvausoikeudessa lähtökohtana on yleensä tietty ihmisryhmä, johon vahingonaiheuttajan menettelyä verrataan. Lakimiehen pitää siten toimia kuten huolellisen lakimiehen, putkimiehen kuten huolellisen putkimiehen jne. Kiinteistönkaupassa myyjiä on kuitenkin hyvin erilaisia, jolloin yhtenäisen standardin löytäminen voi olla mahdotonta. –Lisäksi esim. lakimies voi tuntea kaupan oikeudelliset riskit, muttei osaa havaita piileviä vesivahingon merkkejä. –Vastaavasti rakennusmestari ei osaa selvittää kaikkien asiapapereiden merkitystä, mutta voi osoittaa ostajalle minkälaisia rakenteellisia ongelmia voi ilmetä.

Virheen seuraamukset Avoimena pitäisin kysymystä riittääkö eron tekeminen ammattimaisten myyjien ja kuluttajien välillä ja ratkaisu on perinteistä vahingonkorvausoikeutta tapauskohtaisempaa. –Asiaa ei ole oikeuskäytännössä pohdittu, koska käännetyn todistustaakan perusteella vastuu syntyy varsin helposti tai huolimattomuus on ollut muutoin selvää. Käytännössä myyjällä ei ole tuottamusta salaisten virheiden osalta. Lähes kaikissa muissa tilanteissa hän on todennäköisesti ollut tavalla tai toisella huolimaton. –Salaisena virheenä myyjän korvausvastuu on evätty esim. tapauksessa KKO:1987:20 Myyjällä on kuitenkin oikeus luottaa ammattiliikkeiden antamiin tietoihin esim. käytetyistä materiaaleista tai rakennustavoista eikä tuottamuksena voida pitää em. liikkeiden antamien tietojen välittämistä ostajalle. –Ainakin kuluttajamyyjällä voi olla em. oikeus. –Nämä tapaukset lienevät kuitenkin poikkeuksellisia. Salaista virhettä koskevaa vastuuta nämäkään seikat eivät poista. Mitä kauemmin myyjä on asunut kiinteistöllä sitä todennäköisemmin erilaiset viat olisi pitänyt havaita, jolloin tuottamuksen puuttumisen todistaminen voi olla hankalaa.

Virheen seuraamukset Vahingonkorvauksen lähtökohtana ovat sekä täyden korvauksen periaate että rikastumiskielto. Lisäksi vahingonkärsineen on aina pyrittävä minimoimaan vahinkonsa. –Arvioitaessa hinnanalennusta tai vahingonkorvausta ei ostajaa siten tule saattaa parempaa asemaan kuin missä hän olisi ollut, jos kauppa olisi täytetty oikein. Toisaalta häntä ei saa saattaa huonompaankaan asemaan. –Korvattavaksi voi tulla esim. työansion menetys (esim. asian selvittely vie aikaa tai hankittua työ- / yritystilaa ei voida käyttää) tai ylimääräiset matkakulut. –Vahingon minimoimisen laiminlyönti voi johtaa korvauksen sovitteluun –Vahinkoja on minimoitava esim. hyväksymällä halvin kelvollinen tarjous. Rajanvetoa ei voida tehdä pelkästään urakoitsijoiden tarjousten loppusummien perusteella, jos tarjouksissa on muitakin eroja. Esim. sijaisasumisen osalta ostajan tulisi selvittää voiko hän asua halvemmalla vuokralla, asuntohotellissa vai tavallisessa hotellissa. Arviointi voi tältäkin osin olla vaikeaa, koska eri vaihtoehtojen kustannukset vaihtelevat asumisajan pituuden mukaan. Aina korjauksia aloitettaessa ei tiedetä kuinka kauan ne kestävät (esim. rakenteissa on enemmän kosteutta kuin luultiin ja kuivaus kestää pitempään). Vahingonaiheuttajan kannalta voi olla järkevintä sopia korvauksista, vaikka vahingonkärsinyt "hyötyisikin" (vakuutuksesta korvattiin vesivahingon takia mökillä asumiskustannuksina sangen avokätisesti arvioidut matkakulut + asumismukavuuden alentuminen)

Virheen seuraamukset Maakaaressa ei ole asuntokauppalain 11 § 3 mom. mukaista säännöstä asunnon käyttöhyödyn olennaisen menetyksen korvaamisesta. –Tämä säädös koskee vain uuden asunnon kauppaa, mutta laissa sitä on käsitelty laajennuksena tavalliseen vastuuseen. Kyse on lain mukaan välillisestä vahingosta, josta vastuu syntyy vain myyjän tai hänen puolellaan toimineen tuottamuksen perusteella. –Välillisiä vahinkoja koskeva ongelma on laajempi, koska maakaaressa ei lainkaan käytetä välillinen - välitön vahinko erittelyä. Sopimussuhteessa vastuu voi ulottua välillisiinkin vahinkoihin, joten erottelun merkitys jää muutoinkin epäselväksi. Asunnon käyttöhyödyn olennainen menetys on lähinnä epämukavuutta. Sovitun asunnon sijasta joudutaan asumaan pienemmässä, hankalampien kulkuyhteyksin päässä olevassa, maisemaltaan epämiellyttävämmässä jne. asunnossa. –Periaatteessa suoritus ei ole sopimuksen mukainen, jos halutun asunnon eduista ei pääse nauttimaan, joten mitään estettä tällaiselle korvaukselle ei ole. Avoimena pitäisin voidaanko asuntokauppalain tavoin vaatia "olennaisuutta" eli onko ostajalla jonkin asteinen sietovelvollisuus korjausajalta. Vahingonkorvausoikeuden pääsääntöjen mukaisesti ei-adekvaattisista (hyvin etäisistä, arvaamattomista tai poikkeuksellisista) seuraamuksista ei tarvitse suorittaa korvausta.

Virheen seuraamukset –Rajanvetoa ei tältä osin voida tehdä pelkästään asumiseen tms. suuntautuvien kustannusten osalta. Jos kiinteistössä todettu virhe johtaa esim. lomamatkan peruuntumiseen, tulisi tästä aiheutuvat kustannukset korvata ostajalle. Nykytilanteessa pitäisin todennäköisenä, että esim. homeesta aiheutuvasta sairastumisesta tulisi suorittaa korvauksia, koska homeiden riskit on jo tiedossa. –Tämä saattaa kuitenkin olla rajatapaus, koska korvausvastuu voisi muodostua kohtuuttoman ankaraksi ja homesairauksiin voi vaikuttaa monet muutkin seikat kuin rakennuksessa todettu homeongelma (esim. aikaisempi altistuminen tms.) Maakaaren nimenomaisen säännön mukaan korvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingonaiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon ja muut olosuhteet (MK 2:32 § 3 mom.) –Kyse on kokonaisharkinnasta eli onko vahingonkorvaus kohtuuton myyjän kannalta (luennossa ei puututa niihin tilanteisiin, joissa ostaja on sopimusrikkomuksen perusteella korvausvelvollinen myyjälle). Kriteereistä vahingonaiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko tuntuu omituiselta.

Virheen seuraamukset –Jos myyjä ei ole tiennyt vahingosta on kyse salaisesta virheestä eikä vahingonkorvausvelvollisuutta ole. –Mikäli hän tiesi virheestä ja siitä, ettei hän voi sitä korjata ja silti myy kiinteistön virheineen päivineen, on menettely lähinnä törkeän huolimatonta eikä sovittelu voine tulla kysymykseen! Sovitteluun vaikuttaa myös se onko vahinko ollut ennalta-arvattavissa vai ei. Mitä vähemmän tämä on ollut mahdollista, sitä myönteisemmin tulisi sovitteluun suhtautua. –Käytännössä painottaisinkin sopimusrikkomuksen syyn ja ennen kaikkea vahingonkärsineen oman myötävaikutuksen merkitystä. –Sovittelu on poikkeus pääsäännöstä eikä kiinteistönkaupassa vahingonkorvaus yleensä muodostu pääsanktioksi (hinnanalennus ja kaupan purku ovat selvästi tärkeämpiä). Näin ollen sovittelu jäänee varsin harvoihin tapauksiin. –Sovitteluun ei tulisi ryhtyä silloin kun vahingonaiheuttaja (myyjä) on kiinteistöjä ammattimaisesti myyvä yritys tms. Näille tahoillehan on MK 2:10 §:ssä asetettu tuottamuksesta riippumaton vastuu korjauskustannuksista ja tarpeellisista kustannuksista. Perusteluissa tai laissa ei ole otettu kantaa miten tulisi suhtautua tilanteeseen, jossa muu kuin em. yritys on myynyt kiinteistön joko toiselle vastaavalle yritykselle tai asunto- / virkistyskäyttöön. Vahingonkorvausoikeudellisessa sovittelussa otetaan normaalisti huomioon osapuolten varallisuusasema, joten ainakaan viimeksi mainitussa tapauksessa sovittelu ei tulle kysymykseen.

Virheen seuraamukset Vahingonkorvauksen merkitys jää selvästi muita seuraamuksia (hinnan alennusta ja purkua) vähäisemmäksi. –Se on niitä täydentävä keino varmistaa, ettei ostaja kärsi myyjän toimenpiteistä silloin kun myyjän olisi huolellisuusvelvoitteensa puitteissa pitänyt toimia toisin. Tähän huolellisuuteen kuuluu jo aiemmin todetuin tavoin myyjän selonottovelvollisuus. Merkitys voi kuitenkin kasvaa, koska nykyään ollaan paremmin perillä oikeuksista ja esim. hometalojen ongelmien myötä terveyshaitat ja niiden aiheuttamat kustannukset ovat nousseet esille. Ulkopuolisten vastuu ostajaan nähden määräytyy normaalien tuottamussääntöjen perusteella, ellei kyse ole jo aiemmin mainitusta MK 2:26 §:n mukaisesta vastuutilanteesta. –Tällöin vaatimuksen esittäjän on perusteltava miksi hän on oikeutettu saamaan korvausta joltain taholta (so. korvausperuste, syy-yhteys, vahingonmäärä). –Tavallisesti korvausvaatimuksia on kohdistettu esim. kunnan rakennustarkastajiin tai muihin rakennustyötä valvoneisiin tahoihin. Näiden osalta olisi osoitettava, että vahinko on aiheutunut juuri heidän valvontavirheestään. Tällöin vahingon on täytynyt aiheutua sellaisesta seikasta, jota ko. henkilö on ylipäätään voinut valvoa.

Virheen seuraamukset –Näissä tilanteissa noudatetaan normaaleja vahingonkorvauslain sääntöjä eli korvausvaade on yleensä kohdistettava työnantajaan –KKO ei hyväksynyt vastaavaan työnjohtajaan kohdistettua korvausvaadetta, vaikka tämä ei ollut tosiasiallisesti valvonut rakennustyötä. Perusteluna oli se, etteivät vahingot olleet syntyneet sellaisten seikkojen takia, joita vastaava työnjohtaja olisi voinut valvoa.

Pinta-ala tms. virheet 1. Rakennuspaikka Kiinteistö hankitaan jotain tiettyä tarkoitusta varten. Mikäli kyse ei ole pelto- tai metsämaan hankinnasta maatilatalouden tai metsätalouden harjoittamiseen, on edellytyksenä yleensä se, että tilalla on rakennuspaikaksi kelpaavaa maata. –Normaalisti tämä seikka ilmenee jo maarekisteriotteestakin (kiinteistön pinta- alasta x.xxx neliömetriä on esim. kangasmaata), mutta asia tulisi aina varmistaa neuvotteluissa myyjän ja ostajan välillä sekä ennakkokatselmuksessa. –Lähtökohtana on kuitenkin aina se mitä osapuolten välillä on sovittu. Mikäli kaupan kohteena on syrjäinen tila tai määräala esim. Inarissa ei rakennuspaikan kunto välttämättä ole ennakkotarkastuksessa havaittavissa, koska paikalla käydään usein miten kelkkakeleillä (so. talviaikaan). –Jokien ja järvien rannat voivat olla soisempia kuin talvella ilmenee eikä talviaikaan (eikä välttämättä kesälläkään) voida arvioida mihin asti kevättulvat voivat nousta. Normaalisti myyjä tietää alueen kunnon ja pystyy informoimaan ostajaa em. seikoista.

Pinta-ala tms. virheet –Hänellä on tältä osin ed. jaksossa käsitellyin tavoin informointivelvollisuus ostajaan nähden, jos neuvotteluissa selvästi ilmenee kiinteistön ostotarkoituksena olevan kesämökin tai muun rakennuksen rakentaminen. Paikalla käytäessä olisi hyvä esitellä kiinteistön mahdolliset rakennuspaikat, jos niitä on useita tai myyjän mielestä paras paikka. –Kuluttajien välisessä kaupassa ei erityistä velvollisuutta tähän ole, koska ostajan edellytetään tältä osin tietävän mitä haluaa eikä myyjäkään ole ”alan ammattilainen”. Rakennuspaikan kelpoisuuteen vaikuttaa myös maaperän laatu. –Kovalle kalliopohjalle perustuksen tekeminen on yksinkertaista, mutta esim. viemäreiden ja vesijohtojen vetäminen voi olla hankalaa. –Pehmeälle, savi- tms. pohjalle rakentaminen vaatii parempien perustusten tekemistä (paaluttamista tms.) Maaperän pinnanalainen laatu ei välttämättä ole sen enempää myyjän kuin ostajankaan tiedossa. –Mikäli myyjällä on syytä epäillä, että rakentaminen voi olla poikkeuksellisen vaikeaa olisi tästä informoitava ostajaa, koska kyse on "tyypillisesti... vaikuttavasta ominaisuudesta".

Pinta-ala tms. virheet Maaperän kaltevuus on yleensä ennakkotarkastuksessa havaittavissa ja ostajan pitäisi siten tietää esim. ne vaikeudet, jotka voivat syntyä putkistoja vedettäessä tai salaojia tehtäessä. –Notkopaikan pitäminen kuivana on luonnollisesti vaikeampaa kuin mäen rinteen. Myyjällä voi silti olla velvollisuus huomauttaa asiasta, jos jokin osa kiinteistöä on erityisesti veden vaivaamaa. Rakennuspaikan ominaisuuksiin kuuluu paitsi mahdollisuus ylipäätään rakentaa ko. paikalle myös veden saanti, tieyhteyksien saaminen, viemäröintimahdollisuudet sekä sähköä ja puhelinyhteyttä koskevat seikat. –Myyjän ei ainakaan lomakiinteistön osalta tarvitse näitä seikkoja selvittää, ellei asia tule neuvotteluissa esille. –Rajanveto sen välillä mikä on tyypillistä ja mikä ei, ei kuitenkaan ole välttämättä yksiselitteinen. Esim. vedensaantimahdollisuus joko kunnallisen vesijohdon tai oman kaivon avulla on rakennuspaikalle lähes kaikissa tapauksissa asetettava vaatimus. Myyjä voi tosin pitkälti vapautua vastuusta toteamalla, ettei hän tiedä saako paikalle kaivon vai ei jne. Tällöin ostajan on otettava itse asiasta selvää uhalla, että hän ei voi vedota jälkikäteen todettuun puutteellisuuteen.

Pinta-ala tms. virheet Normaalisti ko. seikat tuodaan esille markkinoinnissa tai kauppaneuvotteluissa. –Ostaja ei voi vedota omaan mielikuvaansa virheperusteena, jos myyjän puolelta ei ole esim. väitetty alueella olevan kunnallisen vesijohtoverkoston, mutta ostaja on vain olettanut näin olevan. –Ammattimaisen kiinteistönvälittäjän velvollisuuksiin voidaan L Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 8 §:n mukaisesti katsoa kuuluvan tällaisenkin seikan informoiminen, koska kyse on asuin- tai kesämökkikiinteistön kauppaan vaikuttavasta seikasta. 2. Rakennusoikeus / kaavoituskysymykset / kiinteistöä koskevat luvat Kyseiset tilanteet luetaan maakaaren systematiikassa vallintavirheisiin. –Käsittelen niitä tässä yhteydessä, koska ne ovat ostajan kannalta maankäyttöä haittaavia tilanteita ja tässä mielessä kiinteistön perusominaisuuksien virheellisyyksiä. Myyjä ei välttämättä tiedä voiko alueelle saada rakennusluvan vai ei. Rakennuskiellosta hänen tulisi kuitenkin olla tietoinen. –Virheellisenä suorituksena ei voida pitää tilannetta, jossa ostajalle on selvästi kerrottu joko epätietoisuudesta tai kiellosta.

Pinta-ala tms. virheet Vastaava linja on otettava esim. rantakaavan tarpeellisuuden suhteen. Jos myyjä tietää luvan saannin olevan joko mahdotonta tai mahdollista vain poikkeusluvalla, tulisi tästä kertoa. –Kyse on selkeästi kiinteistön käyttöön vaikuttavasta seikasta ja yleensä neuvottelujen aikana ilmenee aikooko ostaja rakentaa kiinteistölle vai ei. –Eräs tapa ratkaista asia on tehdä joko esisopimus tai ottaa kauppaan purkava / lykkäävä ehto siltä varalta, ettei ostaja saa tarvitsemaansa rakennuslupaa –Miten tulisi reagoida Natura-aluekysymyksiin? Tältä osin ei ainakaan vielä ole kerrottu mitään täsmällisiä rajoituksia, mutta todennäköisesti suojelu voi vaikuttaa ainakin jollain tavoin rakentamismahdollisuuksiin Rajanveto ennakkotarkastus- ja ilmoitusvelvollisuuden välillä on hankala. Ennakkotarkastusvelvollisuus ulottuu varsinaisesti vain laatuvirheeseen ja rakennusoikeuden rajoitusta on pidettävä lähinnä oikeudellisena virheenä. –Alunperin KKO suhtautui varsin ankarasti ostajan velvollisuuksiin tältä osin. Tapauksessa KKO 1985-II-188 ostaja ei saanut kauppaa puretuksi, vaikka myyjä oli tiennyt rakentamisrajoituksista. Uusi linja otettiin jo ennen nykyisen maakaaren säätämistä vuonna 1989. Tapauksessa KKO:1989:30 myyjä oli tosin vakuuttanut ostajan saavan poikkeusluvan, joten tapaus ei ole täysin identtinen.

Pinta-ala tms. virheet –Katsoisin uuden maakaaren ratkaisseen asian siten, että asiasta tietoisen myyjän on kerrottava rajoituksista. Ostajalla on toki edelleen velvollisuus selvittää asia (varsinaista rakennuslupaa ei toki tarvitse hakea, mutta luvan saamisen edellytyksiä / mahdollisuutta voi tiedustella kunnan rakennusviranomaisilta). Ammattimaisen kiinteistönvälittäjän velvollisuuksiin kuuluu selvittää ko. kysymykset ainakin ostajan niitä kysyessä tai jos hän on selvillä ostajan halusta rakentaa tilalle. Markkinoinnin perusteella välittäjä voi joutua vastuuseen, jos hän myy tilaa kesämökkitontiksi varmistamatta rakentamismahdollisuuksia. –Mitään lupaprosessia ei kiinteistönvälittäjän kuitenkaan voida edellyttää hoitavan. –Ostajalle ei missään tapauksessa saa väittää alueelle saatavan poikkeusluvan, jos tällaista mahdollisuutta ei ole etukäteen viranomaisilta selvitetty. Tällaisessa tapauksessa ollaan jo lähellä kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Tämä kanta on omaksuttu KVL:ssa ennen nykyisen maakaaren hyväksymistä kiinteistönvälittäjän suhteen. Ratkaisussa D:81/37/2423 lautakunta suositti käsirahan palauttamista ostajalle kun etukäteen oli ollut välittäjän tiedossa, että alueelle rakentaminen vaati rantakaavan laatimista ja ostaja oli etsimässä nimenomaan kesämökkitonttia. Kaupan yhteydessä tulisi selvittää mahdolliset rakennuskiellot ja purkukiellot

Pinta-ala tms. virheet –Asia voidaan selvittää lähinnä kunnan rakennusviranomaisilta ja lääninhallitukselta –Kiellot voivat liittyä esim. kaavoitukseen tai rakennussuojeluun tms. –Kaavan laatimista varten voimassa olevalla rakennuskiellolla ei välttämättä ole merkitystä kaupan kannalta, jos kaava valmistuu odotetussa ajassa. Tilanne voi olla ostajan kannalta edullinenkin, koska yleensä maanarvo nousee kaavoituksen myötä. Kiellosta tietoinen ostaja, joka haluaa ottaa riskin kaavoituksen lopputuloksen osalta ei voi vedota ko. seikkaan virheenä. Kaavoituksen osalta ostajalle pitää kertoa kaikista tiedossa olevista kaavoista ja niiden vaikutuksesta kiinteistöön. –Oikeana ei voida pitää menettelyä, jossa ostajalle jätettiin kertomatta Kehä I:sen rampin johtavan kokoojakadun siirtämiseen aivan asunnon nurkalle. Kyse oli vain seutukaavavarauksesta, mutta vähintään tästä olisi pitänyt kertoa, vaikka rakentaminen ei vielä pelkän varauksen takia ole mitenkään varmaa. –Kaavasta voi paljastua myös jonkin naapuritontin tai lähialueen käyttötarkoituksen muutos (esim. puistomaaksi luultu alue on kaavoitettu teollisuuskäyttöön) ja tällä seikalla on todennäköisesti merkitystä kiinteistön arvolle. –Virheellisen tiedon antaminen on luonnollisesti virhe. Ks. KKO:2015:72.

Pinta-ala tms. virheet –Velvollisuus kohdistuu lähinnä kiinteistönvälittäjiin, mutta muunkin myyjän olisi hyvä vähintään kertoa olevansa epävarma kaavoitustilanteesta, jos selviä tietoja ei ole. Kuuluuko tämäkin seikka myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden piiriin ei ole selvää, mutta pitäisin sitä todennäköisenä (ottaen huomioon kaavoituksen merkityksen omakotialueilla). –Kiinteistöä myyvä kuluttajakin tietää tavallisesti kaavoitustilanteen ja voi ainakin kertoa kaavoitusprosessin olevan vireillä. –Hallituksen esityksessä on todettu myyjällä olevan velvollisuuden kertoa katu- tai tierakennussuunnitelmista. Ainakin sellaisista hankkeista tulee kertoa, joista häntä on kuultu (so. näiden osaltahan myyjä ei voi olla tietämätön). Mikäli kiinteistön lähelle suunnitellaan rakennettavaksi sähkölinja tulisi tästäkin kertoa. –KKO on tapauksessa KKO:1999:61 katsonut lunastusta koskevassa ratkaisussaan tällaisen linjan voivan vaikuttaa kiinteistön arvoon paitsi maisemallisena haittana myös vähentämällä ostohalukkaiden määrää, pidentämällä myyntiaikaa ja alentamalla myyntihintaa. Linjasta tietoinen myyjä voisi olla vastaavalla tavalla vastuusta näistä vaikutuksista kiinteistön arvoon.

Pinta-ala tms. virheet Tulevasta kaavoituksesta ei myyjälle voida asettaa vastuuta. Rajana on tältäkin osin kaupantekohetki. –Kaavahankkeesta tietoisen myyjän on toki kerrottava tästä, mutta hänen ei tarvitse arvioida minkälainen lopputulos on. Pelkästä lehtitietoihin perustuvasta seikasta (esim. "Korkalon alueelle tullaan laatimaan uusi yleiskaava") ei tarvitse kertoa, vaan myyjällä pitäisi olla jo jotain tarkempaa tietoa kaavan vaikutuksesta (esim. asukkaille on järjestetty epävirallinen tutustumistilaisuus suunnitelmien osalta). Varsinkin kaupunkitonttien osalta pelkällä rakennusoikeudella voi olla huomattava merkitys. Se voi käytännössä olla kaupan edellytys ostajan kannalta, jolloin edellytysopillisesti kauppa saattaa olla purettavissakin, jos kiinteistöllä on / tulee vähemmän rakennusoikeutta kuin on oletettu / sovittu. –KKO piti vanhan maakaaren aikaisessa ratkaisussaan rakennusoikeutta koskevaa purkavaa ehtoa pätemättömänä. Uudessa maakaaressa (MK 2:2 §) tällainen purkava ehto on mahdollinen, jos se otetaan kauppakirjaan. Ks. aiemman lain osalta KKO:1995:199. Tapauksessa varsinkin HO lähti edellytysopillisesta näkökulmasta. Hinnanalennuksen osalta (mikä olisi looginen seuraus, jos hyväksytään osapuolten välillä oletetun rakennusoikeuden puuttumisen merkitys) asia palautettiin alioikeuteen.

Pinta-ala tms. virheet Rakennusoikeus on tavallisesti ostajan tarkastettavissa, jos alue on kaavoitettu. –Kaavan / rakennusluvan puuttuessa ei myyjä edes voi luvata jotain tiettyä tehokkuuslukua. Ostaja ottaa tällöin riskin ostaessaan kiinteistön vain oletettuun rakennusoikeuteen luottaen. Vastaavasti myyjän katteeton lupaus johtaa tämän vastuuseen (menettely voi täyttää jopa kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn kriteerit, jos ostaja on kuluttaja). Ostajalla on oikeus olettaa, että myyjä on hakenut kaikki myytävän kiinteistön käytön kannalta tarpeelliset luvat. –Kaikilla rakennuksilla on siten oltava niiden rakentamisen vaatimat luvat sekä esim. soranottoa tms. toimintaa varten on olemassa luvat. –Hallituksen esityksessä on lähdetty siitä, ettei edes rakennusvalvontaviranomaisen poistamispäätös vie ostajalta hänen oikeuksiaan. Tämä kanta on looginen, koska myyjän täytyisi tietää onko hänellä ollut luvat rakentamista tai muuta toimintaa varten –Miten tulisi suhtautua tapaukseen, jossa myyjäkään ei tiennyt asiasta? Hän on esim. itse ostanut kiinteistön vasta rakennusten valmistumisen jälkeen ja on tällöin luottanut lupien olevan kunnossa.

Pinta-ala tms. virheet MK 2:18 §:ssä ei tosin ole mainintaa salaisesta virheestä, mutta virhevastuun syntyessä ilman tuottamusta on myyjän katsottava olevan vastuussa tällaisista seikoista, vaikka hän ei niistä tietäisikään. Sinänsä luvallisesti tehty rakennuskin voi muuttua luvattomaksi, jos se sijaitsee osittain naapurin alueella ja naapuri peruuttaa aiemmin annetun luvan. –Ks. KKO:1992:157. Mikäli tapauksen A olisi ehtinyt myydä kiinteistön ulkopuoliselle olisi tilannetta jouduttu mahdollisesti pohtimaan kaupanvastuu kysymyksenäkin. 3. Oman kiinteistön käyttömahdollisuuksien rajoitukset Tältäkin osalta on kyse MK 2:18 §:n tarkoittamasta vallintarajoituksesta. Myyjän on kerrottava kaikista niistä oikeudellisista rajoituksista, jotka koskevat myytävän kiinteistön käyttöä. –Myyjä voi tällöin olettaa, että myytävää kiinteistöä käytetään sen entisen käyttötavan mukaan, jos muuta ei ole neuvotteluissa ilmennyt. –Jälkimmäisessä tapauksessa ostajallakin on varsin pitkälle menevä selonottovelvollisuus (so. voiko hän muuttaa kiinteistön käyttötarkoituksen itselleen sopivaksi naapurien oikeudet huomioiden).

Pinta-ala tms. virheet –Ks. HE 120/1994, jossa em. osapuolten velvollisuudet on tuotu esille. Nämä rajoitukset voivat perustua esim. kaavoitukseen, mutta myös rakennus- tai luonnonsuojeluun. –Rajoitusten merkitys on sidottava käyttötarkoitukseen, jolloin esim. rakennuskielto tai luonnonsuojelulakiin perustuva kielto ei välttämättä ole merkityksellinen ostajan kannalta. Esim. rantojen suojeluohjelmalla ei ole suurtakaan vaikutusta maanviljelyskäyttöön hankittavan tilan käytön suhteen, jos ohjelma ei estä peltojen normaalia viljelyä. Myyjän ei tarvitse selvittää saako ostaja tarvitsemansa luvat (esim. maa-aineslain mukaisen luvan), ellei myyjä tiedä, ettei ko. lupaa voi saada (myyjä on esim. itse yrittänyt saada luvan ja se on evätty muuten kuin henkilökohtaisin perustein). Myyjän tulee kertoa vireillä olevista rajoituksista (esim. suojeluhankkeista). 4. Rantaviiva ja muut virkistyskäyttömahdollisuudet Virkistyskäyttöön ostettavan kiinteistön osalta ostaja yleensä haluaa jonkinlaisen pätkän järvenrantaa saunan tms. rakentamista varten tai venepaikaksi.

Pinta-ala tms. virheet –Esimerkiksi rantaviivan pituus ei välttämättä ole yksiselitteisesti arvioitavissa, jos kiinteistö on saari, niemi tms. rannan osalta suorasta linjasta poikkeava. Voidaanko rantaviivan lyhyyttä tms. pitää virheenä riippuu pitkälti siitä mitä ostaja on halunnut ja onko myyjä ollut tietoinen tästä seikasta. Rantaviivan pituutta harvemmin merkitään kauppakirjaan, vaikka sitä voidaan käyttää myyntiargumenttina. –Virheenä voidaan pitää ainakin niitä tilanteita, joissa rantaviivan pituus selvästi vaikuttaa virkistyskäyttöön. Esim. ilmoitetusta 50 metristä noin 20 metriin supistuva rantaviiva on merkittävä poikkeus ja voi vaikuttaa siihen mihin saunarakennuksen voi sijoittaa tms. –Rantaviivan mutkaisuutta tuskin voidaan pitää virheenä, ellei ostaja jostain syystä ole nimenomaan halunnut suoraa rantaviivaa Mikäli paikalla tehdään ennakkotarkastus, jossa alueen rajat selvästi osoitetaan ostajalle ja ranta käydään läpi, ei ostaja voi olla tietämätön rantaviivan pituudesta eikä siten voi vedota ko. seikkaan virheenä. –Talviaikaan tehtävässä katselmuksessa ei välttämättä aina löydetä rajapyykkien paikkoja, joten tällöin ostaja voi erehtyä rannan pituuden sekä laadunkin suhteen.

Pinta-ala tms. virheet Rantaviivan pituutta tärkeämpi on yleensä pohjanlaatu (hiekka, muta, kivisyys) sekä veden korkeuden vaihtelut. Jos kyse on säännöstellystä vesistöstä, tulisi tämä seikka kertoa ostajalle. –Myyjän tulisi kertoa pohjanlaadusta ainakin silloin kun se poikkeaa alueen muista vesistöistä tms. –Mikäli veden korkeuden vaihtelu ei aiheuta mitään erityistä haittaa kiinteistön käytön kannalta ei kyse ole merkittävästä virheestä. Varmuuden vuoksi asiasta kannattaisi kertoa, vaikka tällaista virhettä ei kovin usein voida pitää merkittävänä (siitä aiheutuu lähinnä joitain lisäkustannuksia laitureiden tms. osalta). Merkittävä virhe voisi olla sellainen, joka johtaa kiinteistön eroosioon (veden korkeuden vaihtelu voi "syödä" rantapenkkaa) tai johtaa tarkastustilanteesta selvästi poikkeavaan tilanteeseen (esim. osa kuivalta näyttävästä maasta on veden noustessa lupaehtojen rajoissa veden alla tai vaivaamaa). –Pohjanlaatu on yleensä ennakkotarkastuksessa havaittavissa, jos se tehdään kesäaikaan. Talviaikaan tehtävien kauppojen osalta olisi hyvä joko kertoa tai ostajan tiedustella tätä seikkaa. Sekä virkistyskäyttöön että asuinkäytön viihtyvyyteen vaikuttaa myös järvi- tai jokiveden puhtaus.

Pinta-ala tms. virheet –Likaisuus on yleensä myyjän tiedossa, jos alueella on esiintynyt levää tai asiasta on ollut kirjoittelua paikallisissa lehdissä. Ostajan voi olla mahdotonta havaita ko. seikkaa, ellei kiinteistön tarkastusajankohtana vesi ole leväistä tms. –Asiasta tietoisen myyjän tulisi kertoa veden tilasta tai kyseessä voi olla virhe. Virhearviointiin vaikuttaa se miten tarkkaan myyjä on voinut tietää asiasta ja voidaanko tuottamusta täten todeta. Tietoisella myyjällä on maakaaren mukainen tiedonantovelvollisuus ostajalle. –Katselmuksessa ei voida olettaa tehtävän vesianalyysejä tms. Yksityisen myyjän velvollisuuksiinkaan ei kuulune tällaisen analyysin teettäminen, ellei ostaja sitä vaadi. Kiinteistönvälittäjältä analyysiä voitaisiin vaatia ainakin, jos kiinteistöä markkinoidaan "puhtaiden vesien äärellä olevana" tms. –Kyseessä voi olla salainen virhe, mutta tällöin joudutaan arvioimaan mikä on esim. kesämökkikiinteistöjen objektiivinen taso ko. alueella. Jos veden laatutaso on yleisemminkin huonontunut, voitaisiin objektiivisena tasona pitää keskimääräistä puhtautta tms. ja vain tästä selkeästi huonompi veden laatu voisi olla salainen virhe. –Arviointiperusteena voidaan käyttää myös kiinteistönvälittäjän markkinoinnissaan antamia tietoja Ostajalle kerrotaan yleensä aina onko kiinteistöllä oikeutta veteen, jakamattomiin metsiin, oman kiinteistön aluetta laajempaa metsästysoikeutta tai pystyykö ostaja liittymään paikalliseen kalastuskuntaan.

Pinta-ala tms. virheet –Ostaja ei voine vedota virheenä ko. oikeuden puuttumiseen, jos sitä ei ole kiinteistöä myytäessä missään vaiheessa mainittu eikä kauppakirjaan otettu. Myyjän tulisi huomauttaa vähintään asian epäselvyydestä ostajalle, jos hän havaitsee ko. seikan olevan tälle tärkeä (esim. virveliä ja mato-ongintaa tms. laajempi kalastusoikeus sekä vesien kalaisuus voi olla ostajan kannalta suorastaan kaupan edellytys). –Jos kiinteistöllä tai kantatilalla on oikeuksia yhteisiin alueisiin tai vesiin, tulee kauppakirjaan ottaa ehto siitä, ettei ostaja saa tällaisia oikeuksia. Tältä osin ei epäselvyyksiä pitäisi syntyä. –Nämä tapaukset voitaisiin luokitella oikeudellisiksikin virheiksi. 5. Ilmanlaatu ja muut naapuruussuhde ongelmat Ilmanlaatua voidaan käsitellä pitkälti samoin kuin vedenlaatuakin. –Myyjä yleensä tietää, jos ainakin joissain tuuliolosuhteissa joko pakokaasut tai tehtaiden päästöt / hajut voivat haitata kiinteistön käyttöä. –Ennakkotarkastuksessa ei ko. seikka yleensä ole havaittavissa, ellei kiinteistö ole aivan tehtaan tai tien vieressä, jolloin ongelma on vähintään todennäköinen. –Kiinteistön virheenä ei kuitenkaan voitane pitää sitä, ettei ostajalle kerrota paikkakunnalla olevan tehtaan, josta onnettomuudessa voisi levitä myrkkykaasuja tms. Muu tulkinta asettaisi myyjälle kohtuuttoman selonottovelvollisuuden.

Pinta-ala tms. virheet Huono ilmanlaatukin on selkeästi kiinteistön arvoon vaikuttava seikka, josta tietoisella myyjällä on tiedonantovelvollisuus maakaaren nojalla. –Kiinteistön käyttötarkoitus on tärkeä, koska teollisuus- tai varastotoimintaan ei vaikuta vastaavien laitosten sijaitseminen kiinteistön vieressä. Virkistys- ja asuinkäytössä olevalta kiinteistöltä edellytetään hyvälaatuista ilmaa. Normaalisti naapureista ei tarvitse antaa erityisiä tietoja, jos he käyttävät kiinteistöjään alueen tavanomaisen käytön mukaisesti (so. asuinkiinteistö on vain asuin käytössä). –Jos asuinalueella tai tähän tarkoitukseen ostettavan kiinteistön vieressä harjoitetaan sellaista yritystoimintaa, josta voi olla häiriötä esim. melun tai runsaan liikenteen muodossa, tulisi tällaisesta toiminnasta kertoa ostajalle. –Rajanveto voi olla hankalaa, koska häiriö voi olla epäsäännöllistä ja lyhytkestoista, jolloin sen ei voi olettaa vaikuttavan kiinteistön käyttöön tai arvoon. Myyjän ilmoitusvelvollisuuteen voidaan katsoa kuuluvan tiedon antamisen naapurin suunnitelmista, jos naapuri on esim. kertonut aloittavansa lähiaikoina yritystoiminnan kiinteistöllään.

Pinta-ala tms. virheet –MK 2:18 § 1 mom. 2 kohdan mukaan ostajalle ei saa antaa harhaanjohtavaa tietoa naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä, jos tällaisen tiedon voi olettaa vaikuttaneen kauppaan. Teollisuuskiinteistön ostajankin kannalta esim. kiven tai soran ottaminen naapurista voi aiheuttaa haittaa hänen toiminnalleen (esim. melu- tai pölyhaittojen muodossa). –Hallituksen esityksessä myyjällä on katsottu olevan laaja selonottovelvollisuus em. viranomaisten päätöksistä siltä osin kuin kyse on tyypillisesti myytävän kiinteistön arvoon vaikuttava rajoitus. Naapurikiinteistön tulevaa käyttöä ei kuitenkaan tarvitse selvittää esim. kysymällä naapurilta asiasta, vaan velvollisuus kohdistuu kaupantekohetkellä tapahtuvaan toimintaan ja voimassa oleviin lupiin. L eräistä naapuruussuhteista 17 §:n mukaisista tilanteista on ainakin ilmoitettava. –Näitä ovat kipinöiden, tuhkan, noen, savun, lämmön, löyhkän, kaasujen, höyryn, tärinän, jyskeen tai muun sellaisen aiheuttamat häiriöt. Tältä osin on muistettava, että em. laki velvoittaa sietämään sellaista haittaa, joka on ollut olemassa jo ennen naapuruussuhteen syntymistä tai, jota ei paikallisten olosuhteiden perusteella voida pitää tavattomana tai odottamattomana. Mikäli paikalliset olosuhteet poikkeavat jotenkin muusta Suomesta eikä ostaja ole paikallisia, tulisi myyjän selvittää ostajalle miten ko. olosuhteet vaikuttavat asiaan. –Sietämisvelvollisuudesta ks. esim. KKO:2015:21 -> terveyshaittatason melua ei tarvinnut sietää.

Pinta-ala tms. virheet –Helposti korjattavaa seikkaa (aitaamalla, ojittamalla tms.) ei voitane pitää kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavana seikkana –Alueen yleiset ominaisuudet ovat tavallisesti ostajan ennakkotarkastuksessa huomattavissa, eikä niihin siten voi vedota virheenä. Yksittäistä "harmia", kuten vihaista naapuria / naapurin koiraa ei voitane pitää kiinteistön käyttöön vaikuttavana asiana, vaikka tämä voi viihtyvyyteen vaikuttaakin. Ostajallahan on periaatteessa mahdollisuus pyytää virka-apua, jos naapuri esim. rikkoo hänen kotirauhaansa. –Mikäli tilanne on erittäin poikkeuksellinen voisi informointivelvollisuus ollakin (esim. naapuri tekee tarkoituksella kiusaa muille, kuten iltapäivälehdissä otsikoitiin "hautapaikkojen" tekijästä). –Tulisiko ostajaa informoida esim. moottoripyöräjengin kokoontumistilasta tai muusta poikkeuksellisesta naapurista? Rakennuksen tulee olla riittävän kaukana naapureista jo rakennusmääräysten vaatimuksien mukaan. Tämä seikka on toisaalta ennakkotarkastuksessa havaittavissa eikä esim. poikkeusluvalla lähelle rajaa rakennettua rakennusta voida pitää virheellisenä.

Pinta-ala tms. virheet –Asiasta tietoisen myyjän tulisi kertoa naapurin saamasta poikkeusluvasta, jos uudisrakennus tulisi lähelle kiinteistön rajaa. Poikkeuslupaakaan ei normaalisti myönnetä naapurin kannalta häiritsevästi sijoitetulle rakennukselle, joten tilannetta ei voitane pitää merkittävänä virheenä ostajan kannalta. –Pelkästään se seikka, että naapurin rakennus on jossain kohtaa lähellä omaa kiinteistöä ei mielestäni yksinomaan voi olla MK 2:18 § 1 mom. 2 kohdan mukainen vallintavirhe. 6. Pinta-ala ja maapohjan ominaisuudet Ostajan kannalta muutaman neliömetrin vajauksella tai prosentuaalisesti pienellä poikkeamalla sovitusta pinta-alasta ei ole välttämättä mitään merkitystä. –Selkeästi hintaan vaikuttava tekijä on se, onko kiinteistö riittävän suuri, että sinne saa rakennusluvan ilman poikkeusluvan hakemista. Jälkimmäisestä aiheutuu aina joitain lisäkuluja, jotka myyjä voi joutua kaupan perusteella vastaamaan. –Vähäisenä ei voida pitää prosentuaalisesti tai absoluuttisesti merkittävää poikkeamaa. Tarkemman rajanveto on hyvin hankalaa, mutta pienehkön kiinteistön osalta noin 5 % riittänee siihen, ettei virhe ole enää vähäinen (esim. 5.000 neliömetrin tilan osalta virhemarginaali olisi tällöin 250 neliömetriä). Isomman kiinteistön osalta ei ainakaan 500 neliötä ylittävää virhettä mielestäni voida pitää vähäisenä.

Pinta-ala tms. virheet Arviointiin voi vaikuttaa sekin minkälaatuista maata kaupan kohteesta "puuttuu". Lähinnä suosta koostuva "puute" metsämaan tai rakennusmaan vastatessa sovittua ei välttämättä ole merkityksellinen virhe. –KVL piti ratkaisussaan (D:85/37/3194) kiinteistönvälittäjää korvausvelvollisena, kun pinta-ala oli ilmoitettua 400 neliömetriä pienempi. Lyhyessä muodossa julkaistusta ratkaisusta ei käy ilmi, miten suuri osa koko kiinteistön pinta-alasta ko. puute oli. Kauppakirjassa oli oikea tieto, joten myyjä ei senaikaisen maakaaren mukaan ollut vastuussa tästä virheellisyydestä. –Nykytilanteessa tästä voisi aiheutua tulkintaongelma, koska myyjähän on korjannut virheellisen tiedon kauppakirjassa eikä myyjä välttämättä tiedä välittäjän ilmoitusvirheestä. Jos ostaja on hyväksynyt tietyt määräalan rajat, ei hän voi vedota virheenä pinta-alan poikkeavuuteen kauppakirjassa mainitusta. Hänhän on tällaisessa tapauksessa saanut haluamansa. Toisaalta ostajalla voi olla virheellinen käsitys siitä mikä rajojen määrittelemän alueen pinta-ala on. –Ainakin niissä tapauksissa, joissa hinta on määritetty pinta-alan mukaan ei ostajan rajojen tarkastusta (so. ennakkotarkastusta) tulisi pitää esteenä hinnanalennuskanteen hyväksymiselle.

Pinta-ala tms. virheet –Päinvastainen kanta voisi johtaa "maalailevaan" markkinointiin pinta-alan osalta. Käytännössä ostajan voi olla hyvin hankalaa arvioida mikä on hänen ostamansa määräalan pinta-ala vain rajojen läpikäynnin perusteella. Rajathan ovat harvoin viivasuoria eikä alue välttämättä muodosta selvää geometristä kuviota, kuten neliötä jne. Kiinteistön muodon ja rajojen osalta ei kyse normaalisti voi olla virheestä, ellei myyjä ole antanut väärää tietoa. –Ostaja ei siten voi olettaa kiinteistön ulottuvan esim. tiettyyn järveen asti, jos rajat ilmenevät selvästi kartalta tai ne on maastossa käyty läpi. –Ennakkotarkastusvelvollisuuteen kuuluu vähintään joko paikan päällä tapahtuva rajojen läpikäyminen tai ko. seikan selvittäminen kartan avulla. Kiinteistön muodolla ei ylipäätään ole merkitystä ostajalle, ellei kiinteistö jostain syystä ole joko liian kapea tai esim. teräväkärkinen. Kumpikin näistä seikoista on havaittavissa kiinteistörekisteriin sisältyvistä karttatiedoista. –Käytännössä ongelma voi ilmetä lähinnä isonjaon jäljiltä olevissa metsäpalstoissa, jotka ovat kapeita ja pitkiä. Merkitys lienee ostajan kannalta vähäinen. Rajat kannattaa käydä läpi siltäkin varalta, ettei myyjä itsekään tiedä tarkalleen missä kohtaa raja maastossa kulkee.

Pinta-ala tms. virheet –Tällä tiedolla voi olla merkitystä esim. myöhemmistä metsänhakkuista sovittaessa (vastuu on pääosin leimikon tekijällä, mutta kiinteistönsä rajoista tietämätön omistaja voisi joutua vastuuseen em. tahoon tai muuhun metsäalan yritykseen nähden). Maapohjan ominaisuuksille annettava merkitys riippuu pitkälti siitä minkälaista aluetta ostaja on halunnut ostaa. –Maapohja voidaan lisäksi hinnoitella maatyypeittäin, jolloin esim. suoalueesta maksetaan pienempi neliö- tai hehtaarihinta kuin kuivasta mäntykankaasta. Jos ostaja tällöin saa esim. 5 ha suota ja 5 ha mäntykangasta, kuten on sovittu ei suorituksessa luonnollisesti ole virhettä. Varsinkin jos ennakkotarkastus pidetään talvella tulisi maatyyppien väliset "rajat" jotenkin kuvata ostajalle, koska tällä voi olla merkitystä kiinteistönkäytön kannalta (esim. mitä kautta ja millä kustannuksilla kiinteistölle saa tieyhteyden). –Maapohjan hiekkaisuus, kivisyys tai savisuus voi myös olla sellainen tieto, jonka ostaja tarvitsee –Mitä tietoja myyjän pitää antaa maarekisteritietojen lisäksi riippuu pitkälti käydyistä neuvotteluista. Myyjän ei tältäkään osin tarvitse ennakoida mihin ostaja oikein käyttäisi aluetta, mutta hänen tulee antaa kaikki oletettuun tavanomaiseen käyttöön liittyvät tiedot (so. esim. peltomaan osalta ostajaa kiinnostaa varmasti pellon historia eli onko sitä käytetty vuoroviljelyyn, maaperän ominaisuudet, käytetyt lannoitteet tms.)

Pinta-ala tms. virheet –Maapohjan ravinneominaisuudet korostuvat luonnollisesti pelto- tai metsämaan kaupassa. Tällaista maata myy normaalisti vain maanviljelijä, joten hänen on selonottovelvollisuutensa ja muiden tietojensa valossa pystyttävä kertomaan esim. satotasoista. Toisaalta ostajakin on ammattilainen, jonka pitäisi tietää soveltuuko pelto hänen aikomaansa viljelyyn 7. Tieyhteys, sähkö- ja puhelinlinjat Lähes jokaiselle tilalle asetettava perusvaade on nykyään tieyhteyden saaminen, jos kyse ei ole metsäpalstasta tai tarkoituksella erillisestä paikasta ostettavasta tilasta. –Tavallisesti tien mahdollinen linjaus ilmenee paikalla tehtävässä ennakkotarkastuksessa, mutta tällöin ei aina pystytä toteamaan pitääkö havainto esim. maaperän laadun tai johonkin kohtaan kohdistuvan tulvan takia paikkaansa. –Mitään erityistä kustannuslaskelmaan tien teon ja ylläpidon kuluista ei ostajalle ilman eri syytä tarvitse antaa. Kiinteistön käyttöön ja sen arvoon merkittävästi vaikuttavana tietona on kuitenkin pidettävä sitä, että tienteko olisi maaston takia poikkeuksellisen kallista. Jos myyjä on itse aiemmin selvittänyt ko. seikan, voitaneen hänen velvollisuutenaan pitää ko. seikan kertominen ostajalle.

Pinta-ala tms. virheet Tierasitteiden osalta ostajalle tulisi selvittää mitä kautta tieyhteys kiinteistölle on rasitetoimituksessa vedetty. –Normaalisti tie linjataan lyhintä mahdollista reittiä esim. naapurille menevästä tiestä, mutta aina näin ei ole laita. –Myyjä saattaa itsekin käyttää naapurin aikanaan rakentamaa tietä tämän luvalla, mutta ostajalla ei välttämättä tätä oikeutta ole. –Ostajalle voi helposti syntyä virheellinen käsitys tieoikeudesta juuri em. käytön perusteella. Tällöin myyjällä on MK 2:18 §:n 1 momentin 4 kohdan perusteella velvollisuus oikaista tämä käsitys. Sähkön ja kiinteän puhelinlinjan saannin osalta myyjä vastannee lähinnä silloin, jos hän on väittänyt tämän olevan mahdollista, mutta se ei sitä käytännössä ole. –Esim. saaristossa merikaapelin puuttuessa ei kaikille saarille millään saa sähköä tai on aivan liian kallista. Yleensä asiaa mainostetaan joko niin että sähkölinja tulee tontille tai tietyn matkan päähän siitä. Tiedon pitäessä paikkaansa ei myyjälle voi syntyä mitään virhevastuuta, ellei hän esim. tiedä, ettei ko. sähkölinjaan enää voida liittää useampia kiinteistöjä muuntajakapasiteetin rajallisuuden takia. –Monopoliasemassa olevalla sähkön siirrosta vastaavalla yhtiöllä voi sinänsä olla velvollisuus rakentaa uusi muuntaja, mutta sillä voi olla oikeus laskuttaa ainakin osasta kuluja sekä sähkön saanti ainakin viivästyy.

Pinta-ala tms. virheet –Jos valmista yhteyttä ei ole eikä myyjän puolelta vakuuteta mitään tältä osin, on riski selkeästi ostajan. Toisinaan oikeuksien olemassaolo voi perustua hyvin vanhoihin sopimuksiin tms. –Ks. KKO:2009:50, jossa tie- ja venepaikkaoikeus perustuivat vuonna 1911 tehtyyn kauppaan. 8. Puusto / soranotto tms. Maakaaressa on säädetty sekä myyjän että ostajan oikeuksista puuston ja maa-ainesten osalta. –Myyjä ei saa MK 2:13 §:n mukaan käyttää puustoa kotitarvekäyttöä enempää eikä ottaa maa-aineksia kaupanteon jälkeen omana hallinta-aikanaan (so. ennen kiinteistön hallinnan luovuttamista). Kotitarvekäyttönä on pidettävä polttopuun keräämistä ko. kiinteistön lämmitystä varten. Tällaisena käyttönä ei voitane pitää puun keräämistä myyjän muiden tilojen käyttöä varten. Mikäli myyjä tarvitsee puuta esim. tilakeskuksen lämmitystä varten ja haluaisi ottaa sitä juuri myytävältä kiinteistöltä, on tästä sovittava erikseen. Mikään ei estä sopimasta kiinteistön kaupasta ilman puita eli esim. siten, että myyjä saa myydä kaiken hakkuukypsän puuston tilalta.

Pinta-ala tms. virheet –Jos myyjä ottaa kiinteistöltä puuta tai maa-aineksia em. lainkohdan tai sopimuksen vastaisesti, on ostajalla oikeus saada sopimuksen rikkomisen perusteella hinnanalennus tai vahingonkorvaus. Esim. kesämökkitontin "parturoiminen" muuttaa niin paljon kiinteistön luonnetta, että purkukin on mahdollinen. Maakaaren tai kauppakirjan vastaista puunkaatoa on lähes aina pidettävä merkityksellisenä virheenä, koska kyseinen toiminta vaikuttaa selvästi maisemaan. Ennakkotarkastuksen perusteella ostajalla on oikeus olettaa, että kiinteistöllä on suurin piirtein sama puusto kuin siinä oli tarkastushetkellä, vaikka itse kauppa tehtäisiin esim. joitain kuukausia tarkastuksen jälkeen. –Jos muutoksia on tapahtunut, on myyjällä informointivelvollisuus ostajaan nähden ja tarvittaessa olisi järjestettävä uusi ennakkotarkastus. Kotitarvekäytön lisäksi myyjällä täytyy hallinta-aikanaan olla oikeus kaataa sellaiset puut, jotka voisivat aiheuttaa vaaraa kolmansille esim. lahovikojen takia. –Jos asia ei ole kiireinen, lienee myyjällä velvollisuus ottaa yhteyttä ostajaan ja varmistaa tämän hyväksyvän ko. toimenpiteet. Myyjällä ei muutoinkaan ole oikeus tehdä maisemaa muokkaavia toimenpiteitä kaupanteon tai ennakkotarkastuksen jälkeen, ellei tällaisista ole erikseen sovittu. 9. Ainesosat ja tarpeisto

Pinta-ala tms. virheet Tavallisesti nämä seikat luetaan oikeudellisten virheiden joukkoon, koska ostaja ei pääse oikeudellisesti siihen asemaan kun hän oletti. –Eli ostaja ei saa kaikkea sitä mikä normaalisti kuuluisi kiinteistöön ja olisi hänen omistajanvaltansa piirissä (MK 2:19 §). –Näiden tilanteiden lisäksi kiistaa voi tulla siitä mitä on ollut tarkoitus myydä eli kyse on myös kiinteistön "sisällöstä". Normaalisti kiinteistöä seuraa kaikki ainesosiksi ja tarpeistoksi luokiteltava omaisuus, ellei toisin sovita. –Käytännössä ainesosien irrottaminen on yleensä mahdotonta tai taloudellisesti kannattamatonta, joten myyjä ei edes pyri viemään niitä mukanaan. –Irtaimiston osalta osapuolten tulisi tehdä erillinen sopimus. –Kauppakirjassa voidaan toki sopia, että myyjä pidättää itsellään omistusoikeuden johonkin osaan tarpeistoa tai ainesosia (kiinteistönkaupan yhteydessä voidaan esim. perustuu vuokrasuhde rakennuksen omistusoikeuden jäädessä myyjälle). Ongelmia voi syntyä niissä tapauksissa, joissa myyjän mielestä kyse on kauppaan kuulumattomasta irtaimistosta ja ostajan mielestä kiinteistön ainesosasta. –Ei tule unohtaa, että kysymys on sopimusoikeudesta, jossa jo lojaalisuusperiaatteen nojalla tulisi toiselle osapuolelle ilmoittaa, että jokin esine ei myyjän mielestä kuulu kiinteistöön.

Pinta-ala tms. virheet Tätä periaatetta voidaan painottaa maakaaresta seuraavalla ostajan informointivelvollisuudellakin. –Käytännössä ainesosa ja tarpeisto-ongelmat liittyvät erilaisiin kiinnitys- ja maanvuokratilanteisiin. –KKO joutui pohtimaan em. kysymystä myyjien vietyä noin 1000-kiloisen patsaan mukanaan. Ks. KKO:1992:23. Ratkaisua voidaan kritisoida, koska ko. patsas oli sijainnut tilalla ennakkotarkastusten aikana ja myyjänkin olisi pitänyt mieltää ostajan luulevan patsaan sisältyvän kauppaan. Kysehän on selvästi tilan "ulkonäköä" muokkaavasta tekijästä ja tuskin KKO olisi hyväksynyt esim. suihkulähteen poistamista. Siirrettävien rakennelmien osalta (esim. tynnyrisaunat, grillikatokset tms.) osalta myyjän tulisi tehdä ostajalle selväksi, etteivät nämä kuulu kiinteistöön. –Ostajalla on oikeus luottaa, että kiinteistön käyttöä palvelevat laitteet ja rakennelmat siirtyvät hänelle kaupan myötä. –Kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevat rakenteet kuuluvat normaalisti kiinteistöön ja seuraavat sen kaupassa mukana. Rajanveto voi kuitenkin olla hankalaa, jos rakenteet on hankittu jotain tiettyä toimintaa varten ja kiinteistöllä voidaan harjoittaa muunkinlaista toimintaa. Tavallisesti asiasta sovitaan kaupan yhteydessä, joten oikeudellisissa ratkaisuissa ongelma painottuu kiinnitys- ja pakkohuutokauppatilanteisiin. Ongelma painottuu teollisuus- tms. kiinteistöihin, mutta rakennuksen varustelutasoon kuuluvien laitteiden osalta tämä ongelma voi ilmetä asuinkiinteistöjen kaupoissakin (ks. myöhempää jaksoa)

Pinta-ala tms. virheet KKO on joutunut ottamaan kantaa ainesosa ja tarpeistokysymyksiin lähinnä pakkohuutokauppojen osalta. –Ks. esim. KKO 1982-II-86. –Vrt. KKO 1982-II-85, jossa muottipöytä ei pidetty tarpeistona, koska se ei ollut tarpeellinen harjoitettaessa kiinteistössä muuta toimintaa. –Vastaava linja oli tapauksessa KKO:1996:130. –Jopa osaksi vuokramaalle ja vain osaksi yhtiön omistamalle maalle rakennetun hallin katsottiin kuuluvan kokonaan kiinteistöön. Ks. KKO:1995:60. –Sähköyhtiölle maksettua liittymismaksua käsiteltiin tapauksessa KKO:2000:25. Jos kiinteistössä harjoitetaan päätoiminnan lisäksi jotain muuta toimintaa, joudutaan pohtimaan kuuluvatko tämän toiminnan laitteet kiinteistöön. –Ks. KKO 1982-II-87, jossa teollisuuskiinteistössä oli myös asuintiloja. Näihin tiloihin hankittujen laitteiden ei katsottu kuuluvan kiinteistöön. Vaihdannan kannalta ongelmaa helpottaa jatkossa MK 14 luvun mukainen mahdollisuus kirjata rekisteriin tieto siitä kuuluuko jokin esine kiinteistöön sen ainesosana tai tarpeistona vai ei. –Kirjaamisella voidaan todeta jonkin tyypillisesti ainesosana tai tarpeistona pidetyn esineen olevan kiinteistöstä erillinen tai päinvastoin.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu 1. Virheellinen pinta-ala Kiinteistöllä olevan rakennuksen arvo mitataan yleensä neliöhinnan perusteella. Ostajalle on siten tärkeää saada tietää oikea neliömäärä. –Tavallisesti tulisi vielä eritellä minkä tyyppisistä pinta-aloista on kyse (asuin-, kellari-, varasto-, parvekepinta-alat). –Ostaja saa toki ennakkotarkastuksessa jonkinlaisen kuvan rakennuksen koosta ja pinta-alojen jakautumisesta. Tarkkaa arviointia on kuitenkin mahdoton tehdä ilman mittausvälineitä. Jos kaupan perustaksi otetaan "rakennuksen arvo 100.000 mk" tai sisällytetään rakennuksen hinta muutoin kauppasummaan ei ostajalla voi vedota virheeseen, jos hän on päätynyt hintaan ennakkotarkastuksen pohjalta. –Mikäli myyjä tällaisessa tapauksessa on vaikuttanut asiaan antamalla selvästi virheellisen tiedon (prosentuaalisesti pieni virhe ei voi olla tällainen, ellei se rakennuksen koon takia ole jo absoluuttisesti suuri), vastaa myyjä luonnollisesti tällaisista tiedoista. Jos pinta-ala-arvio perustuu rakennuspiirustuksiin, on kyse lähinnä salaisesta virheestä. Tällöinkin hinnanalennus voi tulla kyseeseen.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu Jos kaupassa on lähdetty siitä, että rakennuksen asuinpinta-alan tulee olla tietyn kokoinen, mutta hinta on laskettu vain koko kaupan osalta joudutaan arvioimaan mikä osa kauppahinnasta kohdistuu kiinteistöön ja mikä on siten puuttuvien neliöiden arvo. Pelkästään kokonaispinta-alan ja kauppakirjassa mainitun pinta-alan vastaaminen ei riitä, vaan huonekohtaistenkin pinta-alojen on vastattava toisiaan –Ostajalla voi siten olla oikeus hinnanalennukseen, jos myyjä on ilmoittanut esim. olohuoneen olevan 45 neliömetriä, mutta se onkin vain 38-40 neliötä (vaikka viereinen keittiö olisi vastaavasti isompi). –Ks. KVL:n ratkaisu D:84/37/344. –Ongelmana on näissä tapauksissa se, mitä ostajan olisi pitänyt havaita ja onko virhe käytännössä merkityksetön tai vähäinen. Ennakkotarkastuksessa ei voida edellyttää joka tilan mittaamista, mutta esim. askelmitan ottamista voitaisiin pitää perusteltuna. Ostaja voi myös pyytää myyjää esittämään ao. piirustukset tai muuten varmistamaan huoneiden koon olevan väitetyn mukaisen.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu Kiinteistönvälittäjän on jo markkinoinnissa kerrottava pinta-alatiedot. –Välittäjä vastaa (joko yksin tai yhdessä myyjän kanssa) antamistaan virheellisistä tiedoista. –Kiinteistönvälittäjällä on tältäkin osin selonottovelvollisuus ja normaalisti kohde käydäänkin läpi myyjän kanssa ennen markkinoinnin aloittamista. Alan ammattilaisen pitäisi pystyä ainakin suurempien virheellisyyksien arviointiin. Selonottovelvollisuus ei voi koskea niitä tilanteita, joissa myyjän ilmoittama pinta- ala perustuu esim. rakennuspiirustuksiin eikä ero piirustusten ja rakennuksen välillä ole niin suuri, että se on huolellisessa tarkastuksessa havaittavissa. –Kiinteistönvälittäjän katsottiin olevan vastuussa kun myyntiesitteessä oli huoneiston pinta-alaksi ilmoitettu 91,9 neliömetriä vaikka todellinen pinta-ala oli 80 neliömetriä. KVL katsoi ratkaisussaan (D:90/37/357) ostajalla olevan oikeus saada korvausta välittäjältä, vaikka pinta-ala oli merkitty oikein myös kauppakirjaan. Mikäli kokonaispinta-alaan / rakennusalaan on laskettu mukaan parvekkeet, erilliset vaja- tai saunarakennukset on tämä kerrottava ostajalle. –Käytännössä ongelmia on lähinnä parvekkeiden osalta, joiden pinta-ala luetaan toisinaan rakennuksen pinta-alaan ja toisinaan ei lueta. Muiden rakennuksien osalta ilmoitetaan yleensä erikseen saunan pinta-ala eikä varastojen tarkkoja pinta-aloja välttämättä ilmoiteta lainkaan

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu Ennakkotarkastuksessa ostajan tulisi käydä läpi kaikki tilat ja hän saa tällöin hyvän kuvan kiinteistön eri rakennusten huonealasta. 2. Huoneiden ominaisuudet ja varustelu Huoneiden on tuuletuksen / ilmastoinnin, ikkunapinta-alan, valaistusolosuhteiden ja huonekorkeuden osalta vastattava ilmoitettua käyttötarkoitusta. –Osa puutteista on ennakkotarkastuksessa havaittavissa eikä ostajalla tällöin ole oikeutta vedota niihin. Esim. ilmastoinnin tehokkuuden arviointi voi kuitenkin olla mahdotonta, koska putkikokojen ja imutehojen arviointi ei välttämättä onnistu. Nämä ovat yleensä rakenteiden sisällä eikä lyhyt koekäyttö välttämättä selvitä asiaa. Jos ostaja ei ole asiantuntija, voi hänelle muutoinkin olla mahdotonta pelkän tuntemuksen perusteella varmistaa ilmastoinnin tehokkuus. Asuinhuoneissa tulee olla tietty korkeus ja ikkunapinta-ala. –Makuuhuoneena tai olohuoneena ei siten tule myydä tilaa, joka ei näitä normeja täytä. Voimassa olevien asuntosuunnittelua koskevien rakennusmääräysten G2 kohdan 2 perusteella asuinhuoneen minipinta-ala on 7 neliömetriä ja vähimmäiskorkeus pientalossakin 2,4 metriä –Ikkuna-alan on em. määräysten mukaan oltava valoaukoltaan vähintään 1/10 huonealasta.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu –Esim. kellaritilassa sijaitsevat matalammat / pimeämmät tilat tulisi myydä takka- tai työhuoneina tms. Selvästi havaittavia seikkoja ei voida pitää virheenä. –Huolellisessa ennakkotarkastuksessa tilan pimeys tai katon mataluus (esim. ullakkotilojen osalta) on selvästi havaittavissa. Suhde esim. kiinteistönvälittäjän vastuuseen antamistaan tiedoista ei kuitenkaan ole yksiselitteinen, koska harva ostaja tuntee rakennusmääräysten normeja saati pystyisi ainakaan vähäisiä poikkeamia havaitsemaan. Jos rakennus on aiempien määräysten mukainen ei sitä voida pitää virheellisenä, koska rakentamismääräykset koskevat aina niiden antamisen jälkeen alkaneita rakennustoimenpiteitä. Mikäli myyjä epäilee ilmanvaihto-ongelmia, tulisi rakenteetkin tarkastaa kosteusmittauksella tms. Pitempään jatkunut huono tuuletus yleensä johtaa kosteus- ja homeongelmiin rakenteissa. –Suomen rakennusmääräysten osassa D2 on määritelty ne sisäilmastotekijät ja lämpöolot, jotka huoneilman tulee täyttää. –Häiritsevää vetoakaan ei saa esiintyä.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu –Nämä normit liittyvät lähinnä rakennusvaiheeseen, mutta myyjän menettelyä on aina pidettävä tuottamuksellisena, jos hän puutteesta tietoisena jättää sen kertomatta ostajalle. Puutehan ei välttämättä johdu rakennusvaiheesta, vaan voi olla syntynyt esim. eristeiden vähitellen hapertuessa / painuessa (varsinkin vanhemmilla eristeillä oli tällaisia ominaisuuksia). Rakennusmääräyksiä voi tällöin käyttää mittapuuna arvioitaessa sitä standardia, jota rakennukselta voitaisiin odottaa. Suoraan päätöksen perusteeksi ne eivät kelpaa. Vetoa tai ilman laatua voi olla hyvin hankala arvioida ennakkotarkastuksessa. Myyjältä tulisi aina tiedustella syytä, jos kiinteistössä on ummehtunut haju tms. tai häiritsevää vetoa tuntuu. –Ostajan tulisi myös selvittää minkä tyyppinen ilmanvaihto rakennuksessa ylipäätään on (ainakaan vanhemmissa omakotitaloissa tuskin on tuuletusluukkuja tms. kummempaa ilmastointia). Varustelutason osalta ei ole mitään standardia, vaan rakennuksessa tulisi olla ne varusteet, jotka on sovittu tai mitä ostaja voi ennakkotarkastuksen perusteella olettaa rakennuksessa olevan. –Nykyään kauppaan yleensä sisällytetään esim. liesi, jääkaappi ja pakastin, mutta välttämätöntä tämä ei ole. Koska nämä kuuluvat normaaliin varustelutasoon, voidaan myyjällä katsoa olevan velvollisuuden kertoa ostajalle, että hän vie ne mukanaan. Niitä voidaan pitää myös tarpeistoon kuuluvina.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu –Ongelmia voi aiheutua harvinaisempien laitteiden osalta. Esim. astianpesukone ei välttämättä kuulu kauppaan ja mikroaaltouunia pidetään tavallisesti irtaimistoon kuuluvana, vaikka se olisi esim. kiinnitetty seinään tai kaapistoon. –Rajatapauksissa myyjän tulisi selvittää asia ostajalle ja tämän puolestaan kysyä asiaa myyjältä. Myyjä ei voi poistaa rakennuksesta "luksusvarusteitakaan", jos ne ovat kiinteästi asennettuja ja poistaminen johtaisi rakennuksen käyttöarvon selvään laskuun. –Myyjän tulisi vähintään ilmoittaa ostajalle, ettei ko. varuste kuulu kauppaan. –Tällainen varuste voi olla esim. poreamme tms., joka on voitu asentaa jälkikäteen tai on muutoin helposti siirrettävissä. Kiinteistönvälittäjän tulisi markkinoinnissaan varmistaa, ettei tiloista anneta vääriä tietoja. Välittäjällä on selonottovelvollisuus tietojen paikkaansa pitävyydestä. –Rajanveto voi aiheuttaa ongelmia, koska huolellisenkaan välittäjän ei voida olettaa mittaavan tietyn huoneen ilmavirtaamaa, ellei erityistä syytä ole epäillä tuuletusongelmia (esim. tunkkainen haju tms. syy). –Yleensä tietojen pitäisi ilmetä kuntotarkastuksesta, joka on nykyään jo normaali osa kauppaa.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu –Kiinteistönvälittäjän minimivelvollisuuksiin kuuluu tilojen tarkastaminen sekä erikoisempien laitteiden osalta sen selvittäminen kuuluvatko ne kauppaan. Kiinteistönvälittäjä vastaa luonnollisesti sellaisesta virhekäsityksestä, jonka hänen markkinointitoimenpiteensä on aiheuttanut. Käytännössä varustelutasoon liittyviä virheellisyyksiä ei tapahdu kovin usein, mutta tyypillisesti esim. ilmastoinnin toiminnan osalta voidaan antaa vääriä tietoja (väitetään ilmastoinnin olevan asukkaan itsensä säädettävissä, vaikka se vaatii ammattimiehen työtä). Välittäjän on aina tiedusteltava myyjältä mitä kauppaan oikein sisältyy. Muussa tapauksessa hän vastaa antamastaan virheellisestä informaatiosta. –Selkeä tuottamus on esim. tilanteessa, jossa väitetään kiinteistössä olevan jonkun laitteen, jota siinä ei sitten olekaan. Vakuutuskäytännössä korvaus on suoritettu mm. astianpesukoneen puuttuessa tai välittäjän luultua tavallista kylpyammetta kahden istuttavaksi poreammeeksi! 3. Rakenteelliset ongelmat Rakenteelliset ongelmat liittyvät tyypillisesti rakennus- tai suunnitteluvirheisiin. –Tällöin voi rakentaja / rakennuttaja olla vielä vastuussa näistä vioista yhdessä myyjän / kiinteistönvälittäjän kanssa. –Ostaja voi kaupan vastuun perusteella kääntyä myyjän puoleen, mutta estettä vaatimuksen esittämiselle esim. rakennusliikkeelle ei ole. –Myyjän saaminen vastuuseen on yksinkertaisempaa eikä vaatimuksia rakennusliikkeille esitetä juuri kuin asunto-osakeyhtiöiden tms. taholta.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu Rakenteelliset viat ovat usein salaisia virheitä, joista myyjäkään ei tiedä. Myyjän varsin ankaran vastuun takia ennen kauppaa kannattaisi selvittää mahdolliset rakenteelliset viat ja vähintään kosteusvaurioiden mahdollisuus –Rajanveto salaisen virheen ja myyjän tiedossa olevan vian välillä ei välttämättä ole yksinkertaista. Myyjä voi esim. tietää katon vuotaneen vuosina 1985-1987, mutta luulee vuonna 1987 tapahtuneen korjauksen estäneen muiden vaurioiden syntymisen. Korjaus voi kuitenkin olla virheellinen tai homevaurio jo syntynyt. –Pelkästään tiedossa olevista vioista kertominen ei vapauta myyjää vastuusta salaisiksi jääneiden virheiden osalta. Ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta ei ole pohdittu miten tulisi suhtautua tilanteeseen, jossa ostajalle on kerrottu niin laajoista vioista, että hänellä olisi syytä epäillä rakennuksessa olevan muitakin vikoja. –Myyjä ja ostaja voivat yhdessä sopia kuntokartoituksen tai korjausarvion tekemisestä jommankumman kustannuksella. Tavallisesti kuntotarkastuksen on teettänyt myyjä, mutta yleensä tähän ei liity kovin tarkkaa arviota korjauskustannuksista.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu Kuntotarkastuskaan ei välttämättä vapauta myyjän vastuuta salaisista virheistä, ellei tarkastuksen tulkita olevan MK 2:17 §:n 1 mom. 5. kohdan tarkoittama muu olosuhde. –Esim. Niemi tai Jokela ym. eivät ole pohtineet kuntotarkastuksen merkitystä. Suunnitteluun liittyvät rakenteelliset viat ovat tyypillisesti joko virheellisessä paikassa säästettyjen kulujen tai epäonnistuneen suunnittelun seurauksia. –Edellinen tapaus on esim. liian pienet tai liian harvassa olevat tuuletusaukot / alapohjan tuuletuksen puuttuminen kokonaan. –Selkeä suunnitteluvirhe on esim. ikkunoiden rakennusmääräyksen vaatimuksia pienempi koko. –Myyjä ei välttämättä ole tietoinen tällaisesta virheestä, koska hän yleensä luottaa arkkitehtien ym. suunnittelijoiden ammattitaitoon. Suunnitteluvirheiden ja rakennusvirheidenkin osalta vastuussa voivat olla myös ne kunnan viranomaiset, jotka ovat hyväksyneet suunnitelmat tai valvoneet rakennustyötä. –Kunnan rakennustarkastajan on vakuutusyhtiökäytännössä katsottu olevan vastuussa yhdessä rakennusliikkeen kanssa täysin virheellisesti tehdystä kosteuserityksestä, joka johti noin 10 vuoden sisällä alapohjan ja seinien alaosien pahoihin lahovikoihin / homeongelmiin.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu –Kiinteistönkaupan kannalta viranomaisten mahdollinen vastuu tarjoaa lähinnä helpotusta myyjän asemaan, koska hänellä voi näissä tapauksissa olla mahdollisuus vaatia korvauksia kunnalta. Suunnitteluvirheen tehnyt on luonnollisesti sopimusvastuussa työn tilaajaan nähden. Hän voi olla vastuussa ostajallekin, jos tarvittava tuottamus / syy-yhteys voidaan osoittaa eikä vastuuta ole rajattu pois sopimusehdoin. –Sopimusoikeudellisesti mielenkiintoinen kysymys on se saako ostaja paremman aseman kuin myyjä eli voiko hän tertiuksen asemassa vaatia korvausta suoraan suunnittelijalta. –Työntilaajaan nähden vastuu on yleensä rajoitettu palkkioon, joten suunnittelijan vastuu voi jäädä vähäiseksi todelliseen vahinkoon nähden. –Kuluttajan asemassa oleva myyjä ei välttämättä ole tietoinen suunnitteluvirheistä, jolloin kyse on salaisista virheistä. Jos ostaja on ennakkotarkastuksessa nähnyt kiinteistön joudutaan pohtimaan olisiko ostaja voinut jo tässä vaiheessa havaita / ymmärtää suunnitteluvirheen merkityksen. –Esim. se, että ikkunat ovat liian pienet asuinhuonekäyttöön on ehkä helpommin havaittavissa vasta kun rakennuksessa on asuttu jonkin aikaa.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu KKO katsoi kunnan olevan velvollinen suorittamaan hinnanalennusta, kun rakennusta jouduttiin korjaamaan suunnitteluvirheen takia. –Ks. KKO:1993:52 Rakennusvirheet ovat yleensä rakennusliikkeiden tekemiä nk. hartiapankkirakentamistilanteita lukuun ottamatta. Myyjän tietoisuus tällaisesta virheestä riippuu pitkälti onko siitä vielä aiheutunut näkyviä tai muutoin havaittavia seurauksia. –Talo on lisäksi voinut vaihtaa omistajia, jolloin alkuperäistä tietoa mitä rakentaja teki ei ole saatavilla (edes hartiapankkirakentamisen osalta). –Avoin kysymys on se voidaanko esim. sukulaisten välillä tehdyissä kaupoissa ostaja asettaa huonompaa asemaan siihen nähden jolle hän myöhemmin rakennuksen myy. Periaatteessahan ainakin lähisukulainen tietää minkälainen rakennusalan kokemus esim. vanhemmilla tai isovanhemmilla on. Tällainen myyjä tuntenee lisäksi tavanomaista paremmin rakennuksen historian eli hänen pitäisi tietää onko aiemmin ollut mitään ongelmia. Ongelmia voi syntyä lähinnä vahingonkorvausvelvollisuuden osalta sillä pääosa salaisista (rakenteellisista) virheistäkin todettaneen MK 2:25 §:n mukaisessa 5 vuoden määräajassa.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu –Jos niitä ei todeta tässä ajassa myyjän tietoisuuden merkitys korostuu, koska virheestä tietoisena siitä ilmoittamatta jättämistä on pidettävä em. pykälän tarkoittamana kunnianvastaisena menettelynä. –Korvausvelan vanhentuminen riippuu osittain vahingon toteamisesta. Ks. Vanhentumislaki Mitä vakavampia puutteita rakennuksessa on sitä helpommin myyjällä katsotaan olevan mahdollisuus tietää niistä ja täten hänen tulisi ottaa niistä selvä. –Ongelmia voi syntyä esim. silloin kun jokin osa viemäreistä tai sähköjohdoista tms. osoittautui jo myyjän omistusaikana a) vialliseksi b) säännösten vastaiseksi tai c) riittämättömäksi kiinteistön tarpeisiin nähden. Jos tämä kohta korjataan, seuraako tästä kiinteistönomistajalle velvollisuus selvittää laajemminkin ko. ongelmia sekä selonotto- ja tiedonantovelvollisuus mahdolliselle ostajalle? Mikäli myyjä kertoo aiemmin todetusta ongelmasta ostajalle, syntyykö tälle laajempi ennakkotarkastusvelvollisuus a) kaikissa tapauksissa (ostajana voi olla kuluttaja), b) ammattimaisten ostajien osalta vai c) ei lainkaan vaikutusta? –Tältäkin osin ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus. Koska rakenteiden avaamista ei voida edellyttää, jäänee suuri osa rakennusvirheistä huomaamatta, ellei esim. selviä vedenvalumisjälkiä, irronneita lautoja tms. ole.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu Mistään rakenteellisesta virheestä ei ole kysymys, jos rakennukseen on käytetty sellaisia materiaaleja tai rakennustapoja, jotka on sittemmin todettu haitallisiksi. Asiasta tietoisen myyjän tulisi kuitenkin informoida ostajaa esim. eristeessä käytetystä asbestista tms. –Rakennuksessa on virhe, jos se muihin samanlaisiin verrattuna ei ole kauppasopimuksen ehtojen mukainen eikä sopimuksessa ole tarkempaa standardia. Ostajalla on oikeus olettaa, että rakennus on täyttänyt rakentamisajankohdan normit. Mikäli myytäessä ei toisin kerrota, ei ostaja voi olettaa, että rakennus olisi saatettu nykytietämyksen mukaiselle tasolle. –Rajanveto myyjän selonottovelvollisuuteen voi olla hankala, koska normaalina lähtökohtana irtaimen kaupassa on se, että ostajalle (ainakin kuluttajalle) tulisi kertoa tuotteen vaarallisista ominaisuuksista. Myyjän ei kuitenkaan voi odottaa tekevän teknisiä mittauksia tms. ilman erityistä syytä. Riittäisikö syyksi esim. se, että viranomaiset pitävät aluetta erityisen radonherkkänä? Varsinkaan kuluttajan asemassa oleva myyjä ei välttämättä ole tietoinen sen paremmin suunnittelu- kuin rakennusvirheistäkään aiheutuneista puutteellisuuksista. Kysymys on tällöin salaisesta virheestä, joka ei em. tavoin poista myyjän kaupanvastuuta.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu 4. Energian kulutus / maksamattamat sähkö- tms. laskut Kaupan yhteydessä olisi aina syytä sopia kuka vastaa kiinteistöstä aiheutuvista laskuista tms. ja millä hetkellä vastuu siirtyy ostajalle. –Tavanomaisesti siirtymisajankohta on hallinnan siirto, mutta myös kaupantekohetkeä voidaan käyttää. –Ostaja voi osana kauppahintaa ottaa vastattavakseen normaalisti myyjälle kuuluvistakin velvoitteista. Myyjä kertoo yleensä kiinteistönsä energian kulutuksesta näyttämällä esim. edellisen laskun. –Ostaja ei kuitenkaan voi olla varsinkaan virkistyskäyttöön tarkoitettujen kiinteistöjen osalta selvillä siitä miten paljon rakennusta on käytetty tai millä tavoin. –Käytännössä vain tilojen vähäinen käyttö voi aiheuttaa merkittävää poikkeamaa, koska ympärivuotisessa käytössä suurin energian kulutus erä on lämmitys- ja lämmin vesi. –Myyjä ei yleensä takaa mitään tiettyä energian kulutustasoa Useinmiten ongelmissa onkin kyse pikemminkin rakenteellisista seikoista (piirustuksiin merkittyjä eristyksiä puuttuu tms.)

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu Myyjän tulisi opastaa ostajaa kiinteistön vaatimien huoltotoimenpiteiden osalta ainakin, jos ne poikkeavat tavanomaisesta tai ostajan tulisi pikaisesti kaupan jälkeen suorittaa jokin korjaus / huolto. –Velvollisuuden voidaan katsoa olevan lähinnä sellaisissa tapauksissa, joissa järjestelmät poikkeavat tavanomaisesta (esim. maalämmitys, aurinkopaneelit). Mikäli energiankulutuksessa on jonkinlainen poikkeama siitä mitä ostaja on odottanut tai samantapaisilta kiinteistöiltä voidaan vaatia, joudutaan arvioimaan onko virhe merkityksellinen vai ei. –Nykyään poikkeamaa joudutaan arvioimaan energiatodistuksessa ilmoitettuihin tietoihin verrattuna. Jos energiankulutus poikkeaa em. todistuksen tiedoista, voitaisiin ajatella, että kyse olisi aina merkittävästä virheestä. –Selvää kantaa asiaan ei ole. Tässä on ongelmana se, että virheellisyys loogisesti kertautuu ajan myötä ja esim. 500,- euron lisälasku vuodessa on 5.000,- euroa kymmenessä vuodessa. –Selvää määritelmää siitä, mihin raja tulisi näissä tapauksissa vetää ei ole.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu Jos ostajalle on kerrottu kiinteistön eristyksissä olevista puutteista tms. seikoista, jotka nostavat energiankulutusta tai nämä seikat ovat ennakkotarkastuksessa havaittavissa, ei merkityksellisestä virheestä voi olla kysymys, ellei myyjä takaa jotain tiettyä energiankulutustasoa esim. energiatodistuksen kautta. Virhettä voidaan pitää merkityksellisenä ainakin niissä tapauksissa, joissa myyjien maksamattomat laskut estävät ostajaa saamasta sähkösopimusta tms. siirrettyä itselleen. –Tämä kanta on omaksuttava ainakin niissä tapauksissa, joissa ostajilla ei ollut mitään tietoa maksuepäselvyyksistä ja myyjä on nimenomaan vakuuttanut myyvänsä tilan rasitteista vapaana tai muutoin sitoutunut maksamaan kulut johonkin ajankohtaan asti. –Tavallisesti sovitaan myyjän vastaavan ko. kustannuksista hallinnan siirtopäivään asti minkä jälkeen niistä luonnollisesti vastaa ostaja. Näissä tapauksissa on hankalaa pitää pienehköäkään summaa merkityksettömänä, koska itse kauppaehto on selvä ja kyse on vähäisellä vaivalla määritettävästä suoritusvelvollisuudesta. Muu tulkinta johtaisi siihen, että myyjä saa perusteetonta etua ostajan kustannuksella.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu Kuluttajavalituslautakunta (D:91/37/257 annettu 14.8.1992) katsoi kiinteistönvälittäjän olevan korvausvastuussa ostajiin nähden kun hän ei ollut riittävästi varmistanut, ettei ostajille tule maksettavaksi mitään myyjien rästejä. Tapauksessa ostajat olivat nimenomaan pyytäneet ko. seikan varmistamista. Avoin summa oli ollut 3.338,65 mk. 5. Keskeneräiset rakennukset Mikään ei estä myymästä rakennusta keskeneräisenäkin. Tällöin tulisi mahdollisimman tarkkaan sopia, mitkä työt myyjä tekee ennen kiinteistön ja rakennuksen luovuttamista ja vastaako myyjä näistä töistä luovutuksen jälkeenkin. –Rakennusliikkeet sitovat oman suorituksensa ja kauppahinnan tiettyihin maksuposteihin, joita vastaavat työt luovutetaan ostajalle sovittuina ajankohtina, jolloin ostajan on vastaavasti tehtävä oma suorituksensa. –As Oy:den ja vastaavien osalta kyse ei yleensä ole maakaaren tarkoittamasta kiinteistönkaupasta vaan jo alunperin tontti on hankittu perustettavan yhtiön lukuun ja rakennusliike myy ainoastaan osakkeita ko. yhtiöstä. Yhtiön ja rakentajan välillä on tällöin vain urakkasopimus. Em. tilanne jää tämän luennon aihepiirin ulkopuolelle, joten nk. grynderirakentamisongelmiin ei puututa.

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu KKO katsoi myyjien vastaavan salaojien rakentamiskuluista, kun esisopimuksessa oli sovittu myyjien saattavan tontin rakennusluvan mukaiseen kuntoon ja että varsinainen kauppakirja tehtäisiin vasta tämän ehdon täytyttyä. Alemmat oikeusasteet katsoivat ostajien hyväksyneen kiinteistön siinä kunnossa kun se oli varsinaisen kauppakirjan tekohetkellä, mutta KKO katsoi, etteivät ostajat olleet luopuneet esisopimuksen mukaisista oikeuksistaan. –Salaojien puuttuminen ei ole päältäpäin havaittavissa, joten ostajat eivät voineet tietää, etteivät myyjät olleet täyttäneet velvollisuuttaan. –Ks. KKO 1982-II-63 Keskeneräisten rakennusten osalta tulisi sopia työmaalla olevien rakennustarpeiden ja -koneiden omistusoikeudesta tai poisviemisestä. –Koneet eivät ole tarpeistoa eivätkä irtonaiset tarvikkeet vielä ainesosia, joten ne jäänevät myyjän omaisuudeksi, jos toisin ei sovita tai oleteta sovitun. Varsinkaan sellaisten laitteiden, joita ostaja ei normaalisti tarvitse ei hevin voi katsoa seuraavan kaupan mukana (kuten betonimylly tms.)

Rakennus ei vastaa sitä mitä on sovittu –Rakennustarpeiden osalta ostajalla on tietynasteinen oikeus olettaa niistä voitavan rakentaa sellaisen rakennuksen, jonka myyjä oli ajatellut kiinteistölle pystyttää tai jonka piirustukset seuraavat kaupan mukana. Myyjä ei vastaa ko. kysymyksestä, jos hän ilmoittaa, ettei kauppaan sisälly kaikkia rakennustarpeita tai hän ei ole varma voidaanko hankituista tarvikkeista rakentaa ko. talo. Ks. KKO 1973-II-1. –Ostajalla on tältäkin osin ennakkotarkastusvelvollisuus. –Mikäli myyjä on rakennusliike tms. yritys, voidaan myyjälle asettaa ankarampi vastuu. Ostajalle tulisi tällöin vähintään selvittää mitä rakennukseen kuuluvia välttämättömiä osia kaupasta puuttuu, jos tämä ei ole helposti ennakkotarkastuksesta tai kauppakirjasta ilmene. Tarvikkeiden osalta voidaan toki tehdä erillinenkin kauppa, johon sitten sovelletaan yksinomaan KSL:n normeja mm. talopakettien kaupasta.

Oikeudelliset virheet Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos ostaja ei saa sitä asemaa, mikä hänen kaupan perusteella tulisi saada. –Pelkästään se, ettei ostaja saa täyttä omistajan asemaa ei välttämättä ole oikeudellinen virhe, jos ostaja tiesi rajoituksista. –Myyjän ja ostajan välinen kiista kaupan kohteesta (esim. myyjä väittää pidättäneensä itselleen jonkin oikeuden) ei ole terminologisesti oikeudellinen virhe, vaikka lopputulos voi ostajan kannalta olla samanlainen (so. hän ei pysty käyttämään kiinteistöä haluamallaan tavalla). Näissä tapauksissa on kyse kauppasopimuksen tulkinnasta tai pätevyydestä. –Oikeudellinen virhe on siten kolmannen oikeus, joka loukkaa ostajan asemaa ja josta tämä ei ollut tietoinen. MK 2:19 §:n mukaan kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos: –1) ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta; –2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen jne. omistuksesta ja annetun tiedon voi olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Oikeudelliset virheet Ostajan aseman täytyy näissä tilanteissa olla vahva, koska myyjän pitäisi itse tietää niistä oikeuksista, jotka myytävää kiinteistöä rasittavat. –Ostaja voi olettaa, ettei mitään tällaisia oikeuksia tai epäselvyyksiä omistusoikeuden osalta ole, jos myyjä ei tällaisista kerro. Ostaja ei kuitenkaan voi vedota sellaiseen seikkaan, josta hänen on itsensäkin täytynyt olla tietoinen. Tämä rajoitus seuraa MK 2:22 § 2 momentista. –Niemi toteaa tältä osin olevan ristiriidan MK 2:11 §:n 1 mom. 3 kohtaan verrattuna. Tämän lainkohdan mukaan kiinteistön kaupassa on kielletty käyttämästä ehtoa, joka rajoittaa myyjän tai edeltäjiensä vastuuta saannonmoitetilanteessa. Niemen kanta ei mielestäni ole oikea, koska tällaisen ehdon ottaminen kauppaan on eri asia kuin ostajan tietoisuus kaupan kohteessa olevasta virheestä. –Jälkimmäisessä tapauksessa kaupan tekevä ostaja ottaa tietoisen riskin saannon suhteen. –Edellisessä tapauksessa ostajaa suojataan sellaisten ehtojen varalta, jotka poistaisivat saannonmoitemahdollisuuden suoraan kaupan perusteella ostajan tietoisuudesta riippumatta.

Oikeudelliset virheet Ostaja voi aina vaatia ajan tasalla olevien rekisteritietojen toimittamista –Kiinteistöä rasittavien oikeuksien voimassaolo edellyttää yleensä kirjaamista, joten pääsääntöisesti rekisteritiedot riittävät torjumaan virheen mahdollisuutta. –Ostajan asemaa suojaa myös MK 3:8 §, jonka nojalla muu kuin MK 14:1 §:n mukainen (so. kirjattava oikeus) sitoo vain ko. oikeudesta tietoista ostajaa. Jokela ym. katsovat vilpittömässäkin mielessä olleen ostajan voivan vedota oikeudelliseen virheeseen, jos esim. kiinteistöllä on omistuspidätysehdoin myytyä omaisuutta (so. tavanomaisia ainesosia tai tarpeistoa) ja omaisuuden omistaja kaupan jälkeen ilmoittaa tästä ostajalle. –Tästä voidaan olla eri mieltä, koska kiinteistön ostajan oikeussuojan tarve on kyseenalainen. Hän voi halutessaan todeta, että kyse on kaupan ja vilpittömän mielen takia hänen omaisuudestaan ja kehottaa omistuksenpidätys tms. ehtoon vetoavaa kääntymään kiinteistön aiemman omistajan puoleen. »Jos ostajalle aiheutuu asiasta kuluja, olisi näitä kuitenkin pidettävä vähintään oikeudellisena virheenä (so. ostajalla on oikeus saada myyjältä korvaus mahdollisista oikeudenkäyntikuluistaan). 1. Omistusoikeuden menetys Omistusoikeudella tarkoitetaan oikeutta käyttää omaisuutta halutulla tavalla ja sitä että tämä käyttö on suojattu kolmansien vaatimuksiin nähden. Omistusoikeuden menetys tarkoittaa koko em. aseman menetystä ulkopuoliselle, jolla on jostain syystä parempi oikeus kiinteistöön.

Oikeudelliset virheet –Kiinteistön kaupan tarkoituksena on joko koko kiinteistön tai sen osan (määräosa, määräala) omistusoikeuden siirtäminen ostajalle. Tämän oikeuden menetys on siten kaikkein radikaalein virhe kaupan kannalta, koska kaupan päätarkoitus ei lainkaan toteudu. Ostajan oikeus ei luonnollisesti vastaa sovittua silloinkaan, kun siitä puuttuu jokin sovittu oikeus (kuten osuus yhteisiin alueisiin tms.) Mitä luotettavampia lainhuutorekisteritiedot ovat sitä vähäisempi on tämänkaltaisen virheen mahdollisuus. –Siirtyminen julkisen luotettavuuden omaavaan järjestelmään oli tässä mielessä merkittävä uudistus Aikaisempi lainhuuto ei poista ongelmaa kaksoisluovutustapausten osalta. –Näitä ongelmia esiintynee tavallisimmin määräalojen kohdalla, vaikka määräalan saannon lainhuudatusvelvollisuus vähentänee tätäkin ongelmaa. –Ongelmia voi edelleen aiheutua yhteisomistuksessa olleen kiinteistön kaupan yhteydessä tai yhteisten alueiden tms. oikeuksien osalta. Ks. KKO 1984-II-212, jossa ostaja käytännössä menetti oikeutensa yhteisiin vesialueisiin, vaikka ne oli kaupassa hänelle luvattu.

Oikeudelliset virheet Oikeudellinen virhe tarkoittaa nimenomaan omistusoikeuden menetystä oikealle omistajalle. Edes kannevaltaa ei ole sellaisessa tapauksessa, jossa ulkopuolinen pyrkii kaupan tms. julistamiseen pätemättömäksi osapuolten välillä vaatimatta kuitenkaan omistusoikeutta itselleen. –Kysehän ei välttämättä ole myyjän virheestä (jos kolmannen vaatimus hylätään). –Jos kanne hyväksytään ja kauppa todetaan pätemättömäksi, ei erillistä oikeudellisen virheen toteamista enää tarvita. –Ks. KKO:1992:186. Kaupan pätemättömyys osapuolten välillä ei muutenkaan ole oikeudellinen virhe, vaikka se johtaa omistusoikeuden siirtymiseen takaisin myyjälle. Ostajalla on oikeus vedota virheeseen, vaikka oikea omistaja ei olisi vielä edes nostanut kannetta omistusoikeutensa varmistamiseksi. Tällöin oikealla omistajalla on oltava riittävän selvät perusteet ja mahdollisuus osoittaa oikeutensa oikeaksi. –Niemi lähtee todennäköisistä perusteista. –Tepora ym. perustellusta väitteestä.

Oikeudelliset virheet –MK 2:19 § 2 momentin sanamuodon mukaan edellytetään todennäköisiä perusteita. Jotta väitteelle olisi todennäköisiäkään perusteita täytynee olettaa kahta erillistä seikkaa: 1) ostajan oma saanto on jotenkin epäselvä myyjän saannon epäselvyyksien takia; 2) oikeaksi omistajaksi itseään väittävällä on todisteita, että juuri hän on oikea omistaja. –Lain lähtiessä siitä, että joku väittää hänellä olevan em. oikeus (MK 2:19 § 2 mom.) ei ostaja voine vedota virheeseen, vaikka hän jotain kautta olisi saanut tiedon asiasta. Vrt. mahdollisuus vedota lainhuudon saamisongelmiin virheenä. Ostajan ei tarvitse vedota vilpittömän mielen suojaansa, vaikka myyjällä olisi ollut lainhuutokin. –Tämä on ilmeisesti Tepora ym. kanta, koska he toteavat Kiinteistön käyttö ja luovutus –teoksessa ensin oikean omistajan menettävän oikeutensa ostajaan nähden, jos myyjällä oli lainhuuto, mutta toteavat tämän jälkeen, ettei ostajan tarvitse käyttää saantosuojaansa. Tällaisessa tilanteessa ei kuitenkaan ole todennäköisiä perusteita sille, että oikean omistajan kanne menestyisi, joten toisenlainenkin tulkinta on mahdollinen. Hallituksen esityksessä ei asiaan ole otettu suoraa kantaa. HE 120/1994 s. 55 lähtökohtana on tosin selkeästi se, ettei ostajan tarvitse vedota vilpittömän mielen suojaan, mutta tämä oikeus on esityksessä yhdistetty lähinnä tilanteisiin, joissa ostaja saisi kirjaamista ja vilpittömän mielen suojaa koskevien normien perusteella etusijan oikeaa omistajaan tai muuhun oikeudenhaltijaan nähden.

Oikeudelliset virheet Normin lähtökohta on se, ettei ostajan tarvitse tyytyä oikeudellisesti epävarmaan tilanteeseen. Epävarmuudesta ei kuitenkaan liene kysymys, jos myyjällä oli lainhuuto. Ostajan tietoisuus myyjän aseman epäselvyydestä voi johtaa siihen, ettei hän voi vedota virheeseen. HE 120/1994:ssä käytetään esimerkkinä myyjän ilmoitusta perintösaannossa olevista epäselvyyksistä. –Tällainen tilanne voi olla esim. perikunnan maata myytäessä (varsinkin päällekäisten perikuntien tapauksissa). 2. Kiinteistöä rasittavat pantti-, vuokra- tms. oikeudet Omistajan valtaan kuuluu oikeus käyttää omaisuuttaan lain suomissa rajoissa muiden voimatta rajoittaa hänen käyttöään. –Ostaja ei saa tätä valtaa itselleen, jos kiinteistöä rasittaa jonkun ulkopuolisen oikeus. –Myyjällä on MK 2:19 § 1 mom. 3 kohdan perusteella velvollisuus antaa ostajalle tieto kaikista kiinteistöön kohdistuvista rasitteista sekä niiden sisällöstä. Kauppaa tehtäessä on kiinnitysrekisteristä selvitettävä kaikki kiinteistöä rasittavat kirjatut oikeudet

Oikeudelliset virheet Pelkkä tieto, että jollain on jokin oikeus käyttää kiinteistöä ei välttämättä riitä poistamaan myyjän velvollisuutta kertoa tarkemmin rasitteen vaikutuksesta kiinteistöön. –Rajanveto voi olla hankalaa, koska rekisteritiedon pitäisi suurimmassa osassa tapauksia riittää eikä myyjän antamaa tieto voi pitää virheellisenä tai harhaanjohtavana ilman erityisiä syitä. Tällainen selvitysvelvollisuus on erityisesti kiinteistönvälittäjillä. Ks. KKO:1993:38 Ostajalle kerrottavia tietoja ovat esim. vuokra-alueen laajuus, vuokrasopimuksen kesto ja vuokransuuruus. –Varsinkin asuinkäyttöön vuokratun kiinteistön osalta myös vuokramiehen henkilöä koskevia tietoja tulisi antaa ostajalle. Rekisteristä on saatavissa tiedot sekä kiinteistöpanttioikeuksista että MK 14 luvun mukaan kirjattavista erityisistä oikeuksista. –Edellisiä ovat kiinteän rahamäärän mukaisen kiinnitysoikeuden perustaminen kiinnitystä hakemalla. Täten saatava panttikirja annetaan velkojalle velan pantiksi. –Jälkimmäisiä ovat mm. käyttö- ja irrottamisoikeuksien kirjaukset sekä maakaariuudistuksessa lakiin otettu mahdollisuus kirjata rakennusta tai laitetta koskevia oikeuksia sekä kirjata tieto siitä kuuluuko jokin esine kiinteistöön vai ei (riippumatta siitä pidettäisiinkö sitä muutoin ainesosana tai tarpeistona).

Oikeudelliset virheet Velkakiinnitysten osalta on huomattava, että itse kiinnitys ja panttikirjan luovuttaminen ovat erillisiä oikeustoimia. Vasta luovutus velan vakuudeksi perustaa velkojalle panttioikeuden kiinteistöön. –Myyjän vakuuttaessa, ettei kiinteistö ole panttina mistään velasta voi ostaja vaatia rekisteristä ilmeneviä kiinnityksiä koskevien panttikirjojen luovuttamista joko kaupan teon yhteydessä tai tavallisemmin omistusoikeuden siirtyessä. Oikeudellisena virheenä voidaan pitää tilannetta, jossa panttisaamisen ehdot poikkeavat ilmoitetusta tai saamisen määrä on epäselvä. –Ostajahan voi hyväksyä sen (ja usein se on kaupan edellytyksenä) että kiinteistö jää vastaamaan myyjän veloista joko siten että ostaja ottaa ne vastatakseen tai myyjän sitoutuessa suorittamaan velat lainojen lyhennysaikataulun mukaisesti. Viime mainitussa tilanteessa ostaja ottaa tietyn asteisen riskin siitä, ettei myyjä pysty vastaamaan kauppaa esim. työttömyyden aiheuttamien taloudellisten ongelmien takia. Ostajalle on kerrottava myös kiinteistöstä menevistä julkisoikeudellisista maksuista sekä lakisääteisistä panttioikeuksista. –Niemi katsoo julkisoikeudellisten maksujen osalta ostajalla olevan ennakkotarkastusvelvollisuuden muutoin kuin siltä osin, jossa kyse on myyjän maksettavaksi kuuluvat lainhuudatusleima- tai varainsiirtoverot.

Oikeudelliset virheet –HE 120/1994 lähtökohtana on se, ettei ostaja voi vedota sellaiseen erääntyvään julkisoikeudelliseen maksuun, joka on määrältään tavanomainen ja koskee käytännössä kaikkia kiinteistöjä. Ks. HE 120/1994 s. 54 (myyjän velvollisuus) ja 57 (ostajan velvollisuus). Tapauksessa KKO:1987:64 myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajille kiinteistön vastuulla oleva metsänparannuslaina, joka ei ollut näkynyt kaupantekoajankohtana rasitustodistuksesta ja josta myyjä oli tietoinen. Ostajalla on rasitteidenkin osalta ennakkotarkastusvelvollisuus eikä hän voi oikeudellisena virheenä vedota sellaiseen rasitteeseen, josta hän on tiennyt kauppaa tehtäessä. –Rekisteritiedon pohjalla ostaja saa tiedon oikeuden olemassaolosta. Jos hän ei saa tätä kautta saa riittävää tietoa itse oikeuden sisällöstä, on ostajan vähintään tiedusteltava asiaa myyjältä. –Mahdollisesta rasiteoikeudesta tietoinen ostaja ei voi vedota vilpittömään mieleensä, vaikka rasitteen mukaista tietä tms. ei olisi vielä perustettukaan. Ks. KKO 1972-II-78 Vuokraoikeus saattaa ilmetä ennakkotarkastuksessa sitä kautta, että kiinteistö tai sen osa on vuokralaisen hallinnassa.

Oikeudelliset virheet –Tästä seikasta tietoinen ostaja ei voi vedota virheenä vuokraoikeuden aiheuttamiin rajoituksiin, vaikka myyjä ei olisi asiasta kertonutkaan. Kauppakirjaan voidaan ottaa ehto, jonka mukaan myyjä sitoutuu vapauttamaan kiinteistön sitä rasittavista pantti- tms. oikeuksista. –Myyjän suorituksessa on tällöin virhe, jos hän ei tähän pysty. Oikeudellisena virheenä ei voida pitää tilannetta, jossa ostaja voi itse vaatia oikeuden lakkauttamista (kyse on esim. kirjaamattomasta oikeudesta, joka ei tällaisena saa suojaa vilpittömässä mielessä olevaa ostajaa vastaan). –Virheestä ei näissä tilanteissa voi muutoinkaan olla kysymys, jos ostaja tiesi rasitteen olemassa olosta. –Virheenä voitaisiin pitää rasitteen poistosta aiheutuvia kustannuksia, jos rasitetta ei voinut havaita ennakkotarkastuksessa eikä myyjä kertonut siitä. –Tämä kanta on omaksuttu oikeuskäytännössä siitä riippumatta tiesikö ostaja kirjaamattomasta rasitteesta eli ei. Ks. KKO:1992:157, jossa KKO korosti sitä, ettei ostaja ollut hyväksynyt käyttöoikeutta. Samoin KKO 1985-II-109.

Oikeudelliset virheet Käyttö- tai irrottamisoikeutta ei voida MK 14:1 §:n mukaan kirjata, jos se on sovittu pitemmäksi kuin laissa mainittu enimmäisaika tai määräämättömäksi ajaksi. Ostajalla on tällöin oikeus purkaa ko. oikeus. –Ks. KKO 1985-II-131, jonka voidaan katsoa ilmentävän uudenkin maakaaren mukaista tilannetta. 3. Lainhuutoa ei saada myyjän saantokirjojen puutteellisuuden tai myyjän saannon epäselvyyden takia Myyjän suorituksessa on virhe silloin kun ostajan lainhuudon saaminen viivästyy että sen ollessa mahdotonta. –Jo pitempi aikainen viivästyskin on ostajan kannalta olennainen, jolloin kaupan purkaminen on mahdollista. Käytännössä ostajan asema on turvattu, jos myyjällä on ollut lainhuuto, koska ostaja nojaa omassa lainhuutohakemuksessaan suoraan tähän. –Lainhuudon esteenä voi olla esim. kiinteistön ulosmittaus tai myymis- ja hukkaamiskielto. –Suurin osa näistä esteistä ilmenee suoraan rekisteritiedoista. Ostajalla on tältäkin osin normaali ennakkotarkastusvelvollisuus eikä virheenä voida pitää myyjän saannon epäselvyyttä, josta ostaja on tiennyt.

Oikeudelliset virheet –Ostaja ottaa tällöin riskin siitä, ettei hän voi saada lainhuutoa ja siten saantoaan varmistettua. Ostajalla on syytä epäillä tilanteen voivan olla ongelmallinen, jos myyjä ei vetoa suoraan omaan lainhuutoonsa –Jos myyjä vetoaa katkeamattomaan saantoketjuun ja esittää vastaavat asiakirjat ei kyse ole virheestä, vaikka lainhuudon saaminen voi kestää jonkun aikaa (esim. tarvittavien sukuselvitysten hankkiminen). Virheenä ei voida pitää myöskään sellaista tilannetta, jossa ostaja menettää kiinteistön esim. etuostolain normien perusteella. –Näissä tapauksissa itse kauppa jää voimaan, mutta ostajan tilalle tulee etuostolain mukaisesti kunta. Kauppaa ei pureta, vaan kunta korvaa ostajalle kauppasumman tms. kuluja. Vastaava tilanne on silloin kun ostaja ei saa tarvitsemaansa lupaa (esim. maatalouskiinteistön osalta).

Kiinteistönvälittäjän vastuu 1. Kiinteistönvälittäjän tehtävät Kiinteistönvälittäjä on kiinteistökaupan ammattilainen, joka pyrkii joko myyjältä (tavanomaisemmin) tai ostajalta saamansa toimeksiannon perusteella saamaan aikaan kiinteistön (tai asunto- osakkeita jne.) koskevan kaupan aikaan osapuolten välillä. –Varsinaisesta kiinteistönvälityksestä ei ole kysymys, jos yritys ostaa kiinteistöjä myyntiä varten. Näissä tilanteissa yritys on ostajan asemassa siihen nähden, jolta kiinteistö hankitaan ja myyjän asemassa omiin ostajiinsa nähden. Kiinteistönvälittäjän asiakkaina voi olla sekä yrityksiä että kuluttajia. –Kuluttajia suojaa L Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä sekä A asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista. –Yrityksiin nähden välittäjän vastuu perustuu toimeksiantosopimukseen sekä kauppakaaren 18 luvun säännöksiin toimitsijoista eli asiamiehistä. Kiinteistönvälittäjällä on tällöinkin velvollisuus edistää toimeksiantajansa etua. Missä määrin kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus huolehtia myös vastapuolen edusta jää avoimeksi selvän lainsäädöksen puuttuessa.

Kiinteistönvälittäjän vastuu Kuluttajien osalta kiinteistönvälittäjällä on L Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 7-9 §:ien mukainen velvollisuus antaa tietoja toimeksiantajalle, ostajalle sekä selonottovelvollisuus. –Selonottovelvollisuus kohdistuu paitsi 8 §:n mukaisten asiakirjojen paikkaansa pitävyyteen myös kaikkiin muihin kauppaan vaikuttaviin tietoihin. Välittäjä voi vapautua vastuusta, jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa ja välittäjä ilmoittaa tästä toimeksiantajan vastapuolelle. Käytännössä voidaan vaatia riittävän tarkkaan yksilöintiä. Pelkkä toimeksiantajan kiinteistöstä ja rakennuksesta antamien tietojen välittäminen ostajalle varauksella, ettei ko. tietoja voida tarkistaa ei riitä. –Tällöin välittäjä ei ole täyttänyt velvollisuuttaan tarkistaa kaikki ne tiedot, jotka hän voi kohtuudella tehdä. Selonottovelvollisuus koskee esim. rakennuksen kuntoa koskevia seikkoja. Välittäjällä ei ole erityistä velvollisuutta ryhtyä sen laajempiin teknisiin tarkastuksiin kuin ostajallakaan, mutta ammattilaisena hänen tulisi havaita kuluttajaostajaa helpommin esim. vikoihin viittaavat seikat.

Kiinteistönvälittäjän vastuu –Siirryttäessä uuteen huoltokirja-järjestelmään ja energiatodistuksiin tulisi nämä tiedot ainakin pyytää nähtäväksi. Joka tapauksessa tulisi selvittää mitä huoltoja ja korjauksia rakennuksessa ja sen laitteissa on tehty sekä mikä on rakennuksen energiakulutus. Välittäjältä voitaneen esim. edellyttää kaikkien kiinteistön laitteiden testaamista ja esim. putkien silmämääräistä tarkistamista siltä osin kuin tämä onnistuu rakenteita erityisesti avaamatta. –Huolellisen välittäjän tulisi myös varmistaa johtoverkostojen pitävyys tarkistamalla tuleeko kiinteistöön vesimittarin mukaan vettä, vaikka kaikki hanat ovat kiinni. –Myyjältä tulisi lisäksi tiedustella tarvitseeko patteriverkostoon lisätä vettä ja kuinka usein (järjestelmässä on usein erityinen säiliö, jossa veden tulisi olla tietyllä tasolla). Ainakin normaalin haihtumisen ylittävästä hävikistä pitää pyytää myyjän selitys tai vähintään informoida ostajaa siitä, ettei laitteen toimivuudelle ole saatu varmistusta. –Välittäjä voi kuitenkin pitkälti luottaa myyjän sanaan eikä esim. jokaisen tulisijan lämmittämistä voitane vaatia, ellei välittäjällä ole jotain syytä epäillä niiden kuntoa (esim. nuohouksen laiminlyönnin takia).

Kiinteistönvälittäjän vastuu Selonottovelvollisuuteen kuuluvat myös kaikki myytävän kiinteistön oikeudelliset tiedot. –Tätä vaadetta ilmentää velvollisuus esittää ostajalle rasitustodistus jne (L Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 8 §:n mukaisesti) Kiinteistönvälittäjän selonottovelvollisuus on itsenäinen myyjän selonottovelvollisuudesta riippumaton. –Velvollisuudet eivät välttämättä ole yhteneväiset. Välittäjän velvollisuus kohdistuu niihin seikkoihin, jotka hän ammattilaisena voi havaita kiinteistöstä ja jotka johtavat esim. siihen, että hän epäilee myyjän antamia tietoja. Myyjä tuntee tavallisesti talon historian ja miten sitä on hoidettu. Hänen selonottovelvollisuutensa kohdistuu siten enemmän näihin seikkoihin kuin välittäjän. Kumpikaan ei saa salata ostajalta tietämiään asioita. Rakenteellisten seikkojen lisäksi välittäjän on selvitettävä osapuolille kaupan verotukselliset seuraamukset. –Välittäjä ei luonnollisesti vastaa sellaisesta verottajan tulkinnasta, joka omaksutaan toimeksiannon hoitamisen jälkeen. –Ks. KKO 1981-II-49.

Kiinteistönvälittäjän vastuu Myös muut oikeudelliset seuraamukset pitäisi selvittää osapuolille. Tämä velvollisuus on ainakin niissä tilanteissa, joissa on selvästi havaittavissa, etteivät osapuolet ymmärrä kaikkia seurauksia. –Velvollisuus koskee esim. rasitteita tai oikeutta vesiin. Välittäjä voi pyytää myyjää selvittämään ovatko kaikki maksut suoritettu kiinteistöstä, mutta itse hän ei voi tätä tehdä. –Välittäjällä ei ole edes oikeutta saada tietoa laskuttajilta tai verottajalta. –Vastaavasti välittäjän ei tarvitse selvittää ostajien maksukykyä luottotietojen avulla, ellei tällaisesta toimesta erikseen sovita. 2. Välittäjän korvausvastuu Välittäjä on vastuussa toimeksiantajalle, jos hän ei ole hoitanut toimeksiantoa siten kuin L Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä edellyttää tai mitä on osapuolten välillä sovittu. –Laiminlyönnistä voi seurata paitsi sopimusoikeudellinen velvollisuus maksaa sopimussakko tai palkkion pienentäminen myös vahingonkorvausvelvollisuus myyjään nähden

Kiinteistönvälittäjän vastuu Toimeksiantajalla voi olla oikeus saada korvaus esim. silloin kun välittäjä on arvioinut kiinteistön tai asunto-osakkeiden arvon liian pieneksi ja se olisi voitu myydä korkeammalla hinnalla. –Vastuun alarajan määrittäminen on hankalaa, koska kohteet poikkeavat toisistaan ja myyjienkin intressi kaupan nopeuden suhteen vaihtelee. Selvissä "alihintatapauksissa" vastuu luonnollisesti syntyy. Laissa ei ole suoraa säännöstä siitä tulisiko välittäjän ilmoittaa oma arvionsa kiinteistön hintapyynnön osalta, jos myyjä ilmoittaa haluavansa tiettyä kauppasummaa. –Lain 6 §:n mukaan toimeksianto on kuitenkin hoidettava huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan etu. Näin ollen on pidettävä selvänä, että välittäjän on ilmoitettava myyjälle sekä liian alhaisesta että liian korkeasta hintapyynnöstä. Välittäjällä voidaan katsoa olevan velvollisuus jättää toimeksianto vastaanottamatta, jos myyjä ei suostu alentamaan hintaa "myyntikelpoiselle" tasolle. Vastaavasti alihinnan osalta on tästä selkeästi kerrottava myyjälle. Ks. KVL:n ratkaisu 84/37/3434, joka on aiemman lain ajalta, mutta vastaa nykytilannetta.

Kiinteistönvälittäjän vastuu Toimeksiantajalle aiheutetun olennaisen haitan takia välittäjä menettää 12 §:n mukaan oikeutensa saada palkkiota (tältä osin ei sopimuksen mukaista suoritusta ole varsinaisesti edes tapahtunut ja kyse tietyssä määrin purkuun rinnastettavasta tilanteesta). –Toimeksiantosopimukseen perustuvat vaatimukset on tehtävä KK 18:9 §:n mukaisessa vuoden määräajassa. –Oikeuskäytännöstä ks. KKO:1987:63. –L Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä ei sisällä erillistä vanhentumisaikaa, joten ko. kauppakaaren normi on voimassa näissäkin toimeksiantosuhteissa, ellei toisin sovita. Välittäjä vastaa 13 §:n mukaisesti vastapuolellekin aiheuttamastaan vahingosta. Lähtökohtana ei tällöin ole toimeksiantosopimus vaan kiinteistönvälittäjän toiminnan suorituksen virheellisyys. –Suoritus on virheellinen, jos kiinteistönvälittäjä ei ole toiminut kuten huolellinen välittäjä toimisi eikä ole esim. antanut ostajalle niitä tietoja, jotka hän tarvitsee kaupan kohteen kunnon arvioimiseksi tms. Välittäjä ei saa ajaa vain toimeksiantajan etua.

Kiinteistönvälittäjän vastuu –Tätä periaatetta ilmentää KKO:1998:57, jossa tosin oli kyse asunto-osakkeiden kaupasta. Välittäjän olisi pitänyt varmistaa, että ostaja todella saa osakkeet haltuunsa sovituin tavoin tai ainakin kertoa, että tämä seikka riippuisi pankin kannasta (tilanne voidaan rinnastaa kiinteistönkauppaan, jossa kyse on esim. määräalan vapauttamisesta kantatilan kiinnityksistä). Välittäjä vastaa luonnollisesti harhaanjohtavista tiedoista, kuten maksuaikataulusta lupaamisesta, jos myyjän kanssa ei ole asiasta sovittu. –Ks. KVL:n ratkaisu D:82/37/2754, jossa ostaja menetti käsirahan myyjälle kun välittäjän lupaama maksujärjestely ei ollutkaan mahdollinen. Selonottovelvollisuus koskee kaikkia sellaisia seikkoja, joilla voi olla merkitystä ostajankin kannalta. –Tapauksessa KKO:1988:64 välittäjän ja myyjän katsottiin olevan yhteisvastuussa ostajien saatua virheellisen tiedon rakennusoikeudesta välitysliikkeeltä. –Välittäjän vastuu ei lähtökohtaisesti kata salaisia virheitä, koska hän ei ole voinut niitä selonottovelvollisuutensa puitteissa havaita. Tässä yhteydessä on muistettava, että välittäjän selonottokyky voi olla myyjää parempi ja tällöin (poikkeuksellisesti!) jokin myyjän kannalta salainen virhe ei olisi tätä välittäjän vastuun kannalta.

Kiinteistönvälittäjän vastuu Ammattilaisena kiinteistönvälittäjän tulisi selvittää ostajille erilaisten maankäyttörajoitusten, rasitteiden tms. merkitys, jos ostaja ei niitä ymmärrä. –Pitemmälle menevään oikeudelliseen neuvontaan ei välittäjän tarvitse ryhtyä eikä hän edes saa ryhtyä sellaiseen toimintaan, joka voisi vaarantaa hänen puolueettomuutensa myyjän ja ostajan välillä. Käytännössä tällaisia tilanteita ei esiinny. Välittäjän vastuuseen kuuluu huolehtiminen siitä, että ostaja saa sen oikeusaseman, jonka hänen pitäisi saada kaupan perusteella. Mikäli tila myydään rasitteettomana, tulisi välittäjän huolehtia, että ostaja saa haltuunsa panttikirjat (välittäjän pystyessä vaikuttamaan asiaan). –Ks. KKO:1997:125. Rasitteiden osalta ostajalle tulee selvittää paitsi miten ne jo vaikuttavat myös miten ne voivat vaikuttaa kiinteistön käyttöön. Jälkimmäisellä seikalla on merkitystä esim. niissä tapauksissa, joissa kiinteistöön kohdistuu tierasite, mutta tietä ei ole vielä rakennettu.

Kiinteistönvälittäjän vastuu Kiinteistönvälittäjä laatii usein osapuolten välisen kauppakirjan. –Tällöin hän vastaa siitä, että kauppakirjaan otetut ehdot ovat riittävän selkeitä tai vastaavasti sellaisia, jotka molemmat osapuolet haluavat siihen ottaa. –Epäselvyydestä tulisi vähintään huomauttaa osapuolille. Ks. KVL:n ratkaisu D81/37/1573. -L Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 10 §:n mukaan tämä on välittäjän velvollisuus, elleivät osapuolet tai välittäjä ja ostaja toisin sovi. –Välittäjä vastaa kirjoitusvirheidensä korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista. –Vielä kaupantekotilaisuudessa tulisi varmistaa, että osapuolet ymmärtävät kauppakirjan ehtojen merkityksen. –Välittäjän on huolehdittava muotomääräysten noudattamisesta Välittäjä ei kuitenkaan ensisijaisesti vastaa kauppakirjan ehtojen toteuttamisesta, ellei erikseen ole sovittu jonkun asian huolehtimisesta. –Tämä vastuu on lähinnä toimeksiantoon perustuvaa eikä niinkään kiinteistönvälittäjän asemasta seuraavaa.

Kiinteistönvälittäjän vastuu Periaatteessa välittäjän asemaan ei vaikuta se allekirjoittaako hän kauppakirjan myyjän tai ostajan valtuuttamana. –Hän ei tällöinkään vastaa kaupan ehtojen toteutumisesta, mutta voi poikkeuksellisesti joutua vastuuseen. –Vakuutuskäytännössä korvattiin välittäjän aiheuttamana vahinkona kuittaamatta jäänyt summa, kun myyjä oli jo käyttänyt varat ja oli käytännössä varaton. Tapaus on sikäli poikkeus, koska korvausta ei olisi suoritettu, jos myyjällä olisi ollut omaisuutta. Myyjä vastaa kauppakirjan ehtojen toteuttamisesta vielä kaupan ajankohdan jälkeenkin, jolloin välittäjä olisi vastuussa lähinnä osapuolille aiheutuvista ylimääräisistä kuluista. Välittäjän vastuun perustuessa lakiin on siihen aina mahdollista vedota, joten voitaessa osoittaa jonkun selkeän vahingon syntyneen (kuten korjauskustannukset) ei välittäjä voi vedota myyjän vastuuseen, vaan hän on joko yksin tai yhteisvastuullisesti myyjän kanssa vastuussa vahingoista!

Vakuutusten vaikutus Vakuutukset eivät kiinteistönvälittäjien vastuuvakuutuksia lukuun ottamatta vaikuta suoraan kiinteistönkauppaan tai siihen mitä voidaan pitää kaupan virheenä. Osa vakuutuksista suojaa kuitenkin omistajaa erilaisten vahinkojen varalta, jolloin hänellä ei ole intressiä vaatia korvausta myyjältä. –Vakuutuksenottajalla on oikeus käyttää oma vakuutustaan eikä hyvän vakuutustavan puitteissa voida edellyttää korvausten vaatimista ensin joltain ulkopuoliselta tai esim. vastuuvakuutusyhtiöltä. –Vakuutuksenottajan oikeus korvaukseen siirtyy tosin vakuutusyhtiölle, mutta yksityishenkilöön voidaan kohdistaa takautumisvaade (eli regressi) vain vakuutussopimuslain 75 §:n säätelemissä puitteissa (eli kolmas on aiheuttanut vakuutustapahtuman tahallisesti tai törkeän huolimattomasti. Vakuutussopimuslaki on 3 §:n mukaan pakottavaa oikeutta vain kuluttajien asemassa olevien vakuutuksenottajien sekä pienyritysten suhteen. –Kolmas, jolta voitaisiin vaatia korvausta, ei myöskään ole 3 § 1 momentin tarkoittama muu korvaukseen oikeutettu. –Avoimena pitäisinkin kysymystä voisiko vakuutusyhtiö poiketa 75 §:n normista ottamalla vakuutusehdoilla itselleen laajemman oikeuden kuin normissa on todettu. Tällaisia ehtoja on yhtiöissä käytössä.

Vakuutusten vaikutus Korvaus vastuun sälyttäminen yritykselle ei olisi vakuutussopimuslain perusajatuksen vastaista, koska kiinteistön myynyt yritys ei ole vastaavan suojan tarpeessa kuin sen myynyt kuluttaja. Vahinkovakuutus on VakSopL 62 §:n mukaan voimassa paitsi omistajan myös omaisuuden ostaneen sekä pantti- ja pidätysoikeuden haltijan hyväksi. Vak.SopL 63 §:n mukaan tämä vakuutus voi päättyä uuteen omistajaan nähden, jos vakuutuksenottaja irtisanoo sen tai vakuutuksessa on ehto em. tilanteiden varalta. 63 §:n mukaisesti uudella omistajalla on oikeus saada korvaus vanhan omistajan vakuutuksesta 14 päivää omistusoikeuden siirtymisen jälkeen. –Vakuutuksenottajat irtisanovat tyypillisesti vakuutuksen omistajan vaihtuessa, koska muutoin he maksaisivat uuden omistajan puolesta vakuutusmaksua. –Vakuutusyhtiöt käyttävät tavallisesti em. tyyppistä rajoitusehtoa, joten vakuutuksen voimassaolo päättyy tälläkin perusteella.

Vakuutusten vaikutus Käytännössä esineen omistajan (oli kyse sitten myyjän tai ostajan vakuutuksesta) vakuutuksen merkitys on lähinnä palo- ja vesivahingoissa. –Tyypillisestä kiinteistönvakuutuksesta korvataan irti päässeen tulen sekä rakennuksen kiinteästä vesijohtoverkosta valuneen veden aiheuttamat vahingot. –Ainakin osa homevahingoistakin voi tulla tätä kautta korvattua, jos kyse on vesivahingosta. –Rakenteellisista ongelmista johtuvia kosteusvahinkoja (esim. kattovuodot, väärät kosteussulut tms.) ei korvata. Ikäpoistot voivat alentaa vakuutuksen merkitystä. –Esim. putkistojen osalta ei noin 20 vuotta vanhojen putkien korjauskuluja juuri korvata. Myyjällä on tavallisesti jokin vastuuvakuutus (koti-, yritys- tai maatilavakuutuksen osana), mutta tämä vakuutus ei kata yksinomaan sopimukseen perustuvia korvausvastuita. –Vastuuvakuutuksen tarkoitus ei ole taata sopimusten täyttämistä. –Myyjä tuskin voi edes saada sellaista vakuutusta, joka kattaisi hänen kaupan vastuunsa.

Vakuutusten vaikutus Kiinteistönvälittäjillä ei ole säädöstasolla asetettu velvollisuutta vakuuttaa toimintansa (kiinteistönvälittäjäasetus ei tätä edellytä). –Käytännössä lähes kaikilla on vastuuvakuutus ja usein myös erillinen oikeusturvavakuutus. Tämä vakuutus kattaa tavallisista vastuuvakuutuksista poiketen varallisuusvahingotkin (välittäjä aiheuttaa vain ani harvoin muita kuin em. vahinkoja). –Vastuuvakuutus on voimassa myös välittäjän konkurssitapauksissa, jolloin vahingonkärsineelle syntyy itsenäinen oikeus vakuutusyhtiöön nähden. Vastuuvakuutuksella katetaan vain se vastuu, joka kiinteistönvälittäjällä on joko toimeksiantajalleen tai vastapuolelleen aiheuttamistaan vahingoista. –Vastuuvakuutuksesta ei korvata palkkiota tms., koska tältä osin ei edes ole kysymys vahingosta, vaan sopimusoikeudellisesta kysymyksestä suorituksesta ja vastikkeesta. Vakuutusturvan piiristä on rajattu pois vakuutuksenottajan ja tämän työntekijöiden törkeällä huolimattomuudella tai tahallaan aiheuttamat vahingot. –Edellisten osalta voidaan epäyksen sijasta suorittaa osakorvaus. Tahallisena voitaisiin pitää lähinnä havaittujen virheiden salaamista ja törkeänä huolimattomuutena esim. selonottovelvollisuuden liki täydellistä laiminlyöntiä.

Vakuutusten vaikutus Vahinko korvataan siinä määrin kuin vakuutettu välittäjä on siitä vastuussa. – Vahingonmäärän osalta tämä tarkoittaa sen arvioimista mikä olisi hinnan alennus tms. seuraus, jos myyjä olisi suorittanut korvauksen. –Samassa kaupassa voidaan todeta sekä sellaisia virheitä, joista välittäjä vastaa että sellaisia, joista myyjä on yksin vastuussa. Jälkimmäisten osalta vakuutus ei kata vahinkoa. Korvauksen suorittaminen ei edellytä oikeuden päätöstä myyjän vastuusta, kaupan virheellisyydestä tms. Ostaja voi lisäksi valita hakeeko hän korvausta vain välittäjän vakuutuksesta. –Vakuutusyhtiö voi periaatteessa vaatia myyjältä tämän osuutta kustannuksista (käytetään harvemmin, muttei mitenkään poikkeuksellista. Riippuu arvioiduista kustannuksista). Rakennusvirhevakuutuksella pyritään suojaamaan ostajaa asuntokauppalain mukaisissa tilanteissa. –Vakuutusjärjestelmässämme ei ainakaan vielä lähinnä rakennusaikaan rajoittuvaa rakennustyövakuutusta lukuun ottamatta ole vakuutusta, joka kattaisi kiinteistön kaupassa myöhemmin ilmeneviä virheitä. –Rakennusvirhevakuutuksen kohteena ovat rakennukset tai yksittäiset asunnot kaikkine pinnoitteineen tms.

Vakuutusten vaikutus –Vakuutuksesta korvataan rakennusvirheen selvittely, korjaus sekä virheestä aiheutuneen vahingon korjauskulut (esim. virheellisesti asennettujen putkien korjauskulujen lisäksi myös rakenteiden kuivaus ja korjaus) –Vakuutuksesta korvataan myös välittömästi uhkaavan vahingon torjuntakulut. Rakennusvirhevakuutuksen vastuuaika on 10 vuotta rakennusvalvontaviranomaisten hyväksymispäivästä ja se alkaa asuntokauppalain 4:18 §:n mukaisesta vuositarkastuksesta. –Vuositarkastukseen asti rakennusliikkeellä pitäisi olla erillinen takuuvakuutus tms., ellei niitä ole niputettu yhteen. Rakennusvirhevakuutusjärjestelmä soveltuisi sinänsä hyvin myös talopakettikauppaan ja rakennusliikkeiden "avaimet käteen" omakotitalourakoihin. –Koska lakiin perustuvaa velvollisuutta vastata näistä tilanteista ei maakaaren säätelyä lukuun ottamatta ole ja riski on ilmeisesti koettu pienemmäksi, ei vakuutusta ole laajennettu asuntokauppalain vastuita laajemmalle.

Vakuutusten vaikutus Vakuutuskorvaus vaikuttaa tilanteeseen sikäli, ettei ostajalla ole oikeutta saada korvausta myyjältä siltä osin kuin vakuutus on korvannut vahingon. –Se onko vakuutusyhtiöllä regressi oikeus myyjään nähden on hankalampi kysymys. Vakuutussopimuslain 75 §:n mukaan vakuutuksenantajalla on takautumisoikeus vahingon aiheuttanutta kolmatta kohtaan vain tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudella aiheutetuista vahingoista tai jos vastuu lain mukaan syntyy tuottamuksesta riippumatta. Kiinteistönkaupassa vastuu perustuu sopimukseen ja maakaaren säädöksiin ja on yleensä tuottamuksesta riippumatonta. Tällä perusteella takautumisoikeus voisi syntyäkin, mutta käytännössä yhtiöt suhtautuvat siihen varovaisesti. –Oikeuskäytännössä KKO on vahvistanut sen, ettei korvausta voi saada kahdelta eri taholta. Ks KKO:2000:18

Kiinteistön kauppa Vastuu kaupan kohteesta OTT Pertti Virtanen Markkinaoikeus S-posti:

Samankaltaiset esitykset

Esitys aiheesta: "Kiinteistön kauppa Vastuu kaupan kohteesta OTT Pertti Virtanen Markkinaoikeus S-posti:"— Esityksen transkriptio:

Samankaltaiset esitykset

Projektista

Palaute

Kirjaudu sisään

Kirjaudu sisään sosiaaliverkostojen kautta:

Kiinteistön kauppa Vastuu kaupan kohteesta OTT Pertti Virtanen Markkinaoikeus S-posti:

Samankaltaiset esitykset

Esitys aiheesta: "Kiinteistön kauppa Vastuu kaupan kohteesta OTT Pertti Virtanen Markkinaoikeus S-posti:"— Esityksen transkriptio:

Samankaltaiset esitykset

Projektista

Palaute